中远两湾城规划方案Word下载.docx

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项目地块面积大、形象差、改造难度大，因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重

大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，规划建成生态环境优良、市政配

套齐全的现代化新型城区。

中远两湾城项目被誉为上海新地标的“民心工程”、“形象工程”，

动迁居民超过1万户，旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的生活环境。

因为项目

将带来巨大的社会综合效益，因此，上海市政府对项目给予了大力支持。

二项目四大整体策略

1、项目开发理念：

利用原景观资源打造国际化居住环境

（1）建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念

在中远两湾城49.5公顷的土地上，仅仅用了22公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其余全

部用于小区环境建设。

这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国际化大

都市相匹配的“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念。

这个理念的基本内涵就是符合“以

人为本”的综合环境的营造。

而这样的“综合环境”指的是：

空间环境满足人的活动要求，生

态环境有益于人的生理要求，视觉环境兼顾人的心理要求，人文环境适应人的交际要求，智能环

境预计人的信息要求，管理环境符合人的方便要求。

（2）充分利用苏州河水资源的理念

早在1988年的时候，中远集团就确定在两湾这个地方进行旧房改造。

选定在两湾开发，其中

一个非常大的因素之一就是它临着苏州河两公里长的水岸。

虽然当时苏州河还并不是很美而且水面飘

浮物也很多，水也没有像现在那么清。

但是中远认为水质还是可以改变的，也相信随着时间的推移，

水在住宅方面的重要性会逐渐被人们接受。

因此中远在开发过程中特别注意贯彻充分利用苏州河水这

一资源的理念。

2、巨资投入前期工作

中远两湾城在拆迁安置等前期工作中投入了23.8亿元的巨资，一次性动拆迁274家企业和10500

户居民。

3、项目三大规划布局原则

（1）“大密大疏”的大社区布局

中远两湾城在对上海过去的住宅建设进行总探索、创新的基础上，在总体规划上，充分利用

地块的自然形态，大胆突破了传统的“兵营式“和“街坊式“的格局，以全新的建筑布局使整

座居住区错落有致，颇有中国文人画中的“大密大疏“的韵味。

总体设计南低北高，建筑向苏州

河方向层层跌落的空间格局，苏州河沿岸建筑呈放射状布置以增加亲水性。

小区34幢高层建筑共形

成9个建筑组群，使住宅密度相对集中，为营造大社区创造了条件。

（2）创新的空间布局

中远两湾城的房型特点是：

大多住宅的客厅、卧室、次卧室、

书房等均朝南，朝北的仅是厨房、

卫生间和电梯、走道。

大多住宅

有三个阳台，一个是连客厅的采

光阳台，一个是小型的晒衣阳台，

另一个是朝北连着厨房的工作阳

台。

客厅宽度达4.2米到4.6米，

得房率高达78%以上。

中远两湾

城因此先后荣获建设部“创新风

暴”综合金奖、2000年全国优秀

中远两湾城项目实景图

住宅社区环境金奖、2000年上海最佳住宅特别奖。

（3）“以人为本”的大环境设计

景观设计是中远两湾城开发中的点睛之

笔。

由设计过美国迪斯尼乐园、纽约中央

公园、华盛顿广场的美国泛亚易道公司为中

远两湾城进行景观设计。

充分体现了“以

人为本”的超前设计理念，揉合欧陆风情

与中国传统园林文化之精蕴。

极大可能地寻

求了高度集中生活形态下人与环境的和谐统

一。

整个城区通过三大主题绿化空间、三

条绿化空间、三条绿化带和亲水性四大主题

生活区、八大主题室外开放式小区构成了中

远两湾城特有的“绿”与“水”交融的

景观。

可以这样说，一些小规模的楼盘中

