工程项目融资Word下载.docx

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恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。

恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。

恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。

先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。

在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。

恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、辽宁、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等地设立20多家分公司（地区公司），在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个。

拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。

2、项目分析

（一）项目基本情况

大连恒大绿洲，位于大连市中山区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。

生态环境较好，毗邻体育文化休闲公园、大连市跳水中心、等百万体育配套。

项目将建设79-140㎡住宅以及31栋高层住宅，并有会所、商业街、幼儿园、公寓式酒店等配套。

恒大绿洲中国房地产企业十强恒大地产入主大连的全新力作。

项目位于大连市雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。

大连恒大城，61万平米国际高尚社区，依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”——武广新城，雄踞铁路、公路、地铁、城市轨道四大交通枢纽，坐享体育文化休闲公园、大连市跳水中心、辽宁省网球中心等百万体育配套。

79-140m2精装尊邸，五星级豪华会所、风情商业街、贵族幼儿园、公寓式酒店等国际级至尊配套，全球顶尖物业顾问戴德梁行驻场服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。

世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，大连恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。

恒大地产集团是中国房地产十强企业，先后获得30多项国家级殊荣。

恒大地产集团全资下属企业大连天玺置业有限公司在雨花区投资打造大连恒大绿洲项目，该项目位于雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，拟建成集商业、住宅于一体的高品质社区，已被列为该区“两帮两促”重点工程。

该项目首期开发面积达35万平方米，投资约14亿元，拟在2010年元旦开盘。

1、规划设计方案定位

本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同习惯的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。

为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：

（1）规划超前

特别邀请全球著名物业服务机构戴德梁行与中国以及物业管理资质的恒大旗下金碧物业公司合作管理，为业主提供24小时全天候管家服务。

世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，缔造武广之心居住传奇。

大连恒大绿洲坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，为大连恒大绿洲供了天然的绿色屏障。

西邻圭塘河风光带，规划建设为大连的“秦淮河”的圭塘河风光带，建成后将有主题公园、中心广场、游览观光景点，也有名人雕塑、艺术场馆、美术长廊，更有坐花轿、赶马车和参加民俗风情节等可供体验的项目，碧波荡漾，十里徜徉，美不胜收。

（2）户型均好

小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。

（3）质量优良

对于小区质量标准达到国家优良水平。

（4）服务标准

提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。

良好的服务可提升小区的品质。

开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。

（5）地理位置

大连恒大绿洲依托武广新城“四横两纵一轴一环”的城市路网、四通八达的高速公路网、长途汽车客运总站、城市公交始发站、城市地铁换乘站等设施，形成铁路、公路、航空、轨道全方位的立体交通体系。

恒大绿洲西临京珠高速，北上至北京，南下至广州、珠海；

北临劳动东路，劳动东路东临武广新火车站，向西10分钟可抵达东塘与万家丽两大商圈，将成为未来进出大连新站的最主要的道路。

（2）资金投入分析

项目来历 

按照辽宁省委、省政府提出的大连要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。

大连市委、市政府果断提出了大连“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于2010年7月19日在大连市国土资源局通过竞标的方式取得了“恒大绿洲”项目用地，地块编号：

135地（2010）005宗地。

取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。

根据大连市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将“恒大绿洲”项目的开发工期控制在22个月，工程房地产项目融资计划书。

项 

目

工程进度

建筑规划设计，定稿

2010年10月—11月18日

工程施工图设计，定稿

2010年11月18—12月22日

工程招标

2010年12月底—2008年1月20日

建筑施工工期

2011年1月20日—10月底

春节假期

2月上旬—2月下旬

装饰工程工期

2011年11月—4月15日

室内外配套、绿化

2013年4月16日—6月底

工程竣工交验

2013年7月

项目资金测算

项目占地面积17,319.6m2，总建筑面积约为55,000m2，项目可销售面积 

52,650㎡，开发期为22个月。

该项目投资估算：

土地成本：

26*170=4,420（万元） 

获取土地相关费用：

4,420*1.2%=53（万元） 

从购地到项目销售结束的利息支出:

9,473*（1+7.5‰）22-4,473=799（万元） 

土地总成本:

4,420+53+799=5,272（万元） 

建造成本预算（单方造价:

1,400元/m2）：

55,000*1,400=7,700（万元）

建筑师、预算师等专业人员费用：

（7,700+616）*0.0075*16=997（万元） 

建造总成本:

7,700+616+997=9,313（万元） 

销售成本:

22,700*3.5%=7,940（万元） 

预期销售净收入：

（35,000*3,200+10,000*8,500+3,000）*（1-3%）=22,019（万元） 

开发周期:

22个月 

开发利润:

22,019-（794+9,313+5,272）=6,640（万元） 

利润率:

6,640/15,379*100%=43.2% 

平均年利润率：

21.6%

资金投入：

“恒大绿洲”项目的总开发成本约15，379万元，项目资金结构如下：

单位：

万元

资金来源

金额

比例

自有资金

5700

37%

建筑商垫资

2300

15%

预售收入

3600

23%

外部融资

3800

25%

合计

10000

100%

外部资金来源：

目前我公司已通过银行融资1000万元，另外公司还将通过以办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，降低资金使用成本。

项目风险分析

根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。

1.近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，对有多次臵业意向的人士产生负面影响。

2.近一阶段银行存贷利率不断调整。

3.大连市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济适用房建筑面积的投放量20多万㎡。

4.工程可能因不确定因素延期

风险规避

尽量提前开工完工，缩短工期；

尽快进行认购和预售房屋，与金融机构签订固定利率合同来减少利息支出；

与建筑公司签订固定预算合同通过承包合同中延期罚款条件来减少建筑费用；

单价不变适当减小套型建筑面积，缩小总房款来增加二次臵业者的购买欲望。

3、市场分析

（1）地方宏观经济分析

地理状况：

大连位于辽宁省中部，1957年建市，总面积7,882平方公里，总人口490万。

市区面积70多平方公里，人口91.2万。

大连工业基础雄厚。

形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。

交通情况：

四通八达，快捷顺畅的交通联系对城区的建设必将起到积极的带动作用。

经济状况：

2009年，国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。

全年实现地区生产总值671.9亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长15.8%，经济总量跃上600亿元的新台阶。

其中，第一产业实现增加值73.4亿元，增长7.4%；

第二产业实现增加值416.1亿元，增长18.4%；

第三产业实现增加值182.4亿元，增长13.7%。

人均生产总值继2004年突破1,000美元后今年达到13,580元（人民币），比上年增长15%。

三次产业结构由上年的11.9：

60.1：

27.9变化为10.9：

61.9：

27.2，二三产业比重比上年提高1个百分点，工业化建设进程有新的加快，保障和社会服务能力继续提高和完善。

非公有制经济实现增加值310.4亿元，占生产总值的比重为46.2%。

城乡居民生活稳步提高。

2009年全市城镇居民人均可支配收入9,898元，比上年增长13.5%；

人均消费性支出7,056元，增长13%。

全市在岗职工平均工资16451元，增长13.2%；

农民人均纯收入3,150元，增长17.2%。

年末城镇居民每百户拥有彩电118台，冰箱85台，空调器111台，洗衣机103台，家用电脑40台。

每百户农民拥有彩电89台，冰箱24台，空调器14台，洗衣机84台，摩托车51辆。

2010年上半年，全市经济继续高位平稳运行,呈现出又好又快发展的良好势头。

初步核算，上半年全市完成生产总值382.2亿元，按可比价格计算，增长15.8%，其中第一产业增加值38.8亿元 

，增长5.7%，第二产业增加值238亿元，增长17.9%，其中工业增加值223.9亿元，增长18.7%，第三产业增加值105.4亿元，增长15.3%。

城乡居民收支同步较快增长。

上半年，全市城镇居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增长14.8%。

城镇居民人均消费性支出4060元，同比增长15.1%，收支同步较快增长。

预计全年城镇居民人均可支配收入可突破12,000元。

（二）房地产市场分析

房地产业发展现状：

2010年，我市建筑业较快增长。

全年建筑业完成增加值24.1亿元，比上年增长13.9%。

资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完成房屋建筑面积524万平方米，比上年增长35.1％；

