物业经营管理提纲学员提高冲刺版0707Word文件下载.docx

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目标☆

从业主角度出发，

在物业寿命周期内；

持续满足租户正常空间使用需求；

在实现各期净收益最大化的基础上；

保持和提高物业的市场价值及潜力。

P6注意与概念的相似性

对象☆

写字楼☆☆

可分为自用、出租、复合三种类型，与政府办公楼有区别。

依据区位建筑设施服务收益产权，划分为甲乙丙三级。

另有12个区分要素，及使用方式和功能分类方法。

3、302。

P2-6

要求正确识别

商业零售☆

分为区域、城市、地区、小区、邻里、特色共六种。

主要从规模、业态、辐射，以及人口、流水确定。

典型的是地区的：

一万多米十万多人一亿多元。

居住出租

别墅、住宅、公寓各不相同；

别墅浪漫，其他是日常生活。

工业出租

较好的运输和交通条件

酒店娱乐

二者同属一类，但各有特色。

企业类型☆

概念

公司形式，依法设立，盈利目的，法人资格，经济组织。

从职能划分。

管理型

策略（即计划和组织）能力,综合责任,业主委托，总包。

专业型

专业能力,专业分包,业主委托（如清洁和维修），分包。

综合型

两种能力,包括管理层（策略管理）和专业化分公司,全有。

经营管理层次☆☆

物业管理

管建筑，核心是日常维护维修。

要求逐条牢固掌握

设施管理

管建筑设备设施，功能是创造良好的生产和办公环境，

服务对象是拥有房地产的非房地产企业机构。

资产管理

[重点]

管收益效益，目标是实现价值最大化。

聘用、解聘、管理、监督、指导物业管理和设施管理企业。

投资管理

管投资经营，目标是投资回报最大化。

制定并负责投资的原则、战略、结构、购置、处置、绩效。

利润的三个途径：

买、卖、经营。

管理层次

公司管理、现场管理，现场作业（管理）三个层次。

[与上面有点冲突]

工作

战略工作

包括：

确定战略，确定标准，构建信息体系，决策分析，资产组合，共五条。

P12

要求识别

常规工作

现金和成本；

日常维护维修；

计划维护维修；

设备设施管理；

物业保险管理，共五条。

第二章投资5.5%

指以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付（或支付）一定数量的货币或实物，直接或间接地参加房地产开发经营的经济行为。

