物业经营管理提纲学员提高冲刺版0707Word文件下载.docx
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目标☆
从业主角度出发,
在物业寿命周期内;
持续满足租户正常空间使用需求;
在实现各期净收益最大化的基础上;
保持和提高物业的市场价值及潜力。
P6注意与概念的相似性
对象☆
写字楼☆☆
可分为自用、出租、复合三种类型,与政府办公楼有区别。
依据区位建筑设施服务收益产权,划分为甲乙丙三级。
另有12个区分要素,及使用方式和功能分类方法。
3、302。
P2-6
要求正确识别
商业零售☆
分为区域、城市、地区、小区、邻里、特色共六种。
主要从规模、业态、辐射,以及人口、流水确定。
典型的是地区的:
一万多米十万多人一亿多元。
居住出租
别墅、住宅、公寓各不相同;
别墅浪漫,其他是日常生活。
工业出租
较好的运输和交通条件
酒店娱乐
二者同属一类,但各有特色。
企业类型☆
概念
公司形式,依法设立,盈利目的,法人资格,经济组织。
P8
从职能划分。
管理型
策略(即计划和组织)能力,综合责任,业主委托,总包。
专业型
专业能力,专业分包,业主委托(如清洁和维修),分包。
综合型
两种能力,包括管理层(策略管理)和专业化分公司,全有。
经营管理层次☆☆
物业管理
管建筑,核心是日常维护维修。
P9
要求逐条牢固掌握
设施管理
管建筑设备设施,功能是创造良好的生产和办公环境,
服务对象是拥有房地产的非房地产企业机构。
资产管理
[重点]
管收益效益,目标是实现价值最大化。
聘用、解聘、管理、监督、指导物业管理和设施管理企业。
投资管理
管投资经营,目标是投资回报最大化。
制定并负责投资的原则、战略、结构、购置、处置、绩效。
利润的三个途径:
买、卖、经营。
管理层次
公司管理、现场管理,现场作业(管理)三个层次。
[与上面有点冲突]
P9
工作
战略工作
包括:
确定战略,确定标准,构建信息体系,决策分析,资产组合,共五条。
P12
要求识别
常规工作
现金和成本;
日常维护维修;
计划维护维修;
设备设施管理;
物业保险管理,共五条。
第二章投资5.5%
指以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付(或支付)一定数量的货币或实物,直接或间接地参加房地产开发经营的经济行为。
其
目的是未来的收益、增值、财富最大化,以及荣誉和安全。
P20
形式☆☆
直接投资
直接参与开发或购买房产并参加管理工作。
如:
开发投资(短期投资)和置业投资(获取所有权使用权)。
P20-22
正确了解识别。
下同。
间接投资
不直接开发和购房,不参加管理工作。
购买房地产债券、股票、信托基金、抵押支持证券等。
二者比较
联系:
都是投资房地产,都是为了收益而不是使用。
区别:
前者亲自开发购买运作,后者却是不直接参与。
特性☆
位置固定性(不可移动性,最重要的特征),
寿命长(不毁灭),适应性(服务性),各异性(特异性),专业性(复杂性);
政策性(或敏感性),相互影响性[☆重要]。
P22-25
利弊☆
投资之利☆
收益高,税赋低,金融机构支持多,通货膨胀影响小[重要],能提高投资者的身份和地位。
此外还有:
寿命长,适应性强,可以享受公共设施之利。
P25-26
投资之弊
风险大、数量大、流动差、回报慢、专业性强。
风险☆
系统风险
影响普遍,无法控制的风险。
通货膨胀、供求关系、经济周期、商品变现、利率、汇率、政策、政治、或然损失等八种风险。
P26-33
个别风险
仅影响个别项目,投资者可以控制的风险。
收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、机会比较风险、时间风险、持有时期风险等六项。
影响决策
根据风险定收益,根据能力定方向,根据周期选时机。
区位及要求
狭义:
地理位置,包括宏观、中观、微观。
