济南房地产行业分析.docx

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济南房地产行业分析

一、土地市场分析：

对土地市场的理解：

1、土地管理市场和政策不规范。

2、地价水平基本上和天津差不多。

3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。

4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。

5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。

6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。

1、土地市场现状：

1济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，届于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范一一规范的过程之中。

22001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。

2002年供应量基本和2001

年持平。

3济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年

不超过十宗。

并且有二宗土地出现流拍。

2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非

常成功，每亩单价140万。

4土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下届的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平

的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%止地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。

5总体感觉济南市地价水平和天津差不多。

在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。

6目前市区内可开发用地很少。

一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

7目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但

由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。

8由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。

预计2003年的土地供应量不会很大。

2、济南市目前土地获取方式：

1通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。

该方式是当地

土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。

（但事实并非如此）

2参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。

但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。

3与当地开发商合作开发或项目转让。

据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。

可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。

转让手续可由当地开发商办理。

但仍要向土地局交纳出让金和契税。

4工业企业搬迁。

即“腾笼换业”政策。

与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。

5参与政府基础设施建设以获取一些平■衡用地。

6非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。

（即当地主管部门提到的

省长工程或市长工程）阳光100即届丁此种方式。

3、济南市土地价格及相关收费：

1土地基准地价及出让金：

济南市城区国有土地级别基准地价表（1999年）

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

商业用地

元/平■方米

4654

3362

2345

1226

757

499

万元/亩

310

224

156

住宅用地

元/平方米

3242

2231

1564

845

617

425

万元/亩

216

149

104

工业用地

元/平■方米

2856

1691

1050

714

581

383

万元/亩

190

112

根据国家规定，经测算，确定政府出让土地纯收益为基准地价的15-20%其中，一、

二、三级土地为15%四、五、六级土地为20%

（注：

以上土地基准地价及出让金标准为99年执行标准，新的基准地价和出让金标准正在制定中，将丁春节后出台。

出让金标准将增加到20—25%）

2交易契税：

成交价格的3%如是政府组织公开出让，最终成交价格包括土地补偿费、出让金、评估费、土地整理费用。

3城市基础设施建设费：

246兀/平■方米。

4政府公开出让的土地，原则上需付活全部地款方可取得土地使用证，可以分期付款。

但首期付款不得低丁20%

二、建筑工程市场分析

1、济南市建筑工程市场特点及现状：

1济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，但是以山东省和济南市建工集团及其下届公司为代表的一批国有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机制，对于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。

2济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的还是从原省、市建委、建工局下届的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。

3济南市政府职能部门对建筑承发包市场的管理与监督不利，政策不明确，并且与市场现状严重脱节，暗箱操作现象非常普遍，对于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业发展极其不利。

2、建筑形式：

1济南市房地产市场住宅产品的结构形式以多层、小高层为主，结构形式多样，总体发展水平与天津相近。

2在房型设计上理念比较先进，基本上能够做到三明采光、动静分离、十湿分离，能够满足业主生活居住的多方面需要，符合住宅设计的发展方向，但是在房型的细部构思与处理上还不够体贴和人性化，与我公司在天津推出的产品还有一定的差距。

