贵州2017年房地产估价师《相关知识》：利息和利率考试试卷.doc
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贵州2017年房地产估价师《相关知识》：
利息和利率考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。
已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。
A：
43
B：
112．5
C：
123．3
D：
150
E：
工业用地的监测点评估价格
2、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
3、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A：
指数平滑分析
B：
趋势拟合分析
C：
时间序列分析
D：
相关分析
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。
A：
300
B：
213．50
C：
171．19
D：
500
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
7、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：
原始价值高于账面价值
B：
投资价值高于市场价值
C：
谨慎价值低于市场价值
D：
快速变现价值低于市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。
A：
824
B：
924
C：
844
D：
944
E：
工业用地的监测点评估价格
9、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
10、我国城市规划法律体系的核心是__。
A．《城市规划编制法》
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市房地产法》
11、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。
A：
普通会计准则
B：
特殊会计准则
C：
基本会计准则
D：
具体会计准则
E：
执行层的组织协调
12、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
13、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。
A：
390.5
B：
399.5
C：
523.5
D：
543.0
E：
借款合同
14、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。
A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
15、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
16、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：
“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A：
30
B：
60
C：
90
D：
120
E：
执行层的组织协调
17、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
18、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。
A：
4800
B：
5124
C：
5800
D：
7124
E：
工业用地的监测点评估价格
19、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。
A．用途多样性
B．相互影响性
C．保值增值性
D．易受限制性
20、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件
C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
21、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
22、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
23、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
24、敏感性分析的最基本方法是__。
A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
25、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。
A：
房地产估价师实地查勘
B：
国有土地出让合同签订
C：
拆迁公司现场动员搬迁
D：
房屋拆迁许可证颁发
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。
A：
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：
不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E：
在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
2、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
3、根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有。
A：
房屋的自然状況
B：
房屋权利限制状况
C：
与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D：
与产权登记相关的原始登记凭证
E：
与公证事项直接相关的原始登记凭证
4、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
5、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。
房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．工商行一建行一交行
C．建行一交行一工商行
D．工商行一交行一建行
6、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
7、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。
A：
区位相近
B：
权利性质相同
C：
面积相等
D：
档次相当
E：
建成年份相同
8、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
A：
城市基础设施建设费
B：
拆迁管理费
C：
可行性研究费
D：
水文地质勘探费
E：
规划、设计费
9、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是。
A：
地价
B：
建造成本
C：
贷款利率
D：
资本化率
E：
借款合同
10、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。
A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
11、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。
A．较低
B．取决于周边环境
C．不受影响
D．取决于地段影响
12、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。
A：
28.62
B：
29.16
C：
41.56
D：
48.24
E：
借款合同
13、房屋租金可分为__。
A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．经济租金
E．市场租金
14、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：
临街状况
B：
是否便于动力取得
C：
是否便于废料处理
D：
是否接近大自然
E：
是否便于产品和原材料运输
15、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
16、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。
A：
240
B：
284
C：
300
D：
316
E：
借款合同
17、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。
A．《建设工程勘察和设计管理条例》
B．《建设工程勘察和设计管理规范》
C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》
D．《建设
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