察右前旗老年公寓项目可行性研究报告文档格式.docx
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12.5财务评价结论49
第十三章结论与建议49
13.1结论49
13.2建议50
附表：
51
第一章总论
一、项目概况：
1.1项目名称
察右前旗平地泉老年公寓项目
1.2项目建设单位
察右前旗闰雨老年公寓
1.3项目负责人
1.4项目建设地点
察右前旗平地泉镇
1.5项目总投资及资金来源
1.6项目建设内容
随着农村计划生育和人口老龄化发展的趋势，城乡老人逐年增加，老年人养老项目现状已远远不能满足形势的需要。
目前，察右前旗旗及集宁区有60岁以上老年人达到3.8万人。
计划由察右前旗政府划拨平地泉镇15000㎡（合计20亩）国有土地,新建一栋4层钢筋混凝土框架结构的双面公寓楼房,建筑面积约为4000㎡,建成后老年公寓床位数达到150张。
新建活动室、医疗室、厨房、餐厅、仓库、锅炉房、浴室、公厕等辅助用房2000㎡。
总建筑面积6000平方米。
按照乙级建筑标准设计，抗震等级按7度设防。
购置公寓用床、桌椅、柜、被褥扩其它生活设施及健康器材等，配套建设给排水、供电、供暖等系统。
1.2可行性研究工作依据和工作范围
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室的发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；
（4）《内蒙古自治区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
（5）《乌兰察布市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
（6）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
（7）项目建设单位提供的有关项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2可行性研究工作范围
本报告对察右前旗老年公寓项目的必要性及可行必进行分析论证，对项目建设的背景、社会要求情况进行分析和预测。
在此基础上对项目的建设内容进行过程研究，提出工程方案，在调研的基础上，报告还要分析建设项目的外部条件，环境保护、安全卫生、消防和节能、初步拟定项目的建设进度计划和其它内容，明确资金筹措方案，并进行社会评价，风险分析。
1.3可行性研究报告编制原则
1、根据察右前旗总体规划及周边地区经济发展为依据，充分考虑社会、经济环境和五保老人生活需要，解决察右前旗及集宁区养老、敬老的实际问题。
2、依据国家、自治区、市有关部门对老年公寓的建设标准和建设规范及当地实际情况，确定察右前旗老年公寓项目建设规模。
3、规范操作，加强监督，实行项目法人制、招投标制、工程监理制和竣工验收等制度，确保工程质量。
4、严格执行国家有关规范、标准和规定。
5、注重安全、消防环保和节能。
1.4可行性研究结论
项目的建设符合国家发展社会福利事业政策，符合内蒙古自治区社会福利事业发展规划，项目的建成将大大改善察右前旗及集宁区老年人养老条件，其功能设施将更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，真正实现“老有所养、老有所学、老有所乐”。
本项目具有显著的社会效益，其建设是十分必要的。
项目的建设规模符合察右前旗及集宁区老年公寓的实际发展需求，投资估算与建设内容相符，建设方案、环境保护、消防安全措施、实施进度安排、项目组织与管理和资金筹措方案可行。
1.5存在的问题与建议
建议项目单位继续做好项目前期工作，加强与有关对外窗口单位衔接工作，使项目早日建成投入使用，发挥效益。
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
2.1.1国家政策背景
城乡老年人养老服务机构建设是自治区、市确定的重点民生工程建设项目之一，也是以人为本发展社会事业的重要内容。
为指导和规范全县老年人供养服务机构建设，提高城乡养老服务水平，推动察右前旗养老工作再上新的台阶。
根据“十二五”社会事业发展需要，提出以下指导意见。
1、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本、为民解困、为民服务”的宗旨，按照自治区、市实施民生工程及社会事业发展总体要求，分阶段、分层次、分类型，有计划、有步骤地开展城乡养老服务机构建设，逐步建立与察右前旗经济社会发展水平相适应，建设、管理、维护相配套的城乡养老服务机构运行机制和管理体制，基本满足城乡集中供养与社会养老的双重需要，维护改革、发展、稳定的大局，促进城乡经济社会统筹协调发展。
2、目标任务
以城乡养老服务机构为依托，进一步扩大规模，提高标准，完善功能，大力推进社会养老服务机构建设。
城乡养老服务机构管理将进一步规范，服务水平不断提高，服务内容更加丰富，城乡养老对像生活质量大幅提高，实现老有所养、老有所医、老有所乐的目标。
2.1.2项目提出理由
目前全国60岁以上的老年人口占总人口的比例11.3%，人口老龄化年均增长率高达3.2%，约为总人口增长速度的5倍。
城市独居老年人占49.7%，农村亦达38.3%。
农村老年人收入低，医疗保障覆盖率低。
常感孤独的老年人，在城市为18%，农村为30.9%。
随着城乡计划生育和人口老龄化发展的趋势，察右前旗老年人养老条件已经远远不能满足形势的需要。
目前全旗有60岁老人约1.1万名。
需要提供集中供养的约0.1万名。
2.2.项目建设的必要性
2.2.1是实现以人为本发展现代养老体系的需要。
本项目位于内蒙古自治区乌兰察布市察右前旗，为保证老有所养，保护老年人权益，提高老年人生活质量，满足现代社会养老需求。
以适应城乡社会经济快速发展人民生活水平显著提高，根据有关老年人养老机构建设规定，新建察右前旗平地泉老年人养老公寓是十分必要的。
2.2.2是察右前旗社会事业发展的需要