广义:
社会、经济、自然
1、居住市政公交环境(宜居)
2、写字聚集交通环境(清洁)
3、零售用户交通环境(清洁)
4、工业供销交通环境(流通)
P33-36
与第一章相联系,了解即可
第三章分析7.5%
现金流量☆
概念☆
将某次投资作为一个独立系统,则在这一过程(或时期)不同时点上发生的资金流入流出的数量被称为现金流量。
其中流入的被称现金流入(如销售收入);
流出的被称为现金流出(如土地费用);
二者的差被称为净现金流量=流入-流出;
注意各种现金流的构成及其关系。
P38
P39
会识别
绘制
1、画出一个横向数轴,标出时间,并以当前为0。
2、按时点标注,流入向上,流出向下,代数和为净流量。
3、期初期末以外,其他现金在当期的期末标出。
4、初始投资作为第一期的上一期(即零期)的期末标出。
会识图
利润形成☆☆
税后现金流(利润)
税前现金流或税前利润--税金及准备金
净运营收益或净收益--还本付息
有效毛收入或实际收入--运营费用
潜在收入或理想收入--空置及租金损失+其他收入
P40重要:
理解概念,理解内涵,理解关系,并会计算。
时间价值
指在先后不同的时点上等额资金在价值上的差别。
P43
理解概念,会做简单计算即可。
单利计算☆
即仅按本金计算利息
利息=本金×
利率×
时期数本利和=利息+本金
复利计算☆
不仅按本金,而且按利息计算利息
利息=本利和-本金本利和=本金(1+利率)n
终值=现值×
(1+利率)n
现值=终值/(1+利率)n
年金计算
有限年现值=年金/利率×
[1-1/(1+利率)n]
无限年现值=年金/利率
了解即可
名义实际
[并不唯一]
名义利率:
一年内多次计息,用加法或乘法算出的年利率。
实际利率:
一年内多次计息,每年资金实际的增长率。
财务评价☆
静态指标
动态指标
偿债指标
参见九章,理解概念,了解归属,子项母项,平均资产,半息全息。
盈利指标
投资回报率、
现金回报率
静态投资回收期
内部收益率、
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期、
偿债备付率、
资产负债率=负债/资产
回收回报
回收:
指投资者对投入资本的回收,指本金的回收。
回报:
指投资者由投入资本的报酬,指本金以外的收益。
设备更新☆
寿命种类
自然寿命、技术寿命、经济寿命
P52
理解概念,正确识别。
年均成本
不计利息时:
=(原值-残值)/n+各年费用之和/n
更新原因
有形磨损
无形磨损,------以及一类二类,磨损种类
更新特点
考虑经济寿命;
考虑未来;
比较费用;
以年值法为主。
更新决策
不提升质量的更新、能提升质量的更新、高投入的更新。
第四章价格
物业价格:
指和平地获得他人的物业所必须付出的代价,如
货币、商品或其他有价物,一般是货币。
P75
特征☆
首先是与一般物品的共同特征:
都是价格都用货币,都会波动都受供求影响,都按质论价优质优价。
而物业价格独有特征如下:
1、受区位影响大----区位性
2、实质是权益的价格----权益性
3、是交换又是租用价格----双重性
4、价格形成时间长----困难性
5、容易受交易者等个别因素影响-复杂性
P76
分类☆☆
1、使用价值和交换价值
使用价值是交换价值的前提;
反向不成立。
P77-87
仔细阅读,逐一理解。
2、投资价值和市场价值
前者是主观的后者是客观的;
前者大才投资;
前者扣税后者不扣税。
3、成交价市场价和理论价
最低卖价和最高买价形成成交价格区间。
市场价是市场上一般平均价格,是大量成交价抽象的结果。
正常情况下,市场价围绕理论价上下波动。
4、总价和单位价
建成单价,能反映物业价格水平的高低。
5、实际价格和名义价格
实际价格:
成交日期一次交清的价格;
名义价格:
成交日期讲明不当日交清的价格
6、现房价格和期房价格☆
前者的标的是已建成物业,后者是将来的。
现价=期房价+出租收入+风险补偿
