最新整理房地产与旅游业的盈利模式Word文档格式.docx
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政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度，直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。
3、土地运营
土地一级市场利润丰厚，公共工程带动效应显著，形成了良性滚动结构，增长空间大。
因此，新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。
4、国有资产运营
国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。
随着国退民进战略的实施，国资退出竞争性领域，为政府运营经济提供了政策空间。
宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式，社会投资介入后，效益明显改善。
资源开发包括矿产资源（温泉等）、风景名胜资源、文物文化资源等等，都是政府控制的可运作资产。
二、旅游城市经营
获评全国优秀旅游城市，可以说已经跨入了旅游城市的门槛。
但实际上，旅游产业形成一定规模，成为全国性观光旅游目的地或区域休闲会展旅游目的地，才能够称为真正意义上的旅游城市。
或者说，以旅游为主导产业的城市，是旅游城市。
第一类是因旅游而形成和发展起来的城市，比如桂林、张家界、丽江、三亚等，第二类是旅游产业发达，但其他产业也很不错的综合性城市，比如青岛、大连、杭州、昆明等。
旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营，应该把旅游产业与城市发展结合起来规划和运作。
第一，在满足本地居民生活和经济产业的同时，必须发展旅游交通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。
第二，旅游城市的风貌，应该追求独特性艺术景观风貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。
第三，旅游城市的旅游产业经营，应该追求城市旅游本身吸引力的建设，发展综合性旅游产业构架。
政府旅游城市经营，应该运用多种手段，通过规划、投资、扶持社会投资，引导旅游城市向旅游目的地集散中心发展，使区域旅游获得最大支持的同时，城市旅游形成综合吸引能力，逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全面过渡，成为具备抗风险能力的旅游经济城市。
三、旅游商业地产
旅游与商业结合，形成了“旅游商业地产”的概念。
这实际上非常普遍。
比如，商业步行街区（北京王府井、上海豫园、南京夫子庙、成都春熙路等），开放式风景休闲区（杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖）、古城古镇古街区（丽江、大理、凤凰、平遥、周庄、上海新天地、成都锦里等）：
民俗民族风情街区（阳朔西街、昆明回族餐饮街等）。
城市休闲中的核心项目——城市中央游憩区和城市商业休闲区，已经成为大型城市的必需功能结构。
而旅游城市的特色商业休闲街区，已经成为所有旅游集散城市必需发展的项目。
可以说，特色商业休闲街区，是旅游城市经营的灵魂——夜间娱乐游乐的中心、旅游购物的基础、城市人气的象征、挽留游客的关键。
旅游城市经营，应该对旅游商业房地产，给予最大程度的政策支持。
开发的具体模式有很多，其中古街区、民俗民族风情街区、特色商品街区、特色服务街区、综合商业休闲园区、特色餐饮街区等模式，有很多可以借鉴的经验。
比如成都的锦里是一条人工打造的仿古商业休闲街区、重庆的泉水鸡一条街、北京三里屯的酒吧街、阳朔西街都是成功的休闲商业街模式。
大力推广政府经营城市中开发休闲商业街区，一个非常重要的因素就是休闲商业街区最终是一个房地产项目，可以有房地产商通过成熟的商业铺面销售与转让升值模式进行开发运作，商业模式非常清楚，容易操作，有广泛的成功经验。
四、旅游度假地产
旅游度假地产包括度假者因消费而购买的地产和投资者以升值为目标购买的地产。
对于今天的中国经济水平，度假消费地产的规模还相对较小，法律环境较差，减低了交易水平。
我国目前的度假地产，形成了滨海度假别墅、温泉度假别墅公寓、高尔夫别墅、景区避暑别墅、城郊景观别墅五类。
国际化销售的包括滨海度假别墅、高尔夫别墅两大类；
量最大的是城郊景观别墅，特别是北京、上海、广州、深圳等城市，郊区别墅发展非常火爆。
温泉别墅是近几年发展最快的类型，南北各地，凡有温泉的地方，都发展起温泉别墅和公寓，其中投资型购买较多。
景区别墅差异较大，发展很不平衡，以避暑需求较大的长江流域大城市需求最旺。
产权酒店发展很快，但法律问题较多，很不规范。
分时度假基本上没有发展起来，还需要法律体系的完善。
旅游度假地产，是旅游小城镇发展的最佳手段，是旅游城市经营中可以面向全国乃至世界市场进行推广的重要产品。
拥有休闲度假型旅游资源的城市，比如滨海城市、湖滨城市、避暑山区等地区，应该把旅游地产的发展放在一个战略性的位置，通过引进房地产资金，通过依托旅游小城镇，可以形成区域性的整体开发局面。
而旅游地产的营销，将把区域的休闲度假资源包装之后，推向全国。
这样的推广，是促进旅游产业转型的极好的办法——由观光向休闲、会展、度假过渡。
旅游小镇
——近期旅游房地产的主流方向
一、云南旅游第二次创业的“重头戏”
云南省委、省政府提出“云南旅游第二次创业”的号召，在全国旅游界引起了广泛的关注。
云南旅游面对四川旅游的崛起，感到压力很大。
因此，老旅游大省提出新目标，是深刻反省的结果。
四川旅游的崛起，模式非常简单：
旅游是四川的“一把手政治”！
四川以党政主导，强力推进，坚持不懈，轮流发展的方式，以一把手抓旅游为要务，形成了“旅游大会”模式，成效显著，成为“党政主导旅游发展”的经典。
云南如何面对竞争，创新模式发展呢？
我们可以从云南很抓“旅游小镇”中，找到新的政府运营理念――以城市经营的成功经验为借鉴的理念――以土地开发带动旅游产业发展的理念。
据有关报道，云南近期旅游业的“重头戏”，是建设旅游小镇。
为此，云南省将给予资金、土地和户籍三大扶持，并专门成立旅游小镇建设协调领导小组，全面推进该项建设。
首先，从今年起，从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。
