珠海横琴新区与房地产行业分析报告.docx

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珠海横琴新区与房地产行业分析报告

2019年年珠海横琴新区与房地产行业分析报告

三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，要加快自由贸易区建设。

“坚持世界贸易体制规则，坚持双边、多边、区域次区域开放合作，扩大同各国各地区利益汇合点，以周边为基础加快实施自由贸易区战略。

改革市场准入、海关监管、检验检疫等管理体制，加快环境保护、投资保护、政府采购、电子商务等新议题谈判，形成面向全球的高标准自由贸易区网络。

扩大对香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区开放合作”。

“准自贸区”珠海横琴当前已经在执行多项与上海自贸区一致的政策，未来有望再受政策催化。

一、横琴优越的地理位置

1、与澳门仅一水之隔

横琴是中国内地唯一与香港、澳门陆桥相连的地方。

与澳门仅一水之隔，仅5分钟车程，最近处仅相距200米。

2016年港珠澳大桥开通后到香港的车程也将缩短至30分钟。

横琴新区面积106.5平方公里，是澳门面积的四倍。

2009年国务院批复《横琴总体发展规划》时，整个横琴岛内居民仅7000多人，常住人口4203人。

与上海地处国内核心位置不同，横琴位于国境最南段，与港澳相邻，同时岛内原著人口较少，试错成本低，为政策执行增加了灵活性和创新性。

二、开发横琴岛是中央的重要决策

此前有报道称前海、南沙、横琴申报自贸区，虽难以得到相关部门证实。

但是通过我们实际调研显示，横琴当前实行的多项政策与上海自贸区无异，是事实上的“准自贸区”。

三、改革开放的前沿

我们对比横琴当前的相关政策和上海自贸区的规定。

注：

加深色背景部分表示两地各自拥有的独特的政策，而其他政策则有相同或相似之处

除了以上盘点各个方面外，上海自贸区还在航运服务领域和专业服务领域有各种举措，由于横琴定位的不同，这些方面并未有政策涉及。

但是在金融、税收等领域，当前横琴先行先试的政策有多项与上海自贸区类似，尤其在企业所得税和个人所得税方面优惠较上海自贸区有明显优势。

虽然横琴尚未有自贸区之名，但在商事登记、金融、税收等领域，已然走在前面，拥有自贸区之实。

由于所处的特殊位置和较小的纠错成本，我们认为未来横琴将可能在更多领域有所突破。

四、四年建设成果

1、横琴金融产业服务基地

基于打造“南方财富中心”和“国内国际重要金融创新平台”的定位，横琴打造了金融产业服务基地。

占地面积13万平米，建筑面积5万平米。

截至2013年4月，横琴引进了140多家金融机构。

传统的银行、证券、保险类企业有龙头企业进驻外，金融商品交易平台、期货、股权投资、融资租赁、商业保理、阳光私募、货币兑换等各种金融类企业均已落地；KKR、农银国际、中科招商、高瓴资本等一批重点金融机构落户横琴。

其他总部基地、旅游休闲、文化创意、中医保健、科教研发、高新技术等也在稳步推进中。

2、税收收入的增加，土地升值明显

2009年至2013年，税收收入由300多万元上升到6亿元，年增速超100%。

在建重点项目56个，投资总额2263亿元。

2013年至今，累计土地出让金收入超300亿，2013年11月华发以58.4亿楼面地价18600元/平方米的价格获得了横琴展览中心对面土地。

该土地楼面均价已超过珠海市房价。

横琴土地升值被看好，主要有两方面原因：

（1）可建设面积有限，土地稀缺

考虑到横琴的生态环境和长期发展，根据已批复的《横琴新区控制性详细规划》，横琴新区总建设土地面积为28平方公里，仅占横琴岛总面积的26%。

其中居住用面积地仅约6平方公里，而规划中预计2015年人口规模12万人，建设用地面积控制在12平方公里，2020年人口规模28万人，建设用地规模控制在28平方公里。

（2）一岸之隔的澳门房价已达到8万元/平方米

一岸之隔的澳门星河湾楼盘房价为人民币8万元/平方米，横琴房价仍存升值潜力。

五、相关上市公司

华发股份和格力地产作为珠海房地产开发的龙头企业，随着横琴的发展，珠海区位整体价值将有所提升。

除此之外，两公司开展的业务与横琴密切相关的有：

1、华发股份（600325）

大股东华发集团旗下的全资子公司十字门中央商务区建设控股有限公司，负责横琴十字门商务区的一级开发及重点项目建设。

十字门商务区位于横琴大桥附近，总规划建筑面积1100万平米，是横琴总体规划首个启动项目，预计总投资1100亿。

2013年11月23日，华发股份58.6亿获得了横琴展览中心对面的土地，该土地位置处于横琴核心区，建面31万平，楼面均价18800元/平方米。

该项目预计明年下半年开工。

2、格力地产（600185）

目前格力地产负责香洲渔港向洪湾渔港的拆迁建设工作。

洪湾渔港紧邻横琴岛。