7、起价标价成交价均价
起价不反映真实水平,标价是卖方要价,
均价反映商品房总体价格水平。
8、评估价、保留价、起拍价、回应价、成交价
保留价又称拍卖底价,起拍价又称开叫价,拍卖有增拍和减拍,最高不一定成交。
9、买卖价和租赁价
买卖价构成:
阅,P102,Z81。
租赁价构成:
阅,共十项。
10、市场调节、政府指导、政府定价
指导价是主管部门指导经营者制定的价格。
政府定价是主管部门按权限制定的价格。
经济适用房的利润控制在3%以下。
11、原始价值、帐面价值、市场价值
原始价值又称原值,始终不变;
帐面价值又称账面净值,不断减少;
市场价值又称实际价值,上下波动。
影响
影响价值的因素
从基础上看:
包括区位、供求、好坏等。
从表现上看:
核心是收益,包括收益大小、长短、可靠性。
P87,了解。
价格条件
有用性、稀缺性、有效需求。
影响价格的因素
人口、收入、物价、交通。
利率、汇率、税率、规划,心理。
方法
P93-118
用途
对象
步骤
说明
市场法
P93,
Z85
市场交易
交易型物业
收集选取处理求取
应修正价格口径日期状况。
利用系数变实际,系数向对象靠拢。
税:
买方=成交-5%;
卖方=成交+7%
成本法
P101
Z100
特殊情况
无收益交易少
收集构建折旧求取
价格=重新构建价-折旧
年折旧=(新构建-残值)/经济寿命
折旧额=年折旧*实际年龄
现价格=新构建价格-折旧额
重新构建分重置[新]和重建[老];
折旧分为物质功能经济三种;
寿命分自然和经济,
年龄分实际有效。
Z102
收益法
P110
Z92
收益型物业
收集收益利率求取
报酬资本化法:
无限年=年收益/利率
有限年价=年收益/利率[1-1/(1+i)n]
直接资本化法:
资本化率和收益乘数
第五章市场6.5%
本章教材与指南的顺序不太一致,但内容相同。
场所、买者、卖者、活动。
P120
环境
政治法律、经济金融、技术资源、社会国际
影响发展:
政策、经济、社会[上下不够协调]
影响转变:
政治、经济、社会、自然、金融、信息
P121
结构
1、总量2、地区3、产品4、供求5、投资结构
P126
细分
按增量存量、按地域、按用途、按目标市场、按交易形式
P127
功能
调配资源、显示需求、指导供给、引导政策、引导需求。
P133
市场分析
宏观分析、供求分析、相关分析如写字楼。
P141
分析☆
供应
需求
市场
P120-139
供求关系
影响因素市场机制
P122
曲线左下右上
受政策、成本、预期、影响;
价格升供给增。
曲线左上右下
受政策、收入、预期、相关影响,
价格降需求升
供求相交点,实现平衡
指标P126☆☆
存、增、灭、空、可、施、开、价值、周期等。
生产、收入、支出、人口、就业、失业、商品、房屋、价格。
出租、销售、吸纳以及租金、价格、指数等。
特性P132
刚性、异质性、垄断性
广泛行、多样性、融资性
交易特点:
权益性、复杂性、专业性。
价格特点:
差异性、上升性、主观性
分析内容
P139
存量,规划,周期。
需求,吸纳,租户。
市场竞争市场占有率。
作用
139,共8条。
内容
141,宏观、供求、相关三种分析。
计划☆☆
原则
1、物业管理师参加和主持。
2、管理人员参加,发挥集体智慧。
3、实际工作人员参与。
P144
企业行为有点重叠
形式
1、年度计划1年战术性的运行计划
2、中短期计划3—5年居中
3、长期计划5年以上战略性计划
P148Z128
1、建筑管理计划;
2、租赁计划;
3、财务计划;
4、绩效评估及用户沟通计划。
基础工作
P145Z126
1、宏观环境分析;
145
2、房地产市场分析(行业分析)146
3、邻里分析(微观分析)146
4、物业现状分析(个案分析)147
5、业主目标分析(用户分析)147
预算技术
151,含年度、资本、长期三部分。
政府干预
目标
多种目标。
P135
政府行为
手段
土地供给金融政策住房政策城市规划土地价格税收租售价
