上半年南昌房地产价格指数研究简报Word格式文档下载.docx

上半年南昌房地产价格指数研究简报Word格式文档下载.docx

《上半年南昌房地产价格指数研究简报Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年南昌房地产价格指数研究简报Word格式文档下载.docx（50页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2012年上半年，工业用地累计出让41宗之多，出让面积2928.716亩；

其次为商住用地，累计出让11宗，出让面积1055.6505亩。

此外，累计出让商业用地6宗、居住用地3宗，交通设施用地和仓储用地各1宗。

2、2012年上半年南昌新建商品房供应分析

据房管局数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房供应224.82万㎡，相比2011年下半年缩减91.94万㎡，减幅达29.03%；

同比2011年上半年则增加98.43万㎡，增幅达77.87%。

2月底存款准备金率下调后，一系列利好楼市微调政策的陆续出台，刺激刚性需求不断释放，成交量也在不断刷新记录。

利好政策让开发商对楼市预期转好，成交量从回暖到升温则让开发商看到了曙光，开发商推盘意愿在不断加强，上半年入市的纯新盘就有近30个。

2010年上半年—2012年上半年南昌楼市新增供应量走势

新建商品住宅供应量走势

数据显示，2012年上半年南昌新建商品住宅供应面积173.69万㎡，相比2011年下半年缩减16.23万㎡，减幅为8.55%；

同比2011年上半年增加80.18万㎡，增幅达85.75%。

1、2月份，受季节性及春节长假的影响，新建住房供应面积仅持续下降。

3月，开发商集中以价换量，供应量有所增加。

3月不少楼盘以价换量效用明显，成交量陡增，南昌楼市有所回暖，4月起新建住房供应量持续增加。

5月住房成交量暴增，南昌楼市急速升温，加之6月央行降息影响，6月新建住房较5月明显增加。

2012年上半年南昌楼市住宅新增供应量月度走势

新建非住宅供应量走势

数据显示，2012年上半年南昌新建商品非住宅供应面积51.04万㎡，相比2011年下半年缩减75.14万㎡，减幅达59.55%；

同比2011年上半年增加18.16万㎡，增幅达55.22%。

2012年上半年南昌楼市非住宅新增供应量月度走势

普通住宅独占鳌头，别墅同比大幅缩减

数据显示，2012年上半年各物业类别供应量中，以普通住宅为最，其供应面积达165.20万㎡，在整体供应面积中占比达73%，同比2011年上半年增长了倍余。

写字楼和商业供应量同比2011年上半年表现为增加，其中写字楼供应面积同比增长近1.1倍，商业供应面积同比增加10.65%，而别墅供应面积同比缩减28.55%。

2012年上半年南昌楼市各物业类别新增供应量情况

3、2012年上半年南昌新建商品成交分析

数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房成交面积为220.57万㎡，同比上涨35.26%。

其中，新建住宅成交面积为171.51万㎡，环比上涨35.74%，同比上涨57.90%。

上半年住宅成交来上涨最为明显，2012年上半年南昌新建住宅成交量占2011年全年成交量（20172套）的79.88%。

2012年上半年在部分楼盘大幅度优惠促销、新盘低价入市和购房预期转变引发刚需释放下，住房成交量出现大幅度回升。

2012年上半年南昌新建商品住房成交走势

图表显示，2012年上半年南昌新建商品住宅呈现“先抑后扬”态势，南昌楼市从成交低谷逐渐转向强势回暖。

1-2月份，在购房预期低落、开发区硬撑和春节假期影响下，正处于楼市低谷期；

年后，进入3、4月份，受季节时令和全国楼市政策频频微调影响，极大程度改变市民购房预期，增强市民购房意愿，楼市成家较快回暖，南昌楼市呈现“金三银四”景象；

而5-6月份，南昌楼市则从回暖期向快速升温期转变，成交量大幅上升，3、4月份新建商品住宅共成交5108套，而5、6月商品住宅成交则达7413套，相比攀升45%。

这既是存款准备金率下调、央行降息等宽松货币政策致使的结果，也是经济稳增长、楼市政策频调以及供应量激增、新盘不断入市所致。

新建商品房非住宅成交走势

与新建商品住宅相比，商品房非住宅成交相对逊色不少。

在2012年上半年中，新建商品房非住宅共成交5894套，成交面积49.06万㎡。

就上半年非住宅市场看，其月度成交量变化并不太明显，受季节变化影响，回春的3月份意愿购房人群再次进入市场，非住宅成交有初步的回升，而随着购房人群增幅的减弱，商品房非住宅成交量也呈现下滑趋势，此态势延续至5月份。

