集体产权交易监督管理暂行办法Word格式.docx

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纳入集体产权交易目录范围的项目：

集体企业股权转让、资产转让、大型物业等资产租赁、大宗商品（服务）采购、土地合作开发（含城市更新项目合作开发）等交易项目应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开进行；

集体企业土地使用权转让项目应当在市土地房产交易中心公开进行；

建设工程施工、建设工程设备材料采购和建设工程服务采购等建设工程项目应当在区工程交易分中心公开进行。

第九条区集体资产监管部门负责对深圳联交所（区产权交易中心）在龙岗区从事的集体产权交易行为进行监督管理，履行下列职责：

（一）制定集体产权交易的管理制度和规范性文件；

（二）制定集体企业产权交易目录；

（三）对集体产权交易机构制定的交易规则、操作细则和收费方案进行备案；

（四）按照有关规定，对集体企业产权交易项目进行审核备案，对集体产权交易活动进行指导、监督和管理；

（五）组织对区集体企业产权交易活动中的相关投诉进行调查处理；

（六）组织相关政策、业务培训；

（七）法律、法规、规章和政策规定的其他职责；

（八）区政府交办的其他职责。

第十条龙岗区住房建设局负责对区建设工程招投标活动进行监督管理，履行下列职责：

（一）对集体企业建设工程施工、建设工程服务、建设工程设备材料招标活动进行指导、监督和管理；

（二）制定集体企业建设工程交易管理制度和规范性文件；

（三）对区工程交易分中心制定的工程交易规则和操作细则进行备案；

（四）组织对建设工程施工、建设工程服务、建设工程设备材料招标活动中的投诉行为进行调查处理；

（五）组织相关政策、业务培训；

（六）法律、法规、规章和政策规定的其他职责。

第十一条产权交易机构履行下列职责：

（一）制定集体产权交易规则和操作细则，并报政府主管部门备案；

（二）为集体企业产权交易活动提供交易场所和服务平台;

（三）为集体企业产权交易活动提供咨询、方案设计、信息发布、宣传推介、意向登记、组织交易、资金结算等服务;

（四）对交易各方当事人提交文件资料的完整性、合规性、准确性进行审查;

（五）为集体产权交易过程和结果提供鉴证服务；

（六）依法接受相关监管部门的指导、监督和管理，并按要求及时报告集体企业产权交易有关情况；

（七）对集体产权交易过程中的质疑行为进行答复；

处理因集体产权交易规则和操作方面的投诉；

协助调查、处理集体产权交易过程中涉及集体企业产权相关投诉；

（八）完成区政府及相关职能部门安排的集体产权交易的其他工作。

第十二条各街道办事处负责辖区内集体企业产权交易的监督管理，履行下列职责：

（一）按照有关规定，对辖区内集体企业产权交易项目进行审核备案，保障纳入集体产权交易目录范围的项目全部进场交易；

（二）对涉及辖区内集体产权交易项目的质疑和投诉进行调查处理；

（三）对辖区内集体产权交易活动进行指导、监督和管理；

（四）组织相关政策、业务培训；

（五）法律、法规、规章和政策规定的其他职责；

（六）区政府交办或区集体资产管理部门委办的其他职责。

第十三条集体企业作为集体产权交易活动的主体，履行下列职责：

（一）建立健全本企业集体产权交易的规章制度和工作流程，规范本企业集体产权交易行为，确保纳入集体产权交易目录范围的项目全部进场交易；

（二）建立和完善本企业集体产权登记台账，对接区“三资”监管服务中心信息系统，实现实时动态互通互联；

（三）组织编制集体企业产权交易项目的可行性报告和交易方案；

（四）对本企业集体产权交易项目有关事项进行内部审议，并按照有关规定办理审核备案手续；

（五）按照产权交易机构要求提交集体产权交易申请书及相关文件资料，并保证上述文件资料真实、完整、有效；

（六）对本企业集体产权交易行为进行监督；

（七）对涉及本企业集体产权交易项目的质疑和投诉进行解释答复，协助政府相关职能部门和产权交易机构进行调查处理；

（八）按照集体产权交易结果签订、履行合同，并依法办理相关手续；

（九）参加区、街道集体资产监管部门和产权交易机构组织的培训活动；

（十）法律、法规、规章和政策规定的其他职责。

第三章集体产权交易的规范和程序

第一节资产租赁

第十四条本办法所称资产是指集体企业所有、受托管理或掌握实际控制权的，依法可用于租赁，并可通过租赁获得收益的资产，包括但不限于房屋建筑物、土地使用权、广告位、设施设备等资产。