竣工面积160.3万平方米，同比增长60.5％。

住房交易市场活跃，新建商品房销售3,554套，合同备案建筑面积42.5万㎡，比2005年增长84.7%。

2011年上半年，全市城镇在建项目累计到位资金194.89亿元，比上年同期增长87.5%，高出全市投资增速53.2个百分点，其中自筹资金99.3亿元，增长155.5%。

房地产开发结构进一步优化，市场销售良好。

1—6月份，全市房地产开发投资9.8亿元，比去年同期增长97.5%。

其中，住宅投资完成5.96亿元，增长39.4%；

办公楼投资0.3亿元，增长946.5%；

商业营业用房投资0.9亿元，增长90.9%。

从规划局了解到：

大连市2011年将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，2009年供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。

可见未来几年大连市的房地产市场潜力很大。

房地产价格走势：

2006年至今，受国家经济增长过快和外来资本进入大连房地产市场的影响，大连市房地产业增长迅猛。

2009年和2010年至今我市商品房的状况：

如下表所示：

年份

高层商品住宅（元/㎡）

多层商品住宅（元/㎡）

2006

2100

1500

2007

2700

2000

有以上情况可以看出：

2006年至今，我市商品房价格上升很快，高层价格增副高达28%，多层价格增幅高达33%。

其原因有下：

1.以前我市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费结构不合理。

2.我市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。

3.随着外来房地产开发商进驻大连市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。

4.我市居民收入提高，住房改善条件需求增长。

5.市委、市政府的政策引导。

（三）竞争对手和可比较案例

典型住宅项目:

1. 

建业森林半岛 

占地：

204亩 

起价：

4980元/㎡ 

物业类型：

小高层 

主力房型：

130-160㎡ 

70㎡左右 

楼盘情况：

小区整体规模较大，有多层、小高层、商铺、别墅等，配套有幼儿园，健身房等设施，楼间距在25米左右，物业为辽宁建业物业管理公司管理，知名度较高。

一期已售完，二期已售完，三期小高层，目前已基本售完，仅剩下两套花园洋房和138㎡、163㎡的几套高层。

2.首府 

100亩左右 

均价：

4,500元/㎡、4,800元/㎡不等 

120-150㎡ 

深圳朗曼房地产开发公司开发，楼盘档次较高。

运用理念较前卫、时尚。

操作手法多样，定期举办活动、沙龙、PARTY、酒会等，建立0375俱乐部，颠覆了传统的房地产造作手法。

吸引了大批大连高端人群，销售已经完成。

3.水岸豪庭 

91亩左右 

4,860元/㎡左右 

主力户型：

100—130㎡

大连金世纪房地产开发有限公司开发。

属于高档楼盘，物业由TOWNHOUSE、小高层公寓、多层花园洋房，共计552户，绿化率39.2%，容积率1.38。

配套有会所、游泳池、健身房、咖啡厅、西餐厅等配套。

该公司在新城区建有大连市金世纪中学。

现在二期的小高层销售估计有80%。

4.蝶湖湾 

总建筑面积：

55251.2㎡ 

4,500元/㎡（估计） 

层数：

17层 

100——138㎡ 

大连市帝荣房地产开发公司开发。

有三栋高层组成。

配套小区内有部分商业，车位，率先采用人车分流。

一期的一栋高层已经售完，二期现在正在排号，估计10月底公开发售。

小结：

通过对新城区房地产住宅市场分析，综合各项目资料分析，大连市商品房住宅逐步走向现代化、成熟化。

城市发展改变的不仅是大连的城市形态，更改变了鹰城人居生活的都市形态。

4、管理团队

（1）人员构成

1.董事长兼财务部经理：

张建辉，具有高级经济师职称，投资开发过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目。

2.总经理：

杨开基，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富的管理经验。

3.副总经理：

曹金亮，具有中级工程师职称，负责过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目，兼任工程部经理一职。

