下半山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业自律考试试卷.docx

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2016年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》：

房地产中介服务行业自律考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】

A：

土地取得成本+开发成本

B：

土地取得成本+开发成本+管理费用

C：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：

开发完成后的房地产价值

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。

A：

供给非同质性

B：

需求多样性

C：

竞争充分性

D：

交易复杂性

E：

借款合同

3、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年

4、契据登记制度的理论基础是。

A：

非对抗要件主义

B：

不对抗要件主义

C：

对抗要件主义

D：

成立要件主义

E：

执行层的组织协调

5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

6、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：

4644

B：

5192

C：

5308

D：

5500

E：

工业用地的监测点评估价格

7、设立房地产开发公司，需要__名以上专职会计人员。

A．1

B．2

C．3

D．4

8、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

9、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。

A．35

B．37.8

C．38.4

D．73.4

10、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资

11、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。

A．购买价格

B．权益投资比率

C．空置率

D．运营成本

12、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。

A．3

B．5

C．8

D．15

13、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。

A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款

B．固定总价合同，采用重大增价条款调整

C．固定总价合同，采用延期增价条款

D．成本加浮动酬金合同

14、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%

15、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。

A．国务院人事主管部门

B．国务院建设主管部门

C．省级人事主管部门

D．省级房地产主管部门

16、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100

17、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

18、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

19、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__

A．出租率

B．基准收益率

C．成本利润率

D．财务杠杆比率

20、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

A：

100—300

B：

100～500

C：

300—800

D：

300—1000

E：

执行层的组织协调

21、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。

A：

2.4％

B：

3.0％

C：

3.8％

D：

7.2％

E：

工业用地的监测点评估价格

22、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格

B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书

D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效

23、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。

A：

38万元

B：

38~42万元之间

C：

42万元

D：

42万以下

E：

工业用地的监测点评估价格

24、关于房屋施工面积的说法，正确的是。

A：

房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B：

房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C：

房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D：

房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

E：

借款合同

25、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】

A：

估价时点

B：

估价作业期

C：

出具估价报告之日

D：

签订估价委托合同之日

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、影响债券利率高低的因素主要有。

（2009年试题）

A：

发行者的资信级别

B：

资本市场资金供求关系

C：

债券偿还期限

D：

利率计算方式

E：

债券发行方式

2、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。

A：

一级市场

B：

二级市场

C：

三级市场

D：

存量市场

E：

借款合同

3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。

A：

相互影响的

B：

相互独立的

C：

有因果关系的

D：

有条件关系的

E：

借款合同

4、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A．公开招标

B．邀请招标

C．挂牌转让

D．协议出让

5、从可将物品划分为有形财产和无形财产。

A：

可否移动的角度

B：

移动是否影响其价值功用的角度

C：

是否具备物质实体形态的角度

D：

可否流通及流通范围的广度

E：

执行层的组织协调

6、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。

A．国家

B．所在的村民小组

C．农民个人

D．农民集体

7、下列符合商品房现售条件的有。

A：

取得土地使用权证书

B：

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

C：

已通过竣工验收

D：

物业管理方案未落实

E：

拆迁安置正在落实

8、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。

A：

申请人提供的批准文件是否齐全、有效

B：

拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑

C：

拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议

D：

对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况

E：

补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理

9、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目

B．累计折旧项目

C．未分配利润项目

D．存货项目

10、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。

A：

使用权

B：

征收权

C：

购买权

D：

所有权

E：

执行层的组织协调

11、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：

财产

B：

信用

C：

货币资金

D：

货币

E：

实物

12、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。

A．投资估算

B．竣工结算

C．成本结算

D．技术报告

13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

14、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。

A：

39.34

B：

19.67

C：

20.38

D：

30.56

E：

借款合同

15、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

A：

买地-建房-卖房

B：

买房-经营

C：

买房-出租-转售

D：

买房-出租

E：

买地-开发-转让

16、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

17、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．（2008年试题）

A：

土地出让费

B：

征地拆迁费

C：

基础设施建设费

D：

土地转让费

E：

契税

18、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

19、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。

A．成本加成定价法

B．目标定价法

C．撇脂定价法

D．认知价值定价法

20、房地产转让的实质是__。

A．房地产使用权发生转移

B．房地产权属发生转移

C．房地产出租

D．该