中豪置业设计任务书设计院版本32Word文件下载.docx
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1.项目概要
1.1位置
项目位于开封汴西新区，郑州至开封交通枢纽——郑开大道南侧，距离郑开大道约600米。
地块位于汉兴路与二号路交汇处西南，由汉兴路、宋城路、二号路、三号路合围。
由于目前汴西新区的建设尚未发展至地块所在区域，周边道路除宋城路外，全部为新规划的市政道路，因此道路指示的市场认知度不是很高。
1.2地块分析
1.2.1项目四至
项目北侧隔汉兴路与郑开森林半岛相望，南侧为宋城路，西侧为待建空地，东侧为规划中的马家河水库。
1.2.2交通状况
从汴西新区交通规划总体来看，汴西新区交通路网系统比较发达，各功能区的道路衔接比较顺畅。
其中郑开大道，汴西大道，十二号路规划路城市道路系统分别贯穿于汴西新区。
项目向北距离郑开大道600米，南紧邻通往市区的黄金大道宋城路，东是未来开通的二号路，西是区域三号路。
郑开城际轻轨也会经过汉兴路北，本项目所在区域为马家河站（暂定名）。
项目周边有1条公交线路【36路公交车】。
1.2.3景观状况
景观类型
景观描述
本案状况
自然景观
山、森林、湖泊、河流等大自然景观
未来可部分成就
城市景观
街道、高楼、公园、城市绿地等现代城市建设景观
人文景观
具有较为悠久历史的文物古迹，历史名人等
缺乏
从本案所处的地理位置来说，东侧为规划中的马家河水库，马家河水库建成后可提供给项目部分的外部自然景观资源；
在城市景观方面，虽然汴西新区的规划为高起点，高规格，但是由于目前的开发建设进程，就目前项目周边的环境来说，城市景观也无可借鉴的地方；
而人文景观方面，就目前地块的现状和周边环境来看，很显然没有可借力的人文资源。
马家河水库建成后示意图
1.3基本技术指标
2.开发功能规划要求
3#地块总建筑面积约238313平方米，其中3#地块西侧及北侧规划临街1层底商，其余为住宅开发面积。
项目不需执行90/70政策。
第二部分项目规划设计内容
1.项目整体定位
项目市场定位：
打造汴西新区名片式项目
本项目规划为一个高档住宅区，包含有花园洋房，多层、高层住宅。
作为一个市场新加入者，我们目的是打造性价比最高楼盘作为项目在汴西新区立足的名片，引领开封市新的居住理念。
作为一个高档居住区，先进的现代城市产品理念渗透在本项目中的每一个细节。
最合理化的户型布局，新技术带领下的建筑，高档配套的居住设施都将带领开封新的流行。
2.各产品类型建筑面积比例建议
产品形态
比例
补充说明
花园洋房【联排】
5.5%
四层，一层两户，配置一部电梯，一部步梯，一层规划全明地下室下跃层【地下室出地面1米】，四层规划上跃层复式形态。
一层花园入户，二层露台入户。
多层【6层】
15.8%
一层两户，配置一部电梯，一部步梯。
全复式配置，-1层与1层，2层与3层，3层与4层，4层与5层，6层与7层。
多层【9层】
19.4%
一层花园入户，配置南向阳光房，二至九层南向阳台分奇偶层跃层。
高层
59.3%
三十层，一层四户和一梯三户的排布，配置两部电梯，一部步梯。
南向阳台分奇偶层跃层。
合计
100.0%
——
综合考虑地块所在区域内的特性及本案需要开发的各种产品形态在项目整体开发策略中的战略地位，我们能确定本案的产品开发模式为：
在考虑开发资金的优化的前提下，以多层为主力产品线，以花园洋房作为提升产品档次，以高层实现收益和利润最大化。
另外为提升小区配套的完善，临汉兴路、三号路建一层商铺，在3#地块和4#地块中间区域有规划的道路，可以在3#地块临近规划路配置会所，提升小区档次。
3.各产品类型设计建议
Ø
项目住宅户型配比建议
房型结构
面积段（㎡）
套数
