高层住宅物业管理相关知识Word文件下载.docx
《高层住宅物业管理相关知识Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高层住宅物业管理相关知识Word文件下载.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
要严厉依照协议或合同外地物价部门核定的物业管理效劳收费规范，及时、活期收取租金及管理费用，并接受住户监视。
8、全方位效劳。
物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的效劳，运用户、住户更为温馨便利。
可开设惯例性效劳，如：
机车船票代办、办设储蓄所等；
委托性效劳，如：
代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；
运营性效劳，如：
开设餐饮、文娱场所、开设健身房等。
并依据住户需求，提供特约效劳。
四、高层住宅物业管理实践可行性操作：
1、深度推行〝兽性化物业管理形式〞
1〕关注不同层次的住户需求；
2〕环境树立中兽性化要素的融入；
3〕物业管理与效劳中人文要素的植入；
4〕对住户〝深度关心〞；
5〕现代文明项目肉体的塑造。
简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营建一种既相互信任、相互尊崇，又有明白的行为规那么这样一种谐和、有序的酣畅环境和文明气氛。
2、实施零距离〝隐性物业管理与效劳〞形式
在高层住宅物业的管理与效劳中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位效劳往往容易发作抵触，在实践物业管理中，物业管理零距离与零搅扰相结合的〝隐性效劳与弹性效劳〞形式和物业管理理念。
所谓〝零距离〞，就是对住户的效劳需求做片面、深化、细致的了解，注重效劳的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需求协助时提供及时满意的效劳，更要表达对住户效劳的前瞻性，满足住户深层次的效劳诉求。
3、树立治安联动快速反响系统
平安防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安任务由中央监控中心一致指挥调度，并树立起战役力强的治安快速反响系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速援助的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；
多重结合即治安任务要做到活动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、片面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。
五、高层住宅物业管理前期介入
高层住宅物业管理前期介入时期任务方案
阶段
任务项目
任务要点
详细事项
规划设计阶段
工程
全体合理规划
Ø
停车场/库的规划
设备间及各楼层开间规划
综合布线走向及接口位置
公共照明及开间内电气容量预留
楼宇自控完成方式
公共配套设备场地的规划
主要设备的规划
强电系统：
配电室、发电机等的布置
中控系统：
消防、保安监控、楼宇自控的设置
停车场/库系统设置
辅佐设备的设置
上下水管线位置预留
宽带网络的设置及运营形式
其它
主要设备设备选型树立〔如电梯等〕
公共配套设备场地的设计建议
智能化系统设计建议
平安
平安设备设备树立
抵消防、保安监控等智能化系统提出建议
停车场/库的规划规划、计费系统及形式建议
六、高层住宅日常性物业管理与效劳
完善的高层住宅物业管理管理设想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必需在物业管理实务的实施中才干失掉充沛的检验，才干以锲而不舍的、高层次的效劳质量展现于住户面前。
日常性的物业管理与效劳最能凸显管理水平与效劳质量的一个重要环节。
在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具有高度的控制与执行才干外，在如何合理应用有效资源满足住户效劳需求方面更要勇于创新。
在一致管理的前提下，必需从平安、环境、客户效劳、工程效劳等四个方面的惯例日常效劳区分表达相应的高层物业管理形式。
〔一〕平安管理
平安任务是物业管理的一个重要方面。
人们常说〝平安第一〞，平安任务具有第一位的意义，只要平安有了实在的保证，住户才干担忧肠任务。
因此平安管理也是物业管理的一切基础性任务。
门卫、巡查、消防以及停车场管理等任务都属于平安管理的范围。
针对高层住宅规划、功用的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与活动岗相结合，设置多重静静态相结合的平安防范体系，实在保证高层住宅24小时平安无忧。
对公共区域采取主要依托技防与活动巡查相结合的方式实施平安管理，技防方面主要依托项目自身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统完成，活动巡查方面将添加巡查频次，增强巡查治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与效劳看法。
