精编完整版太原世纪天兰天尾货市场项目可研报告Word格式文档下载.docx
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梁吉良
由于时间仓促，不足之处在所难免，专业术语的解释可能也未作详尽说明，不惑之处敬请提议回复或谅解！
保密承诺及签收单
本商业策划书属于商业机密，知识所有权属于北京尖点国际营销策划有限公司，其所涉及的内容和资料仅限于对太原世纪·
妥善保管本商业策划书，在没有取得所有人书面同意前，收件人不得将本计划的全部或部分予以复制、传递、影印并散布给他人或进行网络或其他方式的传播；
对于本案恳请委托方仔细阅读并及时反馈信息，对相关要求请在本策划报告递交7日内提出，逾期视为认可本案。
报告交递
报告交递人：
孔祥雨职务:
策划总监递交日期:
年月日
签收单
本单位收到北京尖点国际营销策划有限公司交来的《太原世纪天兰天尾货市场项目可行性研究报告》一套。
并对策划项目签收，如有异议或请求，将在７日内向策划方书面回复函，并向著作单位提交的策划书中一切资料进行保密。
签收人：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
年 月 日
前言6
第一章市场分析7
一、项目背景7
二、山西省基本概况7
三、太原商业市场现状10
四、朝阳路商圈的发展历程15
五、尾货市场发展历程及前景19
六、市场核心问题呈现24
七、打造本案市场方向25
八、市场致胜策略的必然性26
第二章项目总体定位概念与策划思路29
一、项目开发目标29
二、项目开发原则及思路30
三、项目整体定位概念31
四、项目竞争策略与方向37
第三章市场分体定位与产品规划40
一、项目SWOT分析（优势、劣势、机会与威胁40
二、市场分体定位42
三、产品规划建议47
第四章营销推广计划与实施50
一、宣传目的与实施计划50
二、前期媒体统筹安排51
三、广告表现策略52
四、推广策略52
五、推广方案54
第五章招商经营推广方案61
一、构建招商成功因子61
二、招商目标市场与比例63
五、经营管理实施方案（对世纪天兰天整体的建议）75
第六章项目投资估算分析78
一、前期筹备及开业期成本构成分析：
78
二、收益分析78
第七章项目风险分析及控制措施80
一、政策及法律风险80
二、市场风险80
三、管理风险80
第八章合作事宜陈述81
关于山西太原世纪·
天兰天商业项目合作的通路陈述81
项目合作方式及费用84
项目整体策划服务项目85
合作流程89
人员服务90
策划服务详细表90
前言
本案对太原市场进行了全面的经济数据分析，同时项目委托方为本案提供了非常有效的项目情况及市场数据，在此过程中对太原外贸服装、尾货服装经营状况及商业布局等信息有了一定的深层了解与探访。
太原市场的总体商业状况良好，特别是各大专业批发市场以及大型本土品牌百货商城（如：
铜锣湾国际购物中心、燕莎友谊商城）。
在百货业市场的行销战中，以专业化市场切入市场的渗透策略最受瞩目，市场竞争态势也因此愈来愈复杂与激烈。
近年来，市场的急速变动产生了流通革命。
在整个太原市场商圈中，如果将外贸尾货、淘宝的概念加入战场，是否可以获得较高的业绩与市场占有率？
就经营管理与行销策略而言，尾货市场的经营必须采取整体行销组织战，区隔差异化定位、动态推广、经营战略与促销战略的总体作战方式才能有所成就。
但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。
对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。
使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。
第一章市场分析
一、项目背景
服装品牌，集休闲、世纪天兰天尾货市场（原八闽商城）所在的区域位于省会面积最大、人流量最多、经济最发达的朝阳路商圈，是山西省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。
项目处于朝阳路与双塔经八路交汇处的核心黄金地段，交通便利。
各类服装市场相互交映，共同构筑成为太原最繁华的商业地带之一，被称为“朝阳路商圈”。
本区域交通便利，扼守朝阳路、双塔北路、郝庄正街等几条交通主干道，车流量大，周边居民社区密集分布，与各大中小学校及多所医院，并依托区域内各类型丰富的商业形态共同构筑成立体的区域商业格局，是太原的“黄金商圈”。