随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业，特别是老年人养老备受关注。
老年养老服务是社会福利不可分割的重要部分，建设察右前旗养老公寓是社会文明和进步的客观要求：
也是“上为国民分忧，下为民解愁”政府相关职能部门工作台的具体体现，更是察右前旗社会福利事业发展的需要。
2.2.3是察右前旗生态宜居城镇建设的需要
老年社会服务业是生态宜居城镇建设的重要内容。
该项目是一个老年人公寓综合楼建设项目，项目建成可为察右前旗城乡建设形成强力互补，充实文化内涵，社会环境相得益彰，项目建设十分必要。
第三章项目建设的主要内容
3.1项目建设目标
以城乡老年人养老服务需求为依托，完善养老机构，扩大集中养老规模，提高标准，完善功能，大力推进城乡养老服务机构建设。
新建的老年公寓综合楼项目将覆盖察右前旗和集宁区，对老年人集中供养，设计床位150张。
老年人公寓的服务设施将会有很大的改善，服务质量将会明显提高。
3.2项目建设规模的确定
3.2.1工程规模和内容
依据国家、自治区、市有关部门对老年公寓的建设标准和建设规范及当地实际情况，计划由察右前旗政府划拨平地泉镇15000㎡（合计20亩）国有土地,新建一栋4层钢筋混凝土框架结构的双面公寓楼房,建筑面积约为4000㎡,建成后老年公寓床位数达到150张。
3.2.2设备购置规模
购置院民用床、桌椅、柜、被褥及其它生活设施及健康器材等，配套给排水、供电，供暖等系统。
第四章建设条件和项目地址
4.1项目建设地址
本项目位于察右前旗平地泉镇
（1）察右前旗政府划拨，不涉及办理征地手续缴纳土地使用费用。
（2）根据对察右前旗老年人的预测，新建察右前旗老年人公寓楼能较好的满足需求，发挥作用。
（3）察右前旗平地泉及周边环境无污染、危险设施及主压线穿越等，符合工程建设需要。
（4）拟建地址势平坦，构造稳定，无影响地质的大断裂和不良地质现象等敏感点，符合工程建设需要。
综上所述，拟建察右前旗老年人公寓综合项目选址合理可行。
4.2建设条件
4.2.1察右前旗概况
察右前旗位于内蒙古自治区乌兰察布市中部，距呼和浩特市120㎞，距乌兰察布市集宁区仅仅15㎞，距京藏高速公路集宁出口15㎞。
察右前旗辖4个镇、3个乡，l36个村（居）委会，796个村民小组，全旗总人口23.4万人，其中农村人口16万人，农村劳动力7.98万个。
4.2.2自然条件
地形地貌:
察右前旗土地总面积2433.4平方公里，其中耕地面积76万亩，林草地面积140万亩。
全旗东西最长71.5公里，南北最长59.5公里，平均海拔1600米。
全旗四周为低山，丘陵、台地，中部为幅员辽阔的冲积平原---黄旗海盆地（面积290平方公里）。
整个地形呈四周高、中间低的盆地状。
察右前旗水利资源丰富，地下水可开采量为1.07亿立方米。
境内大小河流13条，分属于黄旗海水系和永定河水系上游。
天然海淖8处，项目区就地处盆地中间，土地肥沃。
第五章工程建设方案
5.1规划设计原则和思路
在规划设计方面要本着高标准精细化思路。
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。
体现在：
规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：
垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。
室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。
在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。
在经营思路方面要一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。
说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。
必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。
5.2总平面布置及建筑方案
察右前旗闰雨老年公寓的建设：
分步实施建设：
第一阶段，征用土地、修建工人宿舍房、老人住房、办公医疗、餐饮部、小卖部、停车场、公共厕所、门卫室、灰库、围墙等设施；
第二阶段，进行绿化、娱乐场所、坝子、公路、水、电的建设及附属工程的全面竣工。
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察右前旗闰雨老年公寓于2010年正式启动修建，2012年开业，2014年全面竣工。
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___/__根据国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T50340—2003）的相关要求，以科学、人文、绿色、和谐为发展理念，结合地方实际情况，本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的宗旨，特拟出以下规划方案：
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全院共分为生活、健身娱乐、绿色三个区域：
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1、住房设施_.__AYj'
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占地约3.5亩，建筑面积约10000平方米，包括老人住房、职工宿舍、办公楼、门卫室、医疗室、小卖部、食堂、公共厕所等设施，需用资金790万元。
每套住房客厅配闭路电视、沙发、电话、茶几、茶具、热水器、中央空调，每间卧室配床及用品、衣柜、写字台、应急呼叫装置等。
并且实行二十四小时不间断服务。
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2、住房类型总计划~Gu_M__lV8
