富力集团宁波江北项目考察分析报告Word文档下载推荐.docx

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东部为舟山群岛，有较长海岸线，北濒杭州湾，西接绍兴，南邻台州三门湾。

宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，集装箱吞吐量列全国第四。

宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；

奉化江发源于奉化市斑竹。

余姚江、奉化江在市区“三江口”汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。

整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。

宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积2462公里。

全市总人口564.56万，市区人口218.89万。

2008年，全市国内生产总值3964.1亿元，人均GDP10079美元，市区居民人均可支配收入25304元，农村居民人均纯收入11450元。

被定为为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心。

在中国城市经济实力、中国城市综合竞争力、中国城市生活质量等排名中均名列前十位。

宁波下辖6区，2县，3个县级市。

海曙区

海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。

全区面积29.4平方公里，常住人口30.66万，辖8个街道办事处。

海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。

海曙区历史悠久。

境内有始建于唐长庆元年的鼓楼-海曙楼，海曙区因此而得名。

区内有全国重点文物保护单位天一阁藏书楼，省级文物保护单位明末清初大思想家黄宗羲讲学旧址白云庄，有建于唐代的天封塔、咸通塔，建于明朝的宁波城隍庙等等。

海曙区基础设施完善，交通便捷。

辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。

海曙区地处宁波市最繁华的地段。

宁波银泰百货、新世界百货新华联商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，南苑、新园、华侨、富邦等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。

市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。

江东区

江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。

江东区总面积37.66平方公里，辖8个街道，下设74个社区，常住人口36.2万。

沪杭甬高速公路和沿海大通道在区内交汇，是中心城区通往北仑港、宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道，是联结宁波空港和海港的枢纽性区域，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。

江北区

全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。

下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。

江北位于宁波市区西北侧，东南临甬江与江东区相望，南濒姚江，与海曙区、鄞州区连接，东北毗邻镇海区，西接余姚市。

北仑区

北仑位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。

1984年建区，陆域面积585平方公里，海域面积258平方公里，北仑区辖6街道2镇1乡，有215个行政村和34个社区居委会，现有常住人口70万，其中户籍人口35万。

北仑境内设有北仑区一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区，是浙江省、宁波市对外开放时间最早、程度最高、国家级开发开放功能区最为集中的区域。

镇海区

镇海北面与上海浦东新区一衣带水，东面和舟山群岛隔海相望。

2008年，镇海人均GDP达15000美元，财政收入人均超过1.3万元，城镇居民人均可支配收入25400元，农民人均纯收入11910元，成为浙江省经济最发达的县（市）区之一。

鄞州区

鄞州区西北与西部与余姚接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。

版图轮廓呈蝴蝶状,紧依宁波东、南、西三面。

全区总面积1346平方公里，现有17个镇、1个乡、6个街道办事处，441个村委会，66个社区居委会。

2008年末全区总户数32.4万户，户籍总人口79.6万。

余姚市

余姚市位于浙东宁波平原，东与宁波市江北区、鄞县相邻，南枕四明山，与奉化、嵊县接壤，西连上虞县，北毗慈溪县，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。

东西极距58.5公里，南北极距79公里。

总面积1526.86平方公里.

慈溪市

慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。

特别是杭州湾跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。

2008年建成后，一座比旧金山金门跨海大桥长15倍的双塔钢筋混凝土斜拉桥将横跨广袤而汹涌的杭州湾海域，从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。

全市行政区域面积1154平方公里，年末耕地面积65.28万亩，户籍总人口103.1万，辖15个镇、5个街道，共297个行政村、28个居委会、48个社区。

市政府驻地浒山街道。

奉化市

奉化市位于浙江省东部，宁波市区南面。

总面积1349平方千米，其中陆地面积1253平方千米。

2005年底，户籍人口47.88万人。

2009年，初步测算，全市实现生产总值196.83亿元。

2009年，市城镇居民人均可支配收入25882元。

象山县

象山县居长三角地区南缘、浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。

全县由象山半岛东部和沿海608个岛礁组成，总面积6510平方公里，其中，陆地面积1175平方公里，海域面积5335平方公里。

南北长90公里，东西宽70公里，海岸线长800公里，占全省八分之一，素有“海山仙子国”和天然氧吧之美誉。

北部的象山港是全国著名的深水良港，长年不冻不淤，多处可建万吨级以上泊位；

南部的石浦港长18公里，是全国六大一级中心渔港之一，国家二类开放口岸，可泊万艘渔船。

现辖有10镇5乡3街道，总人口53.3万。

中心城区建成区面积16.7平方公里，人口15.6万人。

宁海县

宁海，是宁波市属县。

位于中国大陆海岸线中段，浙江省东部沿海，象山港和三门湾之间，是国务院批准的第一批沿海对外开放地区之一。

全县总面积1880平方公里，人口58.9万，下辖18个镇乡（街道）。

境内山川秀丽，风光旖旎，是国家级生态示范区。

实施工业强县、科教兴县、生态立县、山海富县、文化靓县战略，相继获得省教育强县、省卫生县城、省文明县城称号，连续几年进入全国"

