辽宁省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试题.doc
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辽宁省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：
土地储备开发成本考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：
估价机构
B：
估价师
C：
估价报告使用者
D：
估价委托人的估价需要
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】
A：
849元／㎡
B：
865元／㎡
C：
882元／㎡
D：
915元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。
A：
开发-销售模式
B：
开发-持有-出租-出售模式
C：
购买-持有-出租-出售模式
D：
购买-更新改造-出租模式
E：
借款合同
4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。
A．原出让方
B．转让人
C．规划行政主管部门
D．原出让方和市、县规划行政主管部门
5、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
7、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
B．房屋转租，不必订立转租合同
C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意
8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
9、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。
A：
98
B：
102
C：
108
D：
116
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。
A：
9．00％
B：
8．05％
C：
30．00％
D：
7．52％
E：
借款合同
11、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
12、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。
①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划
A．④⑤①②③
B．①②③④⑤
C．⑤④①②③
D．④⑤②①③
13、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。
A：
国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件
B：
城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据
C：
在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分
D：
城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容，作出更长远的预测
E：
执行层的组织协调
14、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为__元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
15、资本化率是的倒数。
A：
毛租金乘数
B：
潜在毛租金乘数
C：
有效毛收入乘数
D：
净收益乘数
E：
工业用地的监测点评估价格
16、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。
A．初始注册
B．续期注册
C．变更注册
D．撤销注册
17、导致酸雨形成的主要污染物是。
（2008年房地产经纪人相关知识试题）
A：
一氧化碳
B：
二氧化硫
C：
二氧化氮
D：
碳氢化合物
E：
执行层的组织协调
18、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。
A．在建工程
B．停建工程
C．可改变用途的旧房
D．荒地
19、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．出租物业
20、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。
假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的价格为（）元/㎡。
A：
2834
B：
1834
C：
2934
D：
3．934
E：
工业用地的监测点评估价格
21、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：
房地产交易方式
B：
房地产交易顺序
C：
购买房地产目的
D：
房地产类型
E：
借款合同
22、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
23、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。
A：
分县
B：
向县级以上人民政府
C：
向住房和城乡建设部
D：
向省级人民政府
E：
执行层的组织协调
24、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
25、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。
A：
行政调解制度
B：
报告制度
C：
集体决策制度
D：
不服行政裁决的救济制度
E：
拆迁听证制度
2、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。
A．产品调查
B．市场需求容量调查
C．价格调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
3、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A．中华人民共和国物权法
B．中华人民共和国城市房地产管理法
C．城市房地产开发经营管理条例
D．房地产估价规范
E．城市房屋拆迁估价指导意见
4、下列关于索引号，表述正确的是。
A：
索引号的用途是索引
B：
索引号的用途是证明
C：
索引号的用途是明示
D：
索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号
E：
索引号便于查找相互有关的图纸内容
5、一般投资机会研究可分为。
A：
地区研究
B：
部门研究
C：
系统研究
D：
政策研究
E：
以利用资源为基础的研究
6、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。
A：
算术平均数
B：
调和平均数
C：
几何平均数
D：
序时平均数
E：
执行层的组织协调
7、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以__方式取得的。
A．划拨
B．出让
C．转让
D．出租
8、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
9、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。
A．取三者的平均值
B．取三者的中间值
C．任选其中之一
D．在三者的基础上综合分析决定
10、交易情况修正的方法主要有__。
A．百分率法和差额法
B．百分比法和差额法
C．百分率法和指数修正法
D．百分比法和指数修正法
11、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A：
大型商场
B：
旅游设施
C：
部队营房
D：
高速公路
E：
高尔夫球场
12、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。
A：
未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B：
房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C：
中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D：
中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
E：
执行层的组织协调
13、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
14、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．（2007年试题）
A：
商业信誉和财务状况
B：
面积需求大小
C：
租金支付方式
D：
物业服务需求
E：
与写字楼业主的关系
15、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息
16、债务资金筹措的主要渠道有。
A：
信贷融资
B：
信托融资
C：
债券融资
D：
投资基金
E：
证券融资
17、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。
A：
国家机关用地
B：
商品住宅用地
C：
学校用地
D：
高速公路用地
E：
国家重点扶持的能源项目用地
18、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。
A：
长期的原因
B：
暂时的原因
C：
局部的原因
D：
全局的原因
E：
难以避免的技术性原因
19、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
20、假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即__。
A．估价时点
B．待
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