三灶听涛雅苑项目市场定位报告.docx

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三灶听涛雅苑项目市场定位报告

三灶（听涛雅苑）项目市场定位报告

一、宏观环境对项目的影响

1、全国与珠海房地产需求快速反弹、房价过快上涨，导致市场供需出现僵持，未来走势受政策影响加大

09年全国房地产市场几个特点

Ø需求释放，房价稳步回升，部分城市快速上涨

2009年上半年随着自住刚性需求的迅猛释放、第二季度以来经济回暖、货币流动性充裕等因素作用，全国房地产业出现快速回暖，不少城市甚至呈现较大幅度增长，房价也跟随需求回升而有较大升幅。

1-6月，全国商品房销售面积、销售额同比增长分别达31.7%和53.0%，6月份全国70个大中城市房价同比、环比均呈现正增长，进入第三季度以来全国主要城市房价呈现快速上涨，深圳、北京等部分城市房价甚至重回到07年水平。

Ø以国企为首的房企加快拿地，地价稳步增长，部分城市创新高

得益于市场快速复苏与国家4万亿投资计划，09年1~9月，全国土地市场由低迷转向活跃，土地价格稳步增长，房企拿地意愿强烈。

据中国指数研究院统计，从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8个月呈增长态势。

1~9月，全国60个城市累计成交土地面积同比增加40％，住宅用地平均楼面价格稳步上涨。

国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年。

以国企为首的房地产公司加快了拿地步伐，多个大中城市土地拍卖出现新“地王”，地价甚至超过2007年的历史最高位。

大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。

Ø过快上涨的房价导致成交量放缓下降，政策对楼市未来走势影响增大

随着第二季度房价的过快上涨，全国一线城市新建商品住宅的成交量从7月开始逐渐下降，其中深圳成交下滑更是长达4个月；“十一”黄金周期间，京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，虽然在国庆长假后在房地产刺激政策可能退出的预期下普遍成交反弹，但楼市回调的迹象开始显现，政策对未来楼市的量价走势影响在增大。

09年珠海房地产市场几个特点

Ø房地产市场需求快速回升，销售增幅创新高

2009年我市房地产业快速回暖，市场需求持续增长，增幅为近年新高。

1-9月全市商品房销售面积184.22万㎡，销售额146.45亿元，同比分别增长44.7%和67.7%。

去年新开工项目减少影响了今年市场供应，1-9月全市商品房竣工面积为280.55万㎡，同比下降6.9%。

在商品房空置面积上，9月份回调接近历史同期最低水平，与当前供求变化和房价不断走高有直接关系。

Ø房价快速上涨至07年水平，香洲区9月预购均价重新突破万元

9月珠海市预购商品房销售均价为8095元/㎡，环比增长3.53%，同比增加6.81%，其中香洲区预购交易均价今年首次重新站上万元关口。

预购商品房销售面积约为20.33万㎡，环比增加2.29%，同比增加296.44%。

价格不断走高表明珠海市房地产全面回暖的同时，也在警示市场已经出现过热势头，给后市持续稳定发展带来一定压力。

Ø第三季度二手房成交出现量价齐跌，显示阶段市场刚性需求趋于缓和

珠海市二手房交易面积自7月达顶点后，连续两个月出现下滑，9月成交量为15.29万㎡，环比下降3.82%，同比上升241.30%。

交易均价下调为3992元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨13.83%。

Ø西区新建商品房呈现量价齐升走势

斗门区交易量显著提高，9月预购交易面积为6.88万㎡，环比上升31.23%；交易价再度攀升，预购均价为5016元/㎡，环比上升4.12%；金湾区表现为量价微升，9月预购均价为3562元/㎡，环比上升6.25%，预购交易面积为1.43万㎡，环比上升14.96%。

Ø住宅用地供应面积减少，土地出让基准价格提高

今年珠海市公开拍卖的房地产开发土地较少，下半年推出的唐家湾40万㎡商住地块楼面地价起始价达3000元/㎡，湾仔十字门商务中心区推出地块楼面地价起始价达2800元/㎡。