1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；
2、24小时固定平安护卫岗设置；
3、24小时活动巡查岗设置；
4、分片围合管理与全体联动的应急反响系统；
5、智能化报警系统；
6、出入身份识别设置。
（1）治安任务的特点及主要义务
特点：
A、以预防为主。
无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指点思想。
不出事故，防止隐患，是保安任务的基本目的，也是权衡保安任务绩效大小的主要规范。
B、效劳性强。
从实质上看，保安就是效劳，即提供保安效劳。
作为保安员，要树立〝效劳第一、用户至上〞的思想，即要坚持公安人员的警觉性，又要有效劳人员的和颜悦色；
即要坚持原那么，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
C、软件与硬件同时抓。
保安任务的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不时提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设备的树立，树立完善的保安系统和消防报警系统。
D、制造紧急事情处置预案，包括火警、匪警、自然灾祸、严重疫情等事情的防范以及出现状况后的处置方法，做到〝事前预防、遇事不乱〞。
主要义务：
A、固定岗任务。
一致着装，维持次第，引导交通车辆，应留意防范进出人员中的立功分子，防止各类案件的发作；
B、平安巡查。
定时和不定时的对项目内外各个部位停止巡视反省，发现不平安的要素及时停止处置；
C、停车场管理。
引导车辆出入，反省停车证件，收取暂时停车费，停止停车场消防和平安管理；
（2）相应的治安防范措施
异常现象的紧急处置顺序
经过摄像头发现项目内有异常现象时，将按以下图停止紧急处置
〔二〕环境管理
高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成局部之一，是表达物业管理水平的重要标志。
高质量的环境养护为客户提供整洁、温馨、赏心顺眼的生活环境与任务环境。
而且物业经过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物外表自然老化及人为磨损，维护物业的装饰资料，延伸物业再装修创新的周期，及经济又能坚持物业美观。
针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差异的高规范效劳，努力营建一个温馨、整洁、明亮的项目环境，并实在做好以下几项任务：
1、主要义务：
A、担任高层住宅各个楼层和各部位公共用具，使其到达规范的清洁要求；
B、担任制定清洁设备和清洁用具的推销、使意图见，合理掌握清洁费用的支出；
C、担任对清洁员工的业务培训，使他们不时提高业务素质；
D、担任接受客户的委托清洁业务。
2、保洁制度
每日的卫生片面清扫尽量增加对住户的影响，完成弹性效劳。
3、渣滓分流
在狠抓环境管理和培育客户环境看法的基础上，对高层住宅的渣滓实施〝三化〞管理，即渣滓搜集袋装化、渣滓回收资源化、渣滓处置有害化，从而完成有效的渣滓分流。
渣滓搜集袋装化：
项目渣滓的搜集，一致采用渣滓袋停止袋装并投于〝三合一〞功用的渣滓箱。
渣滓回收资源化：
经过渣滓箱，从中分捡出可回收物品停止回收应用，防止资源糜费。
4、消杀
消杀任务主要包括以下几个方面的内容：
主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。
延聘专业队伍停止消杀任务。
1、专业消杀公司应出示营业执照容许证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。
2、双方签定合同，明白各自的责任、义务、消杀范围、要求和规范。
3、活期停止二次防灭虫药、三次防灭鼠药的任务，如发现或出现效果，消杀公司应保证随叫随到。
4、完成重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设备与场所杀虫为主。
高层住宅清洁任务规范
场所
作业内容
实施次数
日常清扫
中心局部
正门前面及便门前面去污清扫
中心周围去污清扫
金属类用清洁剂擦拭
要随时反省，对玷污严重的局部要及时清扫洁净
货物装卸场要在货物搬进搬出后停止反省清扫
2次/日
1次/日
随时
正门大厅
电梯间
各种门
走廊
楼梯
正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门〔便门〕的门扇、玻璃的清扫。
正门大厅的大理石空中打磨抛光
硬空中用扫帚扫，用去尘拖布肃清粗大灰尘。
玷污严重的中央要用清洗剂擦拭洁净，用注油地推停止空中保养。
粘在硬空中上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药品细心肠肃清掉，不能损伤外表光泽
下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。
雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞下流上去的雨滴应随时用拖布擦去。
当天晴天后，要立刻去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它寄存在规则的中央。
关于擦鞋垫子之物品，运用真空除尘器清扫。
