洛阳房地产市场调研报告Word文档下载推荐.docx
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庞村、寇店5镇，人口25万，面积280平方公里。
吉利区洛阳北30公里黄河北岸，毗邻黄河小浪底水利枢纽工程,
人口3.5万人o
城区人口数比较
■西工区
■老城区
■涧西区
■洛龙区
■吉利区
■伊滨区
3、物产资源
洛阳物产资源丰富，开发前景广阔。
己探明有钳、铝、金、银、餌、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，这些矿藏储量大，品位高，易于开采利用。
其中钳（mu）矿储量居全国首位，为世界三大钳矿之一。
洛阳市森林植物中有高等植物173科、830属、2308种及198个变种、6个变型。
洛阳市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物
342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物480余种。
水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛（chan）河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。
4、旅游资源
洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。
北25公里有举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270平方里浩淼水而与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画而。
东80公里有中岳嵩山及少林寺名胜。
南部和酋部50到160公里范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要山等8个省级森林公园和自然保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、
“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点。
随着景区基础设施建设的逐步完善，特别是小浪底至南部自然景区旅游快速通道的建设,这些久违人间的于生丽景正吸引着越来越多的中外游客。
洛阳市区景点很多，王城公园的牡丹、“洛浦秋风”洛河、千年古寺白马寺、世界遗产龙门石窟、马寺钟、金谷园等景区。
洛阳目前有162家景区。
旅游资源丰富、自然环境优美。
“千年古都，牡丹花城”
洛阳城市名片
化”
“河洛文化，佛家文化，三彩文
深厚的文化底
5、工业经济
大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。
现有5000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮云玻璃、大阳摩托、IIJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹、铜材等一大批国际国内名牌产品。
国家级企业技术核心6个，省级14个。
以结构调整为主线，投资100己元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统升级改造工程，加速发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴优势产业。
“十五“末全市工业销售收入可达1000亿元。
二、城市发展规划
城市总体发展目标：
立足豫西，辐射中原的省域副中心城市；
携手周边，合力发展的中部制造业基地；
展现历史，传承文化的国际旅游城市；
山水城园，和谐共生的绿色生态城市；
01城市性质
国家级历史文化名城，河南省副中心城市，中国先进制造业名城，国
际旅游城市；
02人口规模
至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人；
至
2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人；
03建设用地发展方向
近期重点向北、向西延伸，充实洛南新区，挖掘洛北用地潜力；
在行政区划调整的前提下，启动伊河南地区建设。
远景将邙山墓群以北的孟津地区作为城市未来发展空间
04“五区一团”的城市分区结构
“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西一高新分区和洛南分区、伊南分区组成；
“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团；
05新区拓展区
主要包括伊洛产业集聚区和城乡一体化发展区两个功能区域，以伊洛河水系为纽带，以产业集中、集聚、集合发展为支撑的新城区，是未来10年洛阳城市发展的主要方向。
三、经济发展统计
2005年，洛阳市国民生产总值突破了1000亿元，到2009年则突破2000亿元，达到2075亿元，每年15%增长的经济速度基本与省会郑州持平。
良好的经济基础为房地产的发展奠定了经济基础
01人均GDP
洛阳市人均GDP走势
40000
30000
20000
10000
17000
14224.61
2004年
20700
2006年
25094
2007年
2005年
32314
30080
GDP
2006年洛阳市人均GDP突破两万元，2008年，又达到三万元。
经济总量快速增长同时，洛阳人均总值也实现了快速增长，为洛阳商业的发展奠定了良好基础°
02房地产市场
2010年洛阳市商品房销售额123亿元/面积382万时/均价3214元/m2o居河南省第2位。
03生活消费水平
洛阳城乡居民储备存款逛势
992.7
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208642
11
暇7
00
2
2005年2006年2007年2008年2009年2010
洛阳市人均消费性支出占人均可支配性收入的比例不断下降，伴随着居民储蓄存款的不断增长，消费性支出的占比不断降低，一方面反映出洛阳市民传统的消费习惯，另一方面，也显示出洛阳商业市场消费潜力巨大。
四、小结
1洛阳市是中部城市群副中心城市，城市发展空间巨大，房地产业处于机会期；
2洛阳市经济实力雄厚，发展稳健，为房地产持续发展提供了坚实基础；
3洛阳市人均收入及消费均处于省内较为领先地位，消费能力较强;
4洛阳市城市化进程较快，刚性需求增长强劲，为房地产市场快速发展提供持续利好；
5洛阳市城市规划先行，未来10年将呈“五区一团”的发展态势,新区和新区拓展区是发展主要方向，承载着城市发展的产业支柱的功能，为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。
总之，洛阳城市经济实力雄厚，人口稳定增长，人均收入和消费快速增长，城镇化进程和城市规划均处于较快水平，多方因素带动，未来城市房地产发展将进入高速前进期。
第二部分洛阳房地产市场环境分析
一房地产整体市场发展趋势
1地产投资额比对（单位：
亿元）
1丿J
结论：
除2008年受金融危机影响，投资额度较上年略降，整体保持稳定增长态势。
2洛阳商品房竣工面积比对（单位：
万平方米）
|6.
