江西省城市规划管理技术导则Word下载.docx

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第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按本章的有关规定执行。

建筑容量控制指标的确定应以城市总体规划相关要求为依据，综合考虑城市的用地分区、功能布局、环境条件和容量、建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素，实行分类、分层、分区控制。

第七条建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区必须编制详细规划，并经批准后才能实施，

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；

在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照本导则附表

（二）的规定适当调整。

第八条建筑基地面积小于或等于3万平方米的高、多、低层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑密度控制指标应按附表

（二）的规定执行。

第九条

附表

（二）规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；

对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条

对未列入附表

（二）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表

（二）中住宅建筑建筑密度、容积率控制指标和低于附表

（二）中住宅建筑绿地率控制指标。

第十一条建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

序号项目分类建筑高度（单位：

米）最小用地面积（单位：

M2）

1低层居住建筑H<

10500

2多层居住建筑10≤H<

28800

多层公共建筑10≤H<

241000

3高层居住建筑18≤H<

502000

50H<

1003000

高层公共建筑24≤H<

503000

50≤H<

1004000

注：

①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；

②不规则用地的最小用地面积根据实际用地情况确定；

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，与相邻建筑之间能满足消防、间距要求的，城市规划管理部门可予核准建设：

（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地近5年内完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确定无法调整、合并的；

（三）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

第十二条

原有的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原有空间结构和环境的亦不能进行建设。

第十三条城市中心区及旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的具体实情按同类控制指标最多可上浮10%。

第十四条

建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定适当增加建筑面积。

但增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

核定建筑容积率（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（m2）

FAR≤21.5

2<

FAR≤42.0

4<

FAR≤62.5

核定建筑容积率由城市规划管理部门按附表

（二）和本章的有关规定确定。

开放空间的条件和计算方法见附录三。

第十五条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划管理部门和市公安交通管理部门批准，并应符合下列规定：

（一）廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；

但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。

（二）廊道内不得设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第十六条

经规划管理部门核定，如高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合改作他用或出售、出租。

第四章建筑间距

第十七条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，须同时符合本章的规定。

第十八条住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能争取较好朝向（南偏东150-南偏西150），避免东西向布置。

第十九条住宅正面间距，应按日照标准和不同方位确定间距系数换算。

不同方位间距系数

方位00~150150~300300~450450~600>

600

间距系数1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L

1、表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角；

2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。

第二十条住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：

（1）条式住宅，中高、多层之间不应小于6m；

高层与各种层数住宅之间不应小于13m；

（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。

第二十一条中高、多层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）住宅建筑平行布置时：

1、朝向为南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.9倍；

新区不得小于1.1倍。

2、朝向为东西向的，其间距按上款乘以0.9的系数。

（二）住宅建筑垂直布置时：

1、南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.7倍；

新区不得小于0.8倍，且最小间距不得小于6米。

2、东西向的，其最窄处间距旧城区不得小于较高建筑高度的0.7倍；

垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于14米，超过14米的按平行布置的住宅建筑考虑。

（三）住宅建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距旧城区按不小于南侧（或较高）建筑高度的0.8倍；

新区不小于0.9倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制。

第二十二条高层住宅建筑与其它住宅建筑的间距，必须符合下列规定：

（一）高层住宅建筑与高层住宅建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，南侧为塔式高层的不得小于南侧建筑高度的0.6倍（在旧城区，不得小于0.5倍），且其最小值为24米；

南侧为高层板式或连体塔式的不得小于南侧建筑高度的0.9倍（在旧城区，不得小于0.8倍），且其最小值为30米；

2、东西向的，不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值为18米。

（二）高层塔式住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑平行布置时的间距：

1、高层塔式住宅建筑与其北侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍（在旧城区，不小于0.3倍），且其最小值为24米；

2、高层塔式住宅建筑与其东（西）侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于13米。

（三）高层塔式住宅建筑与各种层数住宅建筑垂直布置时的间距不小于13米。

（四）高层板式和塔式连体式住宅建筑与中高、多层住宅建筑的间距应符合本规定第十九条第至二十二条的规定。

高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十一条规定的限制

第二十三条

低层住宅建筑之间的在符合第十九条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的最小间距为9米；

低层住宅建筑与其北侧中高、多层住宅建筑的最小间距为10米，低层住宅建筑与其北侧高层住宅建筑的最小间距为13米。

在一类住宅用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。

第二十四条

多功能商住综合楼，其位于同一裙房之上的住宅建筑之间，核算建筑间距时可在扣除裙房的高度后按本规定的第十九条第至二十三条的相关规定执行；

计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。

第二十五条住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：

当南侧住宅建筑地面低于北侧住宅建筑地面标高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的差乘以间距系数；

当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地南高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的和乘以间距系数；

以上间距最小值不得少于9米。

第二十六条

建筑间距的计算一般应以建筑物外墙之间最小垂直距离为准。

但当建筑物有每处不超过3米长（含3米）的凸出部分（如楼梯间），凸出距离不超过1米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出部分。

住宅建筑阳台累计总长度（突出与山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度1/2的（含1/2），其最小间距仍以建筑外墙计算；

