南宁市住宅专项维修资金管理办法.docx

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南宁市住宅专项维修资金管理办法

南宁市住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强本市住宅专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

笫二条本市城市规划区国有土地范围内商品住宅、售后公有住房的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。

第三条住宅专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

笫四条市房产主管部门会同市财政部门负责本市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

市房产主管部门设立住宅专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

规划、建设、审讣等部门按照各自职责协同做好相关工作。

笫五条市财政部门设立住宅专项维修资金专户，并委托商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行。

住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。

第二章交存

第六条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

笫七条业主应当按照下列规定交存首期住宅专项维修资金：

（-）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%o

（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%o

业主每平方米建筑面积应交存的首期住宅专项维修资金的具体数额山市房产主管部门定期公布。

第八条售后公有住房应当按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（-）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

笫九条开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定住宅专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，111业主按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第十条新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴住宅专项维修资金：

（-）办理商品房预售许可的，在办理预售许可前；

（二）未办理商品房预售许可的，在办理现售备案前；

（三）本办法实施前已办理商品房预售许可的，在办理现售备案前。

业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交住宅专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

第十一条已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交山售房单位存入公有住房专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

第十二条物业购买人未按照本办法的规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。

笫十三条交存住宅专项维修资金应当按照下列程序办理：

（-）业主向管理机构提交住宅专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取住宅专项维修资金交存通知单；

（二）业主凭住宅专项维修资金交存通知单到专户管理银行足额交存维修资金，取得住宅专项维修资金交款凭证；

（三）业主凭住宅专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

笫十四条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

相关业主续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期住宅专项维修资金数额。

住宅专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，山业主委员会具体实施。

未成立业主大会续交维修资金的，由业主按照首期住宅专项维修资金标准补足。

第十五条本办法实施前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。

业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

第三章管理

第十六条业主大会成立前，住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

第十七条业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管住宅专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（-）不委托管理机构代管住宅专项维修资金的决议；

（二）住宅专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业管理单位或会计师事务所作为业主大会住宅专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）住宅专项维修资金账LI管理办法；

（五）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金账LI的责任人的决议；

（六）其它与住宅专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。

笫十八条管理机构应当在办理住宅专项维修资金划转备案手续后5个工作日内书面告知市财政部门。

市财政部门应当在5个工作日内通知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户，并由管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。

第十九条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让。

原业主未交存首次住宅专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

第二十条有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关住宅专项维修资金的变更手续：

（-）物业管理区域发生调整的；

（二）房屋所有权发生转移的；

（三）住宅专项维修资金账LI责任人发生变更的；

（四）业主大会委托的账LI管理单位发生变更的；

（五）其他发生变更的事项。

第二十一条房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（-）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十二条管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次住宅专项维修资金账口，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（-）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项口、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十四条住宅专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。

第四章使用

第二十五条住宅专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

住宅专项维修资金的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

管理机构代管专项维修资金的管理费用，山市财政部门核定。

第二十六条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（-）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，山相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，山相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

其中，售后公有住房应分摊的费用，再山相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例山相关业主分摊。

第二十七条物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

笫二十八条按照本办法使用住宅专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（―）单项维修工程费用超过10000元；

（二）一次性使用维修资金总额超过15000元；

（三）其他依法应当进行项口审价的工程。

笫二十九条住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项提出使用方案；没有物业管理单位的，由相关业主提出使用方案；

（二）使用方案应当向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日；

（三）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案；

（四）物业管理单位或相关业主持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。

（五）管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料，向市财政部门申请拨付核定预算金额70%的维修费用；市财政部门应当于收到管理机构申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。

（六）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。

（七）维修工程竣12验收合格后，物业管理单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实后，向市财政部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门申请拨付维修费用的余额：

1、工程决算单；

2、维修和更新、改造工程的发票；

3、相关业主意见反馈表；

4、维修费用分摊明细表；

5、其他相关材料。

第三十条维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第三十一条住宅专项维修资金划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：

（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项口提出使用方案；没有物业管理单位的，由业主委员会提出使用方案。

（二）使用方案应当在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日。

（三）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。

（四）物业管理单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。

（五）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案。