强烈推荐住宅的可行性研究报告Word文件下载.docx
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洛阳市房地产市场起步于1992年，14年来一直保持着平稳发展的态势。
从1998年以来，房地产的开发量每年以30％的速度递增，2003年、2004年洛阳商品房销售面积约在130万平方米以上。
b.市场前景的分析
洛阳市的房地产开发，还是停留在比较低级的开发经营中，原因种种，主要是本地的经济发展程度。
从各种物业市场平均价格来看，其房价处于全国中低水平。
近几年来，总的趋势是上升的，但每年的升幅都不大。
从房价及其开发和成交数量来看，这与洛阳的经济发展水平是相适应的，应该说不存在“房地产泡沫”。
从未来几年发展趋势看，洛阳的房地产市场依旧会平稳发展，开发量和房价会稳中有升，不会产生大的波动。
因而市场前景比较看好。
c.优势条件，存在问题及解决办法
优势是项目位置优越，交通方便快捷，环境条件优良。
存在问题是由于开发量大，可能不会一次性入住完毕。
解决方法是首先利用环境条件优良吸引客户；
加强管理，用好的管理公司参与经营，提高认知度和知名度。
d.建设单位现状
洛阳创展置业限公司是经洛阳市工商局批准注册，于2003年11月成立，主要从事房地产的开发开发的有限责任公司。
公司所有者权益为2250万元（其中注册资金为800万元人民币，资本公积金为1686万元人民币），同年经河南省建设厅评定为暂定的开发企业。
现公司办公地址设在洛阳市高新区三山路2号，公司法定代表人李义军。
总经理李义军先生系洛阳市第十届政协委员，洛阳市工商业联合会常委。
公司拥有一支高中级职称管理人员组成的技术精、管理细、勇于开拓的高素质人才队伍。
现有员工27人，其中具有大专以上学历的员工22人，中级及以上职称的专业技术人员15人。
公司下设行政事业部、财务部、工程部、物资部、营销部五个职能部门。
该公司资产在3500万元以上，具有一定的流动资金做支持用于本项目的开发。
2.建设规模及内容
2.1建设规模
创展·
水岸贵都总用地面积18078.420㎡（合27.118亩）；
建设用地面积14088㎡，规划建筑面积48486㎡，其中包括高层住宅及地下室、综合楼、地下停车库。
建设方案符合城市规划和建设单位发展的要求。
2.2建筑面积分配指标
水岸贵都总建筑面积48486㎡，其中住宅建筑面积39916㎡，高层住宅地下室建筑面积2005㎡，综合楼建筑面积3019㎡，地下车库4296㎡。
2.3功能设置
按照建筑方案、建设标准和规范要求，拟建五幢高层住宅，其中18层四幢、19层一幢，另外有3层综合楼一幢。
3.工程规划
3.1基地状况
“创展·
水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，又与洛浦秋风园为邻。
有2路、12路、59路等公交车通过，四通八达，充分满足小区住户的出行需求。
该工程按规划配套建设的市政基础设施有雨水、污水、给水、电力、通讯、热力、有线电视等地上、地下管道，为“创展·
水岸贵都”提供了基础条件，能满足小区在建设中和建成后居民的需求。
3.2用地范围
水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，征地范围东至滨河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，总用地面积18078.420㎡（合27.118亩），东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，
3.3总体布局
3.3.1功能分区
该工程功能分区合理，保证了土地利用的最大化。
该工程分为南、北两处，中间是规划的芳泽北路，北面有三幢高层和一幢综合楼，南面有两幢高层，南北两处均设有地下车库出入口，构建了一个总体和谐、布局合理的住宅小区。
3.3.2环境设计
绿化是美化小区，改善环境、调节气候，净化空气的重要措施，也是改善小区形象的重要因素之一。
该小区绿化率为42%，绿地面积7604.10㎡，用以建造花坛、种树、植草等，将该小区建成经典的高档花园式小区，体现以人为本的主体思想。
