定稿房地产开发企业借款费用的处理Word下载.docx
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2011年5月
摘要
“水可载舟亦可覆舟”，房价的非理性上涨已经影响大普通老百姓的生活了，这是一场战争，赢得民心的战争。
中国的房地产是国民经济的支柱产业，现在地方站政府以GDP的增长来作为官员的政绩考核标准之一,房地产的繁荣肯定换来好的政绩。
地方政府对土地财政的依赖没有其他的方式来取代。
人们为了购得一处房产，彻底沦落为房奴，这也是电视剧《房子》,《蜗居》等能够迅速抢占中国电影电视市场的主要原因.抑制房地产过热发展，控房地产市场，对于完善市场经济、保障民生,都有很大意义。
本文结合相关企业会计准则，重点讨论了借款费用的房地产开发企业借款费用的确定、借款费用的处理以及企业进行会计处理的注意事项，并结合实际提出了改进方法。
我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房发企业在借款费用的处理中还存在着很大的问题.
关键词：
房地产开发企业;
借款费用；
资本化
ABSTRACT
“ThewaterthatBearstheBoatisthesamethatswallows”，Housepriceshaveincreasedtheirrationalaffectlargeordinarylife，itwasawar，wintheheartsofthewar.China'
srealestateisapillarindustryofthenationaleconomy,nowstandingwithGDPgrowthofgovernmenttotheexaminationalstandardsasofficials,realestateboomsureoneforgoodachievements。
Localgovernmentstofinancialdependenceonlandnootherwaytoreplace。
Peopleinordertopurchaseahomes，thoroughlydescendstoafamily,thisisalsoteleplay”house"
”thehumbleabode"
canquicklyandcontrollingChina’smainreasonsoffilmandtelevisionmarket.Restrainthedevelopmentofrealestate,accusedofoverheatingpropertymarket，toimprovemarketeconomy,safeguardthelivelihoodofthepeople，aregreatsignificance.Thisarticleunifiestherelatedenterpriseaccountingstandard,discussedemphaticallytheborrowingcostsofrealestatedevelopmententerpriseborrowingcostssure，borrowingcostsfortheprocessingandenterpriseaccountingprecautions，andcombiningwithactualtheimprovedmethodareputforward.China'
srealestatedevelopmententerprisestarttingevening，relevantsystemsandregulationsisnotperfect,soroomhairenterpriseintheprocessingofborrowingcostsstillexistgreatproblems.
Keywords：
Realestatedevelopmententerprise；
Theborrowingcosts;
capitalization
一借款费用的涵义……………………………………………………1
二房地产开发企业借款费用处理方法………………………………1
（一）房地产开发企业资本化确定的条件……………………………………2
1借款费用资本化的条件………………………………………………………2
2房地产开发项目借款费用资本化的停止时间………………………………2
（二）房地产开发企业借款费用处理的主要依据…………………………2
（三）房地产开发企业借款费用的税务处理……………………………………2
（四）房地产开发企业借款费用的会计处理方法………………………………2
（五）房地产开发企业进行会计处理的注意事项………………………………2
（七）总结…………………………………………………………………………2
参考文献……………………………………………………………………………1
致谢…………………………………………………………………………………1
一借款费用的涵义
借款费用是指企业因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生的汇兑差额。
借款费用所包括的内容：
（1）因借款而发生的利息，即企业向银行或其他金融机构等借入资金发生的利息、发行债券发生的利息，以及为购建固定资产承担的带息债务发生的利息。
其中，企业为购建固定资产发生的带息债务，是指企业在购建固定资产过程中购买工程用物资等是以带息的方式进行结算的。
如应付票据的方式购买工程物资、该商业承兑汇票是附息商业承兑汇票。
（2）因借款而发生的折价或溢价的摊销，指企业因发行债券而发生的折价或溢价的摊销。
从本质上讲,折价或溢价的摊销实质上是对每期借款利息的调整,所以属于借款费用的组成部分。
从折价或溢价的摊销来看,企业可以采用实际利率法，也可以采用直线法。
（3）因借款而发生的辅助费用，指企业在借款过程中发生的费用，例如手续费、佣金、印刷费、承诺费等。
由于企业因借款而发生的辅助费用是企业因安排借款而发生的，所以属于企业为借入资金而付出的一部分代价,属于借款费用的组成部分。
（4）因外币借款而发生的汇兑差额，是指由于汇率变动而对企业外币借款本金及其利息产生的折合记账本位币的差额.由于企业因外币借款而产生的汇兑差额是与外币借款直接相关的，是企业为借入外币借款而发生的一部分代价，所以属于借款费用的组成部分。
二、房地产开发企业借款费用会计处理方法
（一）房地产开发企业借款费用资本化确定的条件
1借款费用资本化的条件
根据《企业会计准则》借款费用的规定,同时具备以下三个条件时，因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额应当开始资本化.
