住宅XX项目分析报告文档格式.docx
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三、房地产现状分析
经历了2006年的冷处理，2007年上半年的荆州城区房地产市场处在自我调整阶段，销售情况略有好转，但开发规模继续增长，房价持续走高，房地产销售较之往年有所好转，但是部分楼盘空置较多，结构矛盾仍然存在。
2007年上半年商品房空置面积同比增长25%，其中空置住宅增长25.6%，空置商业用房增长28.6%。
但其中有很大一部分是刚竣工不久的，属于待销房，不是真正的空置房，今年内可能被消化掉。
观点：
商品房空置面积的增加，一方面是市场对高品质高价格商品房的接受仍需时间，另一方面是低品质商品房的滞销带来的控制；
而2007年土地供应量及2008年土地供应计划量较大将会更大幅度的增加房屋供应量，从而增加市场的空置率。
结语：
纵观今年上半年荆州楼市，有喜亦有忧。
喜的是市场整逐步走向成熟，房价稳步提升，市场结构性调整逐步加强，供应结构日趋合理；
消费者日趋理性，在选择购房时开始关注商品房的品质，荆州房地产市场正迎来品质时代。
忧的是较大规模的整体供应量和实际需求有些脱节，这必将导致激烈的市场竞争增加房屋的空置率，这对正在发展中的荆州房地产市场将产生一定影响。
将来的荆州市场，从地段价值竞争将逐步过度到综合品质的竞争。
四、二手房市场的分布和发展
这里仅对沙市二手房市场做分析，沙市二手房的分布集中在：
①北京路沿线；
②江津路沿线；
③各支路干线。
二手房的性质主要有商品房、房改房和房管房（房册），就三个地段的二手房而言：
①北京路沿线有两个比较集中的区域，一个是中商百货为中心的辐射范围；
一个是以三中和一中为辐射范围。
因为商业和文化的作用使这两地的二手房价格偏高，商品房和房改房的价格一般为1400元/平方米左右，房管房价格一般为1000元/平方米左右。
②江津路沿线，这里一般都是成熟的社区，属城市二级地段。
根据房龄和装修标准的不同价格一般在1000～1700元/平方米之间。
③各支路干线的二手房分布较为零散，郊区的一般为800元/平方米左右，副城区的一般在1000元/平方米左右，房龄和装修标准的不同价格有所不同。
沙市区二手房市场的发展和新盘之间息息相关，近两年来市场较为活跃，中介公司一般集中在北京路中段，行业竞争较为激烈，当然市场也趋于规范，新盘价格的大幅上升和大量开发给二手房市场带来了一定的空间，很多急需购房的普通市民便选择购买合适的二手房，而目前市区中心地段新房开发面积逐渐减少，更大程度地给二手房市场提供了发展的机会。
五、2008年荆州房地产的发展预测
1、一是土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。
作为房价重要组成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建造成本的增加。
二是随着老百姓对住房品质要求的不断提高，住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加，同时，随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，这都带来建造成本的增加。
这些因素，将进一步推动房价的上涨。
2、“十一五”规划明确提出要重点解决低收入人群的收入水平，解决“三农”问题。
随着国民经济的持续快速增长，居民的人均可支配收入正在得到较快的提高，一部分富裕起来的城市居民迫切需要通过购买住房来改善居住条件，提高生活质量。
同时，城市周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城，也在城市购房置业，城市化进程的加快必将推动住房的消费。
3、房地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。
一方面，一个健康稳定的房地产市场，有利于拉动整个国民经济的可持续发展；
另一方面，有利于逐步改善广大居民的居住条件。
同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障，所以说政府需要一个稳定的房地产市场。
