房地产估价规范GBT502911999参照.docx

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房地产估价规范GBT502911999参照

中华公民共和国国家规范房地产评价规范

简介

中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（1999年6月1日起施行）

中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起履行）

总则

1．0．1为了规范房地产评价行为,一致评价程序和办法,做到评价效果客观、公平、合理,根据《中华公民共和国城市房地产办理法》、《中华公民共和国土地办理法》等法令、法规的有关规矩,拟定本规范。

1．0．2本规范适用于房地产评价活动。

1．0．3房地产评价应独立、客观、公平。

1．0．4房地产评价除应契合本规范外,尚应契合国家现行有关规范、规范的规矩。

术语

　2．0．1房地产realestate,realproperty土地、修建物及其他地上定着物,包含物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　2．0．2房地产评价realestateappraisal,propertyvaluation专业评价人员根据评价意图,遵从评价原则,按照评价程序,选用适合的评价办法,并在归纳剖析影响房地产价格要素的根底上,对房地产在评价时点的客观合理价格或价值进行预算和断定的活动。

　　2．0．3评价目标subjectproperty一个具体评价项目中需求评价的房地产。

　　2．0.4评价意图appraisalpurpose评价效果的希望用处。

　　2．0．5评价时点appraisaldate,dateofValue评价效果对应的日期。

　　2．0．6客观合理价格或价值value某种评价意图的特定条件下构成的正常价格。

　　2．0．7揭露商场openmarket在该商场上买卖两边进行买卖的意图在于最大极限地寻求经济利益,并把握必要的商场信息,有较富余的时刻进行买卖,对买卖目标具有必要的专业知识,买卖条件揭露并不具有排它性。

　　2．0．8揭露商场价值openmarketvalue在揭露商场上最或许构成的价格。

选用揭露商场价值规范时,要求评价的客观合理价格或价值应是揭露商场价值。

　　2．0．9相似房地产similarproperty与评价目标处在同一供求圈内,并在用处、规划、层次、修建结构等方面与评价目标相同或附近的房地产。

　　2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与评价目标具有代替联系、价格会彼此影响的恰当规模。

　　2．0．11最高最佳运用highestandbestuse法令上答应、技能上或许、经济上可行,经过充沛合理的证明,能使评价目标发生最高价值的运用。

　　2．0．12商场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将评价目标与在评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较,对这些相似房地产的已知价格作恰当的批改,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach估量评价目标未来的正常收益,选用恰当的本钱化率将其折现到评价时点后累加,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．14本钱法costapproach求取评价目标在评价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．15假定开发法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod估量评价目标开发完结后的价值,扣除估量的正常开发本钱、税费和赢利等,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．16基准地价批改法landdatumvaluemethod在政府承认发布了基准地价的区域,由评价目标地点地段的基准地价调整得出评价目标宗地价格的办法。

　　2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充沛运用、无空置情况下可取得的收入。

　　2．0．18有用毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因构成的收入丢失后所得到的收入。

　　2．0．19运营费用operatingexpenses坚持房地产正常出产、运营或运用有必要开销的费用及归归于其他本钱或运营的收益。

　　2．0．20净收益netincome,netoperatingincome由有用毛收入扣除合理运营费用后得到的归归于房地产的收益。

　　2．0．21修建物重置价格replacementcostofbuilding选用评价时点的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标具有同等功用功效的全新情况的修建物的正常价格。

　　2.0．22修建物重建价格reproductioncostofbuilding选用评价目标原有的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标相同的全新情况的修建物的正常价格。

　　2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration修建物在物质实体方面的磨损所构成的修建物价值的丢失。

　　2．0．24功用上的折旧functionaldepreciation,functionalobsolescence修建物在功用方面的落后所构成的修建物价值的丢失。

　　2．0．25经济上的折旧economicdepreciation,economicobsolescence修建物以外的各种不利要素所构成的修建物价值的丢失。

　　2．0．26评价效果conclusionofvalue关于评价目标的客观合理价格或价值的终究定论。

　　2．0．27评价陈说appraisalreport全面、公平、客观、精确地记叙评价进程和评价效果的文件,给托付方的书面答复,关于评价目标的客观合理价格或价值的研讨陈说。

