上半四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷.docx
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2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：
征收估价工作流程考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
2、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
3、某宗房地产土地面积320㎡，建筑面积300㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：
144000元
B：
135000元
C：
960000元
D：
90000元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。
A：
最佳用途
B：
最佳规模
C：
最佳集约度
D：
最佳开发时机
E：
工业用地的监测点评估价格
5、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。
A：
国务院
B：
国务院建设主管部门
C：
国务院人事主管部门
D：
国务院国土资源主管部门
E：
执行层的组织协调
6、房产分户图的比例尺一般为。
A：
1：
200
B：
1：
500
C：
1：
800
D：
1：
1000
E：
执行层的组织协调
7、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：
使用估价对象房地产的实际成交价格
B：
使用政府公布的房地产交易指导价格
C：
使用近一年内房地产的平均成交价格
D：
依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
8、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A．设计问卷
B．收集信息
C．定义市场区域
D．确定调查方式
9、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
10、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
A：
14
B：
15
C：
20
D：
28
E：
执行层的组织协调
11、下列房产中，可免征房产税的是__。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
12、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
13、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。
A．经济学原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．对立原理
14、商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过个月。
A：
6
B：
10
C：
12
D：
24
E：
执行层的组织协调
15、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：
3275
B：
3287
C：
3402
D：
4375
E：
工业用地的监测点评估价格
16、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
（2007年试题）
A：
移动平均法
B：
指数平滑法
C：
市场因子推演法
D：
简单平均法
E：
借款合同
17、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A．一
B．三
C．五
D．七
18、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。
A．消费者的感觉
B．消费者的生活方式
C．消费者的习惯
D．消费者的信念
19、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：
该损害在经济上是可修复的
B：
修复所能带来的价值增加额为500万元
C：
该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D：
在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
20、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。
A：
替代性
B：
异质性
C：
用途多样性
D：
相互影响性
E：
工业用地的监测点评估价格
21、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。
A：
所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B：
项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分
C：
项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本
D：
坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高
E：
执行层的组织协调
22、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。
A：
市场价值
B：
原始价值
C：
评估价值
D：
折余价值
E：
工业用地的监测点评估价格
23、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
24、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是__。
A．同处于一个领域
B．同处在同一供求范围内的类似地区
C．同处于一个相对稳定的环境
D．同处于公平竞争的地区
25、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%
B．10.09%
C．11.11%
D．12%
2、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】
A：
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：
不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E：
在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
3、工业建筑设计的评价指标不包括__。
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
4、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。
具体体现在。
A：
资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B：
自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C：
由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D：
抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E：
资金来源与资金流动性无关
5、影响商品需求的因素包括。
A：
消费者偏好
B：
消费者的收入水平
C：
该商品本身的价格
D：
相关商品的价格
E：
厂商对未来的预期
6、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。
（2005年试题）
A：
0.25
B：
0.50
C：
1.5
D：
2.00
E：
借款合同
7、会计核算中的报账主要是通过来进行的。
A：
填制记账凭证
B：
登记账簿
C：
复式记账
D：
编制会计报表
E：
执行层的组织协调
8、对时点指标特点叙述不正确的是。
A：
只能间断计数
B：
各时点指标不可以直接累加
C：
每个时点指标值的大小与时间长短无关
D：
计数的准确率低
E：
执行层的组织协调
9、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
10、在西方国家传统上的商用房地产可包括。
A：
旅馆房地产
B：
餐馆房地产
C：
写字楼房地产
D：
工业房地产
E：
公寓房地产
11、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。
A：
买地-建房-卖房
B：
买房-经营
C：
买房-出租-转售
D：
买房-出租
E：
买地-开发-转让
12、估价时点的确定要依赖于__。
A．估价目的
B．委托人的意思表示
C．估价对象
D．估价方法
13、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。
A：
330
B：
350
C：
440
D：
870
E：
执行层的组织协调
14、开发商的主要合同关系通常包括__等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
15、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。
A：
较高的期望投资回报率
B：
较高的实际投资回报率
C：
较低的期望投资回报率
D：
较低的实际投资回报率
E：
借款合同
16、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。
A．18%
B．25%
C．30%
D．50%
17、下列关于质权特征的表述中，错误的是__。
A．质权是一种担保物权
B．质权的标的物只能是不动产权利
C．质权需转移质物的占有
D．质权是就质物优先受偿的权利
18、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A：
获利能力分析
B：
盈亏平衡分析
C：
市场状况分析
D：
定性风险分析
E：
借款
升级会员 