本办法所称资产租赁是指集体企业将其资产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

集体企业用于本企业职工居住的住宅不适用本办法。

本办法所称进场公开招租是指集体企业资产租赁委托产权交易机构公开征集承租人，并组织实施招租的行为。

本办法允许联合体合租集体企业物业，但租赁合同应分别签订；

鼓励集体企业或集体企业之间整合物业形成产业园区统一招租。

第十五条集体企业资产租赁应经集体企业内部审议。

集体企业应结合有关规定和自身实际情况，建立完整的租赁管理制度，明确具体部门负责资产租赁管理工作，建立健全资产租赁管理台账，加强对在租资产的跟踪管理，规范租赁行为。

集体企业应建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、监督检查、责任追究”的闭环管理流程，从流程设计入手，建立高效、规范的租赁管理程序，提高租赁管理水平。

第十六条集体企业应坚持科学决策、民主决策、集体决策，健全租赁管理的内部决策程序，明确决策主体、决策权限和决策责任。

集体企业应当制定合理的资产租赁方案，内容应包括：

租赁资产的基本情况（资产现状、地点、面积、规划用途等）、租赁目的、可行性、租赁期限及期限确定依据、租金标准及用途、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、租赁合同终止条件和违约责任等。

第十七条集体企业资产租赁方案经董事会、股东代表大会审议通过，在所在社区公示5日后组织实施。

召开股东代表大会，应邀请律师事务所执业律师参加，并出具法律意见书。

股东代表大会决议内容应当包括租赁方案的主要内容。

第十八条集体企业资产单次租赁期限原则上不得超过5年；

超过5年但不超过10年（含10年）的，经股东代表大会按章程规定的特别决议表决通过并报所在街道办审核备案；

超过10年（不含10年）的，应履行章程规定的特别决议程序，但通过率应达到股东代表大会（股东会议）及出席会议的个人股股东代表所代表表决权4/5（含）以上表决通过，并报所在街道办审核备案。

第十九条集体企业应规范合同管理工作。

在承租人确定后，集体企业应当依据《中华人民共和国合同法》及时订立书面租赁合同。

集体企业应当加强合同履约监管，保证合同正常履行。

承租人不履行或不完全履行合同，集体企业应当及时采取有效措施，维护集体企业的合法权益。

租赁合同生效后，原则上不允许变更。

确因重大情况需要变更的，由公司原决策机构批准。

变更内容涉及租赁面积、租赁价格、租赁期限、违约责任等核心条款的，应当重新公开招租。

第二十条集体企业应规范出租资产的管理工作。

资产出租后，集体企业应做好跟踪管理和安全维稳工作，及时收缴租金，建立承租人评价机制，并定期对承租人的履约情况进行检查评价。

租赁合同应明确要求承租人不得擅自改变资产的结构和用途，不得擅自改建、扩建；

否则集体企业有权终止合同，采取措施保护资产安全。

租赁合同应明确要求承租人交纳履约保证金，不得延迟交纳租金，否则集体企业有权终止合同。

资产出租后，承租人不得擅自转租，即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人。

确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由公司原决策机构批准后方可转租。

转租合同的内容应事先征得出租企业的同意，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。

资产租赁到期后，应当重新公开招租，并向原租户发出《租赁到期通知书》。

原承租人要求续租的，应当在租期届满前3个月提出书面申请，在公开招租时同等条件下享有优先承租权。

未按要求提出续租申请的承租人，在重新公开招租时不享有优先承租权；

拖欠租金或者履约评价不合格的承租人，不得续租。

第二十一条纳入集体产权交易目录范围的资产包括单宗（指单栋或单处，下同）资产（或一次性）租赁底价每年在100万元以上或者单宗资产（或一次性）租赁面积在5000平方米以上的项目，应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开招租。

