《房地产估》各主要内容习题及参考答案文档格式.docx

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（一）人口因素

（二）制度政策因素（三）经济因素

（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素

4、房地产实物状况描述

1.土地实物状况

（1）土地面积：

（2）土地形状：

（3）地形：

（4）地势：

（5）土壤：

（6）地基（地质）：

（7）土地开发程度：

2.建筑物实物状况

（1）建筑规模，

（2）层数和高度：

（3）外观：

（4）建筑结构；

（5）设施设备：

（6）装饰装修：

（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

（8）层高和室内净高：

（9）空间布局：

（10）年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限；

（1l）维修养护情况及完损程度：

房地产权益状况描述

1.土地权益状况

（1）土地所有权：

（2）土地使用权：

（3）土地使用管制：

（4）目前使用情况：

（5）其他权利设立情况：

2.建筑物权益状况

5、

（一）合法原则

合法原则要求：

房地产估价的前提是估价对象具有的合法权益。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面：

1.在合法产权方面，

2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。

3.在合法处分方面的依据。

处分方式包括

房地产买卖：

房地产租赁：

房地产抵押：

房地产典当：

房地产抵债：

房地产赠与：

4.在其他方面，要求评估出的价格必须符合国家的价格政策。

（二）最高最佳使用原则

最高最佳使用必须符合四个标准；

（1）法律上许可

（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化。

（三）替代原则

要求：

（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

（2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格影响。

把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时没有明显的不合理。

（四）估价时点原则

1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中。

2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。

3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见的，主要是在建工程估价。

4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，主要是为房地产的预售或预购评估价格。

5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。

（五）谨慎原则

6、　一、理论上需要

（一）专业估价存在的基本前提

①一些资产具有独一无二的特性，常人无法依照通常方法得知它的价值

②具有独一无二的特性这些资产，价值量足够大，能够支付而且有必要支付聘请专业人员估价的花费。

（二）房地产需要专业估价

二、土地使用权出让的需要

三、房地产转让和租赁的需要

四、房地产抵押的需要

①初次抵押估价。

②再次抵押估价。

③增加抵押贷款估价。

④抵押期间估价。

⑤转抵押估价。

⑥续贷抵押估价。

⑦处置抵押房地产估价。

五、房地产征收和征用的需要

六、房地产分割的需要

七、房地产损害赔偿的需要

八、房地产税收的需要

九、房地产保险的需要

十、房地产争议调处和司法鉴定的需要

十一、企业有关经济行为的需要

十二、房地产管理的需要

第二部分市场比较法

（一）、简答：

1．什么是比较法?

2．比较法的理论依据及适用范围?

3．比较法的操作步骤是什么?

4．如何进行交易情况、交易日期、房地产状况修正?

（二）、多项选择题

1．以下难以使用比较法估价的房地产有（）。

A．标准工业厂房B．写字楼

C．古建筑D．纪念馆E.学校

2．估价人员搜集交易实例的途径主要有（）。

A．房地产交易当事人B．政府有关部门

C．道听途说D．房地产交易展示会

E.报刊、网络．交易实例房地产的状况

3.交易实例搜集的内容一般必须包括（）。

A．交易双方的基本情况和交易目的

B.交易实例房地产的状况

C．成交日期、成交价格、交易情况

D．交易期限长短

E．办理房地产交易手续的情况

4.以下交易属于非正常交易的情况有（）。

A．土地使用权出让拍卖B．相邻房地产的合并

C．房地产涉案拍卖D．卖方负责补交土地使用权出让金

E．买方不负责缴纳契税

5.以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有（）。

A．内部的基础设施完备程度B．城市规划限制条件

C．平面格局D．外部公共服务设施完备程度

E．环境景观

（三）、判断题

1．如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用比较法估价

2．比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

3．交易日期调整实质上是房地产状况对房地产价格影响的调整。

4.如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率；

如果是建筑造价或者建筑材料价格、建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变动率。

5．可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。

【实践与训练】

1．某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

试求该宗房地产的正常成交价格。

2．某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为l000美元／m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0．5％。

假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元等于8．26元人民币，2007年9月30日为1美元等于8.29元A民币。

试将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。

【案例分析】

为评估某商品住宅2007年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、c三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如表3-7至表3—10所示。

