长沙市物业管理优秀项目标准及评分细则Word文档下载推荐.docx
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7、业主委员会(建设单位)与物业服务企业签订了物业服务合同,合同文本规范,双方责权利明确。
符合,基本符合,不符合0
8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。
小区有创优宣传板报;
发放业主征求创优意见表,业主对创优工作知晓率达到85%以上。
检查资料、实地查看;
无创优征求意见表,扣,无创优计划和实施方案扣,无宣传板报扣
9、管理处部门独立设置,机构健全,岗位职责上墙;
各项制度齐全,并有具体的落实措施和考核办法。
检查资料,实地查看;
机构不健全扣,职责未上墙扣,制度不齐全扣,无落实措施和考核办法扣
10、企业工作人员(含管理人员)和专业技术人员经过专业培训,持证上岗。
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣
11、员工统一着装,佩戴工作牌,文明礼貌,工作规范;
熟悉项目基本情况。
实地抽查看;
企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣
12、有《价格服务登记证》,公开服务项目、收费标准;
实行酬金制的,至少每年公开一次物业服务费用收支情况。
3
无《价格服务登记证》扣,未公开扣;
未执行有关规定扣
13、建立住用户档案、清册,查阅方便。
14、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话;
有单独的投诉回访制度,投诉回访记录规范齐全。
4
电话未公开扣,无投诉回访记录扣,记录不完整一处扣,扣完为止
15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单,并对意见及时整理和处理,对合理的建议及时整改,满意率达90%以上。
16、建立并落实便民维修服务承诺制,零修、急修及时率100%,返修率不高于1%,并有回访记录。
建立并落实,建立但未落实扣,未建立扣;
及时率符合,每降低1个百分点扣;
返修率符合,不符合0;
回访记录完整,记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14
1、制定年度房屋维修养护计划并实施。
符合不符合0
2、小区主出入口设有总平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。
符合,无示意图扣,无路标扣,幢、单元、户号每缺一个扣
3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位,无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象,无危及房屋结构安全行为。
符合,每发现一处不符合扣
4、房屋外观完好、整洁,无脱落、无污迹。
符合,发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣
5、屋面干净,无开裂渗漏,无杂物推放。
符合,发现一处不符合要求的扣
6、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康,并符合有关规定;
霓虹灯按要求设置,保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。
符合,未按规定设置0;
按规定设置,但不整齐或有破损每处扣,有安全隐患每处扣
7、封闭阳台统一有序,色调一致,除建筑设计要求外,一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬
8、空调及其它户外设施安装符合小区规定,位置统一有序。
9、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损;
共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;
卫生间、水房等管道完好。
三
共用设施设备管理
16
1、制定设施设备维修养护计划并实施。
有操作规程与维保记录,无安全隐患。
符合基本符合,不符合0
2、共用配套设施及用房完好,干净整洁、标识明显,无随意改变用途现象。
3、管道井、桥架维护良好,无私搭乱接,无架空管线,无碍观瞻。
符合,发现一处不符合扣
4、排水、排污管道、化粪池完整通畅,无堵塞外溢现象。
符合,发现一处堵塞或外溢扣;
发现一处井盖缺失、损坏扣
5、道路通畅,路面平整;
井盖无缺损、无丢失,场地(景观、健身器材、建筑小品等)维护良好。
符合,发现一处不通畅、不平整、积水扣;
发现井盖缺损或丢失扣,路面井盖不影响通行,发现一处不符合扣
6、供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;
二次生活用水有严格的保障措施,按规定清洗水池,水质符合卫生标准;
制订停水及事故处理方案。
符合,水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为0
7、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整;
专变供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
符合,发现一处不符合规定扣,抽查10个灯泡,发现有2个不亮,扣
8、电梯由专业维保公司进行维修保养,有年检标识;
日常维修、保养人员持证上岗,无安全事故;
轿箱、井道和电梯机房干净整洁,通风、照明良好;
符合,无年检标识或标识过期,本项分值为0
9、电梯应急对讲畅通,制订出现故障的应急处理方案。
在电梯轿厢内张贴安全注意事项,设置紧急装置。
符合,发现一处不符合,本项分值为0
四
秩序维护、消防、车辆管理
1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度;
熟悉小区的环境,文明礼貌,认真负责;
有交接班记录和值班巡查记录,有来访登记制度。
符合,无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣;
值班及巡查记录不规范,发现一处扣
2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
符合,发现一处不符合规定扣
3、消防设备设施完好无损,可随时起用;
消防通道畅通;
制订消防应急预案;
消防控制室有专人值班。
抽查消防栓10个,消防灭火器10个,消防报警器10个,消防应急灯10个。
符合,发现一处不符合规定将本项分值扣完
4、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆停放有序,进出有登记。
制度完善,基本完善,不完善0;
因管理责任造成车辆丢失扣(管理单位公开承诺赔偿的不扣);
发现一台车辆乱停乱放扣,出入无记录扣
5、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序;
未占道停车。
符合,制度不全或不落实的扣,乱停放每部车扣
6、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。
7、门禁、监控等安全防范设施正常运行,有定期维护记录。
五
环境卫生
10
1、环卫设备设置合理,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。
垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。
未实行责任制的扣,无专职清洁人员和责任范围的扣,未实行标准化保洁的扣,发现一处垃圾扣,未达到垃圾日产日清的扣,未定期进行卫生消毒灭杀扣
4、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。
5、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。
6、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;
楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
7、商业网点管理有序;
无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
六
绿化管理
5
1、绿地无改变用途,无损坏、践踏、占用现象。
2、绿化有专人养护管理,花草树木长势良好,修剪整齐美观,无裸露黄土。
长势不好扣,其他发现一处不符合扣
3、及时灭治虫害,有灭杀记录,无枯死花草、树木。
七
精神文明建设
1、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。
检查资料、走访业主;
2、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调,积极配合并参与社区文化建设。
检查资料、走访并征求相关部门意见;
3、建立小区精神文明宣传栏,形成特色的小区文化。
符合,不符合扣
八
管理效益
1、物业服务费收缴率达到90%以上。
符合,每降低1个百分点扣
2、提供便民特约服务,服务项目与收费标准公开。
3、本项目物业管理经营状况良好。
检查财务报表等;
盈利,持平,亏本0
附件二:
长沙市物业管理优秀项目(大厦)标准及评分细则
20
3、各种服务标识醒目、规范,责任人上墙公示。