4、房价大幅度的下降带来社会和经济动荡，首先表现在房地产业是资金密集型的产业，它沉积了大量的银行资金，它的波动直接影响企业对银行的还款能力。
其次广大的已购房者，这里指的已购房者不光是投资型，也包括自住型房屋。
房价下跌就意味着老百姓已购房屋资产的缩水，如果住房价格波动幅度较大，房屋会形成负资产，因此国家和政府只能选择保护政策。
5、2007年国家安居工程、经济实用房、廉租房的大量启动，以及特困单位集资建房政策的放宽，市场供应量加大过度性客户和普通市民选择的机会增多，现有市场流通的商品房会有房价大幅下降的可能。
6、2007年银行加大对银行按揭的控制会影响市场的购买力及市场需求而造成房价下跌。
7、购房者持币观望的心理更加严重，目前各大城市的房价都有所回落的迹象，很多中小城市的居民大都在观望房价的走势，假如不是必须要购房的业主都会有等待的心理，投资性客户更加理智和谨慎，这样一来势必影响2008年房地产的交易量和成交周期。
结论：
从长期来看房价上涨仍是趋势，但近两年房产价格的拐点也即将到来，应该讲现在做项目是市场风险最难预料的一年，因此只能利用“短、平、快”的策略。
第二部分：
新沙·
书香苑项目分析报告
一、项目概况
本案位于沙市区新沙路中段，属城市中心地段周边生活配套设施齐全，步行20分钟可到达沙隆达广场、步行商业街。
300米的范围内可满足就医、就学、超市、银行的所有要求。
项目共有6栋房产组成，其中1号楼6层（第5层层高6米）、2号楼5层（第1层层高5.2米）、3号楼2层（第1层高5.2米）4号楼4层，5号楼9层（含底下停车库）5号楼为独立小院功3层，该房产1号4号5号楼为临街建筑，临街面长约60米。
该项目建筑面积8701.52平方米，对于新盘开发来说属于小楼盘，但仅就二手房改造来说应该是目前荆州最的大的项目，因为此前荆州没有类似的案例借鉴所以本案的操作填补了市场的一个空白，考虑到项目地段的明显优势，该项目具有一定的可操作空间。
二、周边二手房市场价格调查表及分析
序号
地段
房型
面积
（㎡）
楼层
年限
（年）
单价
（元/㎡）
总房款
（万元）
1
新沙路小学和实验小学之间
二室二厅
91
2/4
2007
2033
18.5
2
三岔路
89
6/7
1994
1629
14.5
3
三中附近
7/8
1993
1703
15.5
4
82
7/7
1995
2378
19.5
5
三室二厅
126
3/8
1997
2142
27
6
86
6/8
1860
16
7
8
梅台巷房折
一室一厅
39
7/8
1990
1410
5.5
9
77
5/6
1688
13
10
崇文街
三室一厅
5/5
1992
1780
16.2
11
凤台坊
二室一厅
67
1716
11.5
12
北京中路
81
1/7
1851
15
13
14
工贸附近
123
6/9
2003
1869
23
15
北京中路凤台坊小区
3/6
1998
2222
28
16
三岔路附近
四室二厅
198
4/7
2000
1919
38
17
北京路
90
1666
18
68
1544
10.5
19
5/7
2000
18
20
1611
21
凤台坊24栋9楼3门
48
9/9
1416
6.8
22
沙市便河崇文街2-7-1-3#
50
1/3
1200
6
23
荆堤小区
62
8/8
1996
10
24
沙市区梅台巷3栋
52
6/8房折子
1250
6.5
25
北京路三中附近
64
1531
9.8
26
实验小学背后
84
1786
27
教育局家属院
1524
12.5
28
荆提小区
110
1618
17.8
29
风台坊
房册
33
2/2
1982
1272
4.2
30
解放路
80
1500
12
31
1722
32
新沙路小学附近
新合同房
2032
18.5
34
57
2/6
不详
1543
8.8
35
三中对面
93
1999
1881
17.5
36
113
1814
20.5
37
2063
38
58
2034
11.8
紫云大楼
10/12
1998
1056
40
1995
15.5
41
19.5
42
43
新沙路
4/9
1777
44
14.5
45
137
4/8
2262
46
兴盛小区
2256
47
108
1999
1379
