云南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织考试试卷.docx

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云南省2017年房地产估价师《制度与政策》：

房地产中介服务行业组织考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。

A：

威廉·配第和亚当·斯密

B：

大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能

C：

詹姆斯·安德森和马尔萨斯

D：

理查德·坎蒂隆和马克思

E：

工业用地的监测点评估价格

2、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．省级房地产行政主管部门

D．地方行政主管部门

3、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。

A：

1名以上（含1名）

B：

2名以上（含2名）

C：

3名以上（含3名）

D：

5名以上（含5名）

E：

执行层的组织协调

4、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000

5、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

6、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。

A．目标

B．途径

C．市场化

D．商品化

7、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。

而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

8、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：

7.65％

B：

8.75％

C：

9.42％

D：

10.19％

E：

工业用地的监测点评估价格

9、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值

B．通货膨胀

C．通货紧缩

D．通货异常

10、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

A：

国务院

B：

国土资源部

C：

Z省人民政府

D：

A市人民政府

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

12、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：

1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．3673.35

B．3999.07

C．3836.21

D．3510.49

13、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

A：

测算待开发房地产的最高价格

B：

测算后续必要支出及应得利润

C：

测算房地产开发项目的预期利润

D：

测算房地产开发中可能出现的最高费用

E：

工业用地的监测点评估价格

14、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】

A：

22m

B：

28m

C：

38m

D：

50m

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。

A：

技术上的可能

B：

经济上的可行

C：

价值最大化

D：

法律上许可

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．空置率

B．利息备付率

C．容积率

D．成本利润率

17、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。

A：

不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付

B：

约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效

C：

定金和违约金只能选择其一适用

D：

定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款

E：

执行层的组织协调

18、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。

该宗房地产的收益价格为万元。

A：

222．76

B：

244．67

C：

268．67

D：

298．33

E：

工业用地的监测点评估价格

19、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。

但并不包括__。

A．声觉环境

B．视觉环境

C．水文环境

D．人文环境

20、下列有关保险的表述中，正确的是。

A：

社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B：

从本质上说，保险体现一定的社会关系

C：

危险的存在是保险产生的必要条件

D：

在各种保险中，商业保险最能体现分配职能

E：

执行层的组织协调

21、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53

22、土地增值税以__为计税依据。

A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额

B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额

C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额

23、下面说法正确的是（）。

A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制

D．房地产估价报告应由估价师个人出具

24、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为元／㎡。

A：

5110.51

B：

5307.26

C：

5549.95

D：

5638.13

E：

工业用地的监测点评估价格

25、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。

A：

本估价机构所有

B：

所有参加该估价项目

C：

对该估价项目负第一责任

D：

任本估价机构法定代表人

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

2、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。

A．平均指标

B．变异指标

C．绝对指标

D．相对指标

3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．（2005年试题）

A：

单元估算法

B：

概预算定额法

C：

工程量近似匡算法

D：

蒙特卡洛模拟法

E：

单位指标估算法

4、在房地产定价方法中，名牌策略属于。

A：

成本加成定价法

B：

目标定价法

C：

认知价值定价法

D：

领导定价法

E：

借款合同

5、不属于市场法估价的步骤是。

A：

搜集交易实例

B：

查看交易成功的比例

C：

比较价格的最大差距

D：

选取可比实例

E：

对可比实例的成交价格进行适当的处理

6、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有__。

A．放弃这个项目

B．努力学习，边学边干

C．埋头苦干，克服困难完成项目

D．找别人完成项目，签自己的名

E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

7、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.82

8、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。

A：

试探性调查

B：

预测性调查

C：

因果性调查

D：

描述性调查

E：

借款合同

9、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。

A：

1.80

B：

2.80

C：

3.05

D：

5.00

E：

执行层的组织协调

10、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。

A．房地产经纪人员

B．房地产估价师

C．房地产咨询人员

D．房地产估价员

11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

12、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A：

投资机会选择与决策分析

B：

前期工作

C：

建设阶段

D：

租售阶段

E：

借款合同

13、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。

A：

建筑高度

B：

建筑密度

C：

建筑间距

D：

建筑后退红线距离

E：

人口容量

14、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

15、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10

16、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险

17、下列房地产中，不得抵押的有。

（2008年试题）

A：

集体所有的土地使用权

B：

村办企业厂房

C：

列入城市房屋拆迁范围的房屋

D：

宅基地

E：

已经设定抵押权的房地产

18、项目管理的目标就是寻求项