联盟新城项目营销策划方案文档格式.docx
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引领全国房地产潮流，12家品牌发展商实力见证——【中国房地产荣誉联盟】
在售楼部和宣传资料上可展示【联盟新城】12间发展商所获得的荣誉和经典产品，以此突出【联盟新城】是站在这样的高度进行开发的项目，凸现项目的价值。
⏹联盟四：
超前的家居一体化服务系统——【国际家居联盟】
以【联盟新城】的名义，联系若干知名的家居品牌如“宜家”家私，为业主提供额外折扣；
联系国内或国际若干知名室内设计公司，为业主提供家居设计服务。
甚至可以以“黑川纪章（或香港著名室内设计师如高文安或梁志天）亲笔设计”为绰头，向购买全区售价最高的住宅的业主赠送家居设计方案，进行炒作。
⏹联盟五：
整合最强实力社区配套商家——【中国商业联盟】
整合专门针对高档社区而经营的连锁商家，如连锁超市、连锁餐饮等，与其共同组成【中国商业联盟】。
为社区的商业经营提供稳定的商业经营后盾，将小区的商业经营纳入规模化、程式化的轨道。
考虑到社区长远的发展，对于社区商铺进行统一的经营管理非常重要，高档次和经营良好的商业配套无论对小区后期住宅的开发还是树立项目品牌都有良性的影响。
而且，通过“先租后售”或“租售并举”的策略，发展商统一进行经营能优化商铺的业态组合，使商家获得更好的经营效应；
从而使商铺的销售能达到利润的最大化。
⏹联盟六：
打造“国际住宅博览会”——黑川纪章领衔的【国际设计联盟】
以“轰动设计的建筑组合——黑川纪章领衔的【国际设计联盟】”炒作项目的超强设计组合。
重点突出项目一期是由黑川设计这一卖点。
策略二：
首创“全国同步发售”模式进行炒作（新增部分）
通过“全国同步发售”模式的创新性，引起市场的关注。
同时借助“全国同步发售”进行连锁品牌炒作，加强对【中城联盟】首个旗舰式连锁项目的炒作
●操作要点提示：
A．与其他十一家发展商联系，设立各地发售点，发售点可选择其在当地开发的楼盘销售大厅或租用星级酒店的会场进行，发售点的场地布置方案由联盟新城项目公司策划人员统一协调，统一制定；
B．在各地的发售点设置网络直播设备及视像设备，使全国十二个城市的客户可以同步观看其它发售点的盛况；
C．通过网络进行现场直播，将各地同时发售的实况统一反馈至联盟新城销售大厅，各发售点视像画面的切换统一由郑州发售点导演进行总控；
D．在公开发售当天，每个城市的发售点都安排“中城联盟”旗下各发展商的董事长轮流发表对【联盟新城】公开发售的祝贺词；
E．致祝贺词后，由“中城联盟”旗下各发展商向【联盟新城】致送别具心裁的礼品，由联盟新城项目公司派代表现场接收，日后用于在联盟新城销售大厅摆放。
展示【中国房地产荣誉联盟】的超强实力。
F．各发售点同步进行声势浩大的联盟新城【联盟新城】公开发售启动仪式；
G．将以上内容在公开广告上发布，进行强势宣传。
策略三：
组织【中城联盟】国际住宅示范社区全国体验之旅（新增部分）
选取【中城联盟】12家发展商开发的项目中最有代表性的2～3个项目，组织客户到现场参观。
目的：
1、展示12家发展商的实力，彰显连锁品牌的优势，拉开与竞争对手的距离。
2、通过带客户参观优秀的项目，同时将【联盟新城】是在这些项目的基础上的基础上进行突破和创新，加强客户对本项目的期望和信心。
2）战略二：
构建【建业城市VIP会】
以【建业城市VIP会】对【建业会】这个品牌进行包装提升，目的是以“城市”、“VIP”的提法提升建业会的国际感和都市感，而和市面上如“名家会”等品牌区别开来。
同时增加该会的附加值和实用性，使其能够真正提升项目的附加值，并能为建业项目的推广提供更广阔的客户平台。
●具体策略
A．组成【建业商家联盟】，为业主提供更多场所的消费优惠
与市内或省内各大型商家和连锁商家联系，共同推出【建业城市VIP会】VIP卡，赠送给所有建业的旧业主，发展个人会员。
使业主在享受到消费优惠的同时，能更深刻地感受到建业的品牌价值，增加其作为建业业主的尊贵感。
