羊木镇综合体房地产项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、"

城乡二元化"

结构。

加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。

1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。

80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。

宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。

但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。

小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。

此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。

在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识"

小城镇建设"

理论和实践。

小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。

立足于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，CUDI院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出小城镇建设的新内涵，即通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，实现农村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。

小城镇建设思路首先，城镇化一个重要的方针就是"

社会主义新农村建设"

。

贯彻"

20字"

方针、"

四大文明"

做到"

生产发展、生活宽余、乡风文明、村容整洁、管理民主"

，为城镇化建设指明方向和内容。

其次，从中国的基本国情出发，中国的城镇化不可能是一步到位的大城市化，也不可能是一步到位的中小城镇化，必然是大城市、中小城镇和社会主义新农村同步推进的城镇化，是三维结构同时并存的城镇化。

这就是中国式的城镇化道路。

再次，从本质上说，城镇化的过程实际上就是城市的各种文明不断向农村扩散和辐射的过程，是城乡各种差距不断缩小、城乡二元结构不断消除的过程。

小城镇建设是我们党在深刻分析当前国内外形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从我国经济社会事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务；

小城镇建设是落实科学发展观，实施城乡统筹协调发展方略，解决"

三农"

问题，让广大人民群众共享经济发展成果，如期实现全面建设小康社会和社会主义现代化宏伟目标的重大战略决策；

小城镇建设是加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，进而拉动国民经济持续健康发展的重要条件；

小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，缩小城乡差别，构建和谐社会的重要基础；

小城镇建设是逐步消除城乡二元体制结构，形成工农之间和城乡之间良性互动，实现城乡社会经济协调发展的重要举措，有着非常鲜明的时代背景和重大的历史、现实意义。

响应了国家对城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、和新农村城镇建设。

羊木镇进入了蓬勃发展时期，羊木镇作为国家小城镇建设，加快城镇一体化的标志性城镇，也是四川省未来21个城镇市规划的重点扶持小镇，符合市场经济的规划和发展需要，提升广元市朝天区形象，提高土地的综合价值，建设羊木水乡项目建设在必行。

2、是解决广元市朝天区羊木镇办公生活休闲的需要

目前，广元市朝天区羊木镇的办公条件较差，职工住房紧张，建设羊木水乡项目既能解决广元市朝天区羊木镇的办公问题，也能解决职工无房或居住条件较差的问题。

3、是解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家2014年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，GDP每增长1个百分点，全国可提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5%个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位做出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于羊木镇位于四川省广元市朝天区西南方，是朝天城市“一心两翼”的重要组成部分和羊木片区经济、文化中心。

