江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划文档格式.docx
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南向遮挡建筑高度的2倍
学校
南向遮挡建筑高度的1.8倍
两教室长向相对间距不少于25米
医院病房楼、休（疗）养院
2、除上条所列的非居住建筑以外，其它非居住建筑的间距低层最小间距为6米，多层最小间距为10米，多层间距比为0.55—1.5H，并应符合消防间距的要求。
3、非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。
4、非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。
但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距可按住宅间距控制。
第十八条建筑退让
1、沿建筑基地周边建设的建筑物，为了不对相邻地块建筑物造成不良影响，相邻建筑为住宅时，平行布置应按下表退后用地红线。
垂直布置建筑除满足防火要求外，应按建筑侧向间距一半预留。
表2建筑物退后用地红线规定
居住建筑
应退让距离（米）
最小距离（米）
南北朝向
高层
S-12
17
多层
0.55H
8
低层
5
东西朝向
9
4
2、相邻为医院、托幼和学校等建筑时，须同时符合第十七条建筑间距的有关规定。
3、外邻地为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，可按有关规定确定。
4、地下建筑物的离界距离应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物地板的底部距）的0.7倍，且不得小于5米。
第十九条各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。
第二十条沿街的建筑高度除满足消防和建筑限高要求外，还必须符合以下规定：
1、10米（含）以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过10米（含）；
2、24米（含）以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过24米（含）；
3、凡24-45米（含）及45米-80米（含）以下建筑高度控制区内任何建筑，其中沿街裙房建筑高度必须控制在24米（含）以下，高层建筑后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于20米（含）。
第五章道路交通控制
第二十一条城市主次干道和一般道路的走向、转点座标、转角半径、道路断面形式原则上应符合《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——道路交通规划图》的要求。
各分图图则提供的规划道路位置，可在规划拆迁改造时根据现状具体情况酌定。
第二十二条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸80-100米范围内，向次干道方向延伸60米范围内，向一般道路延伸20米范围内，为禁止开设机动车道出口路段。
如确需在上述路段内设置机动车道出口，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20米以上的距离。
第二十三条规划要求规划区内任何新建、改建、扩建项目均应退后道路红线建设。
规划确定城市主干道退后城市绿线距离为6.0米，次道路退后城市绿线距离为5.0米或退后道路红线4米，支路退后道路红线距离为2.5—3.5米。
具体指指标详见《新余市高新技术经济开发区主要道路一览表》（附录四）。
有大量人流、车流集散的公共服务设施建筑，其主要出入口面向城市道路时，后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于15米，并应妥善安排沿街出入口的位置和停车场所。
第二十四条在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。
第二十五条各地块在开发、建设过程小，应按《新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表》（附录五）和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的要求配建相应的停车位。
当街坊或建筑改造，因条件限制无法满足上述规定时，应由开发单位申报规定管理部门解决或向交通管理部门缴纳代办费，由交通管理部门统一安排停车处，代办费由市建设局确定。
第六章居住配套服务设施控制
第二十六条配套服务设施项目主要是为居住区服务的非赢利性公共服务设施项目和市政工程设施项目及其他有关项目。
第二十七条各街坊、地块、基地内配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合《新余市高新技术经济开发区配套服务设施一览表》（附录三）和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的规定。
第二十八条配套服务设施项目中，居委会、卫生站、文化活动室、公厕、垃圾转运站的布置可根据具体情况，在街坊内进行调配，居委会、卫生站可附设在其他建筑内。