其次，旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈，而在州（市）、甚至省内进行土地的占补平衡；
并通过迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地等挖潜措施，盘活土地存量。
第三，放开农民进镇的户口限制，逐步实施城乡统一的居民户籍管理制度，分步取消旅游小镇农业户、非农业户及其他类型户的划分和各种涉及户籍变更的收费，降低农民到小镇落户的门槛；
凡是愿意进镇落户的农民，征得管理部门同意后，可根据本人意愿登记为“居民户”，并在子女入学、参军、就业福利补贴、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。
到２００７年，云南将对全省旅游小镇建设进行评比，对成绩突出的小镇将颁发“云南旅游名镇”牌匾，给予重奖。
二、“旅游小镇”的商机何在？
旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。
将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
旅游小镇开发，实际上，就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。
小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。
因此，国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。
特别重要的是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。
但是，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣。
只有旅游房地产，对于拥有旅游资源的小镇建设而言，意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。
以地价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。
这就是旅游小镇提供的商机！
将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，已经得到实践，并走在了云南旅游地产的前列。
高尔夫地产成为最经典的样板，激励着房地产商的极大热情。
云南省建设厅总规划师韩先成先生指出，以保护不可再生资源为前提，通过商业化理念运作，云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。
这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一――以地产撬动旅游产业的运作模式――城市经营与旅游结合的主要节点。
三、旅游小镇的分类
旅游小镇，就是以旅游产业为主导的小镇。
我们将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类。
１、资源主导型旅游小镇
即自身拥有旅游资源成为旅游目的地的小城镇。
这类小镇为特色镇，主要为古镇，特别是国家历史文化名镇，具有非常好的古镇风貌，形成了旅游吸引力，古镇本身就是旅游吸引物。
古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等，都吸引着观光和休闲游客。
而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目，在丽江、大理都非常成功。
温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类，全国有几十个温泉镇，都是依托于温泉资源，形成的休闲镇，其中有一部分是古镇。
比如昆明的安宁温泉镇，拥有“天下第一汤”，已经开发了别墅楼盘卖得不错；
安徽乌江的香泉镇，借香泉温泉把房子卖给了南京人；
北京的小汤山，成为会议休闲集散地。
２、旅游接待型旅游小镇
著名自然风景景区，一般都在远离城市的地方。
在这些旅游目的地的周边，形成的人口聚居地，就是旅游小镇。
这一类小镇，本身不是景区，但是自然生态环境都很好，最重要的在于，这里是旅游集散地，是接待建设的重点区域，这就是接待型旅游小镇。
这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，小城镇依托地理优势，开展旅游接待工作。
接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。
３、生态人居型旅游小镇
最为大量的旅游小镇，是生态环境非常好，以生态人居为特色发展的小镇。
这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。
对于北京、上海这样的超大城市，距离在１００公里以内；
对于成都、西安这样的城市，距离在６０公里以内；
对于烟台、石家庄这样的城市，距离在３０公里以内；
对于许昌、绵阳这样的城市，距离在１５公里以内；
这一区域内的生态小镇，是旅游房地产发展的极佳目标，是旅游休闲小镇最广泛的目标。
此类小城镇以接待城市休闲居民，开展农业观光等乡村为主，进一步发展为生态休闲小城镇。
四、规划“旅游小镇”的要领
以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。
１、规划的要求
１）旅游产业发展战略主导区域经济社会总体发展战略；
２）区分类别：
观光小镇、休闲小镇、度假小镇、集散小镇、过境小镇；
３）城镇经济结构优化与平衡发展；
４）城镇协调发展的基础设施配套；
５）城镇社会生活配套；
６）城镇行政管理要求；
７）镇村体系结构与互动；
８）城市化目标、过程及其规律；
２、规划的关键
１）产业发展战略的制定，是基础；
２）旅游吸引力动力机制的设计，最重要；
３）具有小城镇和旅游双重功能的项目策划，是关键；
４）镇域旅游整合，是目标；
５）旅游小城镇的特定功能开发及其布局，是落地；
６）景观规划，是特色；
７）政府运营模式，是价值；
８）商业运作模式，是操作性的结晶。
３、规划的原则
１）小镇区域旅游吸引力的打造－－动力机制的建构；
２）小镇旅游功能定位－－集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；