纳入集体产权交易目录范围但未达到上述标准的资产租赁项目，集体企业可选择通过深圳联交所（区产权交易中心）公开招租或按公司章程规定自行组织招租。

第二十二条对需要进场公开招租的资产，原则上集体企业不得以“化整为零”等方式规避进场公开招租。

属于集体企业自营商业项目或大型综合体项目，确需按照市场租赁方式分割出租的，应经股东代表大会按章程规定的特别决议表决通过，并报街道办审核备案。

第二十三条集体企业资产的招租底价可根据周边相同地段、类型、功能、用途相似的资产作为参考，通过市场询价和资产供求关系确定；

或者以深圳市有关租金指导价和估值方式确定。

确定招租底价应形成市场调查报告，由董事会提议，并由股东代表大会普通决议表决通过。

第二十四条集体企业资产进场公开招租的，应当通过产权交易机构公告招租信息。

公告期不得少于5个工作日。

第二十五条公开招租期满后，若无意向承租人，经集体企业董事会表决同意，可以不低于招租底价的90%（含）重新公开招租；

若再无意向承租人，经公司原决策机构批准，可重新确定招租底价公开招租。

公开招租期满后，若只有1个符合条件的意向承租人，可采取协议租赁方式或单一来源谈判方式确定承租人，但不得低于招租公告中确定的条件和招租底价。

公开招租期满后，若产生2个或者2个以上符合条件的意向承租人，原则上通过竞价方式确定承租人；

涉及社会公共利益的大型综合体可以选择综合评审或者竞争性谈判方式确定承租人。

拟采取的交易方式由集体企业董事会确认并在招租公告中明确。

公开招租结果应在产权交易机构网站公告，公告期不少于5个工作日。

经公告期满无异议，产权交易机构组织签署租赁合同。

第二十六条各街道办和区集体资产监管部门应当加强集体企业资产租赁管理的信息化建设和信息化管理，逐步实现企业资产租赁动态登记和实时监测，及时掌握企业资产的租赁情况。

集体企业应配合辖区街道办和区集体资产监管部门做好租赁管理信息系统的开发建设、数据对接等工作，共同推进租赁管理信息化。

集体企业应将资产租赁情况纳入企务公开范围，向本企业股东、职工公开，接受股东和职工监督。

第二十七条纳入集体产权交易目录的项目，符合下列条件之一的，可不通过深圳联交所（区产权交易中心）公开招租。

集体企业应充分调查和分析项目周边租赁市场情况，制定科学合理的租赁方案，包括租赁底价、租赁期限等内容，经股东代表大会按章程规定的特别决议表决通过，在所在社区公示5日后，报街道办审核备案，可直接签约、续约全部或部分资产：

（一）因产业布局需要，区政府统一组织实施的项目或推荐的优质企业；

（二）具有市级或以上高新技术企业称号的企业；

（三）对指定区域计划在将来某个时点进行连片开发、升级改造，已形成具体方案将付诸实施，在该预期开发时点期限内的资产租赁合同续期；

（四）在同一区域或同一集体企业租用多宗资产，多宗资产的租赁合同期限不一致，且到期的租赁资产是该企业持续经营的必要配套，可进行续约，但续约期限不得超过其未到期资产租赁合同中最长的剩余期限；

（五）连续租赁集体企业资产已达5年以上，且不存在违法违约情形的，在充分考虑资产现状、市场价格和符合产业导向的情况下，可以选择直接续约；

（六）集体企业物业或其他资产（包括但不限于城市更新等项目返还给集体企业的物业）被纳入其他市场主体统筹经营项目，但集体企业不占主导权，且能保证集体利益的；

（七）其他经街道办核准的因特定原因及需求无法通过公开招租完成资产租赁或经过两次公开招租流标，且征求产权交易机构（深圳联交所、区产权交易中心）无意见的。

第二十八条集体企业及其全资、控股、实际控制企业之间、集体企业与集体企业之间或集体企业与区属国有企事业单位之间的资产租赁行为，可由有关单位之间自行协商确定并报所属街道办备案。

第二十九条集体企业应当按照产权交易机构要求提交公开招租信息发布申请书及相关文件材料，并对提交文件材料的真实性、完整性、准确性承担责任。

第二节集体用地合作开发

第三十条本办法所称集体用地是指集体企业所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等集体企业可用土地。