项目总体量5万平米，分A区、B区两部分，定位专业尾货批发零售市场后，将成为太原乃至中国中北部最大、最权威的（外贸）库存服装商品集散中心，辐射山西全境、陕西、内蒙大部，市场潜力巨大。
二、山西省基本概况
年平均增长率为0.96%。
（一）2010年山西整体经济面运行平稳，零售行业产销两旺
全年全省实现社会消费品零售总额3207.9亿元，增长18.4%。
其中，城镇增长18.9%；
乡村增长16.7%
2010年，全省财政总收入1810.7亿元，增长17.8%，增幅比上年加快16.5个百分点。
地方一般预算收入969.7亿元，增长20.3%，比上年加快12.6个百分点。
财政支出1928.4亿元，增长23.9%，比上年加快5.3个百分点。
2010年，全省城镇居民人均可支配收入15647.7元，比上年增长11.8%，比上年加快5.3个百分点；
农民人均纯收入4736.3元，增长11.6%，比上年加快8个百分点。
2011年二季度全省社会消费品零售总额
指
标
1—6月
累
计
比上年同期
增减（％）
社会消费品零售总额（亿元）
1803.9
17.5
（二）2011年上半年山西国民经济保持快速发展势头
上半年全省地区生产总值5134.3亿元,增长13.3%，快于全国平均水平3.7个百分点。
其中,第一产业增加值258.2亿元，增长3.8%；
第二产业增加值2944.5亿元，增长17.3%；
第三产业增加值1931.6亿元，增长9.1%
消费市场保持平稳。
上半年，全省实现社会消费品零售总额1803.9亿元，同比增长17.5%。
其中，城镇1469亿元，增长18.7%；
乡村335亿元，增长12.8%，城镇市场快于乡村5.9个百分点。
上半年，全省居民消费价格同比上涨5%，比1-5月份扩大0.1个百分点，其中6月份当月上涨5.9%，达到近三年最高点。
上半年，全省工业生产者购进价格上涨9.5%,工业生产者出厂价格上涨8.9%。
居民收入稳定增长。
上半年，全省城镇居民家庭人均可支配收入达到8653.3元，同比增长14.6%，比上年同期加快4.5个百分点；
农村居民人均现金收入2834.6元，增长20.5%，比上年同期加快5.4个百分点。
总体看，今年上半年全省经济总体保持平稳较快增长。
但考虑到当前国内外经济环境仍然十分复杂，经济运行中不稳定和不确定因素仍然较多。
下一阶段，全省上下要继续认真贯彻落实省委、省政府关于经济工作的各项决策部署，坚持处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期的关系，切实解决经济运行中存在的突出问题，进一步巩固经济发展的良好势头，确保全年经济社会发展目标顺利实现。
*注：
以上数据来源于山西统计局。
尖点观点：
山西作为我国中部省份，区域经济类型为结合省内矿产资源重点发展（重、化工）工业，第二产业增长迅速，增速排在三大产业增幅之首，人均可支配收入增幅在10%左右，扣除物价因素，人均实际可支配收入增幅仅达到5%，这一数据低于全国GDP增幅，也低于山西省内的GDP增幅。
这在一定程度上影响力第三产业的增长速度，如扣除投资对第三产业增加值的贡献率，我们可以预判，山西省内第三产业的发展尚处于初级阶段，其消费层次、消费类型均受到消费能力、消费认知等多种因素的制约。
以服装零售批发为例，在一段时期内，中低端产品将占据市场需求的主导地位，受消费意识提高和物价快速上涨双重因素影响，山西省内消费者对物美价廉、高性价比商品的消费倾向更加明显。
通过提供质优价廉的（外贸）尾货商品，尾货市场必将在中国中西部、西南、西北等广大地区显示出强大的生命力和市场竞争力。
三、太原商业市场现状
太原是我国中部地区的大型中心城市，是山西省的省会，太原拥有内涵丰厚的中国历史文化资源，太原自古商贾云集，有着“晋商之都”的历史积淀。
改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为中部地区经济龙头的地位。
随着太原城市定位的清晰化，商业市场得到进一步的发展，促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。
太原商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。