双百强"

行列。

2．交通状况

宁波交通便捷，形成了以港口为龙头，注重公路、铁路、水运、航空的协调发展的交通体系。

海洋运输：

作为国家大型港口的宁波港设备先进，运力充足，不但担负起宁波水路运输的重任，更成为浙江省乃至华东区域海运的重要集散地。

宁波港是中国沿海向美洲、大洋洲等港口远洋运输辐射的理想集散地，具有3.6亿吨和1084.6万标准箱吞吐的能力。

公路运输：

高速公路建设是宁波交通运输中的另一亮点。

由于东临东海，北面杭州湾，水路的阻隔曾经极大地制约了宁波的陆路交通。

然而，随着杭州湾跨海大桥的落成，宁波到上海的时间从原先的4个小时缩短为2个小时。

同时，随着甬台温高速公路（沈海高速，G15）、甬金高速公路（G1512）、甬舟高速公路（舟山跨海大桥，G9211）、宁波绕城高速公路（G1501）等多条高速公路的相继落成，宁波已成为浙东的公路交通枢纽。

而未来杭绍甬高速公路（杭甬复线）、浙江沿海高速公路（甬台温复线）、甬舟高速公路复线的建设将使宁波高速公路形成“一环五射三复三连三疏港”的格局。

铁路运输：

萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路，北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为支线，外连浙赣线、沪杭线，内通宁波港区，接通全的铁路网。

客运站为宁波站和宁波东站，货运站为宁波东站和宁波北站。

2009年10月，甬台温铁路正式开通，这条铁路与经过改造的萧甬铁路一起，结束了宁波没有高速铁路的历史。

建设中的杭甬客运专线将使得宁波到杭州的时间缩短为1小时，到上海的时间缩短为2小时。

宁波站经过改造后，规模将达到8台14线，与规划中的轨道交通二号线、四号线零距离换乘，成为华东地区的重要铁路枢纽。

航空运输：

宁波栎社国际机场不仅有发往全国各大城市的航班，更包括发往海外许多城市的航班。

东方航空将浙江分公司设在宁波，栎社机场为该公司的重要基地。

2009年8月，宁波成为直航台湾定期航班的航点，每周拥有飞往台北和高雄的航班。

3．未来规划及定位

国务院批复对宁波城市发展的总体要求和目标是：

遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，转变经济增长方式，调整产业结构和布局，充分发挥港口和对外贸易口岸优势，发展先进制造业和现代物流业，不断完善城市功能，逐步把宁波建设成经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有国际港口和江南水乡特色的现代化城市。

作为现代化国际港口城市的宁波，在与世界经济的互动中，正积极探索从传统产业向现代产业跨越的途径。

自2006年始，宁波以“东扩、北联、南统筹、中提升”的和谐发展战略强力打造未来城市地标，与时代发展同步伐。

“中提升战略”旨在提升城市功能和品质，提升城市的影响力和带动力，打造城市经济新的增长极。

二、

江北概况

江北区是宁波市面积最大的中心城区，地处宁波市“三江”片，位于宁波市区西北侧，区位优势独特，历史文化悠久，自然风光秀丽，旅游资源丰富，是宁波“环都市旅游圈和三江风情旅游带”开发的核心区。