３）小镇的城镇功能配置与协调发展－－城镇规划
４）小镇的风貌规划－－旅游景观吸引力与休闲度假环境
商业休闲步行街区开发
商业休闲步行街区，是城市休闲中最普遍的集约化形式，也是旅游与房地产结合中最具备操作性的项目。
一、城市休憩模式的发展趋势
城市居民休闲生活的机理，就是城市休憩模式。
城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。
成都就是这样一座城市，成为具有浓郁地方文化色彩的“休闲之都”，其市民生活方式的演绎，成为中国新市井文化的经典代表。
由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，推动成都城市建设与“三产”的全面发展。
1、休闲集约化模式
休闲和商业一样，经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。
但是，集约化的发展趋势（大型+扎堆儿的发展）成为最主要的趋势。
乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商业街区是最典型的集约化商业休闲区；
北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等是纯休闲街区；
北京金源Mall、广州华南Mall是休闲商业超级商业场所；
这些大型、超大型休闲主题街区的开发，使休闲集约化达到了相当的程度，使区域土地开发和大型商业房地产开发，可以有效地实施。
2、商业与休闲的整合模式
休闲场所是完成休闲功能的经营场所，商业是完成购物交易的经营场所。
这两者，本来有不同的经营模式和功能目标。
随着小康社会的到来，购物和逛街成为人们最大的休闲生活，商业场所休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完成的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。
以购买实体货物为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。
这就是商业与休闲的现代整合。
其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、ShoppingMall等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。
换个角度看，商业地产出现了两个趋势：
一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；
二是休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。
ShoppingMall、步行街是游憩化的商业地产的典范。
ShoppingMall的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。
而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业特长，旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。
商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。
如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。
城市“中心休憩区（centralRecreationDistrict）”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。
任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。
如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等等，就是这些城市的“中心休憩区”。
城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。
二、商业休闲步行街的模式
总结全国商业休闲步行街区，共有5种经典类型：
1、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。
比如北京王府井、红桥市场等。
2、民俗特色休闲街区
一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。
借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。
进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。
丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。
3、滨水休闲步行街区
城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。
形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。
经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。
4、酒吧休闲步行街区
酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。
5、餐饮休闲步行街区
餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。
因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。
投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。
国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典；
重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。
三、商业休闲步行街的休憩功能打造
商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。