6月，受央行降息和经济增长导向影响，房贷利率的降低刺激观望人群入市购房，其成交量再次回升，但回升幅度并不大。

4、2012年上半年南昌商品住房供求关系分析

房管局数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品住房供求比计为1.01，环比减少47.35%，同比增加34.61%。

从数据来看，2012年南昌商品住房整体供应与需求达到平衡。

2010年~2012年南昌商品住房供求关系走势图

表：

2010年~2012年南昌新建商品住房供求一览表

供应面积

（万㎡）

成交面积

供求比

2010年上半年

120.83

131.48

0.92

2010年下半年

150.84

183.01

0.82

2011年上半年

81.63

108.50

0.75

2011年下半年

174.66

90.81

1.92

2012年上半年

173.69

171.51

1.01

从2010年~2012年南昌商品住房供求比走势曲线来看，2010年上半年起，供求比（小于1）逐渐缩小，供不应求态势逐渐扩大，2011年下半年供求比值增加至1.92（大于1），供小于求陡变为供过于求，至2012年上半年，供求比值缩减为1，供需达至平衡。

限购令之前，南昌商品住房供求比值小于1，楼市整体供需表现为供不应求。

但自2011年上半年限购限贷等严厉政策出台，2011年下半年南昌开始下行，供应量明显增加，成交量逐明显减少，供求比陡增。

至2012年，3月楼市回暖，5月南昌楼市升温，2012年上半年，供应量成交量同比大幅增加，供求比值接近1，供需达至平衡。

2012年上半年南昌商品住房供求关系走势图

2012年上半年南昌新建商品住房供求一览表

2012年1月

6.81

20.85

0.33

2012年2月

7.12

17.61

0.40

2012年3月

41.59

28.99

1.43

2012年4月

46.39

25.5

1.82

2012年5月

29.56

38.92

0.76

2012年6月

42.21

39.64

1.06

从2012年上半年南昌商品住房供需曲线来看，2012年上半年商品住房供求比呈现3个变化，先上升后下降再上升。

2012年1月~2012年2月，南昌楼市持续下行，加之春节节日影响，开发商预期看空，信心大减，住房供应明显缩减，成交量相对平稳，促使新建住房供求比值逐渐增加。

3月起，开发商加大房源通过降价促销以消化房源，供应量表现暴增增，成交量有所，使得商品住房供求比表现陡增，供大于求逐渐明显，4月楼市持续回暖，供求比值达至1.82。