表3-7可比实例的成交价格

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格/（元.m-2）

3700

4200

3900

成交日期

2007年5月24日

2007年8月24日

2007年9月24日

表3-8中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度。

表3-8可比实例的成交价格

交易情况

—2%

+1%

表3-9该类商品住宅2007年4月至10月的价格变动情况

月份

4

5

6

7

8

9

10

价格指数

100

92.4

98.3

98.6

100.3

109.0

106.8

表3-9中的价格指数为定基价格指数。

表3-10房地产状况的比较判断结果

房地产状况

权重

估价对象

因素1

因素2

因素3

0.5

0.3

0.2

90

125

110

80

120

试利用上述资料估算该商品住宅2007年10月24日的正常市场价格。

解估算该商品住宅2007年10月24日的正常市场价格如下：

⑴计算公式：

比准价格=可比实例价格×

交易情况修正系数×

交易日期修正系数×

房地产状况修正系数

⑵交易情况修正系数

可比实例A100／（100-2）＝100／98

可比实例B100／（100-0）＝100／100

可比实例C100／（100＋1）＝100／101

⑶交易日期修正系数

可比实例A106.8／92.4可比实例B106.8／100.3可比实例C106.8／109.0

⑷房地产状况修正系数：

可比实例A100／（90×

0.5＋100×

0.3＋125×

0.2）＝100／100

可比实例B100／（100×

0.5＋110×

0.3＋100×

0.2）＝100／103

可比实例C100／（80×

0.5＋120×

0.2）＝100／96

⑸计算比准价格（单价）

比准价格A＝（3700×

100／98×

106.8／92.4×

100／100）元／m2＝4364元／m2

比准价格B＝（4200×

100／100×

106.8／100.3×

100／103）元／m2＝4342元／m2

比准价格C＝（3900×

100／101×

106.8／109.0×

100／96）元／m2＝3941元／m2

⑹将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则

估价对象价格（单价）＝［（4364＋4342＋3941）÷

3］元＝4216元／m2

参考答案

（一）简答略

（二）多选题1、CDE2、ABDE3、ABC4、BCDE5、DE

（三）判断1、√2、√3、×

4、√5、×

【实验实训】

1、该宗房地产的正常成交价格为

正常成交价格＝买方实际付出的价格／（1＋应由买方缴纳的税费率）

＝［2625／（1+5%）］元／m2＝2500元／m2

2、该可比实例的价格（人民币）调整到2007年9月30日为：

［1000×

（1—0.5%）8×

8.29］元／m2＝7649元／m2

第三部分成本法

简答题

1．什么是成本法?

成本法的理论依据是什么?

2．成本法估价的操作步骤是什么?

3．房地产价格是如何构成的?

如何测算各个构成部分的金额?

4．成本法最基本的公式是怎样的?

5．什么是重新购建价格?

为何建筑物的重新购建价格是全新状况下的，而土地的重新购建价格是估价时点状况下的?

6．重建价格和重置价格的含义及其异同点是什么?

何种情况下应采用重置价格?

何种情况下应采用重建价格?

7．什么是估价上的建筑物折旧?

它分为哪三大类?

估价上的折旧与会计上的折旧有何异同?

（二）多项选择题

1．以下关于成本法理解中，正确的有（）。

A．成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧取估价对象的价格或价值的方法。

B．成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值

C．成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。

D．成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。

E．成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法。

2．以下属于土地取得成本构成的项目有（）。

A．农地征地费用B．拆迁安置补偿费用

巳土地使用权出让金D．基础设施配套费用

E．勘察设计和前期工程费

3．成本法中的利息计算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B.土地取得成本、开发成本、管理费用

C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金和借贷资金

4.以下关于建筑物重新购建价格的说法中，正确的有（）。

A.重新购建价格是在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的房地产价格构成内容来测算的

B.重新取得或者重新开发建设全新状况的所必要的支出，是社会一般的平均耗费

C.建筑物的重新购建价格是建筑物现在状态下的公开市场价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧

E．建筑物的重新购建价格是最先进的施工单位生产的实际耗费

5．建筑物的物质折旧包括（）。

A．自然经过的老损B．正常使用的磨损

C．意外的破坏损毁D．延迟维修的损坏残存

E．消费观念变更

6．建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（）。

A．自然环境恶化B．消费观念变更

C．设备陈旧落后D．城市规划改变

E．政府政策变化

7．经济折旧又称外部性折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损

包括（）。

A．消费观念变更B交通拥挤

C．城市规划改变D政府政策变化

E．环境污染

8．以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有（）。

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数

D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长的年数

9．在房地产估价中计算折旧需要用到（

A.实际经过年数B剩余经济寿命

C．有效经过年数D.日历使用年数

E．剩余自然寿命

（三）、判断题

1．成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。

2．成本法中的成本是指某个具体的开发商的实际支出成本，即实际花费。

3．成本法使用的成本概念应该是客观成本，客观成本是假设开发建设时大多数汛商的平均花费。

4．成本法中所说的利息是正常使用借贷资金发生的正常利息支出。

5．估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额。

6．建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。

7．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数。

8．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务人账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数。

9．建筑物的经济寿命是指建筑物从财务人账转为固定资产之日起预期产生的收入大运营费用的持续年数。

10．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

【实践与训练】

某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。

土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元∕亩，现时该类土地的重新购置价格为620元∕m建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时该类建筑物的重新购建价格为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。