3在水、暖工程配套施工上基本上是采用PP罔日UPVO材，比较经济、环保符合建材行业

发展方向的要求，但总体采用量不大，并没有形成规模。

室内配电不足不能满足人们日益增长的需要，有待改进。

4外檐效果比较不错，但与太阳城相比还有一定的差距。

5成品房在济南房地产市场上还没有出现，但是正有一部分项目在考虑推出，这方面我们是有经验优势的。

6对小区环境设计的重视程度明显不够，以至丁设计水平和投资程度都比较低，基本上只是为了达到规划指标而作，没有特色和品位。

基本建筑形式比较见下表

天津

济南

地质状况

软土地质地下水位高,基础处理费

用局

地质情况复杂、地下水情况变化

比较大

基础形式

筏板基础、桩基础

结构形式

砖混、框架、框剪

外檐装修

涂料

面砖、涂料

室内装修

毛坯房、成品房

毛坯房

门窗

塑钢窗

铝合金窗、塑钢窗

屋顶形式

坡屋顶

平顶、坡屋顶

米暖力式

地板采暖、散热气采暖

散热气采暖

环境

较好

3、成本构成

①济南市建筑市场的总体价格水平■与天津相当接近，现将济南市主要建筑结构形式的造价

指标与天津市当前水平作一分析对比详见下表：

济南市建安工程费基本造价指标

项目名称

结构形式

基本指标

（元/m2）

住宅

多层砖混

750

高层（20层以下）

框架

1350

商住楼

多层

砖混或框架

954

学生公寓

多层

砖混

1132

综合办公楼

多层

框架

1910

高层

框男

2693

宾馆洒店

高层

框男

3957

济南市与天津市手续办理对比

编

号

办理环

节

天津市情况

济南巾情况

开发企

业

资质

在建委办理

在房地广开发拆迁管

理办公室办理

投资计

划

市建委审批

济南巾计划委员会投

资处

建材要

求

2003年1月1日起禁止使用粘土砖

无明确禁用时间

建筑形

式

新建住宅坡屋顶

无明确规定

大配套

建委配套办收取，165元/平■米。

修建区外大配

套项

目包括道路，给排水，煤气等项目

城建基金管理办公室

收取，246元/平米

墙改费

8元/平■米

墙体节能费：

10元/平

米

散装水泥专项基金：

0.6元/平米

施工图

审查费

多层：

1.3元/平米

高层：

1.7元/平■米

多层：

3.38元/平米

高层：

4.54元/平■米

多层：

总建筑面积的2%

1~9层：

总建筑面积的

人防面

积

新建十层（含十层）以

上或基础开挖深度超

高层：

首层投影面积

过3米（含3

米）按照首层占地面积

建地下人防

1~9层建筑不建地下人

防，按照总建筑面积缴

纳易地建

人防易

设费：

30元/平米

地

建设费

按照应建人防面积缴纳，

折合总建筑面积为：

2000元/平米

40元/平■米

10层以上（含10层）

或基石切挖深度超过3

米（含3米）

的建筑，按照应建人防

面积缴纳：

3000元/平

米。

工程运

土

乙力在运土过程中办理，

甲方持施工图在运土

前办理。

外运渣土：

2元/立米,

外购好土：

1元/立米

施工用

水指标

在下水办办理，指标核:

照总建筑面积核正，

0.5吨/平米

在公用事业管理局办

理，指标按照总建筑面

积核定，1.5吨/平■米

商品房

预

售许可

证

在房管局办理，基础施工验收完毕。

在房地J』发拆迁办

公室办理，需完成总建

筑投资的25%基础施工验收完毕。

拆迁工

作

开发商委托有拆迁资质的单位进行拆迁，费用可

协商。

由开发商凭规划许可证到拆迁办公室办理拆迁手续，并按照拆迁面积交纳5.6元/平米的拆迁管理费。

地名

在各区地名办办理

在民政局区划地名处

办理，无明确收费标

地名标志费：

0.7元/平米

准，每个项目不少丁3

万元。

供水工

程

工程费按照建筑面积收取：

25元/平米

增容费免收

工程费按照实际工程

造价收取

增容费按照水表口径

收取：

DN15:

3.6万元

~DN80:

144万元

电力工

程

工程费：

72元/平米（多层），80元/平米（高层）

供电贴费免收

工程费按照实际工程

造价收取

排水工

程

工程费按照建筑面积收取：

29元/平米

工程费按照实际工程

造价收取

燃气工

程

市公用设施管理办公室收取气源发展基金：

元/平米。

工程费在燃气集团收取，28元/平■米。

在公用事业管理局办

理，开户费按照小区总

户数收取，2000元/户。

供热工

程

小区自行建设的工程造价为30元/平■米

利用第一热电厂的热源造价为：

在公用事业管理局办

理，建设费为110兀/

平米。

天津市与济南市建安工程费对比图例

注：

①以上指标为济南市建委2002年6月颁发的16号文件中规定的建安工程造价指标,其指标反映了济南市当今建筑市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价值。

②现以太阳城8#地项目（11万肘）为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本构成作

预测对比，见下表:

济南市与天津市房地产项目成本预测对比表

项

目

天津市

指标

（元/

m2）

济南市

指标

（元/

m2）

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