以大盘、名盘等要素促进着房地产业的发展，太原商业地产的发展与上海、深圳、北京等地区的发展状态也近乎相同。
项目的推广定位、运作模式、广告策略与销售手段等均透视太原商业地产与历史文化的有效嫁接。
由此，太原商业地产更具区域特色与文化背景，有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。
随着城市经济的不断发展，以及其它城市的交流日益深入，太原商业大都市的地位正在逐步得以重新确立，商业地产开发开始在太原展现出巨大的发展空间和市场需求，太原各大房地产开发企业正在把握这一机遇，大力开拓商业地产项目，掀起了一场商业地产开发热潮。
商业地产正在成为太原地产的又一主角。
太原原有商业网区，面积总和超过500万平方米。
现今，太原市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；
连锁超市经营领域正在拓宽；
如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。
是不是真实的太原的商业情况？
是不是火热的现象就能表明一定有源源不断的火源在支撑着呢？
根据统计资料显示，目前太原人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，太原人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。
从临街商铺商业结构分布来看,服装饰品与精品店占据了25%的比例。
由此看来，太原的商业地产存在很大市场。
这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是政府人士所关心的。
从太原商业网点的分布来看，商业区多集中在老城区的中部、东部。
而新区也在城市改造中形成了大量新兴居住区，且这些居住区的位置是逐步向外扩张的。
这种扩张是以交通的延展为基础的。
传统商业中心对这些区域的覆盖已经很难满足人们的需求了，这就要求一是出现新的商业中心，来满足历来缺乏零售商业网点的新地区的需求；
或者对现在商业中心进行业态升级，以满足东部新区大量新迁入居民的需求。
（一）太原经济数据分析：
（1）人口环境：
太原市目前拥有人口420万人，从业人员176.05万人，其中：
城镇从业人员126.93万人，农村从业人员49.12万人。
2010年城镇新增就业10.82万人。
（2）经济增长：
初步统计，2010年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。
其中：
第一产业增加值31.37亿元，增长4.9%；
第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；
第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%。
第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值142.47亿元，增长5.5%；
批发零售及住宿餐饮业增加值303.44亿元，增长16.4%；
金融保险业增加值177.96亿元，增长12.9%；
房地产业增加值46.76亿元，增长5.3%。
（3）固定资产投资：
2010年全社会固定资产投资916.48亿元，比上年增长17.2%（含年初列入计划的由上级统计部门直接收报的太原铁路枢纽西南环线等3个项目的全社会固定资产投资为948.06亿元，比上年增长21.2%）。
其中，城镇固定资产投资852.29亿元，增长16.7%；
农村固定资产投资64.19亿元，增长24.8%。
（4）在城镇固定资产投资:
第一产业投资8.87亿元，增长0.8%；
第二产业投资242.34亿元，增长11.8%，其中：
工业投资228.05亿元，增长15.4%；
第三产业投资601.08亿元，增长19.0%。
三次产业投资的比重依次为1.1%、28.4%和70.5%
消费品零售：
2010年全市社会消费品零售总额825.85亿元，比上年增长18.0%。
指标
总额（亿元）
比2011年增长（%）
社会消费品零售总额
825.85
18.0
分城乡：
城镇
805.61
17.9
城区
727.71
18.1
乡村
20.24
21.8
分行业：
批发业
42.69
8.7
零售业
722.02
19.3
