西大版《房地产估价》网上作业及参考答案.docx

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西大版《房地产估价》网上作业及参考答案

1：

[论述题]

问答题：

社会因素对房地产价格的影响

参考答案：

主要从政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等方面分析对房地产价格的影响，每个影响因素作适当阐述。

2：

[论述题]

问答题：

经济因素对房地产价格的影响

参考答案：

经济因素主要是从经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率等方面来影响房地产价格。

对每个影响因素作适当阐述。

3：

[论述题]问答题：

影响房地产市场供给的因素  

参考答案：

1、该种房地产的价格水平

2、该种房地产的开发建设成本

3、该种房地产的开发技术水平

4、房地产开发商对未来的预期

每个影响因素作简单阐述

4：

[论述题]

问答题：

影响房地产市场需求的因素

参考答案：

1、该种房地产的价格

2、消费者的收入水平

3、消费者的偏好

4、相关物品的价格水平

5、消费者对未来的预期

每个影响因素作适当阐述

5：

[论述题]问答题：

地价的特征  

参考答案：

1、生产成本不同

2、折旧不同

3、价格差异不同

4、市场性质不同

5、价格形成时间不同

6、供求变化不同

每个特征作简单阐述

6：

[论述题]问答题：

如何进行房地产状况描述  

参考答案：

参见教材第二章第四节房地产状况描述，主要从基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四个方面进行描述，每个方面又可以分成若干小点对房地产状况进行描述。

7：

[论述题]问答题：

按照权益划分的房地产的种类  

参考答案：

参见教材第二章第三节，共20种。

8：

[论述题]问答题：

房地产的特性  

参考答案：

参见教材第二章第二节，每个特性作适当阐述。

9：

[论述题]问答题：

房地产估价的现实需要  

参考答案：

1、建设用地使用权出让的需要

2、房地产转让和租赁的需要

3、房地产抵押贷款的需要

4、房地产征收征用补偿的需要

5、房地产税收的需要

6、房地产损害赔偿的需要

7、房地产分割的需要

8、房地产保险的需要

9、房地产争议调处和司法鉴定的需要

10、企业有关经济行为的需要

11、房地产管理的需要

12、其他方面的需要

10：

[论述题]如何理解最高最佳使用原则  

参考答案：

最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

判断估价对象是否是最高最佳使用可从四个方面着手，包括法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性和价值是否最大。

11：

[论述题]问答题：

影响房地产需求的因素有哪些  

参考答案：

房地产需求是指消费者在特定时间、在每个特定价格下所愿意且有能力购买的该种房地产的数量，影响房地产需求的因素有该种房地产的价格水平：

一般呈反相关关系；消费者的收入水平：

一般呈正相关关系；相关房地产的价格水平、消费者的偏好、消费者对未来的预期。

1：

[论述题]问答题：

房地产估价的程序  

参考答案：

参见教材第十二章房地产估价程序，分别是获取估价业务、受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地产看归家对象、分析估价对象价值、测算估价对象价值、判断估价对象价值、撰写估价报告、内部审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档。

2：

[论述题]

问答题：

假设开发法适用的估价对象和条件

参考答案：

参见教材第九章第一节中的假设开发法适用的对象和条件。

3：

[论述题]问答题：

收益法适用的估价对象和条件  

参考答案：

参见教材第八章第一节中的收益法适用的估价对象和条件。

4：

[论述题]问答题：

房地产估价中的建筑物折旧的含义及原因  

参考答案：

参见教材第七章第五节。

估价上的建筑物折旧指建筑物价值的减损。

形成的原因包括三个方面：

物质折旧、功能折旧、外部折旧。

对折旧原因作适当阐述。

5：

[论述题]问答题：

房地产价格构成  

参考答案：

参见教材第七章第二节房地产价格构成。

房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，每个构成项目作适当阐述。

6：

[论述题]问答题：

成本法适用的估价对象和条件  

参考答案：

参见教材第七章第一节成本法适用的估价对象和条件

7：

[论述题]问答题：

选取可比实例的要求  

参考答案：

包括数量和质量上的要求，数量上要求在3个以上10个以下。

质量上要求区位于估价对象处在同一供求范围、用途与估价对象相同、规模上与估价对象相当、建筑结构上与估价对象相同、档次与估价对象相当、权利性质上与估价对象相同。

每个要求作适当阐述。

8：

[论述题]

问答题：

市场法适用的估价对象和条件

参考答案：

参见教材第六章第一节，适用的估价对象和应具备的条件都要回答。

9：

[论述题]

问答题：

如何理解房地产估价的合法原则

参考答案：

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。

遵守合法原则要做到下列几点：

1、在房地产权属归属上要合法

2、在房地产使用上要合法

3、在房地产处分上要合法

4、其他权益要合法

参见教材第五章第三节，每点作适当阐述

1：

[论述题]

计算题

某房地产占地4000?