其

目的是未来的收益、增值、财富最大化，以及荣誉和安全。

P20

形式☆☆

直接投资

直接参与开发或购买房产并参加管理工作。

如：

开发投资（短期投资）和置业投资（获取所有权使用权）。

P20-22

正确了解识别。

下同。

间接投资

不直接开发和购房，不参加管理工作。

购买房地产债券、股票、信托基金、抵押支持证券等。

二者比较

联系：

都是投资房地产，都是为了收益而不是使用。

区别：

前者亲自开发购买运作，后者却是不直接参与。

特性☆

位置固定性（不可移动性，最重要的特征），

寿命长（不毁灭），适应性（服务性），各异性（特异性），专业性（复杂性）；

政策性（或敏感性），相互影响性[☆重要]。

P22-25

利弊☆

投资之利☆

收益高，税赋低，金融机构支持多，通货膨胀影响小[重要]，能提高投资者的身份和地位。

此外还有：

寿命长，适应性强，可以享受公共设施之利。

P25-26

投资之弊

风险大、数量大、流动差、回报慢、专业性强。

风险☆

系统风险

影响普遍，无法控制的风险。

通货膨胀、供求关系、经济周期、商品变现、利率、汇率、政策、政治、或然损失等八种风险。

P26-33

个别风险

仅影响个别项目，投资者可以控制的风险。

收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、机会比较风险、时间风险、持有时期风险等六项。

影响决策

根据风险定收益，根据能力定方向，根据周期选时机。

区位及要求

狭义：

地理位置，包括宏观、中观、微观。

广义：

社会、经济、自然

1、居住市政公交环境（宜居）

2、写字聚集交通环境（清洁）

3、零售用户交通环境（清洁）

4、工业供销交通环境（流通）

P33-36

与第一章相联系，了解即可

第三章分析7.5%

现金流量☆

概念☆

将某次投资作为一个独立系统，则在这一过程（或时期）不同时点上发生的资金流入流出的数量被称为现金流量。

其中流入的被称现金流入（如销售收入）；

流出的被称为现金流出（如土地费用）；

二者的差被称为净现金流量=流入-流出；

注意各种现金流的构成及其关系。

P38

P39

会识别

绘制

1、画出一个横向数轴，标出时间，并以当前为0。

2、按时点标注，流入向上，流出向下，代数和为净流量。

3、期初期末以外，其他现金在当期的期末标出。

4、初始投资作为第一期的上一期（即零期）的期末标出。

会识图

利润形成☆☆

税后现金流（利润）

税前现金流或税前利润--税金及准备金

净运营收益或净收益--还本付息

有效毛收入或实际收入--运营费用

潜在收入或理想收入--空置及租金损失+其他收入

P40重要：

理解概念，理解内涵，理解关系，并会计算。

时间价值

指在先后不同的时点上等额资金在价值上的差别。

P43

理解概念，会做简单计算即可。

单利计算☆

即仅按本金计算利息

利息=本金×

利率×

时期数本利和=利息+本金

复利计算☆

不仅按本金，而且按利息计算利息

利息=本利和－本金本利和=本金（1+利率）n

终值=现值×

（1+利率）n

现值=终值/（1+利率）n

年金计算

有限年现值=年金/利率×

[1-1/（1+利率）n]

无限年现值=年金/利率

了解即可

名义实际

[并不唯一]

名义利率：

一年内多次计息，用加法或乘法算出的年利率。

实际利率：

一年内多次计息，每年资金实际的增长率。

财务评价☆

静态指标

动态指标

偿债指标

参见九章，理解概念，了解归属，子项母项，平均资产，半息全息。

盈利指标

投资回报率、

现金回报率

静态投资回收期

内部收益率、

财务净现值

动态投资回收期

借款偿还期、

偿债备付率、

资产负债率=负债/资产

回收回报

回收：

指投资者对投入资本的回收，指本金的回收。

回报：

指投资者由投入资本的报酬，指本金以外的收益。

设备更新☆

寿命种类

自然寿命、技术寿命、经济寿命

P52

理解概念，正确识别。

年均成本

不计利息时：

=（原值-残值）/n+各年费用之和/n

更新原因

有形磨损

无形磨损，------以及一类二类，磨损种类

更新特点

考虑经济寿命；

考虑未来；

比较费用；

以年值法为主。

更新决策

不提升质量的更新、能提升质量的更新、高投入的更新。

第四章价格

物业价格：

指和平地获得他人的物业所必须付出的代价，如

货币、商品或其他有价物，一般是货币。

P75

特征☆

首先是与一般物品的共同特征：

都是价格都用货币，都会波动都受供求影响，都按质论价优质优价。

而物业价格独有特征如下:

1、受区位影响大----区位性

2、实质是权益的价格----权益性

3、是交换又是租用价格----双重性

4、价格形成时间长----困难性

5、容易受交易者等个别因素影响-复杂性

P76

分类☆☆

1、使用价值和交换价值

使用价值是交换价值的前提；

反向不成立。

P77-87

仔细阅读，逐一理解。

2、投资价值和市场价值

前者是主观的后者是客观的；

前者大才投资；

前者扣税后者不扣税。

3、成交价市场价和理论价

最低卖价和最高买价形成成交价格区间。

市场价是市场上一般平均价格，是大量成交价抽象的结果。

正常情况下，市场价围绕理论价上下波动。

4、总价和单位价

建成单价，能反映物业价格水平的高低。

5、实际价格和名义价格

实际价格：

成交日期一次交清的价格；

名义价格：

成交日期讲明不当日交清的价格

6、现房价格和期房价格☆

前者的标的是已建成物业，后者是将来的。

现价=期房价+出租收入+风险补偿

7、起价标价成交价均价

起价不反映真实水平，标价是卖方要价，

均价反映商品房总体价格水平。

8、评估价、保留价、起拍价、回应价、成交价

保留价又称拍卖底价，起拍价又称开叫价，拍卖有增拍和减拍，最高不一定成交。

9、买卖价和租赁价

买卖价构成：

阅，P102,Z81。

租赁价构成：

阅，共十项。

10、市场调节、政府指导、政府定价

指导价是主管部门指导经营者制定的价格。

政府定价是主管部门按权限制定的价格。

经济适用房的利润控制在3%以下。

11、原始价值、帐面价值、市场价值

原始价值又称原值，始终不变；

帐面价值又称账面净值，不断减少；

市场价值又称实际价值，上下波动。

影响

影响价值的因素

从基础上看：

包括区位、供求、好坏等。

从表现上看：

核心是收益，包括收益大小、长短、可靠性。

P87，了解。

价格条件

有用性、稀缺性、有效需求。

影响价格的因素

人口、收入、物价、交通。

利率、汇率、税率、规划，心理。

方法

P93-118

用途

对象

步骤

说明

市场法

P93,

Z85

市场交易

交易型物业

收集选取处理求取

应修正价格口径日期状况。

利用系数变实际，系数向对象靠拢。

税：

买方=成交-5%；

卖方=成交+7%

成本法

P101

Z100

特殊情况

无收益交易少

收集构建折旧求取

价格=重新构建价-折旧

年折旧=（新构建-残值）/经济寿命

折旧额=年折旧*实际年龄

现价格=新构建价格-折旧额

重新构建分重置[新]和重建[老]；

折旧分为物质功能经济三种；

寿命分自然和经济，

年龄分实际有效。

Z102

收益法

P110

Z92

收益型物业

收集收益利率求取

报酬资本化法：

无限年=年收益/利率

有限年价=年收益/利率[1-1/（1+i）n]

直接资本化法：

资本化率和收益乘数

第五章市场6.5%

本章教材与指南的顺序不太一致，但内容相同。

场所、买者、卖者、活动。

P120

环境

政治法律、经济金融、技术资源、社会国际

影响发展:

政策、经济、社会[上下不够协调]

影响转变:

政治、经济、社会、自然、金融、信息

P121

结构

1、总量2、地区3、产品4、供求5、投资结构

P126

细分

按增量存量、按地域、按用途、按目标市场、按交易形式

P127

功能

调配资源、显示需求、指导供给、引导政策、引导需求。

P133

市场分析

宏观分析、供求分析、相关分析如写字楼。

P141

分析☆

供应

需求

市场

P120-139

供求关系

影响因素市场机制

P122

曲线左下右上

受政策、成本、预期、影响；

价格升供给增。

曲线左上右下

受政策、收入、预期、相关影响，

价格降需求升

供求相交点，实现平衡

指标P126☆☆

存、增、灭、空、可、施、开、价值、周期等。

生产、收入、支出、人口、就业、失业、商品、房屋、价格。

出租、销售、吸纳以及租金、价格、指数等。

特性P132

刚性、异质性、垄断性

广泛行、多样性、融资性

交易特点：

权益性、复杂性、专业性。

价格特点：

差异性、上升性、主观性

分析内容

P139

存量，规划，周期。

需求，吸纳，租户。

市场竞争市场占有率。

作用

139，共8条。

内容

141，宏观、供求、相关三种分析。

计划☆☆

原则

1、物业管理师参加和主持。

2、管理人员参加，发挥集体智慧。

3、实际工作人员参与。

P144

企业行为有点重叠

形式

1、年度计划1年战术性的运行计划

2、中短期计划3—5年居中

3、长期计划5年以上战略性计划

P148Z128

1、建筑管理计划；

2、租赁计划；

3、财务计划；

4、绩效评估及用户沟通计划。

基础工作

P145Z126

1、宏观环境分析；

145

2、房地产市场分析（行业分析）146

3、邻里分析（微观分析）146

4、物业现状分析（个案分析）147

5、业主目标分析（用户分析）147

预算技术

151，含年度、资本、长期三部分。

政府干预

目标

多种目标。

P135

政府行为

手段

土地供给金融政策住房政策城市规划土地价格税收租售价

第六章租赁14.0%

概述☆☆

指公民、法人或其他组织作为出租人，

将其拥有所有权的房屋出租给承租人使用，

由承租人向其支付租金的行为。

P155-160

特点

1、不转移所有权；

2、是特定物而不是同类物；

3、是一种经济契约关系，且是要式契约；

4、不同所有权的转移而中止；

5、双方都必须是符合法律规定的责任人。

模式

1、包租转租；

2、出租代理；

3、委托管理。

行政管理[重要]

实行登记备案制度160。

1、登记备案的程序：

申请、审查、颁证。

2、房屋租赁的条件：

包括产权、抵押、公安、环保等。

3、房屋租赁中违法行为的行政处罚。

分类☆☆

按所有权

公房、私房

P156-162

按租赁期限[重要]

定期的：

时间固定，不因当事人死亡而终止。

自动的：

按周期自动延续，不因当事人死亡而终止。

意愿的：

时间不固定可随时中止，当事人死亡自动中止。

按租金内涵[重要]

毛租：

租金包括税费、管理费、能源费，不另交其他费用。

净租：

租金不全包括税费、管理费、能源费，其他另交。

百分比租金：

定期支付固定租金，营业超额另交百分比。

其他形式

居住和非居住，办公零售和生产。

管理☆☆

阶段

1、租约签定前；

2、租约执行中；

3、租约期满时。

P162-167

方案策略

1、确定面积和方式

；

2、编制预算

3、目标市场；

4、租金方案：

租赁管理核心

，取决于市场供求，

5、促销方案[宣传手段和租约优惠]。

具体包括以下四部分。

租户选择[重要]

