房地产开发经济评价.docx
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房地产开发经济评价
房地产开发经济评价
1.项目概述
项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。
开发商还计划在牡丹园内建一个建筑而积1000平方米的综合商场，为项目区的住户提供齐类商在月季园内建一个建筑而积1200平方米的休养所，供本单位人员到该市度假用。
2.基础数据
2.1项目用地
整个项目用地情况见表1。
表1土地平衡表单位：
平方米
项目
规划用地
住宅
其他建筑
道路
绿化
牡丹园
100000
17958
461
27827
53754
月季园
85440
10613
792
21663J
52372
芍药园
23200
1563
901
20736
合计
208640
30134
1253
50391
126862
2.2主要建筑物
各区的建筑物和配套设施的安排见表2。
表2主要建筑物一览表
名称
数量
/幢
建筑而积
/（平方米/幢）
小计
/平方米
牡丹园
211
26163
C型中档
18
203.56
3664
D型高档
22
246.92J
5432
E型中档
28
151.46j
4241
F型普通
142
83.28
11826
综合商场
1
1000.00
1000
月季园
91
20792
A型高档
19
276.33
5250
B型中档
32
179.79
5753
C型中档
24
203.56
4885
D型高档
15
246.92J
3704
休养所|
1
1200.00
1200
芍药园
13
2826
C型中档
13
217.38
2826
合计1
315
49781
按住宅的档次分类，整个项目开发各•类房屋及而积汇总见表3。
2.3建筑与装修
各档住宅的建筑与装修条件如表3。
表3房屋类型及面积表
房屋类型
数量/幢
面积/平方米
普通住宅
142
11826
中档住宅
115
21369
高档住宅
56
14386
休养所
1
1200
综合商场
1
1000
普通住宅：
建筑面积80^120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥橡条楼板，黏土砖墙，普通屋而瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。
按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/平方米，道路和绿化的费用为174.3元/平方米。
中档住宅：
建筑而积150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥梯条楼板，局部现浇，黏土砖墙，屋而为度锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板,内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.8米高瓷砖，中档洁具。
按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米，道路和绿化的费用为282.2元/平方米。
高档住宅：
建筑面积240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为度锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，髙档卫生洁具。
按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米,道路和绿化的费用为332元/平方米。
休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑而积平局建筑装修价格分別为1037.5元/平方米和1245元/平方米，道路和绿化的费用为207元/平方米。
2.4开发进度和项目计算期
项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，上建工程和水电安装；后1年为户外工程，扫尾及绿化。
第5、6年为售后服务和销售资金回笼。
考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。
2.5项目投资及用款计划
项目投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固泄资产投资。
房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装费用、销售费用、管理费用、不可预见费用、财务费用等。
其中上地费用为1252万元，前期费用684万元：
房地产开发部分的建筑安装费6558万元，基础设施工程费为1312万元,销售费用按售房收入2.96%计算，管理费用为前几项目合计的5%,工程监理费等貝他费用为235万元，涨价及不可预见费率合计为11%，详见表4和附表1。
表4房地产开发建设投资估算表单位：
元
序号
费用名称
金额
备注
房地产开发建设总投资
12866
1
土地费用
1252
20.87万平方米
1.1
土地购置费
1200
1.2
手续费
52
2
前期费用
684
2.1
可行性研究费
30
考察、调研费
2.2
斟查设计费
162
含土方、三通一平
2.3
场地准备费
478
2.4
其他费用
14
3
建造费用
7870
3.1
建筑安装费
6558
道路、绿化、水电增容
3.2
配套设施
1312
4
销售费用
495
按首犯房收入的2.96%
5
管理费用
515
广4项和的5%
6
其他费用
235
7
涨价及不可预见费
1216
r6项和的11%
8
财务费用
599
自营资产固左资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。
其中建筑工程费按1245元/平方米讣算，U124.5万元，设备购宜安装费30万元，建设期物价上涨率为3乩不可预见费率为8%。
另需经营资金8万元。
2.6项目用款计划
项目施工用款计划见表5。
除施工用款外的其他项目用款计划见表6。
2.7资金筹借与借款偿还