2、10年整体宏观经济政策预计仍将保持宽松稳定，但利率和房地产优惠政策局部调整的可能性加大

Ø房地产优惠政策可能在局部内容和地区终止

在经济企稳、房地产市场过热的情况下，今年6月银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》强调了二套房贷款必须首付四成，利率按基准利率1.1倍的标准执行；10月份以来部分大中城市开始对二套房和二手房实行比较严格的贷款审批。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时也表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止，被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。

但11月初湖南、内蒙古等省份表示，为防止投资拉动不足，房地产相关优惠政策延续到明年底。

因此，10年房地产统一优惠政策可能演变为在局部内容和地区的调整或终止。

Ø政府将加强土地开发环节的督促政策

10月份国务院发布了《关于集约用地的通知》，再次强调对土地开发闲置执行严格的“闲置”费用标准；国土资源部准备实行新的土地开发建设出让合同，对开发进行更严格规定。

这可能会削弱开发商拿地的冲动，同时促使开发商加快建设进度，提高市场的供应量。

Ø宏观经济政策仍将趋于宽松稳定，但通胀预期与加息可能增大

中国人民银行调查统计司10月底发布的《2009年三季度宏观经济形势分析》预测，CPI价格将在今年底触底后开始回升。

而日前召开的国务院常务会议指出，今年后几个月，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性。

因此，未来几个月在维持经济政策主基调稳定基础上，将会加强对经济结构调整和通胀预期管理，从而增加利息调整的可能。

3、珠海城市定位提升、产业与重大基础设施建设加快推进，对西区发展前景与信心形成良好支持

西部主要产业镇区龙头企业确定与建设速度加快，产业链正逐步形成，将带来更好的经济与人口基础

Ø珠海航空产业园龙头企业——中国航空工业集团通用飞机总装试飞基地7月率先开工，以总装厂为核心的项目将在明年完工，保障全国首架“海鸥300”明年8月下线，亮相航展。

今年底至明年初，总投资8亿元的十大基础配套项目将全部投入施工。

Ø投资600多亿的中船集团、中海油等央企进驻高栏港经济区，将形成以石化、造船、海洋装备等重大项目产业基地。

Ø投资100亿的玉柴集团签约富山工业园，亚洲最大的集成电路板制造之一——方正电路科技扩产，国内国际家电巨头格力与大金精密仪器首期5万多平方米、年产值达11.2亿元的项目厂房提前安装设备，明年2月可正式投产，大龙富工业园初步形成以设备制造、电子、家电为核心的产业群。

城市重大基础交通设施建设有实质性推进，对推动产业与城市建设具有良好促进意义

Ø一号工程广珠铁路珠海段关键性节点工程取得突破性进展，为广珠铁路2011年年底建成通车，打下了坚实的基础。

Ø国务院批准港珠澳大桥可研报告，港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程10月24日已开始施工招标，12月下旬开始施工。

Ø广珠城轨珠海终点站建设启动，已进入项目公示和初步设计评审。

Ø高栏港高速公路、机场高速公路即将全面动工，报批工作同步推进，10月底施工单位、监理单位已进场进行施工前的准备工作。

Ø连接珠海东西部的第二条大动脉——金港高速公路（含金海大桥）已进入省重点建设工程前期可行性评审中。

珠海作为珠江西岸核心城市的确立、横琴作为国家级开发新区的规划确立和湾仔十字门商务区的规划启动，将使珠海西部更受港澳等区域的关注与投资吸引力。

Ø2009年珠海被国务院正式确立为珠江口西岸交通枢纽与核心城市。

Ø2009年8月，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，作为国家级新区定位于“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。

横琴产业发展与空间建设实施计划预计11月底提交成果，若横琴开发能切实创新模式，将在制度和地缘上产生珠三角其他区域难以比例的投资优势与吸引力。

Ø横琴新区启动项目——“十字门中央商务区”年底奠基，作为未来横琴新区和珠海市的新中心，十字门中央商务区城市概念规划设计及一期会展商务组团建筑设计方案于11月初确定，首期计划今年12月奠基。