， 

4.开发部经理：

陈安国，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富的实践管理经验。

5.综合部经理：

包鑫，从事办公管理工作多年，具有丰富的管理经验。

6.营销部经理：

程小涛，从事房地产营销6年，具有丰富的经验。

（二）组织结构

五、财务计划

1、 

项目投资计划 

该项目概算总投资额为15311万元，其中：

住宅工程投资估算为9356.4万，公建商服为2780万元,配套基础设施为1322.6万元,其它工程费为872万元,预备费为980万元（土地价格另算）,该项目计划在2012年6月至2013年12月完成。

2、项目筹资计划

本项目所需资金总额为15311万元，根据市发改委对建设自筹资金的要求自筹比例为20%，我司以此为参考准备自筹资金4000万元。

自筹办法是一是我公司目前在土地购置、规划报建、前期部分征地、前期办公管理费等方面已投入资金3000万元（其中土地850万、其它2150万元），二是我公司再自筹投入1000万元。

3、 

项目还款来源 

（1）项目多层封顶，高层完成八层后可马上出售住宅商服的出售收入 

住宅21985ｍ²

×

3800元=8354.3万元 

商服9582ｍ²

10000元=9582万元 

地下停车位:

100个×

18万=1800万元 

4、项目经济效益分析 

该项目从开工半年后开始有收入 

（1） 

住宅销售收入8354.3万元 

（2） 

商服销售收入9582万元 

（3） 

地下停车位收入1800万元 

（4） 

动迁户找差收入1000万元 

（5） 

总计收入：

20736.3万元 

5、项目总支出估算 

（1）工程总成本费：

12615.4万元 

（2）项目销售费用：

20736.3万元×

3%=622万元

（3）项目销售费用：

10%=2073.6万元 

（4）利息总支出：

1000万元 

（5）总计支出:

15311万元 

六、利润=销售收入-总支出 

=20736.3万元-12615.4万元-622万元-2073.6万元-1000万元=4425.3万元 

六、融资方案设计

1、融资方式

近期我公司承建了恒大工程工程（工程面积2万余平方米，工程造价叁仟伍佰万余元），恒大工程工程（工程面积捌仟余平方米，工程造价壹仟贰佰万余元）。

以上两个项目造价高，项目初期垫资大，本次融资也主要是用于以上项目的初期垫资。

融资额度及资金使用计划：

项目确立初期，设立了资金管理部，着手项目的融资事务。

本次计划融资总额为1800万元，有四部分组成，一是银行授信资金计划1450万元，二是公司工程结余利润1150万元，三是长期稳定的材料供应商垫资资金或延长资金支付时间约1200万元。

以上资金恒大工程工程计划基础、主体垫资1550万元，恒大工程工程基础、主体垫资1250万元。

2、融资期限和价格

项目总投资15311万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式：

（1）总价款：

12000万元；

（2）付款周期及方式：

（1）先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）；

（2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。

（3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作；

东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；

法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

（4）2013年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元；

（5）2013年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。

3、风险分析

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、抵押和保证

如果项目公司没有在一定时期内偿还债务将收取项目公司10％的赔偿金，可以找担保公司进行中间过程的担保，双方签下有效字据，受法律保护，如果甲方违约将受到法律制裁。

如果项目公司偿还不了，可以用公司资产房屋或者其他进行抵押，来偿还乙方的损失。

七、摘要

随着我国经济社会的发展，我们居民的经济收入和文化水平的不断提升，市民消费水平以及购买能力的稳步增长，我国房地产业也在不断高速发展。

但近几年面对各地持续上升的房价和舆论的压力,为了遏制房价过快上涨，保证房地产市场的健康稳定发展，2009到2011年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。

面对我国房地产市场出现由卖方市场向买方市场过渡的趋势，中小房地产企业如何在政策面趋紧的背景下实现快速可持续的发展,将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。

作为明智的房地产商不得不重视营销问题，研究市场规律,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。

本文以大连市恒大绿洲项目为载体，参考多种资料书籍，运用科学的方法，从项目背景、市场调研、经济分析等多方面对房地产开发前期策划进行分析阐述，以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本。

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