选用的树种和花卉包括棕桐、广玉兰、枇杷、五角枫、雪松、女贞、银杏、合欢等，绿篱采用女贞、金叶女贞、瓜子黄杨、月季、石楠、海桐等，让小区四季常绿，季季有花。
内部空间布置采用点、线、面相结合的手法，营造层次分明又连续有序的景观，使之充满温馨祥和、高雅优美，营造出一个人与自然和谐相处的绿化环境，使客人有一种回到家的感觉。
3.3.3道路设计
该工程交通组织形成人车分流，芳泽路上设有出入口，人车各自分开。
内部形成环行车道，便于车辆疏散，道路设计最大化的满足功能要求，人车分流，独具特色。
3.3.4竖向设计
该工程用地范围地势平坦，竖向设计采用平坡式，雨水、污水通过暗管排入市政雨水、污水系统。
3.3.5平面功能设计
以人为本，创造以水岸、舒适、便捷、安全、多样为主要特征的小区。
科学的户型设计，小区住宅设计充分考虑和体现“以人为本”的设计理念，小区功能分为居住和休闲两大快，主体建筑区和休闲购物区以植物为缓冲，各分区功用明确，联系方便，协调统一，有分有合，分合自然。
小区的主体住宅楼，是具有中西结合特点的时尚住宅，造型庄严、稳重，呈现大气。
开敞的入口与高大的主体建筑，刚柔并济，实虚结合，封透开合，形成有序而又多变的空间形态，代表了城市发展的未来新貌。
根据市场需要，共设计11种户型，主要有四个层次：
3室2厅1卫123.25平方米；
3室2厅2卫128.94平方米－146.46平方米；
4室2厅2卫172.38平方米－174.38平方米；
复式271.97平方米－303.51平方米。
3.4建筑造型
该工程建筑造型大方，独创清新现代化、高品位、高品质的格调，明快的色彩、统一的风格，创造一个实现个性的建筑形象。
采用正面向南的“品”字型和“Ｙ”字型塔式楼布置，错落有致；
采用落地阳台、凸窗，采光好，立面活泼，最大限度地满足业主在室内就可以观看到宽阔地洛河水面和洛河沿岸的景观。
小区住宅全部面南而建，阳光、水岸能同时拥有。
建筑平面采用轴对称布局，内部空间完整、严谨、综合楼房间宽敞明亮，淡蓝色的玻璃与天空混为一体，显示出沉稳冷静的设计风格。
住宅楼与综合楼个体独立，既方便使用，又互不干扰。
4.建设条件
4.1各有关部门批准或协议文件
·
洛阳市人民政府、洛阳市土地管理局批准的国有土地使用证--·
洛阳市城市规划局批准的建设用地规划许可证（编号：
05-029）；
洛阳市城市规划局批准的总平面图。
4.2工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件
4.2.1气象条件
年平均温度14.6℃
极端最高气温44.2℃
极端最低气温-18.2℃
最热日、月平均温度32.6℃
最热日、月平均相对湿度75%
最冷日、月平均相对湿度57%
年平均降水量601.1㎜
日最大降水量110.7㎜
小时最大降水量74.2㎜
常年气导风向EN
最大冻土深度210㎜
最大积雪深度250㎜
基本风压0.3kn㎡
4.2.2建设场地的地理条件
洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；
春季暖和气温回升快，干旱少雨；
夏季炎热，雨量集中；
秋季凉爽，天气晴朗。
该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一。
4.2.3建设场地工程地质、水文条件
该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一，适宜该工程在此施工建造。
4.3公用设施
4.3.1给排水
a.水源：
本小区使用水源为城市自来水。
b.用水量：
主要用水为居民生活用水、物业管理人员办公用水、道路浇洒、绿化、消防用水及未预见用水。
小区共有住宅270套，居民人数按3.5人户，总人数为945人，用水量定额按200L人.日，最高日用水量为189m3d，最大时用水量为20m3。
（2）室内消防系统：
在水泵房内设置消火栓给水泵两台，一用一备，在整个小区组成环网，每幢建筑均从该环网上接入两根进水管，在建筑内部连成环网。
在2#楼顶层设置一座18m3的高位消防水箱，保证小区消防管网维持一定压力。
在地下车库及地上住宅均设置室内消火栓，保证每一点均有两股充实水柱到达，每个消火栓均设有直接启动消防泵的启动按钮。