至5月，楼市骤然升温，成交量暴增，供求比陡降，供需差距反向拉大。

6月，房源供应量持续增加，成交量也表现大幅增加，但供应的增量明显大于成交的增量，6月供求比值表现增加。

二、2012年上半年南昌房地产综合价格指数

2012年年初，南昌楼市延续2011年下半年的持续低迷，成交量持续缩减，开发商开始降价跑量，南昌房价表现持续下跌。

与此同时，宽松的货币政策持续出台，2012年2月，央行下调存款准备金率，5月，央行三年来首度下调存贷款基准利率。

降准与降息的利好一定程度影响了商品房买房双飞的楼市预期。

3月起，随着成交量的快速回升，在种种利好因素作用下南昌房地产市场先回暖后急转升温，商品房价格也由持续下降转变为上涨。

月份

综合指数价格

住宅指数价格

综合价格指数

住宅价格指数

2011年6月

9612.01

7681.90

1129.83

1090.50

2011年7月

9369.54

8093.83

↓1101.33

1148.97

2011年8月

9108.75

8137.86

↓1070.67

1155.22

2011年9月

9896.07

7453.43

↑1163.22

1058.06

2011年10月

10278.13

7258.64

↑1208.12

1030.41

2011年11月

10041.97

6496.36

↓1180.36

922.20

2011年12月

9883.65

6279.80

↑1161.76

891.46

10046.87

6539.41

↑1180.94

928.31

9906.97

6505.12

↓1164.50

923.44

9947.95

6564.01

↓1169.31

931.80

10014.91

6631.87

↑1177.19

941.44

10210.51

6647.00

↑1200.18

943.59

9989.08

6606.57

↓1174.15

937.85

备注：

1.2010年12月为基期，其价格指数为价格指数可比基点。

2.箭头的指向反映了价格指数的环比升降情况，上行箭头表明当月价格指数环比上涨，下行箭头表明当月价格指数环比下降，平行箭头表明当月价格指数环比无升降。

房管局价格指数研究中心数据显示，2012年上半年南昌商品房价格指数为1174.15，环比上涨1.07%，同比上涨3.92%，较基期上涨17.41%。

2012年年初，南昌商品房价格指数表现逐步下降，4月起价格指数整体表现上升。

普通住宅价格指数方面，2012年上半年普通住宅价格指数环比、同比均表现下降，同比下降幅度达14.00%。

从上半年价格指数运行情况来看，2012年1月~5月普通住宅价格价格指数表现稳步上升，6月住宅价格指数有所下行。

1、商品房综合价格指数走势

2012年10月~2012年6月南昌商品房综合价格指数走势图

从南昌商品房综合价格指数曲线走势图来看，2012年上半年南昌综合价格指数表现小幅上行。

2012年上半年南昌房地产市场经过短时间的低迷后从2011年下半年低迷的态势中快速回暖，并急速升温，商品房成交价格也先下降后稳步上涨。

由于样本板块供应权重与物业权重没发生大的变化，南昌商品房综合价格指数与价格曲线走势曲线走势大致相同。

2、普通住宅价格指数走势

2012年10月~2012年6月南昌普通住宅综合价格指数走势图

从南昌普通住宅综合价格指数走势图来看，2012年上半年普通住宅价格指数曲线整体处于相对低位运行。

相比2011年下半年，2012年上半年，红谷滩、中心区板块高价房源基本去化完全，京东板块的中低端价格主力房源供应，板块供应权重变化，加之高价房源的减少，上半年普通住宅价格指数整体低位运行。

