上半湖北省房地产估价师《制度与政策》：成套房屋建筑面积的测算考试试卷.docx

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2017年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：

成套房屋建筑面积的测算考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。

A：

4800

B：

5124

C：

5800

D：

7124

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

3、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10

B．20

C．30

D．45

4、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A．学习

B．经济状况

C．对渠道的信赖度

D．购买动机

5、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。

A：

劳动的边际产值

B：

劳动的边际收益

C：

劳动的边际收益产量

D：

劳动的边际生产力

E：

执行层的组织协调

6、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：

逐渐降低

B：

逐渐升高

C：

可视为基本不变

D：

为零

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

8、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

9、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：

27．4万元

B：

30．9万元

C：

42．7万元

D：

99万元

E：

工业用地的监测点评估价格

10、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

11、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。

调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格

12、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

A：

空置率

B：

长期平均空置率

C：

吸纳率

D：

长期平均吸纳率

E：

借款合同

13、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的直接成本利润率为。

A：

36％

B：

62．07％

C：

73．47％

D：

80％

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

15、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：

估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

17、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。

A．购、建自住住房

B．购买商业门市

C．偿还购房贷款本息时

D．房租超出家庭工资收入规定比例时

18、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。

A：

引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为

B：

收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为

C：

收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为

D：

引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为

E：

借款合同

19、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。

A：

等值

B：

不等值

C：

相同

D：

不相同

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

21、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：

55.20

B：

103.22

C：

109.63

D：

114.82

E：

工业用地的监测点评估价格

22、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

23、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。

A．提高开发贷款利率

B．降低开发贷款利率

C．通货膨胀率下降

D．降低房地产税费

24、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。

A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动

B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等

C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动

D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动

25、下列统计指标中属于变异指标的是。

（2007年试题）

A：

众数

B：

调和平均数

C：

中位数

D：

标准差

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：

该房地产的收益价格为136.73万元

B：

该房地产的收益价格为143.89万元

C：

以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D：

该房地产的合理经营期限为15年

E：

该房地产的合理经营期限为20年

2、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

A：

城市基础设施用地

B：

国家机关用地

C：

军事用地

D：

商品房建设用地

E：

国家重点扶持的能源项目开发用地

3、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正

B．诚实守信

C．社会责任

D．勤勉尽责

4、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。

A：

生物污染

B：

固体废弃物污染

C：

噪声污染

D：

废水污染

E：

废气污染

5、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价

6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．竞争充分性

D．交易复杂性

8、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。

A．全面性

B．科学性

C．客观性

D．准确性

E．概括性

9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：

申请人撤回裁决申请的

B：

发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

C：

受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

D：

作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的

E：

裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．3

11、下列选项中，属于违法建设的工程有。

A：

未取得建设工程规划许可证的建设工程

B：

临时建设工程

C：

违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D：

城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E：

擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

12、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。

A．土地的有限性和稀缺性

B．开发商的因素

C．投机需求膨胀

D．金融机构过度放贷

E．领导的决策

13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

14、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

（2006年试题）

A：

买地一建房一卖房

B：

买房一经营

C：

买房一出租一转售

D：

买房一出租

E：

买地一开发一转让

15、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。

A．金融业的发展

B．社会人口密度

C．物价的高低

D．自然环境的变化

E．政治制度的变迁

16、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22

B．28

C．38

D．50

17、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化

18、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构

19、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A．折旧费

B．审计费

C．金融机构手续费

D．无形资产摊销费

20、从买方角度看，成本法的理论依据是__。

A．生产费用价值论

B．替代原理

C．效用价值论

D．重新购建价