在水泵房内设置喷淋泵两台，一用一备，供给地下车库喷淋用水。
在整个地下车库内按防火分区设置闭式喷头，泵房内设置湿式报警阀，由其上的压力开关控制喷淋泵启动。
e.排水系统：
各建筑采用污废合流排水制度，经管道排至室外检查井，由小区污水管网收集经化粪池处理后排入市政污水管道。
屋面雨水由管道排至室外地面，经路面雨水口收集，通过小区雨水管网排至市政雨水管网。
4.3.2电气
a.负荷等级划分
根据《高层民用建筑设计防火规范》，本小区内2#楼为一类高层建筑，1#、3#、4#、5#楼为二类高层建筑。
一类高层建筑的消防设备用电为一级负荷，二类高层建筑的消防设备用电及生活泵、客梯用电、主要通道及楼梯间照明为二级负荷，其他负荷为三级负荷。
本小区供电电源为两个独立的10KV高压电源。
b.供电系统
本工程按二级负荷考虑，采用两路10KV高电源供电。
当一个电源发生故障时，另一个电源应不同时受到破坏。
两路高压电源同时工作，互为备用，系统采用单母线分段，母联开关自投。
本工程拟安装4台容量为630KVA的变压器。
低压配电系统采用单母线分段。
在低压配电各运行母线段设电容器柜，对无功功率进行补偿，补偿后的功率因数>
0.9。
消防用电设备配电：
例如消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机、消防控制中心等采用双回路供电并在最末一级配电箱处自动切换。
c.照明及计量
门厅、走廊及住宅卫生间、阳台选用节能灯，其他场所一般选用荧光灯。
室外采用庭院灯。
在消防控制室、前室、走廊、楼梯间、地下室等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示标志。
小区采用高供高计，低压侧分回路计量。
为便于内部管理，共设置了4类计量点，分别为：
变压器主进线计量；
公共部分计量；
居民到户计量；
其他非居民用电计量。
d.防雷接地
小区内建筑属于二、三类防雷建筑，按相应类别进行防雷设计。
各建筑接地利用基础钢筋作为接地装置。
防雷接地，电气设备工作接地、保护接地共用接地装置。
各建筑内部作总等电位联结，住宅卫生间设局部等电位联结。
e.火灾自动报警及消防联动控制系统
本小区2#楼火灾自动报警系统的保护等级按一级设置，1#、3#、4#、5#楼火灾自动报警系统的保护等级按二级设置。
本工程采用控制中心报警系统，消防自动报警系统按两总线设计，消防控制中心设在一层。
在疏散通道、消防前室、辅助用房等处设感烟探测器，在每个消火栓处设置消火栓报警按钮及适当场所设手动报警按钮（带电话插孔）作为报警设备，疏散通道等处设有应急广播扬声器，功率不小于3W，火灾时自动接通火灾事故广播，消防控制室与值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房设置消防专用电话分机，消防控制室内设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。
各单体建筑设有火灾显示盘，设于各单体一层门厅。
f.有线电视系统
小区内有线电视线路由市有线电视网引入，采用地下管道敷设方式，电视电缆穿PVC管敷设，过路及硬化路面穿钢管保护。
要求最小埋深为0.8米（管顶至路面）。
有线电视主干电缆采用SYWV-75-12型同轴电缆，分支电缆采用SYWV-75-９型同轴电缆。
用户分配网络采用分配－分支形式向用户终端馈送信号，根据电平衰减量在适当位置增加放大器。
住宅每户设两个电视插座，布置于客厅和主卧室。
公建部分根据需要考虑预埋预留。
在弱电井内设电视中间箱，竖井内每三或六层设分支器盒。
电视电缆在弱电井内穿线槽明敷设，分支器至电视插座电缆穿难燃塑料管暗敷设。
g.电话系统
小区电话数量按住宅2部户，公建、物业管理2～3部100m2。
小区不设电话总机，区内设一个电话交接间，考虑发展情况交接箱容量分别为2X400对。
小区电信线路直接由市话网采用电缆穿管引入电话交接箱，进而引入至住宅每单元弱电井内配线架。
每幢弱电井每三或六层设一台电话分线箱。
住宅每户两个电话出线座，布置于客厅和主卧室。
小区电信线路以电缆穿管方式敷设。
电缆穿PVC管保护，过路及硬化路面穿钢管保护。