可考虑通知业主到【联盟新城】售楼部拿取，借机推广本项目。
B．拓展【建业城市VIP会】团体客户，进一步扩大建业的社会影响力，并为项目销售拓展团体客源。
专门针对市内或省内的大型企事业单位、商会、领事馆等，另设【建业城市VIP会】团体卡。
使这些单位成为团体会员。
能享受消费优惠，同时这些单位的领导或者员工在购买建业物业的时候，均能享受到统一的额外优惠。
以此进一步拓展项目的客源。
并为团购创建一个良好的平台。
3）战略三：
围绕2008年第五届国际住宅博览会进行品牌炒作（新增部分）
以黑川大师拟将【联盟新城】作为住博会参展作品及将【联盟新城】的设计理念在住博会上向世界推广进行炒作。
4）战略四：
围绕【国际居住示范社区】“十大标准”进行品牌炒作
对【中城联盟】、【河南建业】共同倡导“国际居住示范社区”的十大标准进行宣传炒作。
⏹规划设计超前化（以前为“规划超前化”）
行业标准：
A．以提高业主的生活质素、创造更高层次的生活模式为出发点，进行住宅选型和总体规划。
B．以具前瞻性的国际化理念进行规划设计，以确保产品五十年不落伍，充分满足未来生活需求。
（以前为“提高、扩充现行规划设计标准，充分满足未来生活需求”）
联盟打造：
（新增部分）
A.以国际化的居住示范区来定义【联盟新城】，按照“国际住宅建筑博览会”的标准来规划设计
B．由黑川纪章领衔的六大设计联盟超强实力组合，确保产品具有世界领先水平。
C．黑川纪章拟将联盟新城作为世界住宅博览会的参赛作品以及将设计理念向世界推广，【联盟新城】将成为具有国际广泛影响力的房地产项目品牌。
⏹户型间隔和谐化（以前为“户型合理化”）
A．间隔、开间舒适合理，充分考虑居住者的使用需求和心理需求。
B．结构设计合理，厅、房无凸柱，主要活动空间隐梁隐柱，视觉空间完整，实用性好。
A．超越国家标准的3.2米层高、室内空间感十足。
B．首层、顶层和空中花园设计营造别墅级的、私家的户外活动空间。
C．功能区间划分充分体现人性化设计，实现完全动静分区，干湿分区、洁污分区。
⏹建筑造型品位化（以前为“建设艺术化”）
A．建筑造型品位化，不单纯满足住宅的功能使用要求，同时能经历时间的考验，成为城市和建设的灵魂，充分体现建筑的个性和地域性。
B．遵循《北京宪章》关于“文化是历史的积淀它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民的行为具有潜移默化的影响，是城市和建设的灵魂”的原则，倡导追求经得起历史考验的建筑艺术。
A．融合东西方建筑精髓，富含人文主义精神
⏹建筑质量国标化（以前是“质量标准化”）
A．工程、设计充分符合国家颁发的有关标准。
B．触、视感舒适，通风采光良好，做到安全、舒适、方便，提高健康生活的标准。
A．XXXX著名施工单位精心建设。
⏹建材技术绿色化（以前为“建材环保化”）
A．采用高品质的建筑材料，适应时代潮流，符合环保标准，避免对环境、人体的危害。
B．积极采用新设备，新技术，科学合理设计，减少对资源的浪费，尽量循环利用宝贵的资源。
A．详细说明项目建设各方面采用的环保技术，环保材料。
⏹社区配套全程化（以前为“配套完善化”）
A．服从政府在教育、生活等方面的市政配套要求，严格按城市规划要求进行开发建设。
B．细致入微地观察和理解业主的生活需求，筹划多层次的、不同规模的商业性服务网点，建立一个公平、良性、具有竞争活力的生活商业环境。
C．建立小区专营会所及客户服务中心，为业主提供更贴近、更自然、更舒心的生活、休憩、娱乐服务。
A.聚合省内、国内乃至国际最高档的贵族会所，为业主提供上流社会的交往空间的【U－TOWNCLUB】。
B.获得联合国教育机构授权，为业主子女提供“一条龙”教育配套的【国际联盟教育基地】。
C.联合知名的家居品牌零售商及国际知名室内设计公司的【国际家居联盟】，为业主提供家居设计服务及额外折扣。
D.由各种高尚品牌连锁商家组成的【中国商业联盟】，为业主提供各种购物、餐饮等社区商业服务。
⏹物管服务星级化（以前为“服务酒店化”）
