谢国忠：中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号.doc

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谢国忠：

中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号.txt举得起放得下叫举重，举得起放不下叫负重。

头要有勇气，抬头要有底气。

学习要加，骄傲要减，机会要乘，懒惰要除。

人生三难题：

思，相思，单相思。

谢国忠：

中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号

　　本文来源于财新网订阅《新世纪》

　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，2010年-2011年将可能形成大量投机库存

　　【财新网】（专栏作家谢国忠）中国到底有多少闲置房？

如今这可是个热门话题。

有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。

据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。

另有媒体说，电力部门否认了这一数据。

无论如何，首先要获取可靠的数据。

不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。

　　两种泡沫

　　房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。

近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。

上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。

上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。

房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。

　　首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。

成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。

因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。

　　其次，基础设施建设耗时较长。

缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。

基础设施建设很费时间。

房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。

因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。

　　房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。

出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。

此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。

房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。

因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。

　　目前，中国正在遭遇房价泡沫。

通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。

如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。

成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。

在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。

中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。

　　中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。

有人批评房产中介公司哄抬市场。

除非市场待租赁房产都集中于一家之手，否则，难以积聚足够的市场力量形成垄断。

中国房产中介产业非常分散，因此，这种解释很难成立。

　　中国特色的泡沫

　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。

城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。

后者在过去十年突飞猛进，达6000万套。

其中，约2000万套由开发商在建。

地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。

大量单位公房拆迁后再开发。

在最近一轮再开发热潮之前，单位公房量可能超过100亿平方米。

相对于新建住房量，拆迁房数量不可能太大，否则，这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。

现有住房总量可能在90亿平方米左右。

　　除了普通商品房建设，公司和政府机构也自行建房，分配给员工。

农村也建设了大量住房。

在毗邻大城市的地区，此类住房影响房产供给。

如果郊区农田被重新规划为城市用地，官方分类将过去的农房变为城市住房。

　　获得城市住房总量的可靠数字实在很难。

人均住房面积数据还比较有用。

在大部分城市开展的调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米。

我们不知道这项调查覆盖了多少人口，但是，这些数据肯定不包括农民工。

我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。

我粗略估计了一下，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10％。

　　尽管数据不精确，但我们仍可断定，中国不存在绝对住房短缺的情况。

如果采用日本的标准，中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都足够。

　　掌握投机型（而非其他目的）空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。

虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25％-30％，比正常市场情况下至少高出100％。

这种差异可被视为投机库存，如同有人囤积黄铜，待价而沽。

这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右。

　　更可怕的是，2010年-2011年将可能形成大量投机库存。

近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。

我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。

可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15％。

房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。

一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。

　　放松现有调控措施的几率很大。

部分城市的银行已经逐步放开信贷。

地方政府靠房地产增加收入。

如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。

许多地方政府本已债台高筑。

地方政府负债超过收入五倍很普遍。

如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。

有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。

调控放松可能秘而不宣。

政府改变心意，虽然短期内可缓解政府的财政困难，但是，一旦房产泡沫破灭，问题将接踵而至。

　　除商品房空置外，其他类别的房产空置率也居高不下。

优势群体或关系户（例如，郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员）不受市场约束，将占上风。

因此，这方市场的闲置率将比商品房市场更高。

虽然这些房产不参与市场竞争，但它们却参与租房市场竞争。

它们构成有效供给的一部分。

计算房产市场过量时，也应考虑它们的闲置率。

　　即使中国的城市空房少于6450万套，也将达到国际标准的一半。

这仍相当于城市住房总量的20％，高于台湾高峰期的闲置率。

而且，如果放松房产调控政策，空房量将超过城市住房总量的30％。

　　中国的房量泡沫的规模的确前所未有。

中国住房供给过量并不稀奇。

总的来说，过度供给很常见。

它反映出资本价格过低。

中国经济的结构决定了，供给将迅速增加。

然而，闲置率居高不下，而房价还持续走高，真是咄咄怪事。

在正常情况下，投机者会因为高闲置率止步不前。

目前迹象很明显，房价将陷入困境。

以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。

　　一、实际利率持续为负，导致对货币需求下降，投机冲动上升。

贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。

　　二、大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。

中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10％左右。

面对通胀压力增大，传统的避风港美元贬值的现状，中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。

　　三、中国大众从未经历过全局性房产泡沫。

上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。

外国公司和国有企业当时都未能幸免。

从地域角度看，当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。

大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。

正因毫无畏惧之心，贪婪加倍横行。

　　四、投机者们相信，政府不会眼睁睁看着房价回落。

他们的判断是对的。

由于地方政府完全依赖房地产收入，因此，它们将不遗余力的给高房价加油打气。

但是，他们的“政府万能论”用错了地方。

市场终究比政府大。

政府行为只能延缓而不会消除市场力量。

尽管如此，正是由于看穿了地方政府的心态，投机者对市场下行并无顾忌。

因此，随着无休止供应信贷，投机需求也水涨船高。

　　“急就章”式的政策要不得

　　中国的房产调控政策仍像是急就章。

含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂，而且导致市场过于反复无常。

如果迫于压力改变政策，这将进一步煽动投机者。

过量情况将呈成倍增长。

最终做调整，无疑痛苦得多。

提高利率是逐步降温投机需求的最好政策，并可避免市场波动。

　　可持续的政策必须从解决政府财政问题着手。

方法是扩大其他收入来源，抑或限制支出。

地方政府均采用以投资为主导的增长战略，必然四处寻找收入来源。

这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化。

除非采取措施限制投资型增长的方针，否则，中国房产市场无法正常运转。

开征房产税对增加收入作用显著。

在大多数国家，房产税属于地税，为地方公共服务提供资金。

中国应当采取相同模式。

这样可以减轻地方政府的财政压力。

但是，相对于提高收入，更需限制开支。

因为没有其他收入来源能够代替房地产。

　　中国亟需连贯的房产战略，而非对投机行为不时发起不可持续的打击。

大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动。

很明显，这是危机来临的讯号。

时不我待。

如果放宽目前的政策，而不建立连贯的政策框架，最终的“房灾”必将阻滞经济发展。

美国经济的现状就是活生生的例子。

中国极有可能重蹈其覆辙。

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　　作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家

　　（全文详见2010年08月02日出版的2010年第31期《新世纪》周刊）