本项目投资的资金来源于有：
开发商资本金900万元，第1年注入540万元，第2年注入360万元：
申请房地产投资人民币借款4500万元，第1年借款3500万元，第2年借款1000万元，贷款名义年率4%单利宽限期2年，分3年等本还款：
英余不足部分用预售房款按实际需要补足，详见附录表2。
表5施工用款计划表单位：
万元
年份
项目
1
2
3
4
合计
普通住宅
573
298
160
1031
中档住宅
574
1060
923
457
3015
高档住宅
429
714
588
656j
2388
休养所
125
125
综合商场
106
75
181
合计
1807
2174
1671
1113
6740
表6其他项目用款计划表单位：
万元
年份
项目
1
2
3
4
5
6
合计
土地费用
1252
1252
前期费用
684
684
基础设施建设费
150
340
414
334
73
1312
管理费用
194
115
100
65
41
515
销售费用
220
160
80
20
8
7
495
开发期税费
其他费用
90
90
55
235
不可预见费
200
370
250
280
30
86
1216
财务费用
71
162
183
122
61
599
自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%,在第3年一次偿还。
自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时收回。
商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。
还款资金来源于利润、折旧和可利用的租售收入。
2.8销售讣划及价格
所有住宅均准予预销，预售从项目大规模上建施工开始，允许分3年付款，预汁并年销售资金回笼分贝占售房合同额的28%、45%和27%。
根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地英他同类项目的售价，开发商确左各类住宅和休养所的平均租售价格为：
普通住宅2158元/平方米；高档住宅4316元/平方米；中档住宅3718元/平方米；休养所租价3500元/（年。
平方米）。
以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体防的布局、位置、院落大小、付款方式、附带条件等在小范围内变动调整。
由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升，销售计划见表7。
表7销售计划表（％）
年份
项目
11
2
3
4
合计
全部
23\
25
44
8
100
普通住宅
36|39
25
100
中档住宅
19|21
49
10
100
高档住宅
18|20
52
10
100
按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%,从第3年开始营业。
综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，人工费为10万元，修理费按固左资产的2.概提取。
商场建筑物按20年折旧，残值率5%：
设备按10年折旧，残值率概。
综合商场从第3年开始营业，当年达到正常营业额的80%第4年以后正常营业。
2.9有关税费率
营业税税率概，城市维护建设税税率7%,教冇费附加费率3%,企业所得税率33%,增值税税率（一般）4%房产税税率按租金12%,盈余公积按10%提取，公益金按5%提取。
3.财务评价
3.1盈利能力分析
项目在计算期内经营收入20163万元，可获利润1399万元，扣除所得税1452万元、公益金147万元、公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。
项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。
祥见附录表3~表6。
项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%,在预期可接受内部收益率为20$时，项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。
资本金内部收益率为65.9%,项目净现值为831万元。
祥见附录表7和表8。
商品房投资利润率二利润总额/总投资X100%二4230/12866X100%二32.9%商品房资本金净利润率二税后利润/资本金X10022947/900X100V327%3.2淸偿能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还淸，借款利息每年照付，总计付利息601万元。
项目的淸偿能力还是可以的。
祥见附录表9。
3.3资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。
从第1年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为8概、79%、64%、39%O因此，从总体上看，在项目讣算期内，项目的资产负债结构是合理的。
祥见附录表10和表11。
3.4敏感性分析
敏感性分析是财务评价的重要内容。
从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：
固立资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的岀租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。
表9.8给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。
图9.1绘出了各敏感因素变动的趋势。
从该图中亦可看出售房价格和固圮资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。
如果开发产品投资和售房价格分别向不利方而变动10%,则全部投资内部收益率将分別下降至1
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