电信电缆采用HYA型通信电缆，在电缆转弯、分支、引上处设检查井。
住宅每单元弱电井内配线架至电话分线箱采用电话电缆在竖井线槽内敷设，电话分线箱至电话出线座采用电话线穿线槽明敷或塑料管暗敷。
s
夏季2.1ms
主导风向及频率
冬季NE13%
夏季NE14%
全年主导风向及频率NE12%
大气压力
冬季1000.8hPa
夏季987.6hPa
日平均温度≤+5℃的天数95天
年平均温度14.6℃
b.室内采暖设计温度确定:
起居室、卧室18～20℃;
厨房18～20℃,;
卫生间18～25℃;
办公室18～20℃。
c.热负荷指标
本项目采暖热负荷指标55W㎡。
d.设计要则
采暖系统
住宅部分设置分户热计量装置，采用散热器采暖。
综合楼部分采用常规采暖,系统形式为上供中回同程式。
热源为洛阳市城市热力蒸汽，经热交换后，供热介质转化为热水，热交换站设于地下车库。
通风及防、排烟系统
地下车库设置6次h的通风换气，车道自然补风。
地下站房均设置10次h的送排风系统，同时分区设置排烟系统，排烟量按不小于60m3㎡计算。
卫生间设置10次h的排风系统。
防烟楼梯间及合用前室的正压送风系统，送风量参照《高层民用建筑设计防火规范》要求进行设计。
5.环境保护与节能
5.1环境保护
5.1.1噪声的防治
该工程退规划路红线均大大超过规范和标准，且采用山墙面对城市干道，基本不受城市道路车辆噪声干扰。
5.1.2污水及垃圾处理
该工程建成后，生活污水与雨水采用分流排放系统，生活污水经污水处理达标后排入市政污水管网。
生活垃圾采用袋装收集，利用垃圾车定期收集清运处理，运至城市的生活垃圾处理场，实行无公害处理，减少环境污染。
5.1.3生态环境保护措施
该工程充分考虑到环境的绿化和美化，利用楼宇之间的空地，铺设草皮，种植四季花木，规划建筑小品，提高环境空气质量，减少空气粉尘，增加空气含氧量。
调节气候，充分发挥绿地的环境效益。
5.2节能
洛阳属夏热冬冷地区，热工设计要求必须满足夏季防热要求，同时兼顾冬季保温。
总平面布局为南北向，间距满足日照通风，采光要求。
建筑设计采用适宜的进深，门窗均采用气密性好的铝合金门窗，维护结构及填充墙，均采用加气混凝土块等保温性好的轻质建材，在主要环节上控制能源损耗。
电气照明采用节能灯具，楼梯间等公共场所采用延时开关。
给排水专业充分利用市政供水系统。
6.高层民用建筑防火设计要则
6.1该工程建设项目名称、主要用途、建筑面积、层数
该工程建设项目名称为创展·
水岸贵都，总建筑面积48486㎡，18层四幢、19层一幢，3层的综合楼一幢。
6.2简述消防车道布置及车流、人流情况，停放车辆数量，防火间距
该工程设置环行消防车通道，消防车宽度均≥4.00米，符合规范要求，车流、人流采用人车分流，避免相互干扰。
地下停放车辆110辆，地上停放车辆21辆，所有间距均符合防火间距。
6.3简述防火、防烟分区的划分原则
该住宅各层为一防火分区，每层设置自动灭火系统，符合6.4安全疏散
地下车库（停车位110辆）设有两个车辆出入口，各楼每层均设有消火栓两个，保证两股消防水柱同时到达室内任何部分，消火栓给水网为环状，管材为镀锌钢管。
7.结构与抗震
7.1设计依据
7.1.1本工程结构设计所采用的主要规范及依据标准
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
7.1.2基本风压:
0.45KNm2；
基本雪压:
0.35KNm2
抗震设防烈度7度，地震分组第一组，设计基本地震加速度0.10g。
7.2结构设计
7.2.1本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为70年。
抗震设防分类为丙类。
7.2.2结构设计选型
本工程主楼为高层建筑，采用框架剪力墙结构，以满足建筑物的强度、刚度及抗侧移压求。
8.人员编制
8.1工作人员
洛阳创展置业限公司是经洛阳市工商局批准注册，于2003年11月成立，主要从事房地产开发的有限责任公司。
该公司各个机构齐备，人员结构整齐。
公司在用人制度上实行招聘合同制，有严格的员工招聘、人事档案制度。
8.2人员培训
公司实行职工人员轮岗培训制度，每月有安全制度，每周有岗位培训制度，每天班前岗前培训制度。
9.实施进度建议