关于报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、外部、公共，应干抹。
金属及金属部件，运用适当的清洁剂擦拭。
扣板墙面用中性洗剂去污。
大理石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。
踢脚线用干〔湿〕毛巾去污、中性清洁剂擦拭。
消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。
开关盘用干〔湿〕毛巾去污
隶属房间
地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。
要使倒状绒毛竖立起来。
在区内巡回停止地毯的去污任务
依据地毯玷污状况，将玷污局部交流上去用适当的清洗剂去垢。
地毯被香烟烧焦时，应将该局部交流上去停止修补。
玷污严重的中央要用清洁剂擦拭洁净。
粘在硬空中上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品细心的肃清掉，留意不可损伤空中。
花岗岩或大理石空中、墙面用涂油地拖或毛巾保养。
腰壁、巾木、门扇、各种提醒板对其玷污严重局部，运用清洁剂擦拭洁净。
楼梯扶手、墙面及台阶腰停止擦拭。
金属局部的污点要用适当的洗濯剂擦蹭洁净。
涂料墙面用细纱布去污除渍。
〔含开关、按纽〕
实施次数
电梯
用吸尘器肃清空中灰尘，并清算掉空中碎纸屑等物。
雨雪天胶垫的清洗。
电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，依据需求适当清洗剂擦拭洁净。
电梯轿箱外部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。
各层电梯沟槽，容易惹起缺点，用真空吸尘器将灰尘杂物肃清洁净
车场
经常反省，发现有不洁净状况随时清扫
墙面去污
中心空中
日常性清扫
用扫帚清扫。
〔泥沙、渣滓、树叶等〕
脏污严重空中用水冲洗。
区内
绿化局部
肃清绿化地之落叶及杂物。
标志扶手等
标志、扶手要擦拭洁净。
其他
暴风雨雪天时的清算等，要及时停止，保证人车通行无阻。
〔包括前面大路途面〕
下过雨的空中，要做到能平安通行，无积水。
迅速处置掉回收的渣滓、落发、枯草，以免发作益虫、火灾，防范于已然。
外面范围内出现的渣滓及赃污现象，要做到适时清扫处置。
高层住宅清洁任务反省规范和方法
分类
项目
检验规范
检验方法
公共区域卫生
空中
无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石空中有光泽，地毯平整、洁净，无污渍。
抽查
墙面
理石墙面用纸巾擦拭50CM，无清楚灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无清楚灰尘。
踢脚线、消防排烟口、警铃、平安指示灯、各种标牌外表洁净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。
电梯厅
墙面、空中、门框、电梯指示牌外表洁净，无油迹、无灰尘。
电梯内
洁净、无污迹、无积尘、无脏杂物
渣滓桶
外表洁净，无积垢、无臭味
目测
各种设备外表
包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层散布牌灯；
外表洁净，无积尘、无污迹、无斑点。
楼梯及门
楼梯
所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：
无灰尘及杂物。
扶手、栏杆
光亮、物积尘，玻璃无污迹。
楼梯走廊
及其墙面上各种设备如应急灯、水管、出入指示灯、凸物等：
无积尘、无污迹、无脏杂物。
门
洁净，无灰尘、无污迹。
反省
外部卫生规范
空中和路途
路面划一、洁净，无渣滓、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无赃物，无积水〔指脏、臭水〕、青苔
片面反省
高层住宅绿化任务反省规范和方法
序号
规范
反省方法
频率
修剪
1
乔木
无枯枝，树不阻车辆和行人经过，主侧枝叶散布平均
目视，抽查
4次/年
2
成型灌木
成型，划一，新长枝不超越30厘米
目视抽查
5次以上/年
3
绿篱
绿篱成型、外型美观，新长枝不超越30厘米
6-8次/年
4
草
路牙、井口、水沟、散水坡边划一、草坪目视平整
2-3次/年
施肥
1
乔木、灌木
采用穴施或沟施，十分、浇水及时，覆土平整，肥料不显露土面
目视反省
草地
播施和喷施，不伤花草
1次/年
花卉
保证基施，追施化肥，大批屡次，不伤花草
视长势而定
防病治虫
不清楚枯枝、死杈，有虫害枝条20%以下
防治1次/月；
发现病虫及时放射
浇灌
花卉、苗
泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗
树木、草地
夏季早晚不浇水，夏季半夜不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：
树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯的现象
抽查5次
2次/周；
〔雨后湿度大除外〕
日常维护
中耕、除杂草
无清楚杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土层不板结，透气良好