A．物业管理强化其行业标准性管理内容——如治安、卫生及房屋、小区设施的维护和更新。
B．满足个性化服务的需求，针对业主在物质和精神两方面的需要，细化服务内容，建立公平、开放的服务体系。
B.郑州首个获“金锁匙组织”认证的住宅社区。
C.采用“大管家贴身服务概念”的物业管理方式。
⏹居住环境公园化（以前为“环境公园化”）
A．融合工作和居住的对立，使居住环境公园化，使建业的住宅社区成为环境优美、修养身心、激发人生理想之地。
A.黑川领衔的【国际设计联盟】倾心打造的绿化园林，融入“公共院落”，“半围合院落”及“私家情景院落”的三进式院落先进设计理念。
B.1.17的低容积率、低密度设计。
C.首层、顶层和空中花园设计，提供充足的绿化空间。
⏹人居生活智能化（以前为“生活科技化”）
A．在设计和建设中，自觉运用成熟的现代科学技术来释放居民的多层次生活空间，提高居民生活质量。
同时也意味着科技的生活化、个性化，即运用成熟的技术手段服务社区、家庭和个人。
B．当前的主要目标是完善小区宽带建设，提高小区的智能化标准。
A.采用科技含量极高的别墅级设备——直饮水系统、刷卡式电梯、100年不变的建筑结构、节能环保电热木地板保暖系统、隔音保暖中空玻璃、高档电子防盗门、星级智能化系统。
B.现代化住宅的交通设计——地下车库、人车分流、电梯、无障碍设计。
⏹社区建设人文化（以前为“社区人性化”）
A．这是建业的终极目标。
在规划建设中，不仅提供足够的硬件设施，同时以物业管理为龙头，启动社会各行业健康、公平的服务于小区，创造安全、优雅、舒适而又充满活力的人居社区。
A.“【U－TOWNCLUB】U尚生活演绎”系列活动，建立一种具国际化气息的郑州上流社会生活文化。
采用“大管家服务概念”的物业管理方式，提供优质、贴身，充满人性化的社区物业管理服务。
C.【U－TOWNCLUB】，教育联盟，家居联盟，商业联盟为社区提供全程完善的配套服务。
——产品篇——
一、项目主题定位
1.项目主题定位建议
原市场定位：
新郑州中心的国际居住示范社区
建议提升为：
中原·
国际人居典范
定位释义：
中原——扩大项目的影响力；
国际——强调项目国际化的开发理念和软硬件配套；
人居——强调“人”的居住概念，比“居住”的提法更显人性化；
典范——既具有“示范”的意思，同时具有领先市场，树立市场样板的意义；
2、围绕主题定位的【国际化】概念包装
利用项目的国际化开发理念和设计组合，带出联盟新城的国际化生活社区的概念。
（支持点见后图表）
联盟新城
国际化社区组合概念结构图
二、项目软硬件设施建议
1、围绕主题定位的【示范社区】和【联盟】引入国家3A级住宅概念或联合国人居示范社区的概念。
利用国家甚至国际认可的标准凸显项目的权威性和唯一性。
（见附表）
（注：
如3A的执行性有问题，可将此概念包装）
1.物业管理建议方案
物业管理的形式、服务细节，往往可以提升楼盘的附加值，尤其是“联盟新城”，要以高于同区域、同档次楼盘的价格入市，更加应该在项目素质附加值提升和项目管理及设施上来做文章，以此来提高楼盘的品牌知名度。
我们建议“联盟新城”在物业管理服务方面还建立“大管家服务概念”，使得买家真正从物业管理的贴身服务中体会到进入“国际上流社会”的荣誉感和满足感。
大管家服务概念诠释：
以一种经过专业训练的酒店式的管理为服务模式，导入贴身、感性、舒适的服务概念，将业主的衣食住行完全用规范的服务形式体现出来，让业主有一种“私人管家”、“私人秘书”服务的细致感受。
物业管理公司惯常做法：
在小区中设置物业管理处，等待业主上门预约服务项目，再进行服务。
大管家服务内容：
在小区入口大堂设置管家中心，随时关注业主的需要，主动关心业主的生活。
如入可帮助接行李、货物，预定家庭重点服务，出可送运货物、防雨防晒，商旅服务，住客送餐、预定食物、重要新闻财经消息摘录、资讯报刊查询，音乐资料借阅，为业主提供全方位的人性化服务，既有酒店式服务的细致入微，又无酒店式管理的呆板、拘束，随时让业主感受主人公的身份尊贵。