334・7
5.484.7
J
|4.
37&
4
362.2
1
2.
厂
H1.119
r
6,
2010
2009
4,
2008
2007
2,
2006
2005
1,
2000
6
5
4
3
500
1000
1500
2500
洛阳商品房整体竣工面积持续增长，2009年达到顶峰，2010年有小幅下降。
32010年度成交均价
+年度亠销售均价（元/平米）增幅
2006年以来洛阳房价持续上涨，2009年至2010年每年涨幅20%,涨势明显。
4年度商品房供应情况
商品房供应情况（单位：
类型
商品房
住宅
非住宅
2009年
180.15
159.26
20.89
2010年
342.93
294.41
48.52
同比
90.36%
84.86%
132.26%
2010年供应量大幅增长，同期房价涨幅明显，主要原因为住房供给虽增加，但核心地段的项目房源紧缺，区域供需矛盾依旧紧张。
5年度商品房整体销售面积及价格
年份
供应量（万皿）
销售量（万就）
供销比例
销售价格（元）
197
144
1.37
2173
264
201
1.29
2114
330
301
1.09
2277
340
270
1.26
2366
180
342
0.53
3142
292.04
1.171072
3778
合计
1653
1556.04
—
洛阳商品房整体销售量处于全省高位，经过2009年市场的调整，2010年市场已恢复到2007年的水平，但成交量不敌2007年，目前市场供需基本平衡，未来增加供应量是需求增长的保证，但2011年政策紧缩，预计供需比例将进一步增大。
6非住宅商品房情况
2009年办公用房整体销售情况表
面积（万M2）
錨（亿元）
单价
106
0.94
0.24
2575
2008年
438
3.20
0.90
2805
比去年
1-76%
•73%
•8%
1028
7.28
1.84
2512
比前年
-90%
-X7%
-87%
3%
2009年商业用房整能售情癖
面稅（万M2）
蚀（亿元）
翔
18.32
13.19
7198
2懈年
1726
13.45
7.60
5648
禰
36%
74%
27%
|mt|
3735
22.73
12.98
5708
46%
-19%
2%
26%
洛阳市非住宅市场发展缓慢，市场容量极小，尤其办公用房销售量和销售价格均处于极低的状态，这与城市产业发展相关；
商业用房是非住宅市场的主力，2009年成交量和价格都较为可观，随着大项目的开建，大型房企的进入，商业供应量将会大量增加。
未来的供给和价格均将直高。
7成交价格及走势
■2009年-2010年
2009年洛阳房地产市场投放与成交情况结论：
2010年全市商品房供应258.14万平米，全年成交量不敌2009年，表明，洛阳市虽潜力巨大，但发展势头后劲不足。
60
40
20
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12
月
1A
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505050033221150
匚M投放量
匚二］成交呈
成交价格
21.89
2.73
3.1
12.1
3.2
15.73
19.33
23.38
6.83
24.23
39.02
17.32
16.38
27.23
30.97
26.69
33.43
27.01
31.69
22.46
30.64
36.37
42.11
2567
2867
2911
3045
2991
3100
3191
3235
3267
3323
3297
82011年价格走势
2010年下半年至今，供应量大幅增加，有效缓解了供不应求的态势。