数千平方米的集中绿地已称得上“卖点”，

而在中远两湾城，既有6万平方米面积的中

央公园，又有2万多平方米的带状大绿地、

1.5万平方米的环岛主题花园。

超过1万平

方米的集中绿地达6外之多，而那些超过

5000平方米的绿地在中远两湾城随处可见。

并且，随着苏州河综合治理，市政府已开

始制定苏州河两岸环境规划，苏州河中远两

湾城将被列为苏州河亲水岸线的样板段，传统的防汛墙不复存在，取而代之的是变化丰富的观景长

廊和亲水平台，绿树、水幕真正融为一体。

4、“服务型社区”策略

基于项目的开发理念，中远两湾城不仅在硬件上体现出建造一栋新颖别致的楼宇，在软件上

也体现出“服务”新概念，以“服务型社区”、“服务型公寓”的全新视角进行总体规划构思，让人

强烈感受到一种“新概念生活”的冲击。

在这里，“开门七件事”不再是传统的油盐酱醋柴米和出

行，进入人们生活领域的是：

商业配套齐全，小区智能化健全、现代商务服务完善以及教育、文化、

娱乐、休闲等各种设施一应俱全。

从幼儿园到青少年才艺长廊，从游艇俱乐部到健康会所，从大型

购物中心到综合型娱乐休闲空间，从适合户外活动的架空层到苏州河沿线景观带，还有中远两湾城

居民俱乐部组织的各种活动等等，处处让人感到社区服务化的新气象。

中远两湾城局部规划手绘图

三项目四大开发策略解析

1、与政府通力合作，寻求政府最大支持

项目属政府规划发展中的重点项目，

建成后将会带来巨大的社会综合效益。

不

过，项目因条件、性质的特殊性，在开发

过程中不可避免地遇到一些特殊困难，因

此需要政府的大力关注和支持。

在这方

面，开发商积极主动地向政府反映了客观

困难、争取政府的扶持。

项目能够一次性

动迁，其中自然少不了政府的支持。

2、前期巨资投入的开发策略

中远两湾城的地块一次性动迁有利于尽快改善地块区域的整体形象，可以在一次性做好前期工

作后，可以全力开展下一步工作；

并且，如此之大的动作可以充分体现开发商的雄厚实力和政府

机关强大的支持力度，从而给予消费者足够的信心。

3、充分结合地块条件

中远两湾城针对自身地形不规则、地块面积大、地块形象差等特点，采取了大社区布局、大

环境设计、大公建配套、大规模开发、大投入动迁、大批量销售的整体策略，形成了中远两湾城

特有的精品特色，达到了合乎长远经济效益的设计。

4、充分利用自然资源

中远两湾城充分利用了苏州河

水的自然水景资源。

在中远两湾城

一期的销售过程中，河景带来的经

济效益的确得到了充分的体现：

观

苏州河或朝向苏州河的房型在价格

上要比缺少河景的房型高300～500

元/平方米。

中远两湾城园林实景图

1、销售业绩

1999年底，中远两湾城在开盘两个月内以签约预售逾千套住宅的佳绩，轻轻松松地越过了上

海楼市上千个楼盘的全年销售业绩，雄居上海楼市销售排行榜前三名。

中远两湾城的价格也一路攀升，一期的销售均价不到4000元/平方米，二期销售均价已突破6000

2000年度上海市商品房预售面积、金额第一名。

2、阶段性经济评价

中远两湾城项目二期建成后可实现销售收264,652.08万元，净利润46,445.40万元，其中中

远发展可获得净利润23,687.15万元，中远两湾城项目二期内部收益率为10.61％，投资报酬率为

22.97％。

项目三期建成后可实现销售收入282,418.79万元，净利润50,918.76万元，其中中远发展可获得净利润

27,496.13万元。

中远两湾城项目三期的内部收益率为11.30％，投资报酬率为23.88％。

中远两湾城规划效果图

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下卷综合型物业915

五项目所获荣誉

2000年荣获“全国创新风暴综合金奖“和“中房典指十大著名水景楼盘”；

2000年3月荣获“跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房”奖；

2000年5月荣获“明日星辰杯上海优秀住宅特别奖”；

2000年9月荣获“2000年全国优秀住宅社区环境金奖”；

2001年荣获“全国人居经典小区规划环境金奖”和“上海市建设工程白玉兰奖”；

2001年9月荣获“第二届上海市优秀住宅奖”。