〈1>
资产支出已经发生。
<
2>
借款费用已经发生。
3>
为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
2房地产开发项目借款费用资本化的停止时间
由于房地产项目的销售方式不同，以开始销售作为资本化停止的时点会导致销售方式不同的房地产项目在会计处理上的不一致，有违实质重于形式原则和一致性原则。
如果以销售开始作为资本化结束的时间，将使预售的房地产项目的资本化期间大大短于现房销售的房地产项目,使预售房地产项目承担的借款费用更多地被费用化处理，从而降低不同企业经营业绩和财务状况的可比性。
因此，对于房地产项目借款费用资本化的停止时间,应以《企业会计准则--借款费用》规定的“达到预定可使用状态时”为依据。
（二）房也产开发企业借款费用处理的主要依据
1《股份有限公司会计制度附件三：
房地产开发业务会计处理规定》指出，公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。
依据此规定,应将开发的房地产商品在销售之前发生的借款费用予以资本化,将在销售之后发生的借款费用予以费用化.上述两项规定对借款费用的处理存在明显的不同。
22006年新颁布的《企业会计准则第17号-——借款费用》（以下简称“新准则”）对此作了明确的规定:
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
房地产开发企业从事房地产的开发和销售业务，房地产产品在开发过程中属于企业的在产品，应作为存货管理,新准则将存货归入其中，更加明确了房地产开发企业借款费用的会计处理。
依据此项规定，应将房地产商品达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本或开发产品成本。
新准则规定:
在资本化期间内“为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定”，“为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，企业应当根据累计资产超出专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定”。
即新准则规定将资本化期间内的专门借款的利息费用在扣减相关利息收入或收益后全部予以资本化;
新准则规定建造符合资本化条件的资产占用一般借款的,其相关的利息费用也可以予以资本化，计算方法与旧准则中的资本化金额的计算方法相似。
（三）房地产开发企业借款费用的税务处理
国务院发［2003]83号《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》明确规定：
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；
如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按《实施细则》规定的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的01以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出哦不能提供金融机构证明，房地产开发费用按《实施细则》规定的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
该《实施细则》是1994年颁发的，当时的借款费用是在财务费用核算。
在计算土地增值悦时，按上述规定处理，不需调整。
但在计算企业所得税时，属于成本对象完工前发生计入财务费用的，应做纳税调整,不允许税前列支。
目前执行《企业会计制度》,将借款费用进行资本化处理已计入开发成本核算的，在计算土地增值悦时,对于符合《实施细则》规定的借款费用据实扣除。
否则，应将开发成本中包含的借款费用剔除出来,并入其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和剔除借款费用后的房地产开发成本之和的10％以内计算除。
在计算企业所得悦时，则不需调整。
（四）房地产开发企业借款费用的会计处理