而调控政策层出不穷，一些购房者陷入观望情绪，购房需求暂时被抑制，销量略有下滑。
成交均价依然保持上涨态势，尤其是2011年上半年整体成交均价涨幅较为明显。
92011年上半年洛阳市商品非住宅供销情况
■供应而积（万册）
■■销售而积（75nf）T-均价（元/册）
上半年商品房非住宅市场以商业用房为主，供应14.06万廿,销售9.52万曲，供销比约为3:
10重点楼盘概况
项目名称
物业类型
总占地（亩）
总建面（万nf）
容积率
价格（元/nf）
备注
建业髙尔夫花园
高层
30
2.4
6700
高层房源剩余多
升龙广场
400
160
5.8
6800
1期在售
泉舜财富中心
800
118
2.9
7200
已基本售罄
东方今典境界
多层、高层
200
22.3
1.86
8900
2期在售
恒大绿洲
多层、小髙层、髙层
1338
3.3
6000
建业世纪华阳
髙层、公寓
100
2.7
5期8月开盘
绿都塞纳春天
髙层
120
43
4.2
5440
宝龙城市广场
533
2.8
6300
帝都国际城
324
5000
3期待售
东方今典观澜
121
27
5800
九都划郡
48
18
2.5
4950
顺驰城
165
35
3.1
3期在售
建业龙城
128
5700
阳光双溪部落
83
16.7
3.0
建业1号城邦
62
21
基本售罄
银城东方
19.5
5.3
5200
已售70%
徽安新城
129
3.4
4600
一期在售
状元府邸
高层+多层
80
16
4900
九鼎中和湾
75
6500
四期在售
亚秀丽都
140
17
1.2
5300
三期在售
11、2010年各区土地成交单价
单价（万元/亩）
□单价（万元/亩）
从区域看，涧西区作为城市核心且土地资源匮乏，单价最高,拓展区，老城区，灑chan河区不是城市目前的主要建设区域，地价都在较低的水平。
从图表可以看岀目前洛阳主要以高层住宅为主（90%）,多层.小高层占少数部分。
12.市场产品情况。
第三部分涧西区市场板块分析
一、涧西区主要项目分布情况
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其中20万平米以上的项目5个，其中总建筑面积160万nf的升龙广场项目也位于该区域附近，进一步加剧了该区域的市场竞争。
二、涧西区典型项目价格分析
目前整体价格水平集中在6500——7300元/nV左右，多数楼盘多采用低开高走的销售策略。
三、典型项目分析
1、建业世纪华阳
开发商：
洛阳中亚置业发展有限公司
地理位置：
洛阳市珠江路与九都路交叉口
占地面积：
438亩建筑而积:
100万平米
容积率:
2.7
建筑形态:
高层住宅
主力户型：
99m2—100m2两房
120m2—140nf三房
建筑风格：
现代
均价：
7250（11月份）
项目推案情况：
1—4期己经售完、五期一批在售中
项目分析：
2、升龙广场
洛阳升龙置业有限公司
位置
■■
•地处城市中心地段，万达广场、丹尼斯百货等生活。
休闲、娱乐配套设施完善，绝佳位置。
点口广口口
"
W
•有大户型，符合市场需求，小户型公寓符合市场潮流。
价格
•目前世纪华阳1-4期已经售完，五期公寓及大户型在售中，价格在6500—7100元/平米
洛阳市王城大道与中州路交汇处北占地而积：
389亩建筑而积：
160万平米（商业38万平米）建筑形态:
主力户型:
三房
高层住宅、酒店、写字楼
70一80nV两房、110-130m2
现代欧式园林
-
■
、一
严
£
、■■
建筑风格:
社区配套：
希尔顿洒店.金逸国际影城，38万平方大型购物中心。
6800元/nf项目推案情况：
一期A区正在建设销售中，7-9号己售罄，5-6在售中。
