上半新疆房地产估价师《相关知识》：环境质量概述考试试题.docx
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2015年上半年新疆房地产估价师《相关知识》：
环境质量概述考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布__。
A．《建设工程勘察设计管理条例》
B．《建设工程勘察设计人员管理规定》
C．《建设工程勘察设计市场管理规定》
D．《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
2、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。
A：
26．29
B：
27．29
C：
28．29
D：
29．29
E：
工业用地的监测点评估价格
3、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。
A．内地政策
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
4、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A．建筑面积
B．总出租面积
C．可出租面积
D．营业面积
5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。
5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入。
全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
A：
755．54
B：
772．84
C：
1400．88
D：
1433．90
E：
借款合同
6、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。
A：
住房公积金管理中心
B：
住房公积金管理委员会委托的银行
C：
各个单位
D：
全体职工
E：
执行层的组织协调
7、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。
A．预告登记仅适用于预售商品房的登记
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．房屋预告登记只能由双方共同申请
D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明
8、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。
A：
280
B：
285
C：
290
D：
295
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
10、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：
估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：
估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：
估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：
估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构
E：
工业用地的监测点评估价格
11、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
12、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。
A．客观性原则
B．不相关连性原则
C．可比性原则
D．及时性原则
13、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。
A：
建设项目决策是选择和投资行动方案的过程
B：
建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证
C：
正确决策是合理确定与控制工程造价的前提
D：
建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价
E：
执行层的组织协调
14、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。
A：
估价目的
B：
估价师
C：
委托人
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
15、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
16、已知某城市容积率修正系数表，如下表：
若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。
A：
1177
B：
675
C：
688．2
D：
1200
E：
工业用地的监测点评估价格
17、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A：
土地转化率
B：
开发强度系数
C：
开发投资杠杆率
D：
住房可支付性指数
E：
借款合同
18、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用。
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
箱形基础
D：
桩基础
E：
执行层的组织协调
19、住房公积金管理工作的法律依据是__。
A．《中华人民共和国公积金管理条例》
B．《住房公积金管理条例》
C．《住房公积金管理规定》
D．《公积金使用规定》
20、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。
单位：
万元
A．年份
B．0
C．1
D．2
E．3
F．4
G．5
H．现金流入
I．
J．200
K．200
L．200
M．200
N．200
O．现金流出
P．800
Q．
R．
S．
T．
U．
V．净现金流量
W．-800
X．200
Y．200
Z．200
Z．200
Z．200
21、下面说法正确的是。
A：
房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B：
委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C：
依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D：
房地产估价报告应由估价师个人出具
E：
工业用地的监测点评估价格
22、拆迁办是指。
A：
市、县房屋行政主管部门
B：
取得房屋拆迁许可证的单位
C：
市、县规划行政主管部门
D：
专门从事房屋拆迁的单位
E：
房地产估价机构必须加盖公章
23、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。
A：
0．1~0．8
B：
0．3~0．7
C：
0．2~0．6
D：
0．15~0．5
E：
工业用地的监测点评估价格
24、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
25、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
2、路线价法估价的第四个步骤是__。
A．设定标准临街深度
B．选取标准临街宗地
C．调查评估路线价
D．制作价格修正率表
3、以下难以用市场法进行估价的有__。
A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程
4、实施加成征税，加二成等于加正税的。
A：
10％
B：
20％
C：
30％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
5、一般来说，房地产投资风险分析主要包括__等分析。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．投资项目的变现性
E．资产管理的复杂性
6、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
7、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
8、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
9、房地产金融的特点包括。
A：
集中性
B：
风险性
C：
流通性强
D：
资金增值性
E：
资金周转期长
10、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。
A：
保留价是拍卖的必备条件
B：
保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有
C：
委托人拥有保留价的确定权
D：
拍卖人拥有保留价的确定权
E：
保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
11、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
12、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
13、保险合同的关系人有。
A：
被保险人
B：
受益人
C：
保险人
D：
投保人
E：
保险代理人
14、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。
A：
国家强制性
B：
标的的自有性
C：
主体的特定性
D：
目的的利他性
E：
权利义务的对等性
15、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。
A．房价收入比
B．实际价格/理论价格
C．房地产价格指数
D．期内吸纳率/历年同期吸纳率
E．房地产投资需求/房地产使用需求
16、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。
A．90
B．60
C．30
D．10
17、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A：
减少
B：
增加
C：
不变
D：
同步递减
E：
借款合同
18、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。
A．前者高于后者
B．前者低于后者
C．前者等于后者
D．无法确定
19、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。
A：
建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成
B：
直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费
C：
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等
D：
建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成
E：
税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税
20、股票与股单的相同点是__。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
21、是税收制度的主体。
A：
税收机关
B：
税收管理人员
C
升级会员 