濮阳市建业城项目营销打算文档格式.docx

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目前项目不具有“别墅”类产品的硬件支撑；

产品超前于市场，同意度较低；

户型的面积段设计偏大，市场自然去化较慢；

12月份至目前的推行过少，形成必然的信息堵塞和不对称。

濮阳建业城春节期间专门营销（2月份）

营销思路：

元月31日为农历小年，2月7日为传统春节，2月21日为元宵节。

在这传统节日日趋逼近，尤其地市，人们都忙着预备过年并规画着明年的打算，房地产行业也进入了老例的销售淡季。

但机遇同时存在，春节前是大量务工人员返乡和家人团聚的时候，依照建业城的目标客户来看，外地人员、原籍客户占有2－3%的比例，同时，全家人团聚，信息渠道取得相对集中，一那么，他们是建业城现在期的攻坚对象，二那么更易攻坚，形成趋同。

返濮人员春节的返乡形成一种“荣归故乡”的自豪感，会形成一种展现、回报家人的情结，同时，因为07年的辛苦付出形成一种资金的积存。

有基础，有需求，就有可能产生购买行动。

故而，二月份，要紧针对返乡人的心理，弱化商业气氛，主打“亲情”“团聚”牌，来实现与目标客户的沟通，拉动目标客户心底的欲望。

相应推行渠道及推售政策皆因目标客户而展开。

因此：

现在期的营销策略即为：

一个核心，两条线，情感攻坚奠定基调，SP营销实现成交。

一个核心指：

目标客户（城花老业主、建业城新老客户、返濮人员）

建业城市花园老业主对建业品牌的认可度和忠诚度都较高，对建业的人居环境和物业效劳更是深有体会，口碑较好。

据统计，这部份客户的够买能力很强，都是濮阳最先富起来的一批人，而且这批老业主中已经显现有再次购买建业城叠加别墅的客户，因此咱们对其进行一轮针对性的宣传，以起到“小众传播”的圈层效应，实现大户型余房的去化。

从建业城的成交客户来看，老客户的口碑在慢慢增强，阻碍力在慢慢扩大，通过增强老客户的回馈，增强与客户的沟通，实现关系营销。

两条线：

一条线是二期的清盘销售线。

将余房快销作为现场的重点推介，采纳务实性的销售策略，紧抓城花和建业城的老客户，针对返濮人员，推出“团聚、回家”为主题的系列推行，配合优惠性策略，促成成交，并通过派单、短信群发等直达性媒体配合传播。

一条线三期即将亮相的蓄势线。

对现有媒介、资源进行梳理和挖掘，目前项目仅余少量候车厅广告位和两块户外大牌，且位置和视角都不睬想，从建业城一、二期的营销历程来看，户外大牌在品牌形象和信息传递等方面仍是具有不容轻忽的功效的，更是作为一个全市大盘首应具有的推行媒介之一。

因此，本月咱们应将建业城的现有媒介、资源进行梳理，撤销生效甚微的广告位，挑选城市要紧节点、项目要紧通路上，视点较好的广告位，及时洽谈，力争拿下，以此作为项目近期的户外主战场，为项目三期的形象树立打下基础。

同时，还可联系广告公司，在高速、市中心位置等重要节点，自制非标大牌长期利用，利用其震撼的视觉成效，无以争辩的壮大优势，展现项目王者气势。

情感体验：

针对老客户，进行节日营销，以亲情人文关切来表现建业品牌的魅力，开发地缘客户，强化二次营销发挥老客户的消费引导作用，通过对建业城市花园老业主的新年团派，激发老业主的归属感和荣耀感，形成又一轮的消费力深挖。

同时针对返濮人员“故乡血浓于异乡情”的心理，借助“团聚、回家”的主题推行，进行情感沟通，取得社会的普遍关注和认可。

SP营销：

紧抓全年中最大的传统节日，自制营销高潮，通过“春节团聚新年套餐”，以“5万元买套新房过新年”“团团聚圆年夜饭”“08我发”金袋子等系列优惠促销手腕，激发客群的潜在购买欲，在短时间内形成集中冲量，减缓大量余房面积过大的短处，顺利完成销售指标。

元月份营销打算：

第一部份：

月度营销打算综述表：

回款目标（万）

销售目标（套）

营销节点

营销费用（万）

工程节点

五证情况

02月

368

6

一、二期余房清尾

三期叠加施工到二层，

多层施工到二层

齐全

第二部份：

月度营销打算

一、营销目标

项目

客户积累目标（组）

重大营销节点

营销费用支出目标（万）

建业城

70

无

二、推行打算

工作项目

（报广/户外/电媒/短信……）

时间

内容

目的

费用预算（元）

户外

元月31日-2月5日

“建业城欢迎濮阳精英回家。

建业城为你准备热腾腾的特别团圆套餐，接你回家。

”在飞龙车站、信达车站、黄河路车站、胜利路车站拉巨幅或喷绘

在目标客户出现的地点统一导入项目信息，形成信息的重复提醒，惊起关注，为活动预热和形象展示打底。

20000

　DM、派单

1、濮阳市繁华场所、车站等派单，“2008年，犒劳自己和家人；

“5万元买新房过新年”建业城团圆套餐只为你和你的家人。

通过大量撒网形式的DM传单派发、短信群发、多频道滚动字幕，制造声势，传递建业城声音，保持建业城的持续关注度，进行活动邀约。

6000

现场包装

2月1日完成

对销售广场和销售中心进行节日氛围的包装；

通过新年气氛的包装，改变周边环境和形象的破落，打破冬日清冷的氛围，弥补销售中心目前导视性、识别性较差的弊端；

30000

短信

2月2日、12日、22日（号段、数据库）各五万条；

2月5日、21日所有新老客户；

2月2日、12日、22日活动信息的广泛发布、提请关注；

2月5日新老客户拜年及活动信息发布；

2月21日新老客户恭祝节日快乐，邀请参加元宵节活动；

电视

2月7日-22日

飞播字幕和贺年电视插播：

品牌形象、恭贺新禧、活动信息；

12000

合计

93000

三、活动内容

四、

<

一>

“建业城团聚年专门套餐”