镇东连朝天区朝天镇，南接利州区河西办事处，西界利州区三堆镇，北临陕西省宁强县广坪镇，镇区四面环山、有瓦河和羊木河从镇中流过，素有朝天“小江南”之美誉。

镇内及周边旅游景点有：

金台观、佛兴寺、明月峡、青木川古镇、曾家山、唐家河、昭化古镇等，旅游资源十分丰富，是休闲度假、垂钓嬉水、赏花摄影的绝佳之地。

全镇幅员面积101平方公里，总人口4.6万人，其中城镇总人口2.1万人。

7、预期目标

拟建的羊木水香项目位于四川省广元市朝天区羊木镇场镇，规划净用地面积120.8亩，其中（1号地块净用地面积18.4亩；

2号地块净用地面积28.7亩；

3号地块净用地面积41.6亩；

4号地块净用地面积32.1亩）；

总建筑面积19.8万平方米（包括不计入容积率建筑面积）；

建筑层数：

地上为住宅主楼6、11、18层；

临街商业2层，商业2-3层，酒店16层；

地下室1层；

项目组成：

酒店、高层、小高层、多层住宅楼、1层地下室及临街商业2-3层；

建筑防火类别及耐火等级：

一类高层建筑耐火等级为一级；

二类底层商业建筑耐火等级为三级；

地下室耐火等级为一级；

耐久年限为50年；

抗震设防烈度为7度；

建筑类别为：

住宅、商业、公共建筑。

总用地面积80520.12㎡（约120.8亩）。

绿地率≥30%；

建筑密度≤30%；

容积率约2.2；

停车位600个；

后退红线距离5米；

建筑限高57米。

该开发项目总建筑面积为183450㎡。

其中地上商业建筑面积39000㎡，住宅建筑面积128000㎡，物管房建筑面积450㎡，地下建筑面积16000㎡，以及配套的道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。

总投资35000万元。

8、主要建设条件

小城镇建设与城镇建设、小镇建设意义相近，但又有细微区别。

城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、和新农村城镇建设。

小城镇理论体系CUDI城市发展研究院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出，建设理论体系是指小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。

小城镇建设可从微观和宏观两个方面进行研究。

一、微观建设

指小城镇的各种社会要素的创立、兴建、组合和发展工作。

大体上可归纳为物质文明方面的建设与精神文明方面的建设。

<

一>

、物质文明建设主要包括经济建设、生态建设和市（镇）政设施建设等。

1、经济建设涉及工业、交通运输业、建筑业、商业和服务业的建设，以及与小城镇居民生活直接相关的农、林、牧、副、渔等行业的建设。

经济建设在小城镇建设的各项工作中居于中心的地位。

2、生态环境建设主要是围绕消除或控制大气污染、水质污染、废渣污染、噪声污染而进行的排烟、防尘、绿化、美化、供水、排水、垃圾和粪便处理，以及隔声、消声等方面的建设。

生态环境建设直接影响着小城镇居民的生活质量，极大地制约着小城镇经济和社会的发展。

3、市（镇）政设施建设主要包括工厂、商店、机关、学校、居民住宅的建设，以及道路、桥梁、供水、供电、文化娱乐和生活服务等公用设施的建设。

市（镇）政设施建设是发展经济、改善生活的必要条件，是经济建设和生态环境建设的物质体现。

二>

、精神文明方面的建设主要包括思想建设、文化建设和社会制度、组织建设。

1、思想建设主要是用科学的理论和世界观、现代的民主意识和法治观念、高尚的道德情操和风貌等来提高小城镇居民的思想道德素质。

2、文化建设主要是通过教育、科学、文学艺术、新闻出版、广播电视、卫生体育等文化事业的发展来提高小城镇居民的科学文化素质。

3、社会制度和组织建设，主要包括经济制度、政治制度、文化教育制度、家庭制度、社会保障制度，以及与这些制度相适应的组织机构或设施的建设。

二、宏观建设

小城镇宏观建设指一定区域内小城镇体系的建立、改造和发展工作。

要求从本地区、本城镇的实际情况及它在整个社会结构中的客观地位出发，做好总体规划。

制定小城镇建设规划，要兼顾经济、社会、生态三大效益。

规划的内容要全面，既要突出经济建设的重点，又要配合做好教育、科学、文化、人口、劳动力、社会保障、生态环境、市（镇）政设施等方面的建设规划。

它侧重于解决一定区域内小城镇的密度、规模、功能和空间布局的问题，以及小城镇建设的发展速度和具体的方法、步骤等问题。

一般地说，每一个区域内的小城镇，要尽可能做到密度适当、规模合理、功能互补、布局均衡

我国发展小城镇建设的意义一、小城镇建设是我们党在深刻分析当前国内外形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从我国经济社会事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务；

二、小城镇建设是落实科学发展观，实施城乡统筹协调发展方略，解决"

三、小城镇建设是加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，进而拉动国民经济持续健康发展的重要条件；