三、2012年上半年南昌市各物业价格指数走势

作为房地产市场的细分市场，住宅、商业、写字楼、别墅等细分市场的价格指数运行能在不同阶段上反映房地产整体价格指数的运行态势。

从细分市场价格指数曲线走势图可以看出，普通住宅物业价格指数运行与综合价格指数运行走势基本相同，住宅与商业、写字楼物业的价格指数运行曲线走向不一样。

1、普通住宅价格指数走势

2011年6月~2012年6月南昌普通住宅价格指数走势图

2012年上半年，红谷滩、中心区板块高价房源基本去化完全，京东板块的中低端价格主导房源供应。

板块供应权重的变化，加之高价房源的减少，上半年普通住宅价格指数整体低位运行。

从上半年普通住宅价格指数自身走势来看，价格指数整体表现相对平稳运行，1月至5月间价格指数表现逐步上升，6月价格指数陡然下降。

2012年年初，虽然住宅价格稳中有降，但住宅价格指数表现有所上升。

2012年3月起，降价跑量效应显现，成交量持续回升，加之各种政策利好影响，南昌楼市回暖明显，价格指数持续上行。

5月起，成交量大幅增加，加之央行降息利好影响，住宅价格表现陡然上涨，价格指数表现持续上升。

2、商业用房价格指数

2011年6月~2012年6月南昌商业价格指数走势图

商业价格指数

指数价格

价格指数

1060.69

2296.53

1129.83

510.70

1105.74

1101.33

410.44

888.65

1070.67

1673.28

3622.86

1163.22

1595.14

3453.67

1208.12

1339.79

2900.81

1180.36

1216.86

2634.67

1161.76

1438.45

3114.43

1180.94

1426.73

3089.06

1164.50

1308.05

2832.10

1169.31

1253.80

2714.63

1177.19

1461.59

3164.52

1200.18

1380.68

2989.35

1174.15

图表显示，2012年上半年南昌商业价格指数变化较大，整体上仍表现上行。

2012年1月~4月，商业价格指数表现持续下降，5月价格指数表现陡然上行，6月表现下降。

南昌商业市场自去年3月起火热发展后，2011年下半年随着住宅市场的下行，商业市场受到辐射，加上商业供应的疲软。

至2012年年初，住宅供应权重降低，商业供应相对增加，商业价格指数表现上升。

至3月，住宅供应量大幅增加，住宅市场明显回暖，商业市场相抵低迷，价格指数表现下降。

5月，住宅市场升温的态势下，商业市场有所回暖，不少楼盘推出住宅底商，商业价格指数表现明显上行。

6月，商业市场有所降温，商业价格指数表现下降。

3、写字楼价格指数

2011年6月~2012年6月南昌写字楼价格指数走势图

写字楼价格指数

586.09

973.95

493.45

819.99

670.62

1114.40

845.48

1404.98

1053.63

1750.87

1594.70

2650.01

1617.75

2688.31

1436.58

2387.24

1072.15

1781.65

1423.97

2366.30

1423.49

2365.49

1396.90

2321.30

1336.82

2221.48

写字楼价格指数曲线走势显示，写字楼价格指数运行起伏较大，2011年底写字楼市场急速下行，写字楼价格指数直线下行，至2月写字楼市场有所回温，价格指数明显上行，4月起价格指数小幅下降。

2011年前三季度南昌写字楼市场急速升温，写字楼项目（主要集中在红谷滩中心区）供需集中爆发，写字楼物业价格一路看涨，价格指数持续上行。

2012年年初前后，写字楼物业供应出现暂歇，供应量缩减，写字楼整体低迷，价格指数快速下行。

随着南昌房地产市场的回暖，写字楼市场有所回温，价格指数上行明显。

5月起，住宅市场的急速升温，供应权重明显增大，写字楼权重明显减小，使得价格指数表现小幅下行。

4、别墅价格指数

2011年6月~2012年6月南昌别墅价格指数走势图

1229.11

1347.98

699.78

767.46

529.82

581.06

605.87

664.47

1146.09

1256.93

831.64

912.08

837.05

918.01

804.07

881.84

792.36

868.99

725.48

795.65

724.52

794.59

692.03

758.97

773.58

848.39

图表显示，2012年上半年南昌别墅价格指数整体下行明显，环比下降7.58%，同比下降37.06%，6月别墅价格指数较基期缩减15.16%。

从上半年别墅价格指数走势来看，2012年1月起，价格指数持续下降，至6月价格指数有所回升。

2012年上半年南昌别墅市场整体处于低迷运行，别墅供应大幅缩减，别墅供应权重持续缩减，别墅价格指数表现下行。

四、样本板块价格指数运行走势

1、2012年上半年南昌中心区板块房价格指数运行

市场综述

2012年上半年中心区板块房地产市场整体运行情况较为平淡，由于其土地基本被完全开发，新建商品房供应量十分稀少，没有供给做后盾，楼市成交量也随之较为低迷。

但3月份时,在南昌楼市整体复苏的带动下，中心区板块房地产市场也迎来了“小阳春”，住宅有紫金城、恒立佘山98号，非住宅有滨江一号的写字楼，它们的热销让中心区板块平淡的房地产市场泛起了一丝丝涟漪。

但是好景不长，后续市场没有新房源上市，在其他板块从回暖到升温时，中心区板块持续呈现低迷的态势。

价格指数走势

2011年6月-2012年6月中心区板块价格指数一览表

综合指数

住宅指数

商业指数

写字楼指数

别墅指数

1123.90

1068.67

2216.61

518.86

——

1113.26

1092.71

1846.99

510.13

1023.81

1037.06

1168.73

698.58

1222.26

1038.16

3494.13

789.08

1187.70

1021.19

3150.64

901.98

1260.88

995.48

2945.56

2474.00

1218.61

963.75

2877.15

2336.45