项目筹建费用算接管验收Word下载.docx
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提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。
（二）定编程序
1、遵照根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。
2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。
注：
物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，
（三）岗位编制要求：
按需编制。
1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：
如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。
常见岗位归纳如下：
岗位性质
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
固定岗
门岗和大堂岗
人行
出入口
控制行人
进出
按岗定编，
全天轮岗
控制中心岗
（含消防）
控制中心
监控
形象岗
大门
或大堂
展示形象、
接待引导
部分日间岗
巡逻岗
楼内外
治安
工作量按楼栋设置
车场岗
车场门岗
车辆
控制车辆
车场巡逻岗
停车场
车场巡逻
工作量按地形设置
机动岗
检查岗
现场
全程监控
临时替补
班组长兼任
2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：
楼内岗
楼道、大堂、电梯、
地下室等
楼内保洁
工作量按单元或楼层设置
楼外岗
楼外公共区域
庭院保洁
工作量按面积或区
域设置
垃圾清运岗
楼外指定区域
生活垃圾收集、清运
按照当地情况设置
3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。
例如：
绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主管1人，人均养护面积
为3900-4500平方米。
4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质
量的需求，综合进行考虑。
四、岗位培训
（一）对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。
（二）较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。
（三）培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。
培训内容
效果要求
企业文化及管理制度
了解企业文化，遵守企业各项制度
物业管理概论
了解公司主营业务及专业知识
员工通用礼仪
掌握员工礼仪规范要求
职业安全及急救常识
掌握职业安全、紧急救护的知识和要求
物业管理法规常识
了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规
品质管理基础
了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范
专业技能
熟悉本岗位工作要求及操作规范。
五、规范建设
（一）筹备人员应根据公司相关管理规范，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：
1、《物业管理标准化手册》、《业视觉识别系统手册》等。
2、项目管理部组织架构、岗位职责等。
3、项目管理部内部运作制度等。
（二）筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，
（三）项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）：
1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求，
2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规范性文件要求。
包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修资金金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。
（四）物业筹建人员应负责完成与业主（用户）的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括：
1、前期物业服务委托合同。
2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。
3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。
4、装修管理规定。
5、消防管理规定。
6、停车场管理规定等。
（五）项目管理部应根据国家考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务需要编制文档分类目录。
保证文档资料完整，易于查找和识别。
（六）筹建人员应统一对项目管理部各类纸质/电子文档进行编号。
（七）编号规则应按规定的编码原则执行。
（八）项目管理部应按公司档案管理规定对档案收集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。
并在文件夹（盒/袋）封面或侧面应有标识，上面注明目录号、文档标题等。
文件夹（盒/袋）应有卷内目录，详细列明卷内的文件资料。
（九）文档目录执行公司“档案资料明细”的规定。
六、物资装备
项目管理部筹建人员应根据制订的《物业管理方案》及项目配套确定所需的物资种类、性能、级别、数量等，制订购置计划，并按相关规定，经过询价、评估、报批等手续后，进行相应的采购、配置工作，包括：
办公用品：
办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。
（一）办公设备：
打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。
（二）后勤服务设施：
餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排气扇、热水器等。
（三）网络设备：
电脑等。
（四）清洁及绿化设备和工具：
洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。
（五）安全设备和工具：
岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。
（六）维修设备和工具：
电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，及相关家庭维修用工具物品。
（七）工作服：
保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装，数量和配置可根据项目档次、类型自行拟定，服装款式、颜色须可参照《物业视觉识别系统手册》相关规定执行。
七、物业管理用房
（一）筹建人员应根据国家或当地物业管理法规的规定，结合项目规划及管理规模，与区域公司确定管理用房面积及位置分布。
（二）筹建人员应科学规划、合理布置各类功能的管理用房，管理用房功能涵盖：
办公室、会议室（培训室）、档案室、客户服务中心、监控中心、仓库、员工宿舍、食堂、洗手间等。
（三）筹建人员应关注食堂、员工宿舍等后勤用房的安排、装修和配置。
八、标识系统的配备
筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识，关注所有标识的设计、制作和安装，详见《物业视觉识别系统手册》。
九、公共关系的建立
（一）筹建人员应积极、主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。
（二）与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理项目工商注册登记、物价申报工作。
（三）与公用事业单位建立良好的公共关系，包括：
