中海地产工程管理策划指引Word格式.docx
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语………………………………………………………………………………69
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后
言
古语“凡事预则立、不预则废”“谋定而后动”都强调了任何事情都需
要事先筹策、谋划的重要性。
房地产项目开发有着资金密集、产品周期长、
生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较
多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发更需要进行全方位的营销、
产品和工程管理等策划。
当前，房地产项目开发过程中的营销策划、产品策
划已经得到普遍的重视，但对房地产项目开发中工程管理策划的系统研究和
制度化建设尚显不足。
我司在深圳地区已成功开发房地产项目数十个，多年来在工程管理方面
已经形成了一套成熟的工程管理体系，其中不乏极具“特色”和“亮点”
的经验教训，非常值得在我司后续项目前期策划过程中就予以借鉴。
本《房
地产项目开发工程管理策划指引》（以下简称“本指引”）没有按照常规的工
程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取工程管理策划的总平面布置
策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等几个主要方面来进行阐述，
重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项
目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训
和注意事项”“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。
本指引的编制目的是为我司后续项目开发过程中的工程管理策划提供指引，
同时也可为中海地产其它兄弟公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。
本指引的编写人员有胡若翔、王晓华、郭荣旺、艾正亮、黄荷友，黄希
武副总经理则对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团有限公
司发展管理部阚乃桂总经理等也对本指引的编写提出了许多宝贵意见。
由于
、
编写人员的水平和经验有限，加之时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在
所难免。
欢迎读者多提宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。
《工程管理策划指引》编写组
2007年1月15日
工程管理策划概述
1、工程管理策划概念
房地产项目开发有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环
节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确
定性和较高的风险，故在房地产开发过程中进行有效的工程管理策划就显得尤
其重要。
策划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，
衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所策
划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。
工程管理策划是在工程施工前，
从房地产项目开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，
使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章
可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。
2、工程管理策划时间及适用范围
在《项目规划设计方案》经过公司内部两级评审和政府规划主管部门审批
完成后，项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展纲要》
等项目文件，对项目发展过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制《中海
XX项目工程管理策划报告》
本《房地产项目开发工程管理策划指引》（以下简称“本指引”）为我司多
年来项目开发过程中工程管理策划方面的经验总结和提炼，适用于对我司所有
后续项目的工程管理策划提供指导，同时也可为中海地产其它地区兄弟公司进
行新项目的工程管理策划提供参考。
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。
3、工程管理策划内容及相互关系
工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文
明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。
本指引没有
按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取其中
较高的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等方面来进
行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司
后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验
教训和注意事项”“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。
工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理
必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策
划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之
间具有相互联系、相互制约的关系。
具体而言，工程进度、安全文明管理策划
是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工
程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。
4、工程管理策划作用
4.1
和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标
的实现。
4.2
顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设
计能够更好地满足项目发展总目标的要求。
4.3
甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理
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能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。
4.4
售、销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足公司项目销售
利润指标的要求。
4.5
为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管
理全过程中得到更好地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如
期推进。
5、《工程管理策划报告》评审流程
5.1
完成后，项目部进行工程管理策划，并编制形成《中海XX项目工程管理策划报
告》初稿供公司相关部门进行评审；
5.2
《中海项目工程管理策划报告》初稿进行评审，并根据评审意见对《中海
XX项目工程管理策划报告》初稿进行修编；
在《中海XX项目工程管理策划报
告》修编完成后上报项目主管领导等公司领导审批，最后经公司总经理签署生
效后开始执行。
5.3
对《中海XX项目工程管理策划报告》进行检讨和调整，并报公司领导审批同意
后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理。
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总平面管理策划
1、总平面管理策划概念
总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前
提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总
平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道
路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。
简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面
规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。
2、总平面管理策划作用
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”
的部分。
合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项
目发展进度。
总平面管理策划作用具体体现为：
2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识
项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，
与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共
识，有利于各部门及时、有效地相互配合；
2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本
总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同
中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为主
包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少
施工过程中的措施签证，便于成本控制；
主包单位分区、场内土方平衡、施工
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顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。
同时，总平面管理策划也是后
续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；
2.3作为现场安全文明管理的重要依据
总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、
洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单
内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法
又有相应清单造价，具有较强的执行力。
3、总平面管理策划内容
3.1主包单位分区及生活区设置
我司采用最低价中标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定位的项目
外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故我司项
目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家以上的主包单位参与承建，
这就存在对项目如何合理划分主包单位标段的问题。
另合理的生活区设置有利
于项目的发展进度。
3.2临时施工道路组织
在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、
范围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）及相应配合措施（包括洗
车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通
组织方式。
3.3场内土方平衡
在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，
项目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土
点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外
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运或从场外拉土进场回填的土方量。
3.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场
明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。
3.5施工机械布置
综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、
施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。
36特殊部位外脚手架的搭设方式
明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考
虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。
3.7临时水电及雨、污水排放系统的设置
按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安
装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；
根据现场工程标段
的划分，综合考虑临时给水的供应；
为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、
污水及时排放无积水。
3.8施工顺序安排
结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明
确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。
3.9分阶段场地布置