（1）2006年新准则第十条规定，专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本在所构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后，应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
对于房地产开发企业而言,所开发的房地产不属于固定资产,而是存货,依据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用。
笔者认为，房地产开发企业借款是为特定房地产项目开发而发生，与项目成本之间存在着直接联系，而且房地产开发项目建设周期长,一般都要跨越一个会计年度，有的长达数年，把握费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。
因此，房地产开发企业的项目贷款，应采用资本化的处理方法。
（2）按照《企业会计准则第18）号———所得税》的规定,应将尚不具备收入确认条件的预缴税费作为一项递延税款在当期资产负债表中列示，待收入确认时结转相应的递延税费至利润表的“主营业务税金及附加”、“所得税”项目.具体处理方法如下:
①计提应缴税费时，借记“递延资产———递延税款"
科目，贷记“应交税金"
、“其他应交款"
科目;
②实际缴纳税费时，借记“应交税金”、“其他应交款”科目，贷记“银行存款"
科目；
③确认收入时，借记“预收账款”科目，贷记“经营收入”科目；
同时,借记“主营业务税金及附加”、“所得税"
科目,贷记“递延资产———递延税款”科目。
采用这种方法，既能充分体现配比原则，又能在资产负债表中明晰地列示递延流转税款。
3目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”.由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异.因此,笔者建议，应明确将房地产开发的借款费用在符合条件时采用资本化的处理方法,并纳入《企业会计准则—-借款费用》的规范范围内。
（五）房地产开发企业会计处理的注意事项
房地产开发是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，具有所开发建需金子大、设周期长、开发经营多样性、开发产品具有特殊的商品性等特点、房地产开发企业从1993年7月1日执行分行业会计直达----—《施工、房地产开发企业财务制度》,但现行制度对房地产开发企业借款费用的会计处理规定不够严密，笔者认为房地产开发企业借款费用的会计处理赢选择资本化，如同一个企业选择固定资产折旧方法一样,只要该企业遵循会计核算一贯性原则即可。
产企业的工程项目建造开发，除非为本企业建造办公大楼,其他商品房开发建造属于产品制造范畴，其较长的开发周期，是成本费用归集过程，是存货资金的积累,对照准则，房地产企业其所发生的借款费用，属于生产经营期间，为生产经营而发生的，不允许资本化而记入相关资产，应费用化记入当期损益。
下文所谈如何进行会计处理，并非借款费用资本化所说.
1必须遵循会计核算客观性原则，以实际发生的交易或事项为依据，制订符合会计准则，符合企业会计制度，符合房地产企业实际情况的成本费用核算制度，特别要将借款费用处理归入其中，并在实务中贯彻执行，如无重大变动，则要求在相当的会计核算期内保持一致。
正确地反映开发成本，客观地反映企业财务状况,经营成果和现金流量。
2必须遵循划分收益性支出和资本性支出的原则，凡支出的效益及于本会计期间的作为收益性支出,列于损益表中，正确地计算企业经营成果。
凡支出的效益及于几个会计的作为资本性支出，列于资产负债表中，真实地反映企业财务状况。
房地产企业借款费用划分，首先要划清借款性质，
再确定借款费用的处理。
凡开发项目借款,目前各银行对房地产企业较多采用在建工程抵押借款，即以完成一定工程量的建造项目抵押向银行借款，由此发生的项目评估费，公证费及借款利息等借款费用，应当记入该建造项目，作为开发成本的组成；
凡是为企业购建固定资产的借款,由此而发生的借款费用，应当按规定予以资本化记入相关固定资产;
凡其他经营性流动资金借款，由此而发生的借款费用，应当记入期间费用，作为当期损益计算；