四、小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，缩小城乡差别，构建和谐社会的重要基础；

五、小城镇建设是逐步消除城乡二元体制结构，形成工农之间和城乡之间良性互动，实现城乡社会经济协调发展的重要举措，有着非常鲜明的时代背景和重大的历史、现实意义。

1.2.主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

总用地面积

㎡

80520.12

2

规划总建筑面积

183450

2.1

其中：

住宅建筑面积

128000

2.2

1-2层商铺建筑面积

39000

2.3

地下停车场建筑面积

16000

3

建筑密度

%　

≦30

4

容积率

5

绿地率

%

≧30

6

项目总投资

万元

29000

7

财务净现值

11001.06

8

财务内部收益率

73.86

9

静态投资回收期

年

0.83

10

动态投资回收期

0.88

1.3.问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及广元的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

广元市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；

在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；

与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；

制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第2章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2014全年国内生产总值（GDP）为636463亿元，同比增长7.4%，回落0.3个百分点，创新世纪以来中国年度GDP增速的新低。

这一增速平稳落入2014年初政府工作报告设定的调控区间，而7%左右的GDP增速在全球仍属于中高速增长范围。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；

第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；

第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。

在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；

第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；

第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。

商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。

商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2015年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2014年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；

同年11月CPI同比上涨6.9%；

随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；

12月国务院发出禁令：

城镇居民不得到农村购买小产权房，继2014年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2014年，广元市委、市政府牢牢把握稳中求进工作总基调，坚持“生态立市、工业强市、文旅兴市、统筹发展”的总体思路，深入实施“五大发展战略”，认真落实国家、省、市各项稳增长政策措施，始终专注加快发展定力，全市经济实现稳中有进、进中趋好，各项社会事业取得新的进步。

一、综合

经济发展平稳较快。

经四川省统计局审定，全市生产总值（GDP）566.19亿元，比上年增长9.2%，增速分别比全国、全省快1.8、0.7个百分点。

其中,第一产业增加值98.57亿元，增长4.2%；

第二产业增加值269.94亿元，增长9.5%；

第三产业增加值197.68亿元，增长11.5%。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为8.5%、48.8%和42.7%，分别拉动经济增长0.78、4.49和3.93个百分点。

2009年—2014年广元市国内生产总值及增长速度

转型升级有效推进。

三次产业结构由上年的18.2：

48.1：

33.7调整为17.4:

47.7:

34.9。

服务业增加值占GDP的比重比上年提升1.2个百分点，服务业对经济增长的贡献率和拉动力分别比上年提高9.83、0.48个百分点。

规模以上工业的制造业高技术产业产值增速高于规模以上工业产值增速5.1个百分点。

物流、网购、电子商务等新产业、新业态发展迅速，通过互联网实现的商品零售额比上年增长48.4%，快递企业业务收入增长44.9%。

城乡居民收入分别增长9.8%、11.8%，分别比同时期GDP增速快0.6、2.6个百分点，城乡居民收入差距缩小，由上年的1:

2.95缩小为1：

2.85。

2009年—2014年广元市三次产业结构

非公有制经济发展较好。

全年非公有制经济增加值324.43亿元，比上年增长10.6%。

其中，第一产业增加值30.75亿元，增长5.5%；

第二产业增加值187.19亿元，增长12.7%；

第三产业增加值106.49亿元，增长8.6%。

非公有制经济增加值占GDP比重为57.3%，比上年提高1.1个百分点。

其中，民营经济（个体私营经济）增加值312.10亿元，增长10.7%，占GDP的比重为55.1%，比上年提高1.1个百分点。

城市化进程加快。

城镇化率39.33%，比上年提高1.53个百分点。

全年市城区居民消费价格总水平（CPI）上涨1.9%，其中衣着类价格上涨5.8%，食品类上涨3.3%，娱乐教育文化用品及服务上涨3.2%。

工业生产者出厂价格（PPI）下降2.8%。

工业生产者购进价格下降2.8%。

城镇就业总体稳定。

全年城镇新增就业3.85万人，失业人员实现再就业1.23万人，就业困难人员就业0.34万人。

城镇登记失业率3.9%，与上年基本持平。

二、农业

农业生产再获丰收。

全年粮食播种面积25.99万公顷，比上年增长0.5%。

粮食总产量135.47万吨，增长0.2%，实现“八连增”。

其中，小春粮食产量33.64万吨，增长4.9%；

大春粮食产量101.84万吨，下降1.3%。

油料产量20.74万吨，增长3.2%。

畜牧业稳步发展。

出栏生猪374.15万头，增长2.0%；

出栏牛6.60万头，增长5.5%；

肉类总产量29.66万吨，增长2.6%。

2009年—2014年广元市粮食产量及增长速度

全年完成营造林面积25193公顷，其中造林面积7419.40公顷。

森林覆盖率54.6%，市建成区绿化覆盖率40.2%，绿地率38.6%，人均公园绿地11.20平方米。

农业生产条件得到改善。

当年新增有效灌溉面积2.05千公顷，改善灌溉面积1.74千公顷，发展节水灌溉面积1.27千公顷，综合治理水土流失面积13.31千公顷。

年末农机总动力261.03万千瓦，增长3.3%。

化肥施用量（折纯量）12.26万吨，增长1.8%。

三、工业与建筑业

工业生产平稳增长。

全年工业增加值231.03亿元，比上年增长9.1%。

工业对经济增长的贡献率为39.9%，拉动经济增长3.67个百分点。

2009年—2014年广元市全部工业增加值及增长速度

年末规模以上工业企业384户。

亿元产值企业166户，比上年增加7户。

规模以上工业增加值增长9.8%。

其中，重工业增加值增长12.9%；

轻工业增加值增长5.7%。

34个行业大类中有27个行业增加值增长，增长面为79.4%。

建材、电子机械、食品饮料、金属和能源化工五大特色支柱产业产值564.10亿元，增长6.5%，对规模以上工业产值增长贡献率为73.8%；

医药、纺织服装两大特色培育产业产值46.26亿元，增长4.9%，对规模以上工业产值增长贡献率为4.6%。

制造业高技术产业产值75.74亿元，增长12.5%，对规模以上工业产值增长贡献率为17.9%。

产品产量增多降少。

统计监测的115种工业产品中有79种产品产量增长，增长面68.7%。

其中，锰硅合金增长316.1%，液化天然气增长67.1%，水力发电量增长29.5%，彩色电视机增长63.3%。

规模以上工业企业主营业务收入665.94亿元，比上年增长7.1%；

产品销售率98.6%，与上年持平；

利润总额29.93亿元，下降5.0%；

利税总额48.38亿元，下降3.8%；

总资产贡献率11.85%，降低1.1个百分点；

资产负债率65.17%，降低1.7个百分点；

流动资产周转率4.82次，与上年基本持平。

建筑业稳步增长。

全年全社会建筑业增加值38.91亿元，比上年增长12.1%。

资质以上建筑企业（不含劳务分包企业）137户，实现建筑业总产值105.13亿元，增长17.5%。

建筑施工企业房屋施工面积740.49万平方米，增长22.7%；

房屋竣工面积247.81万平方米，增长17.9%，其中住宅166.38万平方米，增长31.5%。

四、固定资产投资

投资规模继续扩大。

全社会固定资产投资561.74亿元，比上年增长3.8%，其中固定资产投资524.44亿元，增长6.8%。

年度投资规模已连续四年保持500亿元以上。

2009年—2014年广元市全社会固定资产投资及增长速度

在全社会固定资产投资中，建筑工程投资400.10亿元，比上年增长5.2%；

安装工程投资34.37亿元，增长50.7%；

设备工器具购置投资65.07亿元，下降7.4%；

其它费用62.20亿元，下降8.0%。

第一产业投资36.63亿元，增长1.8%；

第二产业投资192.34亿元，增长5.4%；

第三产业投