自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、电话、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。
（四）与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目周边系列关系：
协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和宠物管理办法；
理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系；
协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜；
协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持；
规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。
（五）与消防部门取得联系，参与消防的接管，取得消防部门对物业的技术支持和指导。
十、印鉴证照的办理
筹建人员应及时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名称、颁证单位及符合相关要求
十一、开办费测算
（一）物业筹建人员应负责项目开办费的测算。
（二）前期开办费用构成包括：
前期物业服务人员工资、办公用品、服装费用、维修费（工具、材料）、绿化清洁费（工具、材料等）、保安用品、入住物资、物业用房及装修、家具电器等。
（三）前期开办费用
前期开办费参考标准：
各类城市
构成（元/平米）
住宅
大厦（商业）
一类城市
3.0
8.0（不含空调、供暖）
二、三类城市
2.0
6.0（不含空调、供暖）
物业费的测算一般采用列举法和倒推法两种测算方法。
列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算出物业费单价。
倒推法一般适用根据预定的物业费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
一、核算方法及注意事项。
（一）列举法中所预定的物业管理服务标准，是根据被测算物业的基本情况、客户需求和区域公司整体要求，按地方政府行业主管部门颁布的物业管理服务标准来制定的。
（二）倒推法中所预定的物业费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
（三）将列举法测算的物业费标准，与倒推法测算的物业费进行综合，在收支平衡的前提下，得出一个合理的物业费标准和各项费用构成。
（四）为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和类别等分别归类核算，即：
人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它费用。
（五）注意事项：
1、南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的测算上的差异。
2、法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
（六）物业费测算公式为：
1、单种物业类型项目的物业费测算
物业费单价＝所有费用的总和÷
参加测算的物业总面积
2、多种物业类型项目的物业费测算
⑴需分类型分别测算：
类型n物业费单价＝类型n所有成本的总和÷
类型n参加测算的物业面积
⑵不可分割费用（如：
管理人员成本、固定费用成本等）按各类型物业其它费用总和的比例分摊。
（七）物业收费面积的确定
物业收费面积的依据是区域公司提供的物业资料（以提供给营销部门的售楼面积为准，如有当地政府主管部门所批复的《确权面积报告》则以此报告为准）。
注:
如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
二、列举法测算
（一）人工费用（单位：
元/月）
1、组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
2、人工费用的测算
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求、公司薪金福利标准进行人工费用的测算。
人工费用包括：
工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、培训费、服装费、其他等。
3、工资的测算
根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表（单位：
元）
序号
名称
工资标准
人数
工资金额（月）
1
经理
工资标准×
2
经理助理
3
人力行政人员
4
技工、维修人员
5
保安人员
6
保洁人员
7
绿化人员
8
其他人员
合计
4、工资附加费（单位：
元/月）。
按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
5、社会保险费的测算（单位：
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。
6、培训费：
按国家法律法规及公司相关规定测算。
7、服装费：
按公司工装管理规定进行配置。
同时，按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
8、其它
未列入前七项但计入人工费用的，如员工活动费用等。
（二）行政费用（单位：
1、低值易耗品购置费用
2、项目管理部办公用水、电费
⑴水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）；
⑵电费根据项目的照明、空调、办公设备配置的情况。
3、办公设备维护费用
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4、通讯费
物业管理所需的通讯费用。
其中包括：
手机费、电话费、网络通讯费、其它通讯费用。
5、交通费
根据业务的需要，估算出每月外出办事的交通费用。
项目的地点、公交成熟程度对此项费用影响较大。
6、交际应酬费
召开业主大会、创优时，此项费用变化较大。
7、电脑维护费用
根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
8、报刊资料费
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
9、咨询及诉讼费
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠物业费向法院提请诉讼的诉讼费。
（三）财产费用（单位：
1、折旧费用
项目管理部正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
办公设备：
电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜、交通工具等。
清洁绿化工具：
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
2、资产的摊销
项目前期发生的开办费按《前期物业服务委托合同》的期限进行分摊。
分摊费用＝开办费发生的总额÷
委托的管理年限÷
12月
3、固定资产的折旧费
前期购置的固定资产，按安联集团规定的固定资产折旧率计提。
4、员工宿舍租金
5、（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×
保险费率÷
保险受惠物业总面积
（四）物料消耗（单位：
1、保安物料消耗
根据物业管理所需配置的保安器材，按照实际使用年限进行摊销。
2、保洁物料消耗
根据物业管理所需配置的保洁材料，按照实际使用年限进行摊销。
3、环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。
包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、社区消杀等。
4、物业维修物料消耗。
根据社区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。
（五）公共费用的测算（单位：
1、公共电费：
根据社区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间、耗电等进行公共电费的测算。