是租赁管理的核心内容。

要考虑的问题：

业务和声誉、财务和盈利、面积和组合、特殊的物业管理要求。

租金确定[重要]

1、计算单位和包含的内容。

2、

2、基础租金和附加租金。

3、注意租金的调整：

短期不变，长期约定。

谈判

谈判一般由业主和租户进行。

物业管理公司有时也会参加。

应注意细节：

用途、限制、时间、维护、以及广告标志。

营销推广

1、价格优势；

2、物业优势；

3、声誉优势；

4、实用优势

合同☆☆

法律特征

双务、有偿、诺成[意思一致即成立]、要式[要求特定形式和手续]、连续性[与事件有关]合同。

P168-

联系第八章。

要求了解细节

基本条款

[重要]

1、姓名住所；

2、座落、位置、面积、装修、设施；

3、

3、用

4、

5、途

6、

7、

8、；

9、

10、

11、

12、

13、

14、

15、

16、

17、

18、

19、

20、

21、

22、

23、

24、

25、

26、

27、

28、按合同规定使用。

4、期限；

29、

30、

31、

32、

33、

34、

35、

36、

37、

38、

5、租金支付：

核心。

6、修缮责任的划分：

住宅自然损坏业主修，生产经营合同定。

39、

40、

41、；

42、

43、

44、

7、转租约定[原出租人同意并备案]

8、变更和解除条件；

自然中止与人为终止的内含与识别。

9、双方的权利义务；

10、双方约定的其他条款。

客户

租户关系管理

1、实施客户关系管理的作用：

流程、应变、收入、满意；

2、涉及的工作：

档案；

服务；

租金；

统计；

个性化服务。

P177

第七章成本14.5%

为产权人和使用人提供维修服务发生的各项支出。

P182

构成☆☆

营业成本

直接人工、直接材料、间接费用[阅读细节和构成]；

阅读细节和构成

期间费用

管理费用：

公司经费、董事会费、劳动保险费、咨询费。

财务费用：

一切与筹措资金有关的费用。

分类☆

1、按经济性质（内容）分，如材料、工资。

2、按经济用途分（即构成）。

3、按与业务关系分：

固定、变动、半变动的。

4、按计算依据分：

计划的，目标的，定额的实际的。

5、按与决策的关系分：

边际的、机会的、沉没的。

P184

要理解并会区分

估算☆☆

人工；

办公

、共用；

保安；

清洁；

绿化；

折旧；

保险；

专项维修。

每单位面积费用=该项费用之和/相关物业面积（需要时除以12）

注意：

掌握通式，并要求深入阅读了解各个项目的具体构成。

理解通式深入阅读了解构成

预算☆☆

概念意义

可作考评标准

P194-200

要理解并能区分

编制基本要求

P195

1、要以定额为基础；

2、要有技术准备措施作保证；

3、要与其他预算协调；

4、要提高资金使用效益；

5、要留有适当的余地。

编制方法

1、固定预算：

以过去实际支出为基础，一般不作变动；

2、弹性预算：

可根据业务成本的变化而自行调整；

9、零基预算：

以实际为基础逐项重新制定；

工作量大

10、滚动预算：

按年分月，逐期调整补充；

11、概率预算：

定根据概率，针对变量，作出估计预算。

编制方式

二下一上制

编制程序

1、收集资。

2、预测成本。

3、编制各种预算：

营业成本[已收入预算为基础]、管理费用、财务费用。

控制☆☆

分类

1、按时间：

事先[开端]、事中[中心]、事后[改进]。

2、按机制：

前馈、防护、反馈。

要求深入阅读理解

P200

全面、效益、责权利结合、例外管理[要求理解]。

程序

确定标准、执行标准、确定差异、纠正差异、考核奖惩。

体系

1、成本中心：

直接提供服务的部门，如保洁部门。

2、费用中心：

不直接提供服务的部门，如人事处。

业绩考核

经济效益指标：

成本降低额和成本降低率。

服务质量指标：

物业升值率最具综合性。

管理☆

日常管理

1、利用物业周期理论控制成本[起步成长成熟衰退]。

2、严格实施成本预算培训。

3、建立健全开支报销审批制度。

附：

注意收费方式;

包干法和酬金法，指南174。

P205

第八章合同10.5%

类型☆☆