套数比
面积比
分布产品
实现赠送面积
实际使用面积（㎡）
两房
80-90
220
11.12%
7.75%
8-10
90-100
2+1两房
85-90
440
22.23%
15.97%
10-15
100-105
紧凑型三房
110-120
660
33.35%
31.48%
115-135
舒适型三房
130-144
324
16.37%
18.41%
多层
【9层】
15-20
140-164
舒适型四房
180-200
267
13.49%
21.04%
【6层】
20-25
205-225
68
3.44%
5.36%
花园洋房
30-70
210-270
户型设计方案建议
在考虑户型创新设计角度，需要考虑户型的各种变化，多设计集中户型类型以供甲方根据市场需求探讨确定；
在户型设计组合方面，可以错层，跃式等各种类型的产品的组合，以丰富本案的住宅产品形态；
在户型舒适度角度，可以考虑转角飘窗，步入式凸窗等的使用，以加强住宅产品的竞争力。
3.1花园洋房
舒适型4房（建筑面积180~200㎡）
户型细节
面积建议（㎡）
开间建议（m）
进深建议（m）
客厅
38.48
≥5.2
≥7.4
采光通风好，朝南，利用露台或者阳台扩展室内空间
餐厅
9.6
≥3.2
≥3
与客厅相连，通风采光好
主卧
28
≥5
≥5.6
通风采光好，朝南，利用转角凸窗有效沿展室内空间
次卧
14.4
≥3.6
≥4
通风采光好，利用凸窗沿展室内空间
书房
儿童房
16
主卫
10.5
≥3.5
尽可能实现自然采光
次卫
9
厨房
尽可能实现自然采光，最好带生活阳台
阳台（客厅）
9.4
≥4.7
≥2
连接客厅的阳台和连接厨房的生活阳台
3.2多层【6层】
31.68
≥4.8
≥6.6
24.44
3.3多层【9层】
舒适型3房（建筑面积130~144㎡）
24.75
≥4.5
≥5.5
22.5
通风采光好
7.5
≥2.5
6.6
≥2.2
8.75
6.75
≥1.5
3.4高层
2房（建筑面积80~90㎡）
15.12
≥4.2
10.8
洗手间
5
6
阳台
4.32
紧凑型3房（建筑面积110~120㎡）
18
16.38
≥3.9
14
其他设计建议
1.开发理念
本案是一个集花园洋房、多层、高层为一体的高档居住社区，将为汴西新区带来一种全新的并处处体现人文关怀的居住感受，结合开封七朝古都的文脉传承及郑汴融城现代化高速发展的大趋势，项目的设计风格及理念应体现“务实、文化、便捷、高科技”的感受。
2.建筑风格
在建筑设计风格上，要体现现代、简约的气息。
在外墙材料使用上，应使用部分干挂石材【或仿石材漆】+涂料结合的方式，体现项目档次和质感！
风格建议一：
法式简约风格【泰辰建议建筑风格首选】代表项目：
上海万科琥珀臻园
风格建议二：
北美风格【泰辰建议建筑风格备选】代表项目：
郑州橡树玫瑰城
风格建议三：
西班牙风格，代表项目：
郑州怡丰森林湖
风格建议四：
新古典主义风格，代表项目：
郑州鑫苑逸品香山
建筑立面风格和色彩，以住宅规划设计本地发展水平和购买习惯来看，开封高端住宅普遍采用稳重而不失大气的色彩，从材料的使用上看，高档涂料、高级面砖和干挂石材都有项目采用。
建议本案的住宅在规划设计时考虑这种喜好和习惯。
3.建筑排布原则
考虑项目分期开发及分期推售的市场营销需求
考虑洋房、多层客户与高层客户之间的有效区隔
考虑住宅客户与商业环境之间的交流
考虑住宅产品的居住功能需求上的私密性和独立性
考虑每栋住宅与园林景观之间的关系，为打造高品质住宅提供保证
考虑高层住宅与北侧建业洋房别墅部分的衔接，实现景观资源共享
考虑东侧马家河景观资源最大化利用
4.交通组织及出入口
本案作为一个高档居住社区，在交通组织上要做到尊重客户的私密性。