住宿业
7.91
7.7
餐饮业
53.23
10.0
（二）太原具有代表性的商业
贵都世纪广场（柳巷南路）、茂业百货（柳巷南路）、华宇购物中心（开化寺街）、梅园百盛（亲贤街）、燕莎友谊商城（长风街）、铜锣湾国际购物中心（柳巷北路）、阳光王府井百货（亲贤街）、华宇购物广场（漪汾街）、世贸购物中心（长治路）、美特好购物广场（千峰南路）、华宇国际精品商厦（新建北路）、东方红服装城（朝阳街）、新天龙购物中心（迎泽大街）。
（三）太原具有代表性大型工业企业
太原钢铁（集团）有限公司、山西省煤炭运销集团有限公司、太原铁路局、山西焦煤集团有限责任公司、山西煤炭进出口集团有限公司、山西建筑工程（集团）总公司、太原重型机械集团有限公司、美锦能源集团有限公司、晋西机器工业集团有限责任公司、太原煤炭气化（集团）有限责任公司等。
（四）太原的交通区位优势
太原街道干线道路比较平直，南北称为路，东西称为街，主要的干线道路有滨河东、西路、迎泽大街、长风大街、和平路、新建路、建设路、解放路等。
太原火车站位于迎泽大街东端，每日有始发至北京、石家庄、杭州、沈阳、成都、郑州、上海、广州、武汉、哈尔滨、青岛、包头、重庆、厦门等地的图定旅客列车，太原站始发至北京站、石家庄北站、沈阳北站、郑州站的“和谐号动车组”；
有途径太原站到达西安、兰州、临汾、韩城、唐山、包头的旅客列车均停靠太原站。
太原武宿国际机场位于太原市东南方向，距太原市13.2km，设计年旅客吞吐量600万人次，为国内干线机场及首都国际机场的备降场。
机场已开通航线50多条，通达国内外40多个城市，保障机型近20种。
太原有太原长途汽车站、汽车客运西站、迎宾汽车站、汽车客运东站和太原南站汽车客运站（在建）有发往全国、全省各地的班车。
太原市零售行业增幅达到19%，市场消费品零售总额达到了825.85亿元，零售行业消费总额722.02亿元，零售行业人均年消费总额17190元，参照山西省人均可支配收入来看，消费十分旺盛，综合考察餐饮（10%）、住宿（7.7%）、批发（8.7%）等行业增幅看，太原消费者购买主体仍在商品领域。
太原市场环境良好，山西成功进行支柱产业重组、转型后，经济增长后劲强劲。
（外贸）尾货通过物美价廉的优势成功切入太原大众需求市场，在太原朝阳路商圈建立太原首家（最大）尾货批零中心，从太原整体宏观经济面考量，具备其可行性。
四、朝阳路商圈的发展历程
（一）朝阳路商圈——目前山西最大的服装批发集散中心
朝阳街位于郝庄村北，原名新郝庄街。
该街东西走向，西起建设南路东至省电力开关厂，全长1873米，宽26米。
于1986年—1987年修建。
据说在明朝时，太原城的东北门名为迎晖门（即现在的小东门），而朝阳街又位于迎晖门的东面，故名“朝阳”。
朝阳街毗邻太原火车站，交通便利，得天独厚的地理位置、巨大的人流和物流为朝阳街带来了无限的商机，慢慢发展成为华北最有影响的服装集散中心。
很多太原人提起买衣服，都会爽快地说，“去服装城！
”
进入上世纪90年代，朝阳街的服装市场进行了整合。
随着太原服装城、华北服装城等一系列服装城的组建，朝阳街的服装市场渐渐步入正轨，迎来了第二次发展的契机。
现在的朝阳街店铺林立，每日人流量约在20万人次，当地商家们称其为“金街”，纷纷在此盘地投资，抢占市场。
行走在朝阳街上，你会发现这里的商场名字习惯以“城”而起——服装城、内衣城、窗帘城、鞋城……给人一种规模宏大、气势磅礴之感。
如今，朝阳街已逐渐成为以服装行业为中心，家居、饮食、零售等产业共同发展的商业一条街。
从简陋到繁华，朝阳街就这样由一条“土街”变成现在的“金街”。
“目前朝阳街所有商城内的商户共有5500多户，2011年新增20多户。
”刘所长说，“这个数字意味着服装城商户发展较稳定，没有出现过商户数量大起大落、外流或涌进的现象。
作为山西规模较大的服装集散地，朝阳街尽管商户竞争逐年激烈，市场空间出现饱和，但众商家在此发展的信心从未减弱。
这其中原因，可能要归咎于一年四季潮水一样涌入的人流，和毗邻火车站与高速出口的地理优势。
（二）朝阳路片区市政改造工程动向
五一路拓宽改造要保留历史文化街区特色；
朝阳街片区改造将使服装城一带长期以来的车辆拥堵状况得到改观；
杨家堡片区改造将进一步提升亲贤街地区的商贸品位……年内，这些道路、片区改造工程将陆续在太原市展开。
15日，市领导带领市住建委、城管委、规划局等部门负责人，对即将展开的十多项城市道路新建和改造工程进行了前期调研…….