本办法所称合作开发是指集体企业通过引进其他市场主体合作开发集体用地；

或者以合作开发为目的，将集体用地作价入股与其他市场主体共同成立项目公司；

或者以合作开发为目的，集体用地项目公司股权转让；

或者以合作开发为目的，集体用地项目公司增资扩股，并以合同、章程或者其他方式对开发建设项目约定利益分配的合作模式。

第三十一条集体企业应对集体用地合作开发项目进行可行性分析，形成可行性研究报告，主要内容包括项目的初步规划和设计、项目投资与收益预测、项目资金筹集及项目开发建设进度安排等相关内容。

第三十二条纳入集体产权交易目录范围的集体用地合作开发项目根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）选择项目意向合作方时，应通过深圳特区报、深圳商报或深圳侨报等深圳市级任一公开发行报纸、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布公告，广泛征集意愿；

项目意向合作方可以按规定以集体企业或街道办为平台公开选取，也可通过深圳联交所（区产权交易中心）公开选取。

对于集体企业自主办理好项目立项、建设用地规划许可证的合作开发项目，集体企业不必履行意向合作方选择程序，在按规定形成合作招商方案后，直接进场交易。

第三十三条在项目取得规划许可证或单元规划后，委托有资质的中介机构进行资产评估，根据资产评估结果，拟定合作招商方案。

合作招商方案应当包括拟开发集体用地基本情况、可行性分析报告和项目评估结果、拟采用的交易方式、集体用地开发进度和配套设施要求、合作开发期限、项目开发预算、预期合作收益、利益分配方式、合作方的资质和条件、容积率调整分配原则、补偿物业位置朝向及分配原则、房产证税费承担约定、停车场及物业管理收费和利益分配方式、履约保证金等内容。

第三十四条合作项目可行性分析报告、评估结果和合作招商方案应按规定在所在社区进行公示。

经公示期满后，评估结果由集体企业股东代表大会审议通过，报街道办审核备案。

街道办应聘请评估咨询机构对合作招商方案出具项目保值增值的价值分析咨询意见，推动项目科学招商和合理增值。

评估咨询机构在区集体资产监管部门建立的评估报告审核服务商预选库中抽取，预选库建成前由各街道自行聘请相关评估咨询机构。

评估咨询机构在接受委托后5个工作日内提出意见供街道办和集体企业参考使用。

评估报告审核机构和项目价值分析咨询服务机构不得为同一家机构。

合作招商方案由集体企业股东代表大会按相关法规制度规定的特别决议表决通过。

具体指采用竞争性谈判方式引进合作方的，表决时股东代表大会（股东会议）和全体个人股股东代表均须4/5（含）以上表决通过；

采用招投标、竞价等方式引进合作方的，表决时股东代表大会（股东会议）和全体个人股股东代表均须2/3（含）以上表决通过。

召开股东代表大会，应邀请公证机构、律师事务所执业律师以及街道办集体资产监管部门列席，并出具公证书、法律意见书和街道集体资产监管部门列席人员见证签名。

第三十五条纳入集体产权交易目录的集体用地合作开发项目应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开选取合作开发实施主体（合作方）。

委托方和项目意向合作方不得在项目交易前设置或者变相设置排他性、歧视性、有针对性的准入条件，影响项目公正、公平进行；

否则交易结果无效，重新公开交易，违规方损失自负。

第三十六条集体企业应向产权交易机构提交合作开发项目信息发布申请书和相关文件资料，并对提交文件资料和内容的真实性、完整性、准确性负责。

提交的相关资料包括但不限于项目基本情况、可行性分析报告、测绘、查丈、风险评估、意愿征集、已办理的开发手续、规划设计、搬迁补偿方案等，以便竞投人充分了解项目情况，不确定的资料不得作为公开招商的附件资料，仅作为竞投参考资料。

第三十七条集体用地合作开发项目应在深圳特区报、深圳商报或深圳侨报等深圳市级任一公开发行报纸、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布合作招商公告，公告期及报名时间不得少于20个工作日。