14.9
180
两层
1996
944
49
105
1619
95
2/7
精装修
2437
23.5
针对上述信息统计分析：
一、价格分析：
1、按房屋年限的标准来相对于新沙·
书香苑项目的价格借鉴。
项目1﹟、2﹟楼为85年建筑，因此以所收集到的信息的前后三年的房价进行对比，根据对信息的归纳价格区间应该为1500～1600元/平方米之间。
项目3﹟、4﹟楼为95年建筑根据收集的信息前后三年房价进行对比，价格区间应该在1600～1750元/平方米之间。
项目6﹟楼为67年建筑根据收集到的信息前后三年的房价进行对比，价格区间应该在1100～1300元/平方米之间。
项目5﹟楼为95年建筑并且是混合结构带有电梯参照收集信息的前后三年房价进行对比，价格区间应该在1800～1950元/平方米之间。
2、相对于新沙·
书香苑的楼层来借鉴于价格标准。
根据收集的信息围绕项目周边300米范围的二手房价格的统计不同楼层价格有所区别。
85年左右的房产1楼：
1400元/平方米
2楼：
1450元/平方米
3楼：
1550元/平方米
4楼：
5楼：
6楼以上：
1350元/平方米
95年左右的房产1楼：
1600元/平方米
1700元/平方米
1650元/平方米
2000年左右的房产1楼：
1800元/平方米
1900元/平方米
1850元/平方米
二、上述价格应该注意的问题：
1、信息仅为报价，正常成交价一般优惠5％～10％。
2、因为个人出售的二手房对销售的期限没有特别的要求，期望的房屋价值自然过高，所以统计到的数据有一定的虚高。
3、报价较高的房屋一般都含有装修费用。
三、周边二手房市场调查分析：
根据统计，沙市二手房房屋价格在2006年前最高价没有突破1300元/平方米，价格上涨从2006年4月份开始，到2006年10月份平均每平方米上涨150元，自此以后二手房价格稳步提升交易量也越来越大。
围绕新沙路周边主要针对附近二手房做详细的了解，目前荆州地区的中介公司全部集中在三中附近，可以看出：
1、该地段二手房交易量大，市场比较活跃。
2、交通便利、信息流通较快。
分析原因主要有：
①该地段属中心老城区，很多房子都是95年左右建造的房源信息比较多；
②周边新盘较少可供客户选择的机会不多，要想在此路段购房大都只能选择二手房；
③周边学校比较多，为了解决子女就学只有在此地选择购房；
④同时这里也是商业地段，外地和郊区在这里做生意的人比较多，大多数人选择就近买房；
⑤有部分人看中此地陪读的市场需求，购买房屋做投资。
根据所了解的房价和同行业之间的交流进行分析，目前该路段二手房房价略高以其他区域房价，房源和需求量基本成正比例。
从房屋面积上来看，一般95年左右的二手房面积都在70平方米左右，2000年左右的二手房一般都在120平方米左右，客户购买中小户型的需求相对较大，因为购买二手房大都是以过度为主，购买能力差，所以只有选择中等户型，只要功能齐全就可以满足。
在正常情况下中介公司公布房屋信息后销售周期在20～30天左右。
四、项目SHTO分析
S
优势
地段：
位于沙市区中心地段。
交通：
多路公交线路300米范围。
配套：
医院、超市、银行、商场等生活便利，社区设施完善。
物业本身：
整栋房产，外观统一，装饰后形象较好，并且房源的选择性较多。
学校：
沙市实验小学和沙市三中都是目前本地区最为重点的学校，受重点学校的影响会有一大批客户看中本案的特殊地段。
产品的差异化：
相对于二手房有新房的感觉，相对于新房价格较低。
T
劣势
户型：
办公楼改造户型受建筑物本身局限，势必影响通风采光效果。
环境：
周边属老居民区，建筑物破旧，很难提高物业档次。
安全：
6栋房产无法完全封闭，存在安全隐患。
门面：
门面房进深太深并且面积较大成交额高影响成交。
在则本案属商业没落的老街道上，从投资心理上来说是个弊端，门面房销售的客观因素很难避免。
O
机会
机遇：
项目属城市老城区，新盘开发较少，同等物业竞争力较弱。
其他：
1、城市化进程的加快周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城一般会选择地段较好城市中心物业。
2、目前荆州老城区的外迁及旧城改造形成的刚性需求。
3、本项目对面就是旧城改造区，但是考虑到时间问题本项目不允许等待。
威胁
价格：