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A级住房：
一室一厅一卫，每套住一人，共50套
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_Y_=`_B级住房：
二室一厅一卫，每套住二人，共50套。
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m3C级住房：
三室一厅一卫，每套住三人，共25套。
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D级住房：
四室一厅一卫，每套住四人，共25套。
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3、餐饮服务_/__S?
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服务窗口实行刷卡制度，食用菜实行自选方式，保证品种的更新和营养的科学配制。
就餐区分大厅和雅间，雅间专为家庭团聚时用。
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（二）健身娱乐区域z_4@k_$L8
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占地约4亩，建筑面积约2400平方米，需用资金240万元。
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1、健身活动场：
设门球场、乒乓室、跑步、引体、体操等各项运动设施。
既能满足爱好体育运动者的需要，又能起到锻炼身体的作用。
让老年人能健康的生活。
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2、娱乐活动场所：
设电影院、儿童乐园、牌类活动室、图书室阅览室、咖啡馆、茶座、舞厅等。
这样能为老年人休闲时和亲人周末来看望老人时提供娱乐活动的条件。
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3、停车场：
修建150个小车车位，供家属探亲和游客使用。
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（三）绿化区域E_D$_DSz）x
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绿化面积达50%以上，约7.5亩，需用资金170万元。
整体布局按园林设计，建林荫小道、假山池沼、小溪鱼塘、草坪长椅、凉亭楼阁，既能登高远眺、观花赏景，又能静坐垂钓，与家人团聚其乐融融，让你流连忘返，乐不思家。
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#第六章投资估算与资金筹措
6.1投资估算
投资估算：
总投资800万元人民币。
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1、
征地：
1万/亩×
20亩﹦20万元人民币。
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2、
公寓建设：
800元/平方米×
4000平方米﹦320万元人民币。
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3、
办公楼及附属工程等建设：
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4、工程进度及投资安排表：
（单位：
万元）;
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6.2投资筹措
自筹资金240万元，请求上级给予扶持资金560万元。
第七章经济和社会效益评价
7.1经济效益
投资4000平米，需要土地20亩，根据现在的市场行情，综合造价在800万。
根据《老年住宅设计规范》，使用面积为3000平米，每个老人为10平米，可以入住300老人，每人每月700元的收入，一年为300*12*700*50%（入住率）=126万。
800/126约6年可以收回投资
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社会效益
直接解决20多人的就业问题，另外临时性工作还解决30人。
缓解就业压力，增加困难家庭的经济收入，增加了城市功能，带动周边餐饮、娱乐产业、旅游业的发展。
建立察右前旗第一家“老年公寓”，给社会带来积极的影响。
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第八章结论与建议
8.1结论
老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，结合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的，使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然和谐相处。
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6H_察右前旗如察右前旗老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是地理位置优越，交通便利，环境优雅，基础设施比较具备；
二是市场测算和发展前途远大。
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三是在投资方面，察右前旗已
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