5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《(临时)管理规约》等各项公众制度完善。
8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案;
大厦有创优宣传板报;
发放业主征求创优意见表。
业主对创优工作知晓率达85%以上。
10、管理人员和专业技术人员经过专业培训,持证上岗;
员工统一着装,佩戴工作牌。
实地查看、检查资料;
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣,着装及工作牌每发现1人不符合扣
11、有《价格服务登记证》,公开服务项目、收费内容和标准;
无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣
12、建立业主及使用人档案、清册,查阅方便。
13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话,有单独的投诉回访制度,投诉回访记录规范齐全。
14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单,采纳合理建议并及时整改,满意率达90%以上。
实地查看、检查资料、随访业主;
15、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修处理及时率100%,返修率不高于1%,并有回访记录。
符合,建立但未落实扣,未建立扣;
9
符合,基本符合,不符合0
2、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。
符合,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣
4、大厦外观完好、整洁;
屋面干净,无开裂渗漏,无杂物推放;
外墙是建材贴面的,无脱落;
是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;
是涂料的,无脱落、无污渍;
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
符合,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣;
是涂料的每发现一处褪色不一致的扣;
发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣
5、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康,并按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
6、空调及其它户外设施安装符合大厦规定,位置统一有序。
7、封闭阳台的,统一有序,色调一致。
共用设备管理
39
(一)综合要求
6
1、有完整的设备台帐和各项维护保养计划,有相关设备大中修计划,并严格执行。
符合,计划不合理,每处扣,发现未严格执行计划,每处扣,扣完为止
2、设备标识清晰,制定岗位责任制度并上墙。
3、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度,并严格执行。
4、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机站房环境符合设备要求。
(二)供电系统
1、专变供电保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限;
制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
符合,无明确的审批权限扣,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣
2、配备了应急发电机的,维护良好,可随时启用。
实地查看,检查资料;
(三)弱电系统
1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作。
2、监控系统等智能化设施设备运行正常,记录完整规范并按相关规定期限保存。
符合,运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存,此项得分为0
(四)消防系统
8
1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用。
抽查消防栓10个,消防灭火器10个,消防报警器10个,消防应急照明灯10个。
2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人,定期组织消防演练。
符合,责任人不明确每发现一处扣
3、定有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。
无应急方案扣,各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣0.1
4、无火灾安全隐患,有定期检查记录。
发现一处安全隐患扣;
无检查记录扣1
(五)电梯系统
7
1、电梯由专业维保公司进行维修保养,维保合同完备,维修、保养人员持证上岗。
1
2、电梯年检合格证完备。
3、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。
轿厢、井道、机房保持清洁。
发现一处不符合扣
4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项,设置紧急装置,应急对讲畅通。
5、有排除险情的应急处理预案及措施。
(六)给排水系统
1、设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏。
2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;
水质化验单、操作人员健康合格证齐全;
水池、水箱清洁卫生,无二次污染。
符合,发现一处不符合扣,无水质化验单扣,
3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。
没有管理措施扣,水箱周围每发现一处隐患扣
4、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
5、制订事故应急处理方案。
无处理方案扣,方案不完善扣
(七)空调系统
1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象。
2、制订中央空调发生故障应急处理方案。
共用设施管理
1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途。
2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
3、管道井和桥架维护良好。
4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
符合,发现一处不亮扣
5、大厦范围内的道路通畅,路面平坦。
秩序维护、车辆管理
熟悉小区的环境,文明礼貌,认真负责。
无值班、巡查及来访登记等制度扣;
2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整,有来访登记制度。
符合,无交接班和值班、巡查记录,本项分值为0,无接班、值班及巡查记录不规范,发现一处扣
3、结合大厦特点,在危及人身安全处,设立清晰规范的安全警示标识,制订安全防范措施。
对特殊的部位要有相应的防范措施,发现一处无防范措施扣
4、大厦内外消防通道畅通。
5、进出大厦各种车辆管理有序,停车场有专人疏导,车辆停放整齐,无堵塞交通现象,不影响行人通行。
6、非机动车车辆管理制度落实,有集中停放场地,停放整齐,场地整洁。
环境卫生管理
3、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;
大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净;
大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
4、商业网点管理有序;
5、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。
发现一处不合格扣,发现一次环保部门下达整改通知扣
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
2、绿化有专人养护管理,花草树木长势良好,修剪整齐美观,及时灭治虫害,无枯死花草、树木。
长势不好扣,其它每发现一处不符合扣分
3、绿化带(包括天台和屋顶)内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。
1、全体业主和使用人能自觉遵守(临时)管理规约,维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定。
2、设有学习宣传园地,开展健康向上的活动。
3、大厦内未发生重大违纪违法案件。
4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调,积极配合并参与社区文化建设。
九
l、物业服务费用收缴率90%以上。
3、本大厦物业管理经营状况良好。
检查财务报表等,盈利,持平,亏本0
附件三:
长沙市物业管理优秀项目(综合)标准及评分细则
19
1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用。
3、各种服务标识醒目、