经实地走访，目前该项目销售较好，人气较旺，销售气氛浓烈。
项目分析:
•紧邻王城大道、中州路两条交通要道，周边配套齐全，环境较好，具有明显的位置优势。
产品
•66…76耐两房，户型为北户，整体采光不佳
•lio-nom1三房，整体进深大、开间小；
户型设计欠佳
•U前升龙城售价在6500—70007C/m2不等。
相比其他项目无价格优势。
3、路劲顺驰城
洛阳顺驰房地产发展有限公司
涧西区南昌路洛浦公园北
35万平米
建筑形态：
100—110nf两房
120—140时三房
140—160nf四房
社区配套：
会所、人工湖、游泳池
6800元/nf
目前剩余房源270套。
4、中泰世纪花城
洛阳中泰置业有限公司
丽春西路中段
占地而积：
小咼层、咼层住宅
90—164nf两房、三房
丹尼斯百货、周山森林
公园周山森林公园、洛浦公园、西苑公园均价：
中泰世纪花城五期规划8栋18层两梯四户的髙层,
户型而积90—200平方米在售。
I•价格在6800元/nf,相比其他项U无明显的优势。
二、涧西区板块总结
kJ
咼层为主
•涧西区主要以高层为主，高端、高品质楼盘不断涌现。
人盘带动
•以建业，升龙等大盘的带动，带动了该块房价的提升
配套完善
•该地区为洛阳市较成熟地块，丹尼斯、万达、王府井等的入驻进一步提升了该块生活配套设施。
丿
第四部分结论
结论:
1、洛阳市房地产市场潜力大，目前在售项目中规模在30万平方米以上的项目较多（约占29%,主要集中在新区及涧西区），并仍在上升，预计未来大体量项目仍将大量出现。
2、目前洛阳市在售项目建筑形态集中在髙层产品，产品品质，物业配套等不断提高，市场竞争激烈，这说明洛阳房地产发展已进入高速发展阶段。
未来仍将以高层、高端项目为主。
3、在售项目物业形态集中为普通住宅，但部分综合体物业大量增加（如：
升龙广场、宝龙城市广场）。
预计未来仍将不断增加，以普通住在为主的城市综合体项目将占据供应主力。
4、目前大型房企进入，城市竞争和产品竞争加剧，预计未来产品品质将在各楼盘展开大比拼。
5、进驻建议：
A、老城区、濃河区城市建设滞后，规划交乱，居民收入低，不能进驻；
B、涧西区、西工区处于城市中心，城市配套完善，市政规划较好，高收入人群集聚，商业发达，因土地稀缺在建楼盘不多，除升龙国际广场、建业世纪华阳、建业一号城邦、中泰世纪花城规模较大外，其他楼盘规模较小，居住品质低，竞争相对不是太激烈。
另外，在成熟且较好的地段开发抗市场风险力强，如果该区域有合适地块建议进驻。
C、洛南新区（洛龙区）为城市商住区，未来城市发展方向，
市政府、高铁站已建成，市政基础设施规划建设较好，绿地、公
园、水域面积较大，适宜居住，但目前商品房在建体量较大，规划15万平米以上楼盘25个左右，100万平米以上超大楼盘
个（建业龙城、宝龙城市广场、泉顺财富中心、正大集团）市场竞争非常激烈，目前市场存量约180万方米左右，预计未来一年
内还将有约300万平米释放。
虽然市场供给较大，随着市场调整
期过后，刚需人群对居住品质的追求将是该区域市场主流购买力。
该区域房价在5000-6000之间，在整个洛阳市场属适中价位，居
住环境很好。
如果在较好地段拿地（如：
临洛河地块、新政府周
边、高铁站附近）也是不错的选择。
根据目前情况判断，未来
年市场调整期过后，房地产将步入稳步发展期，现在拿地一年半
左右推盘将赶上机会期（谨代表个人观点）。
D、洛阳地块容积率偏高，土地成本能适当降低，相对其他城市为有利条件。
如:
升龙广场5.8；
恒大绿洲3.3；
顺驰城3.1；
东方金典观澜3.2；
绿地塞纳春天4.2等。
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