如发展商有相关资源可以利用，甚至可以考虑加入“金锁匙组织”——全球五星级酒店服务认证的组织，成为郑州首个获“金锁匙”认证的住宅社区。
更能彰显项目档次。
综合“大管家服务概念”的特点，我司将有关物业管理系统的服务总结为以下几个部分：
服务项目
大管家服务系统
A．在主要进出口大堂设置设施齐全的管家服务中心台。
以智能化系统进行管理服务。
B．接送业主进出，遮雨避阳，召集出租车，接送随身货物。
C．个人理财服务：
如关注股票行情，下班时提供股市最新消息，国际金融市场最新消息。
D．提供私人秘书服务：
预定飞机票、火车票、船票，重要事情备忘录、moreingcall服务。
E．建立业主生活习惯档案，贴身服务。
F．每天上门收集洗衣、烫衫服务。
G．提供贵重衣物租赁服务：
高级西服、夜礼服、晚装、旗袍等。
H．送餐服务。
I．钟点工服务。
J．急救中心服务（疾病、开锁、煤气泄漏处理、小型事故）。
K．护理中心服务（上门保健按摩、病人护理）
L．托管中心服务（宠物托管、幼儿钟点托管、老人钟点托管）
M．家庭教师服务（外文补习、音乐教学、交谊舞、电脑等）
附表:
3A级社区概念
中国建设部认可的3A级住宅社区
3、会所设施以及包装建议
将下沉式会所包装为【两大会所】概念
建议根据目前设计的功能分区对会所进行包装并增加如下设施，丰富会所的使用功能：
负一层：
包装为“国际康体会所”，提供SPA，和男、女士KEEPFIT空间两个主要功能。
可将使用率不高的壁球馆取消，争取有限空间。
空间功能划分：
主要划分为四个区域——运动区、休息区、活动场地，更衣室。
支持计划：
寻找一家健身器材经销商，或者知名的KEEPFIT俱乐部进场经营，由大厦提供免费场地，经营单位自行装修，所经营赢利与大厦管理处三七分帐。
男士KEEPFIT空间设计要点：
运动场地设一有特色的运动项目，如击剑，或者拳击，或者射箭，或者野战，或者散打，或者台拳道。
运动区设置至少一套组合的健身器材，如卧推式、练腿器械、拉肩器械、练二头肌器械、卧推式杠铃，跑步机、单车机、划船机、单杠等。
女士KEEPFIT空间设计要点：
运动场地设一有特色的运动项目，如健身操（有电脑监控），自由体操等，器械配备电脑测脂机，皮带式按摩机，单车机、划船机、跑步机等等。
一层：
包装为“国际品味会所”，并增加如下设施：
⏹雪茄鉴赏室
雪茄室的装修必须很雅致，尽力体现一种异国风情，入口及橱窗全部采用玻璃材料，尽量展现出雪茄品种的丰富。
至少准备有一百多种世界上知名的、普通的雪茄品种，以供人品尝、鉴赏。
寻找雪茄专卖店的经营者，加盟成为连锁店，或者又其独立经营，货源、经营一条龙。
设计要点：
将雪茄室分为三部分：
陈列区、品尝区、展示区。
其中，陈列橱窗一定要采用全开放式，品尝区有沙发，有烟灰盅；
展示区有全世界名牌雪茄的介绍、典故、鉴赏办法等等。
⏹红酒室
有专业的红酒柜，红酒架，室内保持适宜储藏红酒的室温（大约18度左右），有小型的酒吧、红酒历史陈列展板，介绍世界各国的红酒经典，以及红酒的发源、制作工艺、储藏方法、配餐方法、引用红酒对人体的益处等，品名酒，析典故，风雅矜贵，尊荣时尚。
寻找一家国外红酒代理商，免费提供场地，自行装修，在此展示，所经营的利益由大厦管理处三七分帐。
必须有可调控室温的设备，室内装饰具有异国风情，有酒柜，装饰用酒桶，小型酒吧，陈列架等。
⏹资讯阅览及多功能室
配备有近百种资讯杂志、报刊，免费提供给业主阅览、查询资料，有必要时作为某些主题讲座的场地，也可以作为经营用途。
与连锁店联营，我方免费提供场地，由连锁店自行装修，提供所有书报刊物，同时经营的利益与大厦管理处三七分帐。
书架、舒适的座位，简单美观的书台，明亮柔和的灯光，明显的书目指示牌。
4、产品的包装和演绎
1）以“‘新亚洲院落’别墅洋房”对项目一期进行包装
“新亚洲院落”——
将传统的四合院和现代的国际建筑思想和科技进行完美结合。
以“三进式院落”的设计理念营造丰富的邻里交流空间和室内和自然交流的空间。
