重庆省房地产估价师《相关知识》债券的特征考试试卷.doc
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2015年重庆省房地产估价师《相关知识》：
债券的特征考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。
A．12.50%
B．13.10%
C．13.07%
D．13.60%
2、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是。
A：
行业平均收益率
B：
资金成本
C：
项目风险
D：
资金成本和项目风险
E：
借款合同
3、下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是__。
A．合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款
B．合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
D．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
4、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
5、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。
A：
《房地产经纪相关知识》
B：
《房地产基本政策与制度》
C：
《房地产经纪实务》
D：
《房地产经纪概论》
E：
执行层的组织协调
6、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：
估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B：
记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C：
归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D：
对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资本金现金流量表
D．全部投资现金流量表
8、安置补助费是。
A：
为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B：
为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C：
为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D：
为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。
A：
700
B：
600
C：
500
D：
200
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。
A：
领导定价法
B：
挑战定价法
C：
随行就市定价法
D：
价值定价法
E：
借款合同
11、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。
贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
12、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。
A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重估价对象可比实例
F．0.510090
G．0.310090
H．0.2100125
13、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
14、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
15、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：
假定建筑结构是安全的
B：
肯定建筑物是安全的
C：
强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D：
说明建筑结构安全难以确定
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。
A：
2160
B：
2175
C：
2181
D：
2205
E：
工业用地的监测点评估价格
17、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
18、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．媒体的夸大宣传
19、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门行政裁决应当自收到申请之日起日内作出。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
21、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。
A．收益法
B．成本法
C．假设开发法
D．市场法
22、下列关于容积率的计算公式，正确的是。
A：
容积率=土地面积／总建筑面积
B：
容积率=总建筑面积／土地面积
C：
容积率=建筑基底占地面积／地块面积
D：
容积率：
地块面积／建筑基底占地面积
E：
执行层的组织协调
23、已知某城市容积率修正系数表，见下表。
容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
G．1.3
H．1.7
I．2.0
J．2.1
K．修正系数
L．0.5
M．0.6
N．0.8
O．1.0
P．1.1
Q．1.2
R．1.6
S．1.8
T．1.9
24、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1（以2006年1月1日为100）。
该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。
A：
2402．22
B：
2302．22
C：
2202．22
D：
2102．22
E：
工业用地的监测点评估价格
25、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由列出质量缺陷清单。
A：
开发商
B：
承包商
C：
监理工程师
D：
使用单位
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
2、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。
A：
可出租或可使用面积
B：
出租方的商业信誉
C：
基础租金与市场租金
D：
出租单元的面积规划和室内装修
E：
物业管理企业的经营业绩
3、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。
A：
B：
≤
C：
D：
P_{b}”/>
E：
借款合同
4、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
A：
将承租的房屋擅自转租
B：
将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
C：
公有住房无正当理由闲置6个月以上
D：
故意损坏房屋的行为
E：
因不可抗力致使合同不能继续履行的
5、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。
A：
与会业主所持投票权1／2以上
B：
与会业主所持投票权2／3以上
C：
全体业主所持投票权1／2以上
D：
全体业主所持投票权2／3以上
E：
执行层的组织协调
6、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。
A．使用价值
B．交换价值
C．理论价值
D．评估价值
7、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。
A：
1％
B：
2％
C：
3％
D：
4％
E：
执行层的组织协调
8、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
9、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
10、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。
A：
用于相同的使用期限
B：
用于不同收益期限
C：
用于比较不同期限价格的高低
D：
用于比较同期限价格的高低
E：
用于市场法中囚期限不同进行的价格调整
11、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
12、下列税率属于比例税率。
A：
城镇土地使用税
B：
房产税
C：
耕地占用税
D：
城市维护建设税
E：
营业税
13、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。
A．文献查阅
B．观察
C．专题讨论
D．问卷调查
E．实验
14、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。
A：
政策风险
B：
资金供应风险
C：
经营风险
D：
利率风险
E：
汇率风险
15、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
16、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
17、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A．10
B．15
C．20
D．25
18、下列关于丘的表述，正确的是。
A：
丘是指地表上一块无界空间的地块
B：
丘有独立丘和组合丘之分
C：
一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘
D：
一个地块属于几个产权单位时称为组合丘
E：
当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘
19、最高额抵押权确定的情形有。
（2009年试题）
A：
最高额抵押权已转让
B：
新的债权不可能发生
C：
抵押人破产
D
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