本案需要做到基本的人车分流，项目内部景观的可共享性交通动线安排，在保证内部景观和环境纯粹的基础上最大可能共享。
车位设计建议原则：
●花园洋房车位设计时不考虑做半地下停车位，以地面车库形式处理
●花园洋房车位设计时需考虑一户两个车位，如车库停放一辆，外部通道停放一辆的形式，如北侧车库为1至2楼一户的两个车位，南侧为3至4楼一户的两个车位。
●多层部分的停车位设计，采用住宅落地，车库建在两栋楼中间，客户可在地下车库直接坐电梯上行，从而使业主下车后归家的路程更短捷。
●多层部分的停车位设计，需要考虑与核心筒电梯井直接的关系。
●高层产品采用地下车库形式进行停车解决。
●地下车库设计时需考虑多层、高层之间的地下关系，地下车库的园区出入口，设置时需与景观相结合。
、
车位数量建议：
结合上文产品配比建议，制定项目车位数量配比：
产品类型
车库形式
产品套数
车库配置比
地上
1：
2
半地下
1.2
地下
1320
0.6
5.智能化创新建议
一卡通系统：
小区大门门禁系统、单元门门禁系统、可视对讲入户门门禁系统、信报箱管理系统、地下停车库门禁系统·
·
实现一卡通管理
家居智能化综合布线系统
智能化安防系统：
周界红外对射防盗系统、彩色数码可视探头、家庭智能化综合布线箱、门窗磁+紧急求助按钮等
6.园林景观建议
园林建议须配合项目建筑风格。
建议一：
法式园林，关键词：
明确的中轴线，强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少
建议二：
北美园林，关键词：
布局开敞,现代而且自然,人与自然互动，讲究线条、空间、视线的多变
一轴一核，讲究叠水、奇石、对称、植被以高大的乔木、文竹及草坪为主，打造层次感。
建议三：
西班牙园林，关键词：
曲线，布局工整严谨，多雕塑、铁艺、彩色瓷片铺贴
建议四：
新古典园林，关键词：
形散神聚，不仿古不复古只是追求神似，简单手法，注重装饰效果
园林主题建议：
结合项目高端居住区的定位，建议项目园林主题为：
体验式水域世界
（泛会所+集中型的水景区+水面蜿蜒的廊桥+贯穿小区整体的蜿蜒溪流水系）如下图所示：
7.销售中心、会所、样板示范区建议
建议考虑销售中心的昭示性及可到达性，可到达性需考虑客户至销售中心的可到达性及客户自销售中心至样板展示区的可到达性；
同时，也需考虑销售中心的后期利用的功能性，如：
后期作为会所【可自持、租赁或打包销售】也可作为中州酒店的二级分店【自持】，达到优势资源嫁接的效果；
综合以上考虑，给予项目销售中心建议：
无论后期作为会所或中州酒店的分店，销售中心都需要展现高端的形象，豪华的装修，在销售阶段及后期经营阶段均可为项目提供有力的支撑。
销售中心位置建议：
●样板展示区和销售中心的建设必须突出项目高规格和高档次。
●销售中心以及样板展示区位置的设置不要与高层建筑后期施工产生冲突。
●样板展示区的设置时需考虑与一期开发部分的衔接关系
●建议样板展示区的出入口设置开于地块北侧，与建业项目相呼应，销售中心位置可适当向地块内部排布，但需要对进入销售中心的通道进行很好的景观设置
●销售中心的风格设置需与建筑风格保持一致
销售中心风格建议：
销售中心风格需跟随项目建筑风格，此处仅制定泰辰建议的建筑风格建议销售中心风格。
法式简约建筑风格
北美风情建筑风格
8.附加值建议
入户大堂【可用于多层及高层】
5米挑高豪华装修，给予客户极强的尊崇感及体验感，不要求空间够大，但要求装修要豪华
双水、地暖
建议采用目前开封市场主流配置的双水系统【需中豪置业的市政协调能力】，地下温泉也可和地暖系统相得益彰。
指纹密码锁
直饮水系统
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