由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应
分阶段进行完善，一般分为：
主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还
有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布
置。
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4、布置原则
各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千
差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异
性较大，提炼出通用的原则并不多。
本文根据深圳公司以往项目开发经验，总
结出以下布置原则与大家分享交流。
4.1主包单位分区及生活区设置原则
（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，
可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度
控制。
根据深圳公司以往经验，多层项目一家主包承建面积不宜超过3万m2，
TH项目一家主包承建面积不宜超过2万m2，高层项目一家主包承建面积不宜超
过5万m2。
案例：
中海怡美山庄项目的售楼区域由一栋小高层、三栋多层及占地面积
约一万平米的室外部分组成，进度非常紧张，当时引进了三家主包单位，起到
了很好的赶工效果。
（2）在引进未与我司合作过的新主包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，
同时，建议不要让新主包单位独立承建一个项目，以减少风险。
（3）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。
（4）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。
例如：
对于一
个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层
或TH合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层、TH的标段；
同时
各主包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。
（5）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家
承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个主包单
位配合，减少项目协调工作量。
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（6）占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家主包单位承建。
中海怡瑞山居项目西区，占地面积约2.7万m2，建筑面积约6.8万
m2，为高层和多层的混合型住宅，按以往经验应由两家主包单位承建，但由于
地块占地面积小，同时高差大，临时施工场地布置非常紧张，最终由一家主包
单位承建。
（7）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而
占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。
生活区就近设置有利于保
证项目进度及现场安全文明管理。
另外，生活区基础设施部分建议由我司在主
包单位进场前完成，以缩短搭接时间。
基础设施一般包括场地平整、水电接驳
点设置、临时道路及化粪池等。
（8）为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活区用地，建
议我司在合约中明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般按3元/
费率收取地租，并在工程款中按月扣除。
4.2临时施工道路组织原则
（1）尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主
包单位现场封闭管理。
（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。
如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道
路使用。
正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施
工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；
如正式道路完成面为砼面层，
建议按最终完成面标高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与
道路同标号的200厚砼，保证路面观感；
小区总图出图进度不能够保证，临时
施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。
（3）临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，
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保证安全文明施工形象。
（4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）建
议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。
但应在主包及前期进场的
桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。
（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行
封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。
4.3场内土方平衡原则
（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于
山地建筑。
中海大山地项目按最初方案地形，土方需外运5万余方，后设计对
方案进行优化，将一期地形整体抬高一米，将外运土方改为场内转运、碾压，
每方单价相差20元，节约成本约100万元。
（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。
分期开发或占地面积大的项
目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；
一次性开发同时占地面
积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。
中海怡瑞山居项目，其西区为高层和多层的混合型住宅，项目部在
总平面策划时，选择了一栋多层及幼儿园在高层地下室土方开挖时，作为临时
土方堆土点，临时堆放的土方量按高层地下室土方回填量考虑。
最终高层土方
回填均为场内转运，未从场外拉土，有效地节约了成本。
（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部
分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部
位的结构施工。
（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制
难度较大。
建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面策划中的
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土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖
范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为
方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，
并易引起合约纠纷。
（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，
实际操作中应做好实测工作。
（6）对于TH或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家
花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。
4.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则
（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。
（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100厚C10砼），砂石等其
他材料堆场地面可用石粉渣（50厚）处理。
（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔
吊垂直运输覆盖范围之内。
4.5施工机械布置原则
（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运
输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。
塔吊、施工电梯、井架等
利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域。
（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施
工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。
例如，多层一般每两个单
元不大于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一
般按50～60米垂直运输覆盖进行合理布置。
（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，
砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品
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种砂浆，不得混合供应。
各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、
通畅。
（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。
如经承载力
复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部
分施工，既保证进度又节约成本。
4.6特殊部位外脚手架搭设布置原则
（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应
在样板房的上一层悬挑）这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层
住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；
部分多层如果
工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。
（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外
立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。
（3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。
由于室外工程提
前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。
（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防
护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。
防护要兼顾美观和安
全性，还要有防水措施。
4.7临时水电及雨、污水排放系统设置原则
（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原
则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。
临时
变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变
压器负载能力，而且能降低电度单价。
（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超
过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。
同时，临时
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，
变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。
（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干
道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；
如供电线路采用架空附设方式，要
注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。
（4）因深圳关外地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在
售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进
场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。
（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，
如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；
供水管道和水表安装尽量按照各
主包单位能单独供水计量的原则来布置。
（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般
临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置
雨水沟渠；
雨水沟渠的
升级会员 