包括：
（1）电梯系统电费；
（2）公共照明系统电费：
含室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、社区公共景观等所有照明系统的电费；
（3）供配电系统电费，其中变压器电费各地供电收费政策可能有差异，以各地供电部门的收费标准为准；
（4）消防系统电费，含消防水泵用电，送、排烟风机用电，中央控制室用电；
（5）给排水系统电费，含供水变频泵、潜水泵等；
2、公共水费（水费单价均含排污费、加压费、南水北调费）：
（1）绿化水费，根据社区绿化面积确定；
（2）清洁用水，根据清洁面积测算；
（3）景观用水，根据社区景观的数量测算；
3、电梯运行费：
（1）电梯保养费；
（2）电梯年检费；
4、社区文化费用：
根据社区的本年度社区文化计划确定所需的费用。
5、垃圾清运费：
根据社区每天垃圾量确定。
（六）其它
1、税金的测算（单位：
根据国家规定计提。
2、管理酬金的测算（单位：
按照法规规定的10%计提管理酬金。
3、不可预见费
该项费用按总支出的3%（参考值）计提
（七）计算各类物业收费标准
根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业费的收费标准。
管理费构成明细表（单位：
元/月.M2）
项目
人工
费用
行政
财产
物料
消耗
社区公共费用
其它
分摊
面积
收费
标准
商业
写字楼
会所
别墅
被测算的物业可能存在以下几种情况：
同一单体同一用途；
同一单体不同用途；
不同单体同一用途；
不同单体不同用途。
这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况。
各类管理费的测算还应参照当地政府制定的物业收费指导标准及相关规定。
三、倒推法测算
（一）根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
（二）根据物业面积计算出总收入。
（三）按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用（参见下表）。
高层社区管理成本构成比例经验值（仅供参考）
人工费用
行政费用
财产费用
物料消耗
比例
40%
5%
10%
25%
15%
（四）按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）。
第三章承接查验的准备及实施
一、验收准备：
（一）物业新项目管理部（以下简称项目管理部）接到区域公司相关部门的承接查验通知以及交工标准后，成立验收小组，确定验收小组成员。
（二）由验收小组成员编制物业承接查验作业方案。
（三）项目管理部负责在验收前7日将验收所需专用工具及表单准备齐全。
（四）项目管理部应对参与验收人员进行承接查验流程、验收技能培训。
二、验收实施：
（一）验收小组成员根据单项验收表（包括：
《绿化环境工程单项工程验收表》、《土建单项工程验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同）/《物业验收汇总单》分专业进行验收。
（二）验收小组按各专业验收，验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观等，将验收情况详细记录在单项验收表/《验收汇总单》中。
（三）验收小组负责分组单项验收，在单项验收表上记录，同时进行汇总。
查验中发现质量问题，由验收小组填写《工程质量（功能）缺陷整改通知单》交由区域公司组织施工单位进行返修，直至复验合格后办理移交。
（四）项目管理部与区域公司相关部门经共同验收完毕，在《物业验收汇总单》共同签字认可后方可办理移交手续。
（五）项目管理部按照接管资料移交清单（包括：
《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》）与区域公司相关部门办理移交手续，并在《物业接管验收资料清单》共同签字确认。
（六）新项目承接查验完毕否，项目管理部将全部相关资料整理存档备案。
三承接查验重点及原则
（一）验收重点
1.建筑结构、配套设施的使用功能方面（例如：
门窗、卫生洁具、电视电话）。
2.工程图纸是否与实际结构相符，管线是否能够正常使用和运行，水暖电各项功能能否安全使用。
3.对于检查出来的设计及施工问题，应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作详细记录，书面反馈区域公司相关部门。
（二）验收依据
1.公司提供的交房标准。
2.《建设部房屋承接查验标准》。
四、验收原则：
如实反映所存在的问题，保证业主正常使用。
五、验收要求：
依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。
六、验收方法：
外观检查结合专业工具测试。
七、验收时间及期限
（一）在接到区域公司《验收通知单》及相关资料后，以书面形式回复验收时间及相关资料，一般一周内开始实施验收。
（二）验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。
八验收标准
（一）主体结构
1.地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；
不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
2.钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GBJ10的规定值（GBJ10—钢筋混凝土结构设计规范）。
3.木结构结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好，基构件选材符合《木结构工程施工及验收规范》中的有关规定。
4.砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
5.外墙不得渗水，涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象，面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。
6.铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好，表面油漆无脱落。
7.屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及验收规范》的有关规定，排水通畅，设施齐全、出水口、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
（二）楼地面
1.面层与基层粘接牢固、不空鼓。
面层平整，无裂缝，脱皮和起砂等缺陷；
块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
2.卫生间地面与相邻地面、相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛
水（注：
此倒泛水一般是指卫生间、厨房等有水的房间，在设计有排水坡度的情况下，由于施工质量问题不仅没有向地漏的排水坡度，反而有倒坡----倒泛水）和渗漏。
卫生间地面必须做闭水试验；
卫生间下水管道必须做通水试验。
3.地砖地面应平整牢固，接缝均匀密合。
（三）装修
1.钢、铝、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，封胶良好，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确、缝隙严密适度。
2.木装修工程应表面光洁，防腐处理良好，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢，无翘曲变形无裂纹。
3.门窗玻璃应安装平整，玻璃胶应饱满平顺，粘贴牢固。
中空玻璃无漏气、无夹层污染；
所有玻璃无裂纹。
4.抹灰应表面平整，不应有空鼓，裂缝和起泡现象。
5.饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直。
无缺棱掉角、划伤。
6.油漆、刷浆应色泽一致，
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