来福士广场项目计划书225225910文档格式.docx

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总建筑面积：

　3１０,0４2　平方米

航空限高:

小于123ｍ

各楼栋基本数据:

写字楼（T1、T２号楼）:

　７6,49４平方米

1号楼:

45,0１5平方米

2号楼：

　31,4７9平方米

酒店（T3号楼）:

4４,64４平方米

Mａｉnfｕnｃtion:

34,６09平方米

Publiｃ　ｌooｐ:

6，970平方米（Ｔoweｒs2-4）

Ｂallroom:

３，065平方米（Ｔoweｒ4）

服务式公寓（T4号楼）:

11,849平方米

项目研究发展方向（T5号楼）：

26，２61平方米

零售商业:

74,844平方米

地上建筑面积:

36,0１８平方米

地下建筑面积：

38,826平方米　　

其他地下建筑面积：

75,950平方米

项目研究目的

我们认为最重要解决的是对该项目临近人民南路的“T５＂楼栋的形态定位研究，具体而言就是在对写字楼、服务式公寓市场的充分研究基础上，提出项目的总体发展方向,对项目的产品类型定位、目标市场及客群定位、价格定位以及营销策略提出建议。

关于项目的核心问题

本案的核心将是确定项目“Ｔ5”楼栋的物业形态。

世家认为,本案的核心价值点在于绝版的区域优势,凯德置地的资源优势及“来福士广场”的品牌优势，如何将众多优势资源进行整合，达成价值最大化是项目最终成功的基础。

同时，项目土地的高成本与项目的高品质要求本案必须以高端立市,因而项目产品业态的选择及档次划分将是项目的核心关键。

关于项目的预判

在凯德置地已持有“来福士广场"

中写字楼、服务式公寓、五星级酒店等物业的基础上，对于楼栋的业态定位将建立在物业价值最大化基础之上.

“来福士广场”中写字楼的总体量约为8万平方米，体量相对于该区域的容载量并不大。

区域内众多的公司及广大的商务人群能够从需求上满足开发写字楼的要求。

因此,楼栋具备发展写字楼的潜在条件.

由于项目处于人民南路的核心区域，周边聚集了大量的中高端人群。

开发服务式公寓能吸引大量的投资客群及区域内的高素质白领阶层，在没有进行深入研究的前提下,开发服务式公寓也是我们可能的发展方向.

产权式酒店的推出将与项目五星级酒店价值形成一定的矛盾与冲突，且有别于本案高起点、高档次的定位。

世家认为，产权式酒店与本案经济效益不符，较难实现价值最大化。

我们将通过对成都市内多种产品业态进行对比分析与研判,利用专业的团队及丰富的经验为项目业态定位提出可能的发展方向。

四、我们的工作方式

本项目的工作思路将是以专家深访，整合资源为主，提交相关报告为这些访谈和调查的文本展现。

世家将发挥自身的优势资源,致力于帮助贵方整合各方面的资源，为此制定项目工作计划的粗略纲要，旨在陈列基本研究框架,以供贵司参鉴,相关研究工作的细节，将随项目研究的开展而视具体情况予以调整、细化.

１、项目发展研讨

我们将根据项目性质、推进的阶段和进度及贵公司的预期等，邀请业界专家、政府官员、高校研究机构参与不同主题的研讨,旨在通过更为广阔的交流平台，整合各方面的智力资源,为项目发展出谋划策．

2、专题调研

调研内容：

写字楼、服务式公寓

工作方法：

实地走访、专家访谈、文献查阅、现场勘察等。

调研内容包括:

主要类型、现状及趋势、主流板块及分布、典型项目（项目位置、用地规模、开发主题、目标市场、建筑形态、配套规划、价格策略、销售情况、推广举措、阻力分析、运作模式等）。

3、阶段性判断和初步总结

工作内容：

（1）市场需求调研的信息收录、整理、统计等。

（２）以基础调研为基础,对项目发展方向及产品业态定位等进行进一步判断和研究.

（3）就上述判断同开发机构做阶段式的沟通、研讨.

４、研究深化及成果提炼

（1）市场调研及测试结果的定量、交互分析。

（2）研究成果的总结、编撰、提交。

（3）对发展商提出的问题提出针对性建议。

五、项目工作思路和研究报告提纲

5。

1项目研究工作目标

☐项目商业资源的对接

协助开发机构与相关商业资源的对接和整合。

☐项目物业的经营方式建议

对于项目是持有或是销售提出建议

☐项目的总体定位

总体概念定位

项目市场定位

项目业态定位

项目档次及属性定位

项目整体形象定位

项目功能定位

项目配套定位

项目目标客群定位及其价值敏感点把握

项目价格定位

☐项目营销总体战略

营销目标确定

营销渠道确定

主流促销手段

综合体营销的成功要素

项目形象定位

阶段营销主题与目标

入市时机选择

总体价格策略

2项目定位及营销策略的研究核心课题

☐城市发展格局类课题:

成都城市空间发展格局研究分析

人民南路中轴线政府规划趋势与机会点的研究

☐行业发展环境类课题:

成都商业地产产业发展现状及趋势研究分析,尤其是写字楼、服务式公寓市场的研究。

☐区域开发环境类课题：

区域经济研究分析

区域城市空间发展格局研究分析

区域写字楼开发资源研究分析

区域服务式公寓开发资源研究分析

☐市场需求环境类课题：

在锁定本案业态的前提下，对项目客群进行分析

项目的目标客户群研究分析

目标客户群需求特征研究分析

☐各种业态典型案例分析

服务式公寓典型案例研究分析

写字楼典型案例研究分析

☐各种业态营销策略分析

服务式公寓营销策略研究分析

写字楼营销策略研究分析

5.3研究报告提纲

&

《项目发展环境调研报告》

第一部分:

项目发展背景

一、城市宏观发展环境研究

1。

1成都市经济增长及财富指标

2综合实力及城市性格

3未来发展趋势

二、成都市市区城市形态和规划

2。

1城市空间及功能规划

2　城市市政规划调研（重大交通、重大项目）

三、区域发展规划（经济、城市空间、产业发展规划）

第二部分：

项目服务式公寓发展环境专题研究

一、成都市服务式公寓物业市场发展特征分析

1．１服务式公寓物业发展历程及趋势

１。

2服务式公寓物业的主要类型

3服务式公寓物业的主要运营模式

二、成都市服务式公寓物业特征分析

２.1成都市服务式公寓物业投资情况分析

2.2供销及价格总体情况分析

２。

3各方位供销及价格情况分析

三、成都市服务式公寓物业未来发展预测

３.１服务式公寓物业市场供需情况预测

3．2服务式公寓物业分布区域发展预测

四、项目发展服务式公寓物业的可行性分析

4．１区域服务式公寓物业市场分析

4．1.1区域主要的服务式公寓物业类型

4.1.2区域服务式公寓物业市场竞争格局分析

4.1。

3区域服务式公寓客源分析

4。

2项目发展服务式公寓物业的机会分析

4.3项目发展服务式公寓物业的威胁分析

五、典型案例分析

第三部分:

项目写字楼市场发展环境专题研究

一、成都市写字楼物业发展概况

1.1成都市写字楼物业发展历史

２成都市写字楼物业发展现状

二、成都市写字楼市场特征分析

2.１成都市经济指标和写字楼投资情况分析

２．２供销及价格总体情况分析

三、成都市写字楼产品特征分析

3。

1纯办公物业

3.2酒店式办公物业

3.3商务公寓

四、成都市写字楼物业未来发展预测

１办公物业市场供需情况预测

2办公物业分布区域发展预测

五、成都市写字楼客户需求特征专题研究

５.1客户背景特征分析

2客户满意度分析

5.3客户需求特征分析

六、项目发展写字楼物业的可行性分析

６。

1区域服务式公寓物业市场竞争格局分析

6。

2区域写字楼物业客源分析

6.３项目发展写字楼物业的机会分析

6．4项目发展写字楼物业的威胁分析

七、典型案例分析

《项目定位及投资效益分析报告》

第一部分、项目定位

一、项目战略定位

1项目定位理念与定位思路

1.2项目发展目标分析

1.3项目发展条件解析

4项目发展战略定位

1.5项目核心矛盾提炼

二、项目ＳWOT分析

三、项目业态方案比选

3.１纯写字楼

3.２服务式公寓

四、主推方案定位

1项目产品业态定位

4.2项目属性及档次定位

４.3项目整体形象定位

4.4项目功能定位

4．5项目配套定位

五、目标客群定位

5.1目标客群的构成

2目标客群的特质分析

六、项目价格定位

采用市场法、成本法及多种方法相结合的方式确定本项目产品的价格。

分析方法:

SWＯT分析模型、STP分析模型、市场法、成本法等

第二部分、项目投资效益分析

一、财务评价基础数据与参数选取

二、销售收入估算

三、成本费用估算

四、财务评价指标

五、风险分析与规避策略

成本定价模型等

《项目营销及推广建议》

一、市场实态分析

二、项目营销目标

三、项目市场定位

四、项目卖点整合与营销ＳWOT分析

4.1项目主要卖点荟萃

4.2项目营销SＷＯT分析

五、项目形象策略

六、目标客群界定

6.１目标客户细分

2目标客户特征描述

６.３目标客户资料

七、整体推盘策略

八、营销总体战略

8.1消费者价值取向与项目价值点衔接

8。

2主流促销手段

3阶段营销主题与目标

8.４入市时机建议

九、总体价格策略

六、项目执行时间及费用预算

市场研判、项目定位及发展策略研究、营销策略建议

执行时间:

30个工作日

项目研究费用:

人民币２2万元

付款方式:

合同另行约定

注:

如贵方要求按照贵方提供的参考提纲推进工作，项目执行时间和费用将超过上述标准，具体研究费用根据项目进度,按月支付,价格另行协商。

七、研究工作团队介绍