“别墅洋房”——
是结合传统洋房和别墅优点，向更高层次迈进的产品，是洋房，更是别墅。
现代住宅的先进科技
直饮水系统、刷卡式电梯、100年不变的建筑结构、节能环保电热木地板保暖系统、隔音保暖中空玻璃、高档电子防盗门、星级智能化系统
现代住宅的交通设计
地下车库、人车分流、电梯、无障碍设计
别墅级的室内空间设计
别墅级的私家花园设计
别墅级的低密度
3.2米层高、6米挑空客厅、私家酒窖营造别墅级室内空间
首层、顶层和空中花园设计营造别墅级的、私家的户外活动空间
1.17的低密度设计营造别墅级的居住舒适感
第三重院落
“私家院落”
或“情景院落”
第二重院落
“半围合院落”
第一重院落
“公共院落”
小区业主的公共院落，是业主休闲、聚会、交流的公共空间
组团业主的半公共院落，以围合式布局提供安全的儿童嬉戏场所、以精制的绿化营造户户有景，以首层大堂营造组团内的“迷你会所”
小区业主的公共院落，以开放式布局提供休闲、聚会、交流的公共空间
1、首层的“户外私家院落院落”
2、顶层的“空中院落”
3、退台设计的“情景院落”
1、围绕小区会所的中央广场
2、商业街旁的中庭和休闲广场
1、四合院式的半围合院落
2、每栋住宅首层的“迷你会所所”
新亚洲院落
三进式院落设计理念
别墅洋房
是洋房，更是别墅
2）将楼宇入户大厅的包装为“迷你会所”概念
将每栋楼宇的大厅包装为“迷你会所”，为这个室内的公共空间附上会所的概念。
可以在里面设置沙发和杂志架，供业主休憩和洽谈。
可参考万科“五合一组合门岗”的概念，将门禁、保安、信箱、休闲、天气预报集于一身。
更人性化的为业主考虑。
（把观光电梯的包装设计概念删除了）
3）针对各户型产品进行分别包装
A．如将一房单元包装为“BoutiqueApartment”（中文名为“个性别墅公寓”）
B．将底层带地下室的单元包装为“FunHouse”（中文名为“私人会所别墅洋房”）
C．将顶层带挑高客厅的单元包装为“SkyHouse”（中文名为“天幕别墅洋房”）
D．将客厅和餐厅夹着花园的单元包装为“ViewHouse”（中文名为“情景别墅洋房”）
通过将不同的户型产品分别包装并为每个包装进行诠释，将设计理念通过动听的故事告诉客户，使产品的亮点更加突出，满足客户追求新鲜感的消费特征。
——客户推广篇——
一、目标客户定位与分析（新增部分）
1.目标客户群体地域范围
Ø
郑州市
河南省内其他地市
河南省以外的其他省市（主要指来自沿海地区的专业炒家）
海外（主要指小部分祖籍河南旅居海外的华侨人士）
2.目标客户群体年龄层次
从市场调查分析显示，本项目面对的买家以中青年买家为主，即35—50岁年龄段的买家。
同时也不排除买家有年轻化的趋势，即35岁以下的买家。
3.目标客户群体社会层面特征
大、中私营企业经营者
私营矿主
外资企业高层管理者
金融、证券等朝阳行业的金领一族
省内各政府部门的高级公务员
海外华人
专业炒家
4.目标客户群体需求特征
地段和价格是首要考虑的条件
尊贵身份的体现
物业以自住为主
三次置业以上
较为注重幼儿园、小学和初中等基础教育的综合质素
对居住环境要求高，注重邻里间的沟通
事业进取心较强
容易接受新观念、新事物
5.目标客户群体家庭收入特征
根据郑州联盟新城目前的户型面积及4000元/平方米的预期单价，敝司认为，该项目的目标客户群体的家庭收入属顶尖阶层。
二、目标客户公关活动策略（把以前的活动细分为目标客户公关活动和社会活动两类）
1.“【U－TOWNCLUB】U尚生活演绎”系列活动
1）目的
A．推广【U－TOWNCLUB】品牌，提高项目价值
B．邀请目标客户参加，借机推介联盟新城
2）目标客户
A．建业旧业主（重点针对多次购买建业物业的客户）
B．长通、裕达、中州等高级会所VIP客户
C．联盟新城诚意客户
D．发展商掌握的其他高收入人群
3）活动内容（见下表）
序号
活动名称
工作内容
1
筹备“尊尚生活”系列演绎活动
邀请河南省内知名的饮食、娱乐、美容美发、财经组织、准买家等。
2
“U－TO
升级会员 