同等物业因为分布比较零散，当然在价格方面会比我们低，这样会分流部分客户。
房管房的出现：
房管房因为没有产权，面积小价格较低，更适应过度房的需求，而近两个月市场上有较大的供应量，会分流部分客户。
绿化村附近新楼盘的出现：
该项目与本案比较近，虽然两个项目客户定位不同，但是会对本案稍大户型的销售具有威胁。
空置房和即将成为的空置房带来的威胁同政府出台的安居工程、经济实用房、廉租房和特困企业的集资建房价格低分流客户群。
二手房银行按揭控制带来负面的影响。
五、户型结构及配比
根据市场调查的情况，此地段中小户型的二手房需求量较大，且同类产品不多，同时考虑到与周边新盘产品的差异化，因此建议户型结构应以中小户型为主，面积配比建议50平方米、80平方米、110平方米，比例应该为3：
5：
2较为合适，约销售套数为110套。
一期工程启动开盘后，根据情况确定5﹟楼3、5、7、9层的户型方案，根据整体的情况，然后确定2、4、6、8层户型，确保户型、面积符合市场要求。
六、客户群定位
考虑到项目地段的因素，目标客户群主要有：
为子女就学提供方便的；
其他投资型客户。
潜在客户群：
解决最基本的住房要求的；
周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城；
旧城改造及古城外迁需要购房的居民。
七、项目建筑风格、色彩及装修建议
风格：
根据建筑物建设年代的不一致，建筑物高低不一，外观极不协调。
5﹟楼因为建设年份较短，外观保持完好，其造型、装修可以利用，为确保和5﹟楼外观搭配协调，建议：
1﹟、4﹟楼选择现代风格，力求外观的统一美观。
，
色彩：
建议外立面选择银灰色或烟灰色，局部用金黄色勾边。
选材：
4﹟、5﹟楼外墙不变，进行清洗恢复原有色彩；
其他外墙采用普通防水外墙油性涂料；
门面房统一外墙砖，门面采用卷闸门，5﹟楼入口采用程控防盗门。
临街门面：
门面前后统一拉平，层高不平的部位统一制作广告牌，造成视觉上的高低一致，达到外观整齐划一。
街面立体效果：
利用局部造型，线条勾勒突显原有建筑高低不一，前后错落的立体感，打破建筑物的苍白沉闷的氛围而尽显活力。
八、产品定位
建筑物公共部位建议地面铺地砖、墙面及通道防瓷涂料，进户用品牌防盗门。
1﹟、2﹟、3﹟、4﹟、6﹟楼除复式楼外，建议毛坯房，分套间隔及套内功能区分，墙面屋顶用防瓷涂料，保证水电的正常使用。
复式楼按套分隔后不对套内做功能区分，水电到户对墙及顶做防瓷涂料，选择一到两套做精装修。
5﹟楼对光线好的做精装修，对户型差的仅按套分隔。
对原来有地板的户型进行精装修处理。
隔断加按门费用超出玻璃隔断造价，建议用8～12毫米的钢化玻璃隔断，并进行精装修。
50平方米以下的户型进行精装修。
九、价格定位
依物业装修标准定价有两种方案：
方案一：
精装修物业
多层住宅均价建议1950元/平方米；
电梯房均价建议2100元/平方米。
方案二：
毛坯房
多层均价建议1450元/平方米；
电梯房均价建议1550元/平方米。
门面房和车位：
门面房建议均价4000元/平方米；
车位建议按25000元/个（20平方米）。
建议本项目采用低开高走的销售策略，以便于更好的把握市场争取利益的最大化。
十、销售周期及销售政策：
销售周期分为三个阶段，预计销售周期为10个月具体计划如下：
第一阶段时间为4个月，即2008年元月～2008年4月。
项目的市场调查、筹备和开盘，完成一期工程销售总量的50％。
第二阶段为3个月，即2008年5月～2008年7月。
二期工程的房屋销售开盘和一期尾盘房屋促销。
累计完成销售总量的80％。
第三阶段为3个月，即2008年8月～2008年10月。
尾盘销售完毕，进入证件办理，房屋交接和物业管理环节。
销售周期根据项目进展另行调整，这里提到的时间划分不够准确。
付款方式应该可以选择多样化，即一次性付款、分期付款、银行按揭三种，灵活的付款方式可以扩大客户购买群体，加快销售进度。
十一、物业服务
根据对荆州市民的民意调查，有80％的人认为应该提供物业服务，能保证卫生、安全、维修即可，目前荆州物业收费标准一般为多层0.5元/平方米，高层小高层一般为1.00元/平方米。
建议本项目应该设立物业服务机构或物业责任人，以便于适应荆州市场的需求。
销售部：
李辉
2008年1月6日
升级会员 