超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。

第二十七条非住宅建筑与住宅建筑的间距，必须符合下列规定：

（一）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其间距按第十九条至第二十三条的规定控制；

（二）非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不得小于6m，多层不得小于9m，同时须满足消防和各专业规范要求。

（三）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制。

第二十八条

医院病房楼休（疗）养院住宅楼、幼儿园、托儿所和小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑在参照第十九条至第二十四条的规定的基础上，旧城区增加10%以上，新区增加20%以上。

第二十九条非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）的间距，应根据不同类型建筑的功能要求、环境要求，按其相关规范控制。

第五章建筑物退让

第三十条

沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两则以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。

建筑后退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。

第三十一条沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，须按消防间距控制。

（一）各类建筑后退用地红线距离按下表规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。

（二）界外为居住建筑的，除须符合下表后退距离的规定外，同时须符合第四章的有关规定。

（三）界外为公共绿地的，各类建筑的最小离界距离天下房地产法律服务网编辑

不得小于第

（一）项非居住建筑的最小离界距离规定。

（四）地下建筑物的离界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

建筑离界（用地红线）距离控制表

间距类区朝向类型退让距离层数居住建筑文、教、卫建筑其他非居住建筑

离界距离（M）最小离界距离（M）离界距离（M）最小离界距离（M）离界距离（M）最小离界距离（M）

旧城区主要朝向低层0.45H~0.5H33

多层0.45H~0.5H66

高层S－12149

次要朝向低层2.5按消防间控制

多层3按消防间距控制

高层6.56.5

新区主要朝向低层0.55H55

多层0.55H88

高层S－121712

次要朝向低层4按消防间距控制

多层5按消防间距控制

高层99

H指建筑高度；

S指规定间距

第三十二条沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

区位道路红线退让距离（M）宽度（M）建筑高度（M）城市主要道路W≥46城市次要道路30≤W＜46城市支路12≤W＜30

旧城区多、低层H＜24643

高层24≤H＜501086

高层50≤H＜10012108

H≥100

新区多、低层H＜24865

高层24≤H＜50151210

高层50≤H＜100181512

①表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度。

②高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）。

③退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划行政主管部门另行核定，原则上不得小于城市主要道路的相关标准。

④超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，由城市规划行政主管部门核定。

第三十三条交通流量较大的建筑基地，其通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定。

（一）距城市主次道路交叉口的距离（自道路红线交点量起）不应小于80米；

（二）距非道路交叉口的过街人行道（包括引桥、引道和各类地下出入口）最边缘线不小于6米；

（三）距公共交通站台边缘不小于10米；

（四）与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规定办理。

第三十四条

新建影剧院、游乐场、体育场、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车的场地。

第三十五条

道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线必须满足行车视距要求，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第三十六条建筑物围墙、基础、台阶、管线、平台、窗台和附属设施，不得逾越道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第三十二条第（四）项的规定执行。

在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；

雨棚、阳台、招牌、挑檐、灯饰等可外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米，属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，经当地规划主管部门批准，可突入后退道路规划红线建造。

第三十七条在城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度应符合有关公路规范标准。

公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；

经城市规划管理部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第三十八条

沿河道规划蓝线（城市规划管理部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离应符合有关的规范和规定，且最小不得小于10米。

第三十九条沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定：

（一）铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于30米；

铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；

铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。

（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

第四十条沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置，或设于建筑物底层。

第六章建筑物的高度控制

第四十一条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第四十二条

在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度必须符合有关净空高度限制的规定。

第四十三条

在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并须按经批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，须先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。

传统历史街区内或周围的，由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。

视线分析方法参见附录三附图。

第四十四条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：

（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍。

H≤1.5（W+S）；

（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：

A≤LK（W+S）

式中：

A——沿路高层组合建筑以1:

1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L--建筑基地沿道路规划红线的长度，K--折减系数，W--道路规划红线宽度，S--沿路建筑的后退距离。

当L≤60时，

K＝1，当L超过60米时，K≤0.85。

计算方法见附录三附图。

第四十五条建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度为道路规划红线宽度。

建筑物直接临接城市防灾疏散道路的，按防地震灾害要求退让。

第四十六条城市规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时建筑的，须向城市规划行政主管部门报批，并应符合下列规定：

（一）大、中型公共建筑，如体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的建筑，其临街面一般不应修建围墙、临时建筑，应以花台、绿化带等建筑小品作为用地边界的隔离带或隔离墙。

沿建设用地边界修建围墙的，其围墙型式应为透空型围墙，围墙高度不应超过1.6米，且应后退道路红线不少于1.5米。

（二）医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、住宅区以及风景区等范围内的周边修建围墙，原则上应为透空型围墙，围墙高度不应超过1.6米。

（三）确有特殊要求的，如监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用库区、发电厂、水源厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所、有防疫要求的畜、禽饲养场等，可建封闭式的围墙。

围墙饰面及外观应进行形式美化处理，有利于城市景观，墙高除满足规范要求外，一般不得超过2.6米。

沿城市道路修建临时建筑的，其退让道路红线距离：

主、次干路1.5米；

支路以下1.0米。

临时围墙和临时建筑在其使用期结束后，应立即无偿拆除。

第四十七条建筑物退让道路红线用地综合用途