请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

某企业工矿仓储仓库坐落于×

×

保税区，土地面积13200m2，土地性质为出让，终止日期为2054年6月21日。

该仓库共三层，建筑面积为12722m2要求估算2006年9月12日该房地产价格。

1、根据当地实际情况，估价师实地考察，现时取得该土地单价为632元／m2，则该地块总价为

13200m2×

632元／m2＝8342400（元）

2、建筑物市场价格的确定

⑴根据估价对象的实际情况，土建单位造价成本为800元／m2，房屋装修单位成本为200元／m2，设备安装单位成本为100元／m2

建安费用＝（800+200+100）×

12722＝13994200（元）

⑵专业费、管理费及不可预见费

根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%，管理费占2%，不可预见费占2%）即

13994200×

6%＝839652（元）

⑶投资利息

假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6.12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为（为计算方便，投资利率按单利计算）

投资利息＝（13994200+839652）×

6.12%×

1×

0.5＝453916（元）

⑷开发利润

取利润率10%即

（13994200+839652）×

10%＝1483385（元）

⑸销售费用

在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5.65%则

销售税费＝（13994200+839652+453916+1483385）／（1—5.65%）×

5.65%

＝1004314（元）

⑹计算估价建筑物的市场价值

经估价人员实地察看，该建筑物于2006年3月才开始投入使用，设备运行良好，因此确定综合成新率为98%。

则

估价建筑物的价格=［⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸］×

９８％＝17419958元，单价1369元／m2

3、房地产市场价值的确定

房地产市场价值＝土地价格＋建筑物的价值

＝（8342400＋17419958）

　　　　　　　＝25762358（元）

则委估房地产市场价值为25762358（元），单价2025元／m2

思考题：

某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元／m2，专业费用为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3％，销售费用为重新购建价格的4％，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6％，开发商成本利润率为15％，销售税费为重新购建价格的6％。

请计算该房屋的重新购建价格。

（二）多选题1、BCDE2、ABC3、BE4、ABD5、ABCD6、BC7、BCDE8、ACD9、BC

（三）判断题1、√2、×

3、×

4、×

5、√6、√7、×

8、×

9、×

10、√

【实践实训】

解该宗房地产的价值测算如下：

该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×

成新率

＝620×

1000+1200×

2000×

80％

＝2540000（元）

该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价÷

建筑面积

＝2540000÷

2000

＝1270（元／m2）；

思考题答案

[解]设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：

（1）建筑安装工程费＝1200（元／m2）·

（2）专业费用＝1200X8％＝96（元／m2）

（3）管理费用：

＝（1200+96）×

3％＝38．88（元／m2）

（4）销售费用＝VB×

4%

（5）投资利息＝（1200+96+38．88+0．04VB）×

[（1+6％）0.25－1]

＝19．59+0．0006VB（元／m2）

（6）销售税费＝VB×

6％

（7）开发利润＝（1200+96+38．88+0．04VB+19．59＋0．0006VB）×

15％

＝203．17+0．0061VB（元／m2）

（8）VB＝1200+96+38．88+0．04VB＋19．59+0．0006VB＋0．06VB+203．17+0．0061VBVB＝1743．69（元／m2）‘

重新购建总价＝1743．69×

300

．＝52．31（万元），·

第四部分收益法

一、单项选择题

1.关于收益法适用的条件是（）。

A.房地产的收益和风险都能较准确地量化　　B.房地产将出租或出售

　　C.有收益或有潜在收益的房地产　　D.房地产将用于商业用途

2.按房地产的（ 

）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性 

B. 

用途 

C. 

市场性 

D. 

地段

3.收益法的理论依据是（ 

）。

A. 

适合原理 

B. 

替代原理 

预期原理 

D. 

均衡原理

4.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

　　A.4580　　B.5580　C.6580　　D.7580

5.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（）。

　　A.期初　　B.期中　　C.期末　　D.年末

6.某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/㎡（基准地价内涵为五通一平、无限年期的地价），土地报酬率为8%。

那么该宗工业用地的价格为（）元/m2。

　　A.782.94　B.817.06　C.792.85　　D.768.06

7.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率　B.大于报酬率　C.小于报酬率　　D.无法知道

8.某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中求得的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）%。

A.7.0　B.7.4　C.7.8　　D.8.0

9.运用收益资本化法进行房地产估价时，需要预测估价对象的（）。

A.过去毛收益　B.过去净收益　C.未来毛收益　　D.未来净收益

10.收益资本化法中的（）是指假定一宗房地产在做到充分利用时，即无任何空置状况下，其可以获得的收入。

A.净收入　B.有效毛收入　C.潜在毛收入　　D.净利润

二、多项选择题

1.收益性房地产价值的高低取决于下列因素（）。

A.房地产位置优劣　B.可获净收益的大小　　

C.可获净收益期限的长短　　D.获得该收益的可靠性

2.房地产的未来收益分为（ 

） 

A.净收益 

潜在毛收入C. 

经营收入D. 

有效毛收入 

3.不适于采用收益还原法估价的有（）。

A.机关B.学校C.影剧院D.公园

4.房地出租的总费用计算中，维修