合作招商公告必须约定交易方式（竞争性谈判、招投标及竞价3种方式中选择一种）。

在公告期间，产权交易机构负责征集和登记竞投人信息，组织路演推介、尽职调查，进行资格初审等工作。

公告期满后，产权交易机构将审核后的竞投人名单交委托方和街道办进行资格确认，资格确认时间不超过5个工作日。

第三十八条合作招商公告期满后，若符合条件的竞投人不足3家，公告期应延长10日。

延期公告期满后，符合条件的竞投人仍不足3家的，由集体企业董事会决定继续交易或者重新制定交易方案并公告征集竞投人。

经集体企业董事会审议决定继续交易的，由产权交易机构按照以下方式组织实施：

（一）若只有1个符合条件竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；

（二）若有2个符合条件竞投人，可采用竞争性谈判或竞价等方式选择确定合作方；

（三）若有3个及以上符合条件的竞投人，在不低于公告合作开发条件的基础上，可采用竞争性谈判、招投标或竞价方式选择确定合作方。

竞争性谈判是指在产权交易机构组织下，由谈判小组分别与竞投人进行谈判，根据谈判结果择优确定合作方的方式。

谈判小组由项目方代表和外部专家组成。

谈判小组成员为5人以上单数，但项目方代表不得超过谈判小组成员的1/5。

竞价是指在产权交易机构组织下，对合作开发项目利益分配方式、比例、价值进行竞争性报价，并根据竞投人报价结果择优确定合作方的交易方式。

使用招投标方式组织交易参照招投标法有关规定进行。

第三十九条合作开发项目成交后，竞投人被确定为合作方的，其缴纳的交易保证金自动转为履约保证金；

竞投人未被确定为合作方的，其缴纳的交易保证金在5个工作日内按照原进账渠道和方式无息返还。

第四十条合作方被确定后，不得对合作招商方案、信息公告中已明确和单一来源谈判、竞争性谈判、竞价、招投标过程中已承诺的条件、内容提出异议。

交易结果应在产权交易机构网站和所在社区公告，公告期不少于5个工作日。

经公告期满无异议，产权交易机构出具交易凭证，集体企业方可与合作方签订合作开发协议。

第四十一条本办法颁布实施前，集体企业按照法律、法规、规章及市、区有关规定，通过公开招投标、竞争性谈判方式确定合作方的，或符合《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）第九条规定属于历史遗留问题的合作开发项目，可不通过产权交易机构选择合作开发实施主体。

但因法律法规或规章政策规定导致合作开发协议自动解除或合作双方自愿解除合作开发协议的除外。

因法律法规或规章政策规定导致合作开发协议或原合作意向书自动解除的项目，通过产权交易机构公开组织交易时，在同等条件下，原合作方享有优先权，但应在合作招商方案公告中予以明确。

第三节集体企业城市更新项目

第四十二条本办法所称城市更新是指由集体企业参与对特定城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，根据相关规定进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

第四十三条纳入集体产权交易目录范围的城市更新合作开发项目根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）选择项目意向合作方时，应通过深圳特区报、深圳商报或深圳侨报等深圳市级任一公开发行报纸、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布公告，广泛征集意愿；

项目意向合作方可按规定以集体企业或街道办为平台公开选取，也可通过深圳联交所（区产权交易中心）公开选取。

对于集体企业自主办理好项目立项、更新单元规划的合作开发项目，集体企业不必履行意向合作方选择程序，在按规定形成合作招商方案后，直接进场交易。

第四十四条纳入集体产权交易目录的城市更新合作开发项目应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开选取合作开发实施主体（合作方）。

第四十五条本办法颁布实施前，集体企业按照法律、法规、规章及市、区有关规定，通过公开招投标、竞争性谈判方式确定合作方的，或符合《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）第九条规定属于历史遗留问题的城市更新开发项目，可不通过产权交易机构进行选择合作开发实施主体。

但因法律法规或规章政策规定导致合作开发协议或者原合作意向书自动解除或合作双方自愿解除合作开发协议的除外。

因法律法规或规章政策规定导致合作开发协议自动解除的项目，通过产权交易机构公开组织交易时，在同等条件下，原合作方享有优先权，但应在合作开发招商公告中予以明确。

第四十六条纳入集体产权交易目录范围的城市更新合作开发项目交易程序、方式参照本办法第三章第二节集体用地合作开发相关规定组织