　　区内河湖综横、水网密布、水资源丰富，主要江河有姚江、甬江、慈江、庄桥大河等。

江北区历史悠久，遗存文物古迹丰厚，构成了以古文化遗址和古建筑为主要遗存的文物史迹群体。

　　江北区东南临甬江，经由甬江大桥、庆丰桥和常洪隧道与江东区、鄞州区相通；

西南与海曙区、鄞州区接壤，并有新江桥、解放桥、永丰桥、江北大桥、青林渡大桥与之相连；

西与余姚市、北与慈溪市、东北与镇海区接壤。

境域东西长约２７公里，南北宽约２０公里。

总面积２０８．７３平方公里。

因区域主要处于甬江、余姚江北岸，由此得区名。

江北是宁波面积最大的老市区，相对于海曙等老城区，北仑及江东新城区等，江北的发展显得较为滞后。

人口的聚集及分布也要逊于海曙及江东区。

近几年，江北作为宁波“中提升战略”的重点建设区域之一，整合区内资源，加快了发展步伐。

图表一：

图表二：

随着杭州湾跨海大桥的开通，江北作为宁波“接轨大上海、融入长三角”的重要“门户客厅”，连接余慈地区的重要枢纽和承接宁波经济的重要关节点，宁波核心城区北大门的地位逐步凸显。

江北进入了上海“2小时经济圈”，与周围大、中城市经济交流活动半径不断缩短，区域内经济格局在互动中演变重组。

江北区致力于分三个层次构建以高速公路为依托的开发时快速公路交通干线骨架。

第一层次，权利建设杭州湾跨海大桥南连接线和绕城高速公路东段工程。

通过绕城高速公路，向东可去镇海、北仑和舟山，向西可去甬金和甬台温高速公路。

第二层次，贯通江北区内交通网络，到今年基本形成“四横十一纵”公路主框架。

第三层次，用10年时间建成区域内城市化道路网，实现公路交通向城市道路的根本转变。

江北将定位为宁波中心核心城区和西北门户，创新型都市经济聚集区，生态型文化休闲大区。

1）创新特色的都市产业基地

2）长三角南翼商贸流通中心之一

3）宁波中心城文体中心

4）长三角重要的休闲旅游基地

5）古今交融、山水宜居的卓越品质生活区

江北是宁波中心城区的重要组成部分，随着杭州湾大桥通车以及庆丰桥、弯头桥等重大基础设施建成通车，江北的区位优势更加突出，发展潜力巨大。

将充分发挥江北连接余慈地区和宁波中心城的区位优势，积极谋划推进慈城新城、庄桥、洪塘、湾头等区域的整体开发，努力打造高品位的城市功能区。

充分发挥江北作为港城商埠的产业优势，积极推进重点功能产业项目，加快发展航运物流、商务商贸、餐饮休闲等现代服务业，努力打造若干个总量规模大、产业聚集度高、带动能力强的现代服务业集聚区，着力提升产业能级和层次。

充分发挥江北亲水拥山的自然生态优势，加大城乡统筹力度，加快“城中村”、非成套房、背街小巷的政治改造和新农村的建设，完善基础设施和公共建设的配套，建设一批优质生活社区，努力打响“住在江北”的品牌。