对房地产企业来说，较多的是以前年度遗留下来的借款，或者开发项目已竣工，开发成本已结转，但专项借款尚有余额，由此而发生的借款费用，从不高估资产或收益考虑，应当记入期间费用，作为当期损益计算。
3必须遵循配比原则。
将收入与其对应的成本费用相配比。
从因果联系意义上看,房地产企业开发项目的所有投入是通过房屋销售收入的实现来收回的；
从时间意义上看，房地产企业在相当长开发周期内的所有投入，也是通过房屋销售收入的实现来收回的。
房地产企业主营业务与其对应的就是房屋的成本,房屋开发成本除了土地成本，前期成本，基础设施成本，建筑安装成本，配套设施成本,间接管理费六个项目，还应包括资金成本，即借款费用。
对目前房地产市场成本分析看,利息支出为6％左右，设想如果一个自有资金2，000万元的房地产企业，投资一项总额5,000万元，开发周期为2年的项目，根据现行房地产政策，自有资金2，000万元投入后尚未达到预售标准，那么缺口3，000万元只有通过银行借款解决，按现行借款年利率5。
85％计算，一年利息175万元。
如果将办理借款而发生的项目评估费，评估公证费，抵押登记费等费用计算在内还不止此数。
该公司第一年会计报表反映的是净亏损175万元以上，（包括其他期间费用）净资产减少同样数，主要是因为借款费用的记入,才使当期损益减少，而影响当期损益的借款费用是为开发项目发生的，是对象化了的费用，应记入开发成本,由此而编制的会计报表显失损益的真实性和资产的完整性，同时这样会计处理最终会形成房地产企业的大盈大亏。
4必须遵循权责发生制原则。
房地产企业的开发周期，少则一年，多则三四年，从开工至竣工期间，凡属于该项目的各类费用，包括借款费用,无论款项是否支付，都应作为开发成本的组成。
在实际中，开发项目前期投入资金是企业自有资金或其他借款，并非专项借款，但这部分前期投入资金发生的借款费用,属于项目开发周期，无论款项是否支付，都应作为该项目开发成本。
项目于竣工交付使用时，专项借款尚未还清,借款费用仍在发生,但此时发生的借款费用不能全部作为该项目开发成本,而应根据应付工程款金额分析计算记入该项目开发成本，其余作为其他项目成本或期间费用。
总结
1针对房地产开发企业的行业特点，结合我国的实际情况,笔者建议将房地产商品列为资本性资产,并将房地产开发过程中的借款费用予以资本化。
这是因为：
房地产开发商品使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴,并将构成房地产项目成本的一部分。
2在借款费用资本化问题上,我国现行会计准则没有充分考虑到房地产行业的本身的生产经营特点，导致了房地产企业在实际会计操作过程中存在着经营业绩不真实，财务状况可比性差的缺陷，严重地影响房地产企业的会计核算。
为此，笔者建议将房地产企业在开发过程中的借款费用也入予以资本化的范畴，按资本化处理.
参考文献
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[2]企业会计准则-——应用指南.中国经济出版社,2006—12
［3]鲁岚薇.房地产借款费用会计处理的探讨.上海商业，2007-12
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［5］段志群.房地产开发区企业借款费用处理的探讨。
商场现代化,2009年1月（中旬刊）总第563期.
［6］房地产开发企业的借款费用资本化处理中存在的问题及改进的建议。
2009.4
[7］张凤娣。
浅析借款费用准则在房地产企业的适用.CommercialAccounting2011—3—7.
致谢
在此论文撰写过程中，要特别感谢我的导师冉溶的指导与督促,同时感谢她的谅解与包容.没有冉老师的帮助也就没有今天的这篇论文。
求学历程是艰苦的,但又是快乐的。
感谢我的班主任陈家驹老师，谢谢他在这三年中为我们全班所做的一切，他不求回报，无私奉献的精神很让我感动，再次向他表示由衷的感谢。
在这四年的学期中结识的各位生活和学习上的挚友让我得到了人生最大的一笔财富。
在此，也对他们表示衷心感谢。
谢谢我的父母,没有他们辛勤的付出也就没有我的今天,在这一刻，将最崇高的敬意献给你们！
本文参考了大量的文献资料，在此，向各学术界的前辈们致敬！
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