上海下半房地产估价师《相关知识》：金融工具的种类考试题.doc
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上海2016年下半年房地产估价师《相关知识》：
金融工具的种类考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
2、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
3、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。
A：
489.99
B：
495.53
C：
695.53
D：
800.00
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下面说法正确的是。
A：
房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B：
委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C：
依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D：
房地产估价报告应由估价师个人出具
E：
工业用地的监测点评估价格
5、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。
A：
20％
B：
30％
C：
40％
D：
50％
E：
执行层的组织协调
6、下列哪项不属于平均指标__。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
7、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。
A．公平
B．公正
C．等价有偿
D．以事实为依据
8、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
A：
投资的资本价值
B：
总开发成本
C：
总开发价值
D：
总投资额
E：
借款合同
9、运用平均增减量法进行估价的条件是。
A：
房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：
房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：
工业用地的监测点评估价格
10、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。
A：
标的非自有性
B：
主体的特定性
C：
目的的利他性
D：
权利义务的对等性
E：
执行层的组织协调
11、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
12、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
13、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
14、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工大会
15、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。
A：
容积率
B：
建筑密度
C：
绿地率
D：
土地与建筑使用相容性
E：
执行层的组织协调
16、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为。
A：
8．0
B：
5．6
C：
5．0
D：
0．7
E：
工业用地的监测点评估价格
17、生产理论是主要研究的理论。
A：
生产要素投入量与产出量之间的关系
B：
基数效用论和序数效用论的关系
C：
消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D：
一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
E：
执行层的组织协调
18、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。
A：
将现金存入银行
B：
购进一批材料，货款暂欠
C：
以银行存款购买设备
D：
以银行存款偿还银行借款
E：
执行层的组织协调
19、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A：
横道图
B：
网络图
C：
进行图
D：
工序图
E：
借款合同
20、房产税采用__的税率。
A．超额累进税率
B．比例税率
C．分类分级的幅度定额税率
D．地区差别税率
21、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
22、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性详细规划
C．城市总体规划
D．修建性详细规划
23、功能折旧违背了以下哪个原理__。
A．收益递减原理
B．收益递增原理
C．均衡原理
D．适合原理
24、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
A：
3758.57
B：
3942.03
C：
3966.10
D：
4769.85
E：
工业用地的监测点评估价格
25、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。
下列四个衡量指标，与其不同的是__。
A．利息保障倍数
B．流动比率1
C．速动比率
D．流动比率2
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是__。
A．增加税收
B．降低存款准备金率
C．增加政府支出
D．减少转移支付
2、住房公积金会计核算的内容有__。
A．住房公积金的缴存核算
B．住房公积金的提取核算
C．住房公积金的使用核算
D．住房公积金的抵销核算
E．与住房公积金相关的债权债务核算
3、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：
拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
4、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是市场。
A：
服务
B：
合格有效
C：
有效
D：
潜在
E：
借款合同
5、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于__。
A．用地控制指标
B．环境容量控制指标
C．建筑形态控制指标
D．城市设计引导及控制指标
6、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。
A：
建设项目
B：
单项工程
C：
单位工程
D：
分部工程
E：
分项工程
7、房屋租金可分为__。
A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．市场租金
E．经济租金
8、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。
A：
该房地产的收益价格为136.73万元
B：
该房地产的收益价格为143.89万元
C：
以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D：
该房地产的合理经营期限为15年
E：
该房地产的合理经营期限为20年
9、房地产市场结构包括__。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
10、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。
A：
权利人法定名称变更
B：
房地产现状的改变
C：
房屋门牌号码改变
D：
买卖房屋
E：
改建或添建而使房屋面积增加
11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
12、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。
A：
屋面板
B：
屋架
C：
天窗架
D：
托架
E：
执行层的组织协调
13、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。
A：
建筑密度
B：
建筑控制高度
C：
建筑色彩
D：
建筑红线后退距离
E：
容积率
14、房产图按房产管理的需要分为。
A：
地籍图
B：
房产分幅平面图
C：
房产分丘平面图
D：
房产分户平面图
E：
宗地图
15、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
16、住房公积金管理中心。
A：
为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B：
为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C：
负责住房公积金的管理运作
D：
是住房公积金运作管理部门
E：
是住房公积金管理的主体
17、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
18、属于城市规划法律体系的是。
A：
主干法及配套法规和规章
B：
专项法
C：
审批法
D：
管理法
E：
相关法律法规
19、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
20、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是__。
A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润
21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率
B．资本金利润率
C．财务内部收益率
D．成本利润率
22、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。
该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。
如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。
A：
专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B：
专有部分面积为6万以上的业主同意
C：
且有业主总数中的375户以上业主同意
D：
且有业主总数中的500户以上业主同意
E：
由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产
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