第二十九条各中学、小学、幼儿园、卫生院、体育活动场地的用地在规划建设过程中，可根据实际居住的人门数对其规模进行调整，但不行低于规划确定的最低标准。
第七章绿地控制
第三十条规划区绿地指公园、小游园、街头绿地和生产防护绿地。
第三十一条规划区各级绿地的用地范围山《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——绿地规划》确定，一般不得变更，其面积不得少于规划中规定数值。
第三十二条规划区各类用地绿化指标不得小于《新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表》（附录六）规定数值。
第八章景观环境控制
第三十三条规划确定开发区的城市风格为具有新余文化底蕴的二十一世纪赣西中心城市的新新余。
第三十四条规划确定开发区沿街建筑除特殊标志性建筑外高度基本上控制在25米以下。
第三十五条规划确定开发区沿街建筑色彩基本以明快、亲切、淡雅为主。
第三十六条规划确定开发区沿街建筑风格基本以现代式为主。
第三十七条规划确定开发区建筑高度分区以多层为主、低层为辅、高层点缀为原则。
第三十八条规划确定新城大道、三纵路、仰天大道和仙来大道为景观路。
景观路的建设必须经过认真细致的设计之后才能进行。
第三十九条人行道的铺装应舒适、美观、防滑，并与沿街建筑的室外装饰相协调，建议采用冷、暖两种色调来区分南北向和东西向不同的人行道铺装。
第四十条街道小品，如街头雕塑、花坛、喷水池、凳椅、服务亭、交通标志、栏杆、路灯等，均应经过广泛的民意调查和招投标设计后，方可改建或安装。
第九章工程管线控制
第四十一条各类工程管线一般应沿道路敷设。
第四十二条各类工程管线的布局、走向、平面布置、断面设置、埋深要求应由各专项工程规划确定，并应符合各专业规划图的要求。
第四十三条地下管线竖向交叉时，首先应满足重力流管道的要求，电力、电信电缆次之。
第四十四条各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行。
第十章奖励与处罚
第四十五条奖励
开发单位在开发基地中，属于下列情况之一的，并符合消防、卫生、交通建筑限高等要求有的有关规定前提下，可将建筑面积提高10%，奖励部分不计入容积率指标。
1、在其开发基地内，为城市提供规划要求之外的市政设施；
2、提供面积不少于200平方米的城市步行广场；
3、提供人行过街天桥、地道或连接邻近建筑的公共天桥；
4、提供宽度不少于8米且面积不少于250平方米的成片集中公共绿地；
5、提供规划面积之外不少于200平方米的公共停车场。
第四十六条对违反规定的处罚
开发单位、建设者单位违反规定，开发区规划部门依《城市规划法》第五章进行处理。
受委托报建的设计部门违反规定的可予以罚款或降低其设计资格或吊销其设计证书。
城市管理部门违反规定且造成后果者，根据《城市规划法》第43条或行政诉讼法给予处理。
第十一章附则
附录一新余市高新技术经济开发区土地使用分类表
土地使用分类
注
大类
中类
小类
代号
名称
R
居住用地
R1+R2
R2
二类居住用地
R21
住宅用地
R22
公共服务设施用地
R24
绿地
R25
商住综合地
C
公共设施用地
市区级公共设施用地，为C1-C6
C1
行政办公用地
C11
市属办公用地
C2
商业金融业用地
C21
商业用地
C22
金融保险业用地
C23
贸易咨询用地
C24
服务业用地
C25
旅馆业用地
C26
市场用地
C3
文化娱乐用地
C34
图书展览用地
C36
影剧院用地
C5
医疗卫生用地
C6
教育科研设计用地
C61
高等学校用地
C62
中等专业学校用地
C63
成人与业余学校用地
C65
科研设计用地
M
工业用地
M1
一类工业用地
M2
二类工业用地
M3
三类工业用地
W
仓库用地
W1
普通仓库用地
W2
危险品仓库用地
T
对外交通用地
T1
铁路用地
T2
公路用地
T23
长途客运站用地
S
道路广场用地
S1
道路用地
S2
广场用地
S22
游憩集会广场用地
U
市政公用设施用地
U1
供应设施用地
U12
供电用地
U2
交通设施用地
U21
公共交通设施用地
U22
货运交通用地
U9
其他市政公用设施用地
G
G1
公共用地
G11
公园
G12
街头绿地
G2
生产防护绿地
G22
防护绿地
D
特殊用地
D3
保安用地
E
水域及其他用地
E1
水域
注：
本表大、中、小类分类采用国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）所规定的标准。
附录二新余市高新技术经济开发区土地相容性表
土地分类
S3
住宅
△
学校
托幼设施
一般金融商服设施
▲
主要金融商服设施
市场
一般批发市场
农副水产批发市场
一般办公设施
市区级办公设施
一般文娱设施
市区级文娱设施
体育设施
一般卫生设施
市区级卫生设施
基本无污染工业设施
一般仓库
社会停车场
市政共用设施
△为允许设置▲为经批准后方可设置
附录三新余市高新技术经济开发区配套设施一览表
类别
项目内容
用地面积（M2）
建筑面积（M2）
教育
中学
150000
60000
小学
200000
55000
幼儿园
40000
15000
行政
居委会
800
文娱
文化站
6000
8000
娱乐中心
5000
7000
垃圾转运站
320
200
公共厕所
400
280
消防站
3000
附录四新余市高新技术经济开发区主要道路一览表