三、

区域房地产市场

1．供给量

1）2008.1-2010.5宁波市区国有建设用地供应量

图表三：

单位（㎡）

根据宁波市国土资源局资料显示，从2008年1月至今，宁波市共出让国有建设用地（非工业）104幅，总出让面积2711008㎡，总建筑面积约为590万㎡。

其中商办建筑面积365万㎡，住宅面积224万㎡。

2）2009.1-2010.5商品房供应量

单位：

㎡

图表四：

宁波市当前在售楼盘约90个，从2009年1月至今，商品房上市总量为440.12万㎡，其中商办总量136.07万㎡，住房304.05万㎡。

各区新增商品房量对比如下：

以上资料来自宁波市房管局，根据数据显示，商品房供应量最大的三个区为鄞州区，市三区（三江口附近地段，含整个江东、江北部分区域及整个海曙区），高新技术开发区。

上图中，江北北区指的是江北区北部区域，甬东指的是宁波东部东钱湖一带区域。

商用物业的建设周期较长，因此，在09年的上市量较少，且商用物业多数倾向于大体量持有和分割商铺出售回笼资金的方式运营。

在商品房供应结构上，别墅项目较少，当前只有华润置业开发的卡纳湖谷山庄（位于东钱湖风景区）和奥克斯地产开发的龙溪谷在售。

别墅大多分布在奉化、象山等市区外区域。

在市区内多数为小高层或者高层住宅，主要分布在三江口一带的市区中心区域和鄞州区。

2．需求量

1）2004.1-2010.5商品房成交量

图表五：

万㎡

2009年全年商品房销售面积815.2万㎡，其中住宅销售面积652万㎡，商业销售面积163.2万㎡。

2010年以来，受新政影响，成交面积大幅下滑，总成交量约200万㎡左右。

根据上面供应量分析，目前市场存量大致在100万㎡左右。

在2009年的下半年房市高潮时期，大部分开发商已经出货。

由网上交易中心数据显示，宁波市自2004年至今，商品房总成交量为3075.46万㎡，已售套数为30万套。

各区成交量如下：

2）未来五年需求量评测

由上图表四及图表五可知，当前人口居住主要集中在市三区及鄞州区。

两大区域过去五年当中总成交量为1166.4万㎡，而两大区域总人口为169.5万，人均商品房拥有量为6.9㎡。

宁波市区户籍总人口为218.9万，由图表五知，过去五年，商品房总成交量为2061.5万㎡，人均商品房拥有量为9.4㎡。

随着宁波市在长三角经济体系中的地位逐渐凸显，宁波市的整体投资价值将会逐渐升高。

由上海及杭州将会转移部分产业至宁波，且依托本身港口经济基础，宁波后期将会有大量的高素质人群导入。

按照目前的人均商品房拥有量，远没有达到饱和状态。

在目标区域江北区，地方政府正在大力打造品质生活空间，随着交通配套的完善，江北区的区位将会比鄞州区更具优势，会成为下一个开发热点。

预计在未来五年内，宁波市商品房刚性需求及投资需求总量将至少在1000万㎡以上。

3．成交价格

1）各区当前商品房成交均价：

普通商品房价格高点主要集中在海曙、江东、鄞州、高新技术开发区几个地方。

商铺销售价格在同区位住宅价格的2～3倍。

江北万达广场商铺售价在50000元/㎡，具有极大的标杆效应。

东钱湖区域别墅价格在6～8万/㎡。

2）后期价格评测

宁波市作为浙江省的副省级城市，房地产价格逐渐向杭州趋近，本轮调控过后，预计将会有一个大的反弹空间，压抑的投资性需求重新爆发。

预计在2010年第四季度，房市将会逐渐回调。

四、目标区块分析

江北区由于区域面积与海曙及江东相比，面积较大，发展较为不均衡。

临近三江口附近，房价一般在22000元/㎡左右，最高价在27000/㎡，最低价在8000元/㎡。

江北区本年度欲出让土地情况见附件一：

慈城新区湖北I-6～8、I-10～16地块总用地面积为47.21公顷，约为708亩，平均容积率约为1.3生态环境及地理位置均较好，靠山面水，离市中心车程在1小时以内，较适合做别墅和庄园项目。

当前区域内别墅均价为14000元/㎡左右。

若政府同意拿地价格在200万/亩以下，将具备较大的利润空间。

地块南侧有万科云鹭湾项目和宁波城投的维拉小镇项目。

弯头休闲商务区内也有几幅较大地块出让。

出让面积均在100以上。

居住用地容积率在3.5左右，适宜建造高档社区，打造公司品牌。

预计住宅售价在20000以上。

若拿地价格在1000万以下，建议公司考虑。

甬江北岸地块商未形成建设用地，但是地理位置较好，适宜同政府共同开发，作为旧城改造项目。

区域内有较多老厂房。

若价格适宜，可以大面积拿下，进行土地一级开发，并为后期土地做储备。

五、

总结与建议

宁波作为长三角经济体南翼地位的确立和杭州湾大桥的通车，宁波拉近了与上海的距离。

同时，依托浙江较为发达的民营经济和港口经济，宁波将成为二线城市中最具发展潜力的城市。

宁波水系较发达，处于三江交汇处，江景楼盘随处可见，后期的居住品质不逊色于苏州。

当前，万科、大连万达、华润置地、联合地产、世茂地产、中海地产、雅戈尔置业等众多开发商均落户宁波。

大连万达在宁波的鄞州区和江北区同时开两座万达广场，总建筑面积接近百万㎡，将极大提升周边区域内的土地价值。

本轮宏观调控导致成交量大幅下跌，但是二线城市仍具备较大的增长潜力。

众多三线及四线城市的人力及物力资源将逐渐向二线城市集中，一线的部分资源也将往二线城市汇聚，本轮调控过后，预计今年年底会迎来二线城市房价的强力反弹。

基于本报告上述情况，我部建议公司将宁波作为华东区战略投资重点，并且选择在当前时机进行操底。

在商用物业方面，我部认为宁波近几年内供应量较大，加之万达在江北的落户，不建议后期在宁波持有大型商用物业。

在住宅方面，在慈城或者三角口中心区域进行高档盘开发较为合适。

我部建议与政府相关方面接触商谈价格及其它相关事宜。

富力地产

2010.6.11