，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1?

出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1?

营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1?

出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1?

建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1?

建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1?

建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。

参考答案：

解：

（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］

（2）各层建筑面积=4000×6／24=1000（?

／层）

（3）计算1层商铺收益价格

年净收益=1000×（1-60％）×75％×90％×60×12=19．44（万元）

V1=19．44／10％×[1-1／（1+10％）50-3]=192．20（万元）

（4）计算2-3层商场收益价格

年净收益；1000×2×70％×600=84（万元）

V2-3=84／10％×[1-1／（1+10％）50-3]=830．48（万元）

（5）计算4层酒楼收益价格

年净收益：

1000×70％×50×12-80000=34（万元）

V4=34／8％×[1-1／（1+8％）50-3]=413．59（万元）

（6）计算5-10层办公楼收益价格

年净收益：

6×20×1800×12×80％×（1-10％）=186．62（万元）

V5-10=186．62／7％×[1-1／（1+7％）50-3]=2555．13（万元）

（7）计算11-24层住宅价格

V11-24=1000×14×4000=5600（万元）

（8）计算房地产价格

V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600

=9591．40（万元）

2：

[论述题]

计算题

设有一建筑物，建筑总面积是1200平方米，已使用12年，估计重置价格为每建筑平方米600元，耐用年限40年，残值率5%，试用年限法计算其年折旧额、折旧总额，并估计其现值。

参考答案：

已知C=600×1200=720000（元）；R=5%;N=40年；t=12年

年折旧额D=C（1-R）/N

=720000（1-5%）/40

=17100（元）

折旧总额E=C（1-R）t/n

=720000（1-5%）×12/40

=205200（元）

建筑物现值V=C[1-（1-R）t/n

=720000[1-（1-5%）×12/40]

=514800（元）

3：

[论述题]

计算题

设有一宾馆，收益均来自客房出租，若共有200张床位，每张床位每天30元，年平均空房率20%，正常情况下维护该宾馆运营每月需支出各种费用共计7.1万元。

该类房地产的资本化率为10%。

此外该宾馆是通过出让获取的，当时获取的土地使用权年限是40年，现已使用了5年，试依据上述资料估算该宾馆的价值。

参考答案：

（1）年有效毛收入=200×30×365×（1-20%）

=175.20（万元）

（2）年运营费用=7.1×12

=85.20（万元）

（3）年净收益=175.20-85.2

=90（万元）

（4）旅馆价值=90÷10%[1-1/（1+10%）35]

=867.97（万元）

4：

[论述题]

计算题

某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有500张床位，平均每张床位每天向客人实收40元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费15万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天总收入55元，年平均空房率为15%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的35%；该类房地产的资本化率为9%。

试利用所给资料估算该旅馆的价值。

参考答案：

（1）年有效毛收入=500×55×365×（1-15%）

=853.19（万元）

（2）年运营费用=853.19×35%

=298.62（万元）

（3）年净收益=853.19-298.62

=554.57（万元）

（4）旅馆价值=554.57÷9%

=6161.89（万元）

5：

[论述题]

计算题：

为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区选取了三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，三宗可比实例的情况如下：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

5400（人民币元/平方米）

620（美圆/平方米）

5800（人民币元/平方米）

成交日期

2006年1月1日

2006年3月1日

2006年7月1日

交易情况

+3%

-4%

-3%

房地产状况

-7%

-3%

+5%

假设人民币与美圆的市场汇价2006年3月1日为1：

8.5，2006年10月1日为1：

8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。

试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。

参考答案：

（1）计算公式

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）比准价格

A=5400×100/（100+3）×（1-1%）3×（1+0.5%）5×100/（100-7）

=6981.33（人民币元/平方米）

（3）比准价格

B=620×8.5×100/（100-4）×（1-1%）2×（1+0.5%）5×100/（100-3）

=7079.03（人民币元/平方米）

（4）比准价格

C=5800×100/（100-3）×（1+0.5%）3×100/（100+5）

=6592.08（人民币元/平方米