房地产会计实操.docx

房地产会计实操.docx

《房地产会计实操.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产会计实操.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产会计实操

房地产会计实操

两个阶段。

b.商品房预售实行许可登记制度，需取得商品房预售许可证。

c.产品交付应以开发产品取得政府的竣工验收后才得以实现。

另外，开发商还要落实物业管理公司及方案。

自持阶段特点：

长期持有的物业仅包括经营性物业，不包括住宅物业。

a.持有的经营物业规模大。

b.经营方式为出租或自营。

c.持有物业一般具有增值的特性。

d.持有物业可以产生并未房地产开发企业提供充足现金流

房地产开发企业会计核算

（一）房地产开发项目投资费用估算

∵投资过程=生产过程，∴投机估算与成本费用合二为一。

范围：

土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用、开发期间的税费等全部投资。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

1.开发成本

（1）土地使用权出让金

（2）土地征用及拆迁安置补偿费

①土地征用费。

国家建设征用农村土地参照国家和地方相关规定发生的费用：

土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

②拆迁安置补偿费。

国家出让土地，对土地原使用者补偿：

拆迁安置费、拆迁补偿费。

③前期工程费。

开发前期准备阶段发生的各项费用：

规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

④建安工程费。

直接用于建筑安装工程的总成本费用：

建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱点等设备及安装）、室内装修工程费等。

⑤基础设备费，又称红线内工程费：

供水、供电、供气、道路、路滑、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，以单位指标估算法来计算。

⑥公共配套设施费。

不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用：

居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。

⑦不可预见费。

基本预备费和涨价预备费。

①~⑥项之和，按3%~5%计算。

⑧开发期间税费。

开发过程中根据地方有关法规标准估算所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

占较大比重。

2.开发费用

与房地产开发项目有关的的管理费用、销售费用、财务费用。

（1）管理费用。

开发成本①~⑥之和，按3%计算。

（2）销售费用。

开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用：

1广告宣传费。

2%~3%的销售收入。

2销售代理费。

1.5%~2%。

3其他销售费用。

0.5%~1%。

（3）财务费用。

为筹集资金而发生的各项费用，：

借款利息、其他财务费用（如汇兑损失等）

估算结果以汇总表的形式列出。

（二）房地产开发企业会计核算的特点

1.筹资渠道的多元性

（1）预收的购房定金

（2）预收的代建工程款

（3）土地开发及商品房贷款

（4）发行债券

（5）发行股票

（6）联营投资

2.预收账款核算的特殊性

预收账款项目附注中，需出列示账龄余额、期末余额、预期竣工时间、预售比例。

3.收入核算的特殊性

（1）收入多样性

（2）收入确认的特殊性

（3）各期收入的波动性

4.成本核算的特殊性

（1）核算时间跨度大

（2）开发产品成本组成不同

（3）各步骤之间的成本不能明确区分

5.房地产开发企业的产品售价与其成本不配比

成本结转方法通常是：

按当期竣工后的核算对象的总成本÷总开发建筑面积=每平米建筑面积成本，再×销售面积=本期销售成本。

均摊计算结果未考虑房屋楼层、朝向的因素，在一定期间的经营成果就可能不真实

（三）房地产开发企业会计科目的设置

表：

略

注：

房地产开发企业在不违反会计准则确认、计量和报告规定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。

企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关会计科目。

（四）房地产企业的会计凭证：

原始凭证、记账凭证。