十字门中央商务区整个项目计划投资300亿元，15～20年全面建成。

4、三灶镇将连接扩大中的珠海西部新城，发展成为国家级航空产业园，推动三灶全面发展。

Ø珠海西部中心城区规划公示，北起西部沿海高速、南至三灶航空产业园边缘湖滨路、东起磨刀门水域、西抵珠海机场高速，涵盖井岸城区、红旗镇、三灶镇、西湖城区、联港工业区，总面积超过100平方公里，未来将建成风景优美的高品质新城区，规划时间是从2007年到2020年。

Ø产业上，三灶镇将重点发展航空产业、生物医药产业以及家电制造三大工业板块。

航空产业园预计规划面积为96平方公里，未来三灶最终要打造成通用飞机和水路两栖飞机制造、加工、物流、保税、科研、航空娱乐于一体的国家级航空高技术的产业基地。

Ø城市建设上，三灶城区、金海岸城区的规划以航空产业园的规划为统领展开，三灶镇现有的五条村居未来将融入航空产业园，成为城区的一部分。

村居未来的建设、市政、公共配套也将按照城区的标准统一规划、统一调整。

环三灶半岛的两条快速干道机场西路和机场东路未来将成为航空产业园发展的主轴；围绕这个主轴，将着力发展航空制造业和航空服务业，形成产业发展的重要“两翼”，机场西路沿线的航空制造业将以飞机总装、飞机维修为核心，同时发展飞机部装及零部件加工，引导发展材料制造等，成为珠海航空产业园制造之翼。

沿机场东路发展航空服务产业，将以通用航空运营、航空物流为基础，发展保税加工、航空教育培训等。

Ø道路交通上，三灶将通过机场高速和金海大桥把航空产业园和横琴、市区进行城市连接和与港珠澳大桥珠海延伸线、广珠城际轨道西延的衔接。

西部新城规划图

三灶航空产业园规划图

5、项目外部环境影响小结：

综合以上分析，2010年本项目面临的外部环境将呈现三个特点：

宏观经济继续向好，宏观经济政策在保持宽松稳定的同时将加强结构性管理力度，全面高额的政府投资与流动性对房地产的拉动将减弱；

受09年全国与珠海房价过快上涨、投资供应增加及中央可能调整房地产相关优惠政策、抑制投资需求的影响，10年全国及珠海房地产市场价格与需求将趋于更加平稳与缓和；

珠海交通、产业与城市建设的不断推动，将为珠海西部房地产持续提供积极有利的发展支持。

因此，预计10年本项目面临的外部环境可能产生不利的局部调整，但整体依然是相对稳定有利的。

二、项目SWOT分析与发展方向预判

通过对项目地块、周边人群及三灶镇房地产市场的考察分析，我们得出以下项目条件分析与结论：

1、针对住宅的项目swot分析

项目住宅swot分析小结：

综合以上分析，本项目若发展自住型住宅产品，一方面无法挖掘利用吉林大学这一庞大且得天独厚的学生群体需求空间；另一方面本项目周边自住人群需求很弱，而由于项目配套和距离原因对镇中心区和工业密集区的自住人群吸引力不足，容易在销售价格和速度上形成被动压力。

本项目发展自住型住宅产品，劣势大于优势，威胁大于机会，该方向不可取。

2、针对投资公寓的项目swot分析

项目投资公寓swot分析小结：

综合以上分析，本项目若发展投资型公寓产品，一方面可以最大化挖掘利用吉林大学这一庞大且得天独厚的学生群体需求空间；其次可以把本项目与三灶其它房地产项目从客户群到产品类型进行完全差异化，把项目直接竞争降到最低点；第三是在投资客户上针对的区域更广，并在价格上与其它特别是市区投资公寓形成有利的比较与吸引力。

本项目发展投资型公寓产品，可最大化发挥本项目地块价值，同时最大程度扩客群层面,是项目开发最合理方向。

3、项目发展方向初步预判：

本项目应重点考虑投资型公寓开发，并充分重视商业开发价值