一、针对对象：

春节返乡客、老客户

二、活动时刻：

元月29日（腊月22周五）——2月16日（正月初十）

3、活动方式：

优惠促销

4、活动形式：

“建业城团聚年专门套餐”＝5万元买新房+团聚年夜饭+“08我发”财富金钱袋

a.“5万元买套新房过新年”：

针对返濮客户一年的积存财富和归根心理，推出“5万元买新房”活动，从活动执行日起，（打算从元月29日起），客户能够付5万元，即可享受8888元的建业城团聚优惠，不管房源面积大小。

截止2月16日之前，客户须补足所定房源的首付款。

假设在2月16日（即正月初十）前没有补足首付款，客户每延误一天，即自动减少888元优惠，至优惠减少为0元时，房源另行出售。

客户同时能够在建业城指定房源（别墅及一层带花园多层房源）一次性付款时，额外享受3999元优惠，即12887元优惠。

b.“团团聚圆年夜饭”：

凡是在活动期间购房的客户都可取得价值500元的年夜饭代金券，500元可直接冲抵首付。

c.“08我发”财富实现打算：

凡是在活动期间购房的客户均有机遇取得装有“58元”硬币的“金袋子”，袋子上印有“建业城08我发”相关含义的字样。

d.“金鼠送宝”好邻居打算：

　　　2月份，所有老带新成交客户，均能够享受以上优惠的基础上再额外享受总房款%的优惠，老客户可取得价值2000元的“黄金鼠”一只。

五、信息传播途径：

短信群发、户外、电视飞播、截屏、DM派单；

二>

城花老业主新年团拜打算

1、针对对象：

城花老业主；

2、

2月2日、3日依照造访情形，4号作为预备时刻；

a.在2月1日发出短信致以问候，主题是建业城回馈老业主，即将登门造访，赠送“好邻居打算”积分卡和新年礼物；

b.2月2日对城花老业主登门造访，问候拜年！

每户赠送一筐鸡蛋，1张“好邻居打算”卡，告知建业城近期情形，请客户欣赏建业城实景照片。

4、信息传播途径：

社区内的海报、.短信问候、.活动实景照片；

三>

“元宵节话团聚”灯谜活动

一、活动对象：

建业城新老客户

2月16日—21日

3、活动地址：

销售中心

4、活动方式：

特邀新老客户至售楼部，摸取灯谜一个，答对者奖励想念汤圆代金券3张，参与者都可获赠想念汤圆代金券1张，领取后，可至指定商场领取奖品；

短信群发、问候；

五、活动安排

地点

建业城市花园老业主新年团拜

元月30日-2月4日

城花社区

1、建业城花老业主中已经出现有再次购买建业城叠加别墅的客户，相信还有资源可挖；

2、建业城花老业主对建业品牌的忠诚度很高，易于形成口碑广泛传播；

3、这部分客户的够买能力强，是濮阳最早富起来的一批人，对其宣传能达到“小众传播的圈层效应”，贴合目前剩余房源的客群层次；

4、以登门拜访，亲情政策拉近新老项目的心理距离。

10000

建业城团圆套餐特别活动

元月29日-2月30日

销售大厅

“建业城团圆年特别套餐”＝5万元买新房+团圆年夜饭+“08我发”财富金钱袋，促成销售

8000

“元宵节话团圆”灯谜活动

2月16-21日

售楼部

1、建业城业主中已经出现分别在1、2期项目中均购买房子的客户；

2、维护建业城老业主对建业品牌的忠诚度，为项目3期的正式推广和会所开放打下良好的客户基础；

3、为项目2月份客户来访量的增大，完成销售任务打下基础；

15000

33000

第三部份：

其他/基础工作

NO.

费用预算

1

月总结会

2月29日

销售部人员本月工作总结

评比先后，找出差距，提高自己

2

建业城三期培训、说辞

2月8日—23日

欧洲历史讲座（重点北欧历史）；

产品中心培训；

销售员礼仪培训;

销售员考核；

在培训后，组织统一考核；

让销售员将对北欧及产品的理解形成PPT并进行讲解；

现场评委进行打分，理解不到位者将进行再一轮的考核；

详熟产品、抓住卖点、化解成交阻力

3

剩余房源卖点提炼、培训

1月29日—2月31日

针对推出房源的及剩余房源、客户进行分析，做出针对性的销售说辞

有针对性的推介，提高成交率

4

月度客户分析、总结

针对来人来电、成交、未成交客户进行分析总结，制成图表，销售部人员共阅

清楚认知，明晰方向

5

活动执行培训

2月1—3日

针对春节期间的各项活动作出细化的执行性培训

增加对活动的熟悉，提升活动的利用率

春节现场包装

2月1—25日

三期现场软包装及前期部分道具准备

为三期正式推出做准备

濮阳建业城营销部

2020年1月24日