第六章租赁14.0%
概述☆☆
指公民、法人或其他组织作为出租人,
将其拥有所有权的房屋出租给承租人使用,
由承租人向其支付租金的行为。
P155-160
特点
1、不转移所有权;
2、是特定物而不是同类物;
3、是一种经济契约关系,且是要式契约;
4、不同所有权的转移而中止;
5、双方都必须是符合法律规定的责任人。
模式
1、包租转租;
2、出租代理;
3、委托管理。
行政管理[重要]
实行登记备案制度160。
1、登记备案的程序:
申请、审查、颁证。
2、房屋租赁的条件:
包括产权、抵押、公安、环保等。
3、房屋租赁中违法行为的行政处罚。
分类☆☆
按所有权
公房、私房
P156-162
按租赁期限[重要]
定期的:
时间固定,不因当事人死亡而终止。
自动的:
按周期自动延续,不因当事人死亡而终止。
意愿的:
时间不固定可随时中止,当事人死亡自动中止。
按租金内涵[重要]
毛租:
租金包括税费、管理费、能源费,不另交其他费用。
净租:
租金不全包括税费、管理费、能源费,其他另交。
百分比租金:
定期支付固定租金,营业超额另交百分比。
其他形式
居住和非居住,办公零售和生产。
管理☆☆
阶段
1、租约签定前;
2、租约执行中;
3、租约期满时。
P162-167
方案策略
1、确定面积和方式
;
2、编制预算
3、目标市场;
4、租金方案:
租赁管理核心
,取决于市场供求,
5、促销方案[宣传手段和租约优惠]。
具体包括以下四部分。
租户选择[重要]
是租赁管理的核心内容。
要考虑的问题:
业务和声誉、财务和盈利、面积和组合、特殊的物业管理要求。
租金确定[重要]
1、计算单位和包含的内容。
2、
2、基础租金和附加租金。
3、注意租金的调整:
短期不变,长期约定。
谈判
谈判一般由业主和租户进行。
物业管理公司有时也会参加。
应注意细节:
用途、限制、时间、维护、以及广告标志。
营销推广
1、价格优势;
2、物业优势;
3、声誉优势;
4、实用优势
合同☆☆
法律特征
双务、有偿、诺成[意思一致即成立]、要式[要求特定形式和手续]、连续性[与事件有关]合同。
P168-
联系第八章。
要求了解细节
基本条款
[重要]
1、姓名住所;
2、座落、位置、面积、装修、设施;
3、
3、用
4、
5、途
6、
7、
8、;
9、
10、
11、
12、
13、
14、
15、
16、
17、
18、
19、
20、
21、
22、
23、
24、
25、
26、
27、
28、按合同规定使用。
4、期限;
29、
30、
31、
32、
33、
34、
35、
36、
37、
38、
5、租金支付:
核心。
6、修缮责任的划分:
住宅自然损坏业主修,生产经营合同定。
39、
40、
41、;
42、
43、
44、
7、转租约定[原出租人同意并备案]
8、变更和解除条件;
自然中止与人为终止的内含与识别。
9、双方的权利义务;
10、双方约定的其他条款。
客户
租户关系管理
1、实施客户关系管理的作用:
流程、应变、收入、满意;
2、涉及的工作:
档案;
服务;
租金;
统计;
个性化服务。
P177
第七章成本14.5%
为产权人和使用人提供维修服务发生的各项支出。
P182
构成☆☆
营业成本
直接人工、直接材料、间接费用[阅读细节和构成];
阅读细节和构成
期间费用
管理费用:
公司经费、董事会费、劳动保险费、咨询费。
财务费用:
一切与筹措资金有关的费用。
分类☆
1、按经济性质(内容)分,如材料、工资。
2、按经济用途分(即构成)。
3、按与业务关系分:
固定、变动、半变动的。
4、按计算依据分:
计划的,目标的,定额的实际的。
5、按与决策的关系分:
边际的、机会的、沉没的。
P184
要理解并会区分
估算☆☆
人工;
办公
、共用;
保安;
清洁;
绿化;
折旧;
保险;
专项维修。
每单位面积费用=该项费用之和/相关物业面积(需要时除以12)
注意:
掌握通式,并要求深入阅读了解各个项目的具体构成。
理解通式深入阅读了解构成
预算☆☆
概念意义
可作考评标准
P194-200
要理解并能区分
编制基本要求
P195
1、要以定额为基础;
2、要有技术准备措施作保证;
3、要与其他预算协调;
4、要提高资金使用效益;
5、要留有适当的余地。
编制方法
1、固定预算:
以过去实际支出为基础,一般不作变动;
2、弹性预算:
可根据业务成本的变化而自行调整;
9、零基预算:
以实际为基础逐项重新制定;
工作量大
10、滚动预算:
按年分月,逐期调整补充;
11、概率预算:
定根据概率,针对变量,作出估计预算。
编制方式
二下一上制
编制程序
1、收集资。
2、预测成本。
3、编制各种预算:
营业成本[已收入预算为基础]、管理费用、财务费用。
控制☆☆
分类
1、按时间:
事先[开端]、事中[中心]、事后[改进]。
2、按机制:
前馈、防护、反馈。
要求深入阅读理解
P200
全面、效益、责权利结合、例外管理[要求理解]。
程序
确定标准、执行标准、确定差异、纠正差异、考核奖惩。
体系
1、成本中心:
直接提供服务的部门,如保洁部门。
2、费用中心:
不直接提供服务的部门,如人事处。
业绩考核
经济效益指标:
成本降低额和成本降低率。
服务质量指标:
物业升值率最具综合性。
管理☆
日常管理
1、利用物业周期理论控制成本[起步成长成熟衰退]。
2、严格实施成本预算培训。
3、建立健全开支报销审批制度。
附:
注意收费方式;
包干法和酬金法,指南174。
P205
第八章合同10.5%
类型☆☆
相关合同
1、建设单位与他人订立的与物业管理有关的合同。
2、业主与他人签订的与物业管理有关的合同。
3、建设单位与物业公司订立的前期合同。
业主与物业管理公司签订的服务合同。
4、物业管理公司与专营公司签订的合同。
P207-212
前期服务合同
在业主大会选聘之前由建设单位与物业管理企业签订的合同。
特征:
建设单位,过渡性,要式合同。
物业服务合同
业主大会代表全体业主与物业管理企业签订的合同。
相互信任,有偿,诺成并双务,劳务。
PZ有别。
1、物业情况
2、委托事项
3、义务权利
4、要求标准
5、服务维修费用
6、专项维修基金
7、物业管理用房
8、物业经营管理
9、委托服务期限
10、违约责任
P212
原则要点☆
1、宜细不宜粗。
2、应当有偿有期限。
3、应当实事求是留有余地。
4、应当明确界定违约责任和处理方式。
P214
理解原因。
招标
招投原则
公开公平公正合理
P219-227
阅读教材理解概念
招投特点
早介入,阶段性
招标方式
公开招标;
邀请招标。
[议标?
]
招标程序
十二条
投标程序
七条
特征
有害性、不确定性、可测性
P227
成本
防范成本、处理成本、社会成本。
类型
纯粹与投机;
财产责任与人身;
自然社会政治经济和技术;
基本和特殊。
管理步骤
识别、评估、控制、调整
风险控制
回避、承担、预防、转移[比P325少]
保险☆☆
保险原则
诚信、可保、近因、比例。
P231-241
保险合同特征
要式合同,附和合同;
双务有偿合同;
射幸合同。
要求理解各个概念。
保险主体
当事人:
保险人、被保险人、投保人;
关系人:
受益人、代理人、经纪人。
物业的险种
1、财产保险:
广义、狭义、物业主要是火险。
2、雇主责任险:
又称劳工保险。
3、
公众责任险:
承保的是投保人的损害赔偿责任,是无形财产。
注意各自的概念、责任范围、除外责任、赔偿金额、保险费率。
投保决策过程
1、详细调查;
2、确定所需;
3、确定保额和保费;
4、选择公司;
5、分析保单;
6、作出投保决策(补充)
第九章财务4.0%
工作评价
工作报告
(内部为主)
工作总结
财务报告
(重要概述)
文字:
表格:
主表:
资负利润现金成本
附表:
资负利润以及其他
分析:
比率法、比较法
工作计划
绩效评估
(外部为主)
封面
评估
指标:
分为