项目申请立项、可行性研究大约1个月，即2005年2月；
施工图设计、地址勘探、场地平整2个月，即2005年3～4月；
施工周期为15个月，即2005年5月～2006年8月底。
其中：
开工时间为2005年5月16日
基础施工阶段，2005年5月17日～2005年6月20日；
主体施工阶段，2005年6月21日～2006年1月底；
内外装修阶段，2006年1月1日～2006年8月底；
项目投入使用期1个月，即：
规划验收、消防验收、备案验收。
2006年10月1日业主入住。
10.项目投资估算及资金来源
10.1总投资估算
本项目总建筑面积48486m2，其中：
高层住宅：
39166m2，高层住宅地下室2005m2，综合楼3019m2，地下车库4296m2；
结构型式为框架剪力墙结构和框架结构。
投资范围包括土建及公用工程、室外工程、工程建设其他费用。
10.1.1投资估算依据
主要工程费用参照类似工程造价按指标计算，工程建设其他费用按规定计算。
10.1.2投资估算内容和方法
a.土建主体工程：
土建主体工程高层住宅按800元m2，综合楼按600元m2，地下车库按1050元m2。
b.公用工程：
给排水工程、采暖通风工程、建筑电气工程根据设计内容按指标计算。
c.其他费用
征地费为977万元，勘察设计费、工程监理费按规定计算，前期报建费及前期工程费160万元、开发管理费88万元。
预备费按工程费用与其他费用之和的5.2％计算为294万元、建设期利息45万元。
详见表10-1“建设投资估算表”。
10.2资金来源与资金筹措
项目总投资6000万元，资金来源为：
公司自有资金2250万元、李义军先生自筹投入1550万元、销售按揭或现款回笼700万元、申请银行开发贷款1500万元，详见表10-2“投资使用计划表”。
11.经济分析
经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。
11.1销售收入计算
·
高层住宅销售面积为39166m2，销售均价2200元m2，预计销售收入8617万元。
综合楼销售面积为3019m2，销售均价2350元m2，预计销售收入710万元。
地下车库133个，销售均价30000元个2，预计销售收入399万元，详见表11-1“销售收入估算表”。
11.2项目成本分析测算
开发投资：
项目开发投资6000万元。
销售费用：
销售费用按销售收入的1％计算。
经营广告费：
经营广告费按销售收入的2％计算。
管理费用：
管理费用按销售收入的2％计算。
财务费用：
财务费用为经营期贷款利息90万元，详见表11-2“项目成本估算表”。
11.3利润预测
依据销售计划，本项目可实现销售收入9725万元。
缴纳销售税金及附加535万元，销售税金为营业税按5％计算，城市建设维护费及教育费附加按营业税的10％计算。
项目计算期内利润总额2614万元，缴纳所得税863万元。
依据项目的建设进度，考虑本项目总体规划，对项目销售及回款情况2006年80％，2007年20％。
详见表11-3“损益表”。
11.4贷款偿还测算
本项目申请开发贷款1500万元，计划从2006年开始至2007年还完。
还款资金来源为销售收入。
贷款偿还期为1.32年。
详见表11-4“贷款还本付息计算表”。
11.5财务分析
11.5.1盈利能力分析
项目投资的财务盈利能力分析主要市通过项目投资损益来表现，具体以内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率等经济指标为衡量指标。
详见表11-5“现金流量表”。
项目损益估算：
投资利润率＝利润总额投资总额
＝26146000＝43.56％
投资利税率＝利税总额投资总额
＝（2614+535）6000＝52.48％
11.5.2项目不确定性因素分析
a.项目盈亏平衡分析
⑴保本点销售收入及单位均价计算
保本点销售收入计算
计算依据成本.销售收入与利润三者的关系,考虑利润为零时的销售收入与单位均价.计算如下:
保本点销售收入＝项目开发成本总额（1-税率）
＝6000（1-5.5%）=6349万元
本项目总销售收入为
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