但是，商业运作的或功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握城市休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。
我们将城市休憩功能，主要概括为以下几类：
1、商品销售为核心的逛街模式
2、餐厅饭馆为主体的餐类模式
3、酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式
4、康体健身洗浴按摩为主的修身模式
5、工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式
6、综合购物与休闲服务的集成模式
四、商业休闲步行街的文化打造及景观设计
对商业休闲步行街区必须进行文化打造。
在我们的设计实践中，一般追求4个文化类别：
1、现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。
典型代表：
重庆南滨路，北京“798”；
2、移植欧美海外风情，形成异国情调。
成都“国色天香”，阳朔西街；
3、中式古风文化,以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。
成都“芙蓉古城”；
4、民族民俗文化。
以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等等为基础，形成特色文化。
九寨沟边边街，成都锦里。
水休闲旅游房地产开发
一、水景楼盘价值持续提升
“择水而居”素来是中国人的梦想，中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水”的说法，水不仅仅是人畅游、栖居之地，而且还与人的道德判断联系起来了，可见水在中国文化中的地位。
所谓水景，表面来看是有水的景致，但是其深层次的含义则彰显了人与自然的和谐关系。
放到楼盘、社区来说，无论是借用城市河、湖的自然景色，还是将河、湖之水引入社区，结合人工造景，乃至纯粹的人造水景，其终极目标都是追求建筑、水与人的和谐。
以此为标准，真正优秀的水景楼盘当不以水域的大小为其惟一评判标准，而在于空间、自然关系的和谐。
北京近800个住宅楼盘里，亲水水域面积大的楼盘近40个，另有近50个沾水楼盘，不同程度“有水流过”。
据调查，香港的水景住宅较之一般住宅价格高达7至10倍；
在台湾，同一地块水岸住宅与普通住宅相比有10％一15％的价差；
上海离水域500米以内的住宅，比离水域较远的住宅均价高出约5％一7％。
二、水景整治中的城市经营
水景房的好销、热销、升值销售，形成了城市水景改造与滨水房地产开发的城市经营经典技术。
几乎每一座城市都有了“一江两岸”之类的大型城市河道整治与土地开发工程。
而且，水利工程总能带来巨大的一级土地开发收益。
因此，各地纷纷进行水系整治规划，投入巨资，开发水景。
上海5年投入500亿元，到2005年中心城区全部河道基本消除黑臭。
在2010年上海世界博览会举办之时，上海将回复“东方水都”的风貌；
北京海淀区政府将拿出23亿元人民币，并调动各方力量共计60亿元人民币，打造“秀美山水园林海淀”。
三、水休闲模式——水圈分层次游憩及景观设计技术
人们不断创造出新奇的游乐方式，形成了亲水、浴水、临水、戏水、入水、借水、观水、听水、滨水、游水10种利用水体、进入水中、借用水景的方式。
北京绿维创景规划设计院于2005年提出的“水圈分层次游憩及景观设计”技术，是在几十个水休闲游乐项目策划中形成的一套系统的“水休闲游乐”设计开发技术，是绿维机构开展水主题旅游开发的核心技术。
“水圈”是分析水体及其周边环境的方式，把水体按照圈层概念进行分层。
“水心”以自然岛屿、沙洲、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和游憩目的地；
休闲模式包括：
茶室、酒吧等休闲场所；
小品、建筑等景观标志；
生存岛项目、自然生态岛、魔幻岛、仙岛、动物岛等主题游乐岛屿；
“水面”以船、筏等为交通及游憩工具，以漂浮结构形成大地艺术景观，其休闲模式包括：
滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施等；
在漂浮物上进行的饮茶、听琴、钓鱼等休闲活动；
以及浪漫碟屋、漂浮结构的景观小品等；
“水中”或“水下”是一个新的世界，可以潜水、游泳、戏水，也可以建设水下世界——水宫（新海洋馆模式）；
水中，游泳、水球、滑道、滑梯、水上篮球、水喷淋系列游乐项目；
水休闲浴、水上席梦思等水中休闲项目；
水下，潜水、游乐潜艇、水下餐厅、水下城堡、水下长廊、水下观赏通道、海洋馆等；
“水空”是水面上的空间，可以创造凌空游乐的广泛内容，包括水上飞机、水上热气球、水上平台、水上空中花园，水上热气球、水上伞翼、索道等游乐项目；
桥、水上平台、水上小屋、水上空中花园等景观小品；
水上花园中茶室、酒吧等休闲项目；
“水滩”是水岸边浅水区域，为亲水戏水区，也是水休闲最重要的区域，是水景制造最有价值的区域。
可以使用水榭、船屋等，打造水上园林、沙滩排球、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩网球、沙滩风筝、沙滩田径、陀螺、沙滩运动车、沙滩极限运动、沙滩拔河、沙滩定向越野、海滩舞蹈、沙滩趣味活动，飞天蹦极、高空弹射等游乐场项目；
沙雕艺术、沙滩钓鱼、目光浴、散步、沙滩浴、泥浴等休闲项目；
船屋、水榭、栈桥等滨水建筑小品；
“水岸”是近邻水体的陆地，也是护堤区域，可以形成生态堤、艺术堤、水岸花园、滨水花园、滨水道路景观、水乡水城建筑体系等等多种景观，也是水乡水镇的建筑互动关键；
“滨水区”是可以看到水体的岸上区域，是室内游乐、陆地游乐的区域。
游乐场设施、大型室内水上乐园、主题度假村、会议酒店、原生态水乡、洗浴保健、旅游房地产、滨水园林等。
四、水休闲房地产开发
与水休闲的游乐方式相结合的，是依水而居的休闲度假生活。
住在水滨，投入水游乐，体验亲水生活，形成了水休闲度假房地产开发的主要模式。
依托这类房地产开发，可以有效撬动水休闲度假产业。
水休闲房地产可以分为五类：
水景度假村宾馆类，水景度假公寓别墅类，港湾休闲商业街区类，室内水游乐度假酒店，温泉度假酒店公寓及
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