道路等级
路名
起止点
道路红线（米）
断面形式
绿化隔离带（米）
建筑红线（米）
快速路
仰天大道
60
四块板
30
上新公路
48
15
主干道
北一横路
36
三块板
仙来大道
新城大道
50
三纵路
南一横路
东环路
南环路
附录五新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表
单位
机动车
自行车
高中档旅馆（宾馆、招待所）
车位/客房
0.2-0.25
普通旅馆（招待所
0.1-0.15
饭店、酒家、茶楼
车位/100米2营业面积
1.7-1.8
0.6
普通商业
车位/100米2建筑面积
0.3-0.7
机关、主要外贸、金融、合资企业办公楼
0.5-0.8
0.4
小型体育场馆（场<
15000座、馆<
4000座）
车位/100座
1.0-1.5
20
市级电影院、会议中心
3.0-3.5
一般电影院
0.8-1.0
展览馆
0.7-0.8
3
城市公园
车位/1公顷占地面积
1.5-2.0
医院
0.2-0.3
1.5
车位/100学生
0.3-0.35
40-80
0.5-0.7
8-15
多高层居住区
车位/户
0.1-0.2
2-3
单身公寓
0.05-0.1
0.5-1
集体宿舍
车位/床
0.01
附录六新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表
项目
标准
每处面积（ha）
服务半径（m）
市、区级公园
75平方米/人
≥15
20分钟公交
居住小区游憩绿地
1-2平方米/人
≥0.2
≤250米
附录七名词解释及主要条文说明
地块线：
指某个建设项目实际的建设用地范围，其所围合成的封闭空间为地块面积。
城市绿线：
指城市道路两侧的绿化带边线，同时也可作为地块开发建设的围墙线。
机动车出入口方位：
指建议某个地块宜在此设置机动车出入口。
禁止机动车开口路段：
为保证安全行车地块内机动车出入口位置必须退让道路交叉口一定距离而设置的封闭界面。
建筑控制线：
指限定地块内的建筑建造范围的界线，建筑控制线由建筑后退道路红线和建筑后退用地边界组成，当地块沿道路时，建筑控制线即为建筑后退道路红线。
建筑控制线的规定是为了保证地块内的公共开放空间、公共通道以及各地块建筑之间的合理间距。
建筑后退道路红线：
指建筑沿道路部分（整体或局部）的建筑外边界后退道路红线的距离。
公共绿地：
指公共或半公共绿地，其中应布置休息设施、儿童活动设施、种植乔木、草地和花卉，一般布置在住宅群落中和作为城市的公共绿地。
容积率：
指建筑物总建筑面积与该项目地块面积的比值。
现行的容积率是指建筑物地上建筑面积与该项目规划使用土地面积之比。
地下建筑作为设备、车库时面积不计入容积率。
计算公式：
FAR=总建筑面积/地块面积
建筑密度：
指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。
在本规划中指建筑底层面积与地块面积之比。
建筑密度=建筑基底面积/地块面积
绿地率：
指规划用地中绿化用地面积与该建设项目规划使用土地面积之比。
绿地率=绿化用地面积/地块面积
建筑层数控制：
通过对层数的限制来对建筑物的高度进行控制，对居住建筑而言，建筑层高上限为3m，对公共建筑而言建筑层高上限为4.5m。
附件：
城市设计导则
第一篇空间结构
1.原则
1.1在总体空间秩序基础上，具体分析研究地段城市设计可行性，确定具体的空间表现形式。
1.2打破一般街道景观设计的层皮结构，不局限、不严格限定分析范围，使具体城市设计的形态策略从大处着眼，具有宏观指导意义。
1.3通过自然生态要素深入到街区和城市内部，沟通形体环境结构，打破封闭的街道界面，使整体环境具有良好的景观联接度，以开放空间的系统性和规模获得地段特色。
同时，大尺度空间和车行干道的特征使得具体开放空间处理应以秩序、大轮廓和点面结合的方式设计，注重观赏的轮廓效果和整体艺术形象。
2.措施
2.1道路线性空间强化
根据道路交通、功能、景观等基本要素和条件，可以赋予主要道路发展轴线的特性，沿线形成各功能区段和节点。
2.2道路意象段划分
根据城市功能分布及道路周边地区开发的现状，以主要道路线性空间为主干，通过垂直于道路的道路、河道及街道、绿化广场等形成脊骨式线性空间序列，可以在整个用地范围内将道路划分成几个意象段。
第二篇空间景观系统
1.空间标识体系
1.1原则
通过对空间标识体系、天际轮廓和界面的控制，把握整体意象，使之具有独特的风格、和谐的形态。
通过设立必要的城市意象节点，包括城市主要广场、地标建筑和轴线对景建筑，形成地区的空间标识体系。
2.天际轮廓
2.1原则
通过对建筑高度和体量的控制，把握地区的天际轮廓，使之错落有致和富有韵律。
通过划分高度区段，形成连续和秩序的空间群体形象，将地段内的建筑群体依据其所处位置的总体景观特色要求和土地利用要求，结合现状建筑特征，通过划分地标建筑、焦点建筑、背景建筑群体、轮廓建筑群体，以“群组”方式有序拼贴街道空间，使建筑景观结构化，达到控制形体环境，保障城市品质的目的。
3.沿街界面
3.1原则
根据人行、车行的不同特点，同时考虑不同意象段的界面特点，对沿街界面的上部、中部、下部进行不同的引导及控制，重视相邻意象段的协调，通过必要的元素形成界面的完整性。
3.2措施
3.2.1根据交通特征，可以分为人行主导、车行主导和人车共同主
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