（三）朝阳街目前商业状况
（1）服装市场：
今天的太原服装批发市场，不管是从市场结构上，还是从商品的层次上都基本趋于完善，但随着市场的不断繁荣，太原朝阳街商圈潜在的矛盾正在不断的暴露出来。
目前朝阳街的每日平均客流量为20余万人次，双休日及节假日的客流量超过45万人次，覆盖的消费群体达160余万人，但由于最早兴建的一批市场已经略显破败，加之街道老旧，市场聚集起来的大量人气让朝阳街这个本来就不宽阔的街道显得更加拥挤。
混乱、拥挤几乎已经成为朝阳街的代名词，改善交通、提升朝阳街周边环境和形象刻不容缓。
2011年，朝阳街片区改造工程被太原市政府列入市级重点工程，并已于3月份开工。
改造面积达1.8平方公里，涉及打通道路及路面整修、立面整理、城市景观绿化、商圈提档等多个方面，届时朝阳街将整体拓宽改造。
预计改造完毕后，朝阳街商圈将会像太原柳巷商圈、长风街商圈一样整洁、时尚，并以步行街、购物公园等多种经营模式来迎接消费者。
目前，朝阳街商圈双塔北路及周边的几条道路正在进行全面改造；
同至人广场地下停车场工程已近尾声；
涉及朝阳街拓宽的老精品市场拆迁重建已接近尾声，据了解，由于朝阳街拓宽改造涉及到太原交通建设，因此可能持续比较长的时间。
虽然现在由于各个方面的改造让朝阳街尘土飞扬、更加拥挤不堪，但这是必须付出的代价，此时的不便是为了以后的更加方便，相信通过改造朝阳街将会迎来历史性的跨越发展！
（2）其他商业：
太原朝阳街地区店铺林立，客流量每日都在20万人次以上，商家们称其为“金街“由于各商家都看准这里客流多、消费大，纷纷将子店或连锁店开进这里。
目前除服装品牌、鞋类品牌商家进驻外，银行、通讯、餐饮等服务业也纷纷挺进，肯德基、德克士、麦当劳等名店在这里都能见到。
而此前，梅家焖面馆、土家族飞饼店、郝刚刚羊杂割等餐饮店因为竞争激烈，已经败退。
在朝阳街上，昨天商店是一个名字，两天后更换成另一个名字的现象非常普遍。
（3）经营方式期待创新
尽管这里商城多，但经营品种和经营布局几乎雷同：
地下室卖鞋、二楼男装、三楼童装、四楼女装……从上海义乌、广州白马和石家庄过来的人说，太原服装城目前在北方有一定名气，但从经营来说还不够集中，即消费指引不够明确，河北商人常波介绍，朝阳街上多家商城经营的商品极其相似，“你有我有全都有”，造成大家生意都难做。
他说管理部门有必要对各商城经营重新定位和布局，比如鞋帽城、箱包城、服装一城、服装二城、床上用品城、内衣成、小商品城等。
记者询问多家店铺老板，有不少人对此观点表示赞同。
五、尾货市场发展历程及前景
随着服装行业的发展，服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，迄今为止，各种新的销售渠道逐渐明晰，对服装销售的增长起着良好的促进作用。
而市场上的尾货和库压货的销售渠道也就逐渐走入正规化、规模化、系统化的管理销售模式。
（一）服装尾货的特点：
外贸尾单是因为国外大品牌下单订货的时候，多数时候会指定原材料配给。
当然配给量会大于定单要求，以确保能够生产足够量的质检合格产品。
这样代工厂家在定单交货之后，会有部分剩余，这部分产品称为“尾单”。
根据服装业态分析：
服装原单生产中有20%--5%为尾货，当生产厂家或服装销售商完成订单或销售的60%时，已经赚到了合理的利润，剩余的或即为：
尾货。
而他们销售这些尾货的唯一途径就是等小的商贩找上门来，或是以低于生产成本的价格甩掉。
（二）外贸尾货的特点总结起来就是：
非常好的产品，非常低的价格。
所以是比较暴利的行业。
外贸尾货还有几个特点：
做假货的人不敢来仿冒你，因为他作假货也需要成本，
他做出来成本加上利润批发肯定都比外贸尾货的价格高，因为尾货的批发价通常都是低于成本的。
（三）尾货的另一种商品是：
压货。
所谓压货又叫压仓，就是在年终时或者换季等特殊时段内，向市场和各级渠道，尤其是一级商业渠道中，压出其远远超出其正常销售量所需库存的货物，也就是压仓或者塞货等。
这往往是无奈的销售行为，是最低档次的营销活动。
所以厂家或经销商处理压货的最快捷径也是通过尾货市场甩卖。
（四）服装尾货和压货的另一特点是：
数量巨大。
一般从事两年左右尾货服装经营的商户，手中的服装少则也有3-5万件，多则达十几万件，山东青岛有一家从事外贸服装的厂家库存竞达到10亿多件。
（五）外贸服装尾货厂家的现状：
根据国家工商总局资料显示，截至2006年5月份，中国共有20万多家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理销售公司约有8万多家，这些企业多分布于广州、福建、江浙一带，外贸服装尾货占总交易额的40%以上。
构成大规模的销售份额的原因主要是这些厂家为了加速资本运作、提高生产量、抢占国际定单等不得不扩展尾货
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