房地产开发的程序通常分为四个阶段Word格式.docx
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比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；
而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。
所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。
四、开发产品成本核算程序。
（一）应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业
务要求，设置下列账户：
1.“4301开发成本”账户
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。
借方余额反映未完开发项目的实际成本。
本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”
和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
2.“4302开发间接费”账户本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。
月末本账户无余额。
本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
（二）开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是：
1.归集开发产品费用
（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发
成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即
借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2.计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。
并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
3.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
五、土地开发的成本核算。
土地开发也称建设场地开发。
通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；
二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。
分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
2.配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：
（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；
分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设
施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。
如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。
预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。
实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
3.开发间接费用的归集与分配。
企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。
应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。
如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。
（二）完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：
1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。
开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。
应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。
结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。
（1）分项平行结转法就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。
其会计分录是：
：
开发成本——房屋
——土地征用及拆迁费
al
——前期工程费
a2
——基础设施费
a3
——建筑安装费
a4
——配套设施费
a5
——开发间接费用
a6
贷：
开发成本——土地
——土地征用及拆迁费al
——前期工程费a2
——基础设施费a3
——建筑安装费a4
——配套设施费a5
——开发间接费用a6这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。
因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。
（2）归类集中结转法就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。
借：
——土地征用及拆迁费al——基础设施费a2+a3+a4贷：
土地征用及拆迁费al
前期工程费
基础设施费
建筑安装费
这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。
因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。
企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户。
下面举例说明土地开发成本的核算方法。
例甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000m2.开发完
成后准备将其中的30000m对外转让，其余的10000m企业自行开发商品房。
假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：
1支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：
借：
——梁园（土地征用及拆迁费）25000000贷：
银行存款25000000
2支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
——梁园（土地征用及拆迁费）5500000
5500000
银行存款
3支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：
——梁园（前期工程费）210000贷：
银行存款210000
4支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：
——梁园（前期工程费）5500000贷：
银行存款5500000
5由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：
——梁园（基础设施费）1500000贷：
应付账款——X施工企业1500000
69月末，梁园土地开发工程完工。
假设“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的
开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942.75元/怦•其中自用的10000m2
土地尚未投入使用，其余30000m已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。
作会计分
录如下：
开发产品——土地（梁园）9427500
主营业务成本——土地转让成本28282500
——梁园37710000
例续前例，若自用的10000m土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；
①采用归类集中结转法结转土地成本时：
——梁园（土地征用及拆迁费）7625000——梁园（基础设施费）1802500
——梁园（土地征用及拆迁费）7625000——梁园（前期工程费）1427500
——梁园（基础设施费）375000
②采用分项平行结转法结转土地成本时：
——梁园（土地征用及拆迁费）7625000——梁园（前期工程费）1427500
房地产开发成本的组成内容（2008-07-0710:
57:
16）标签：
房地产开发成本杂谈分类：
会计园地
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1土地开发成本：
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：
指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：
指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：
指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1土地征用及拆迁补偿费：
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租
地价。
2、前期工程费：
指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费：
指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、公共配套设施费：
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产企业会计科目表
2008-09-1810:
26:
21
来自：
梦之想@奋斗
顺序号I编号丨科目名称
I丨一、资产类
1I101I现金
2I102I银行存款
——农行金支行――商行营业部
3|109|其他货币资金
4|111|短期投资
5|112|应收票据
6|113|应收账款
——应收售房款
7|114|坏账准备
8|115|预付账款
预付工程款
9|119|其他应收款
——其他应收单位款——其他应收个人款
10
|121
11
|123
12
|124
13
|125
14
|129
15
|131
16
|133
17
|135
房屋
物资采购
采购保管费
库存材料
库存设备
低值易耗品
材料成本差异
委托加工材料
开发产品（项目核算
***）
——配套设施
18|
136
|分期收款开发产品
19|
137
|出租开发产品
20|
138
|周转房
21|
139
|待摊费用
22|
141
|长期投资
23|
151
|固定资产
——运输工具
——办公设备
——其他固定资产
24I
155
I累计折旧
25I
156
I固定资产清理
26I
159
I固定资产购建支出
27I
161
I无形资产
28I
171
I递延资产
29I
181
I待处理财产损溢
I丨二、负债类
30I201I短期借款
31I202I应付票据
32I203I应付账款
——应付工程款
33I204I预收账款（客户核算——张三、李四等）——预收售房款
——预收一次性付清款
——预收分期付款
——预收按揭付款
34I209I其他应付款
——其他应付单位款
——其他应付个人款
35I211I应付工资
36I214I应付福利费
37I221I应交税金
——应交营业税
——应交土地增值税
——应交企业所得税
——应交个人所得税
——应交城建税
——应交土地使用税
——应交车船使用税
——应交房产税
38|223|应付利润
39|229|其他应交款
——应交教育费附加——应交地方教育费附加
40|231|预提费用——借款利息
41|241|长期借款——农行#支行
42|251|应付债券
43|261|长期应付款
||三、所有者权益类
44|301|实收资本
45|311|资本公积
46|313|盈余公积
——法定盈余公积
——法定公益金
——任意盈余公积
47|321|本年利润
48|322|利润分配
——未分配利润
——提取法定盈余公积金
——提取法定公益金
——提取任意盈余公积金
——应付利润
——其他转入
II四、成本类
49|401I开发成本（项目核算——***）
——房屋开发成本
——土地征用及拆迁补偿费
——前期工程费
——基础设施费
——配套设施费
——建筑安装工程费
——开发间接费
——配套设施开发成本
50|407|开发间接费用（部门核算：
财务部、办公室、管理部等）
——工资福利
——办公费
——业务招待费
——差旅费
——通讯费
——交通费
——折旧费
——职工教育经费
——汽车费
——水电费
——低值易耗品摊销
——税费
——广告宣传费
——其他费用
II五、损益类
51I501I经营收入
——商品房销售收入
52I502I经营成本
——商品房销售成本
53I503I销售费用
54I504I经营税金及附加
55I511I其他业务收入
——租金收入
56I512I其他业务支出
57I521I管理费用
58I522I财务费用
——利息
——手续费
59I531I投资收益
60I541I营业外收入
——其他
61|542|营业外支出
62|550|所得税
63|560|以前年度损益调整
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