抽查草地50平方米3处，取平均制
施肥前和下暴雨后停止松土，全年不少于6次
补载补种
无清楚黄土暴露最大暴露块在0.4平方米，暴出面积在总面积的0.5%以下；
缺株在0.5%以下
抽查5处，汇总计算
按花草树木在栽种时节，及时补栽补种
防风、排涝、巡视看守
暴风雨事先12小时，草地无1平方米的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处置
每天巡视责任区1次
绿化任务包括：
花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。
1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；
2、依据花、草、树的不同特性活期修剪；
搂道几公共区域，室内摆放阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少的植物，活期修剪；
重要场所应终年摆放花卉；
灭虫消杀时间选择不影响行人及公共活动，同时留意风向，以免农药随风飘散到各处。
（三〕工程管理
高层住宅工程系统运转方案
系统称号
实施方案
变配电系统
每日对项目的变压器、上下压柜及控制箱、公共区域照明停止巡视反省，保证供电系统正常。
每日对项目的总电量停止计量，每月统计项目的总电量、动力电量及照明电量。
对项目总电量停止汇总剖析。
给排水系统
每日对中水系统及污水井停止巡视反省，无溢冒现象。
每年对水箱停止清洗，到达北京市化验规范。
保证生活热水供水正常。
电梯系统
每月对项目电梯停止片面的反省保养，保证电梯平安运转。
保安监控系统
每月对监控、巡更系统停止巡视反省。
每周对镜头停止清扫，使图象明晰，信号正常。
保安人员对监控区域停止反省，发现可疑状况派专人跟踪反省。
对电梯轿箱做重点监控。
消防平安系统
消防监控设备〔包括手报、烟感、温度探头〕、灭火设备〔喷淋、消火栓、特殊灭火设备、送风、排烟、放火门、防火卷闸门〕和消防主机。
抵消防系统逐点测实验收。
每月抵消防主机及相关模块、设备停止反省。
每月对灭火设备停止反省，保证消防系统时辰处于完整形状。
高层住宅工程设备养护方案
方式
方案
规范及实施效果
周期
内容
变压器
每天
监控温度和电磁噪音
到达绝缘要求、设备运转正常
活期维护
半年
清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对高压数据〔停电〕
高压开关柜
每日
柜体清洁
高压断路器任务正常，接地刀正常
每周
反省接地线
1年
维护断路器和接地刀
高压配电柜
反省母排接线和空气开关温度及举措形状
运用正常，平安无缺点
改换配件，清洁柜体
无功补偿柜
调整功率因数，清洁柜体
功率因数能到达0.98以上
测试功率因数和改换配件
给排水管
及时维修和补漏
疏通无滴漏
一年
检修阀门和管道、刷漆
生活泵
反省水封能否漏水，电机同轴度和运转形状
水泵机组运用正常，平安无缺点
改换水封和电机轴承并加润滑油
闭路电视监控
日常维护
反省镜头和电路
图象清楚、任务正常
改换配件及检测
消防监控智能系统
每天抽查烟感总数量5%测试
消防系统烟感温度到达温度设定要求
测试系统联动功用改换配件
消防加压泵
点动一次、反省水封和电动轴以及满载电流
启动正常、无缺点
改换水封及轴承
消防喷淋系统
测湿式报警器和反省阀门
报警运作正常、系统联动正常
油漆管道和末端放水测试
灭火系统
反省气压、联动电路
系统任务正常不误报
测试联动功用
高层住宅公共设备活期维护方案实施方案
项目
规范及预期效果
区内路途
进入装修期及施工期根绝车辆压人行道及道牙，严禁在路面上拌制混凝土或沙浆污染路面；
每年对局部损坏严重，修补屡次的路面、道牙、人行道停止维修；
路面创新面积应控制在每年1‰内，其它控制在每年5‰内，逐年递增10%
严禁大型货车，漏油车辆进入区内；
创新任务由工程部组织专业人员维修或委托有关施工单位实施。
路途运用管理规则：
路面施工质量规范。
增加不用要的路面受污损和破坏；
路面经过创新延伸寿命，从而使整个路途坚持完整。
室外照明
灯杆每年刷漆一次
每月清洁灯具一次
每季检测线路一次
按相关作业规程维护。
关于破损灯具及老化线路停止改换
线路无老化；
照明设备清洁完整；
契合电气线路施工技术规范；
坚持良好的灯具外观；
照明系统正常有效启动
园林绿地
每年补种一次；
花木每半年修建一次；
草坪、乔木每月修建一次；
循环水每周改换一次；
园林小品每周清洁一次；
依据病虫害发作规律，每年停止三次大消杀
依照相应作业规程实施
绿化任务规范；
园林任务规范；
坚持项目绿化完整；
雕塑、小品完整清洁。
管理用房
每年检修一次设备、设备；
每半年反省一次电气线路；
每二年粉刷一次内外墙；
每年对其他修建局部维修一次。
由工程部按相依维护保养规程实施
相应修建局部维修保养规程；
相应电气设备维修保养规程；
整洁、平安、正常运用；
设备、设备完整。
空中停车场
每年对车场道牙损坏局部停止修补；
对因施工质量效果形成的局部沉陷损坏，5年创新一次，创新量应控制在5‰。
由工程部组织实施或委托相关施工单位
路途施工质量规范；
停车场空中施工技术规范。
停车场空中平整，有效发扬功用。
消防设备及排水管网
消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；
消防栓每半年排水一次，检修一次。
含室外消防结合器
开启灵敏；
不走漏
升级会员 