评价原则

3．0.1房地产评价应遵从下列原则：

1合法原则；2最高最佳运用原则；3代替原则；4评价时点原则。

　　3．0．2遵从合法原则,应以评价目标的合法运用、合法处置为条件评价。

　　3．0．3遵从最高最佳运用原则,应以评价目标的最高最佳运用为条件评价。

当评价目标已做了某种运用,评价时应根据最高最佳运用原则对评价条件作出下列之一的判别和挑选,并应在评价陈说中予以阐明：

l坚持现状条件：

以为坚持现状持续运用最为有利时,应以坚持现状持续运用为条件评价；2转化用处条件：

以为转化用处再予以运用最为有利时,应以转化用处后再予以运用为条件评价；3装饰改造条件：

以为装饰改造但不转化用处再予以运用最为有利时,应以装饰改造但不转化用处再予以运用为条件评价；4从头运用条件：

以为撤除现有修建物再予以运用最为有利时,应以撤除修建物后再予以运用为条件评价；5上述景象的某种组合。

　　3．0．4遵从代替原则,要求评价效果不得显着违背相似房地产在同等条件下的正常价格。

　　3．0．5遵从评价时点原则,要求评价效果应是评价目标在评价时点的客观合理价格或价值。

评价程序

4．0．1自承受评价托付至完结评价陈说期间,房地产评价应按下列程序进行：

l清晰评价根本项；2拟定评价作业计划;3收集评价所需材料；4实地查勘评价目标；5选定评价办法核算；6承认评价效果；7编撰评价陈说；8评价材料归档。

　　4．0．2清晰评价根本事项首要应包含下列内l清晰评价意图；2清晰评价目标；3清晰评价时点。

注：

1评价意图应由托付方提出；2清晰评价目标应包含清晰评价目标的物质实体状总和权益情况；3评价时点应根据评价意图承认,选用公历表明,精确到日；4在清晰评价根本事项时应与托付方一起协商,终究应征得托付方认可。

　　4．0．3在清晰评价根本事项的根底上,应对评价项目进行开始剖析,拟定评价作业计划。

评价作业计划首要应包含下列内容：

1拟选用的评价技能道路和评价办法；2拟查询收集的材料及其来历途径；3估量所需的时刻、人力、经费;4拟定作业进程和作业进展。

　　4．0．4评价安排和评价人员应常常收集评价所需材料,并进行核实、剖析、收拾。

评价所需材料首要应包含下列方面：

1对房地产价格有遍及影响的材料；2对评价目标地点区域的房地产价格有影响的材料；3相关房地产买卖、本钱、收益实例材料；4．反映评价目标情况的材料。

　　4．0．5评价人员有必要到评价目标现场,亲自感触评价目标的方位、周围环境、景象的好坏,查勘评价目标的外观、修建结构、装饰、设备等情况,并对事前收集的有关评价目标的位于、四至、面积、产权等材料进行核实,一起收集弥补评价所需的其他材料,以及对评价目标及其周围环境或临路情况进行摄影等。

　　4．0．6完结并出具评价陈说后,应对有关该评价项意图悉数必要材料进行收拾、归档和妥善保管。

评价办法

5．1评价办法选用

　　5．1．1评价人员应熟知、了解并正确运用商场比较法、收益法、本钱法、假定开发法、基准地价批改法以及这些评价办法的归纳运用。

　　5．1．2对同一评价目标宜选用两种以上的评价办法进行评价。

　　5．1．3根据已清晰的评价意图,若评价目标适合选用多种评价办法进行评价,应一起选用多种评价办法进行评价,不得随意取舍；若有必要取舍,应在评价陈说中予以阐明并陈说理由。

　　5．1．4有条件选用商场比较法进行评价的,应以商场比较法为首要的评价办法。

　　5．1．5收益性房地产的评价,应选用收益法作为其间的一种评价办法。

　　5．1．6具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价,应选用假定开发法作为其间的一种评价办法。

　　5．1．7在无商场根据或商场根据不充沛而不宜选用商场比较法、收益法、假定开发法进行评价的情况下,可选用本钱法作为首要的评价办法。

　　5．2商场比较法

　　5．2．l运用商场比较法评价应按下列进程进行:

1收集买卖实例；2选取可比实例；3树立价格可比根底；4进行买卖情况批改；5进行买卖日期批改；6进行区域要素批改7进行单个要素批改；8求出比准价格。

　　5．2．2运用商场比较法评价,应精确收集很多买卖实例,把握正常商场价格行情。

收集买卖实例应包含下列内容：

1买卖两边情况及买卖意图；2买卖实例房地产情况；3成交价格；4成交日期；5付款办法。

　　5．2．3根据评价目标情况和评价意图,应从收集的买卖实例中选取三个以上的可比实例。

选取的可比实例应契合下列要求：

l是评价目标的相似房地产；2成交日期与评价时点附近,不直超越一年；3成交价格为正常价格或可批改为正常价格。

　　5．2．4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,树立价格可比根底,一致,其表达办法和内在。

换算处理应包含下列内容：

1一致付款办法；2一致选用单价；3一致币种和钱银单位；4一致面积内在和面积单位。

注：

1一致付款办法应一致为在成交日期时一次总付清。

2不同市种之间的换算,应按中国公民银行发布的成交日期时的商场汇率中心价核算。

　　5．2．5进行买卖情况批改,应扫除买卖行为中的特别要素所构成的可比实例成交价格误差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。

有下列景象之一的买卖实例不宜选为可比实例：

l有利害联系人之间的买卖；2急于出售或购买情况下的买卖；3受债务债务联系影响的买卖；4买卖两边或一方对商场行情短少了解的买卖;5买卖两边或一方有特别动机或