商业地产策划方案商业地产策划书范文Word格式.docx
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(三)、商铺开发尚待继续探索待
上世纪90年代后期开始~商铺投资年逐渐成为国内房地逐
产的投资热点~业内还有人称资20160年是“商铺年”。
通过通高价出售商铺~开发商既可以迅速回收资金~商同时也将项目同的经营风险分散转移到了中小投资者分身上。
但一度深受青睐身
的产权商铺~也使得不少开产发商深陷于项目经营不尽发如人意如的苦恼中。
商业地产策划方案地
(二)
活动目的:
为商场开业造势动~引起话题~吸引大家的~眼眼球~增加商场知名度。
活动主题:
开业盛典
活动时间:
动2016年4月292日
活动地点:
江南新地露天广场活动形式:
新启动仪式和舞启台表演
活动亮点:
邀请海珠区区领动导、当红明星黄宗导泽~广州泽电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持人
活动内容:
启动仪式((上午)
1)迎宾2)2领导致辞3)启动仪式~区领导、集团启领领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台~鱼同水共注入镂空透注明江南新地中。
4)舞台表演台
、明星演唱、明星与现场观众互动互、运动服装秀、女子鼓乐表演表、街舞—双截棍棍、休闲服装秀、、魔术、眼镜秀、品牌棒!
约翰表演飞面团表、数码产品秀品、热舞
负责人:
主持和现场工作人员人
活动宣传:
1~地铁广告铁(地铁二号线)22~报纸广告3~电台广电告(略)4~公车广告公(略)
小结:
活动当天所邀请的领导、活明星让出国留学网商业明
街迅速的占据了迅4月30日广广州各个报刊和电视台的重要版重面。
五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的的强势报道~使得强
江南新地一开业便获得了满堂红。
一
商业地产策划方案(三)
随着【龙腾盛世】项目工程的顺利进行~住宅的销程售进售入尾声。
【盛世商城】的行销和招商开始进入】了实际的操作了阶段。
【盛世商城】的行销和招商盛工作~我司有以下两点考工虑:
虑
一、基以品牌主力店、大卖场整体租赁~力而后再分割而
成小产权商铺带租赁合同出售。
此种方带式有以下几个问题需式
要探讨:
讨
1、品牌主力店、大卖场的向外扩展~店都有周密的计都划安排。
位于某某的【盛世商城】是于否在品牌主力店、大卖否
场的向外扩展的计划区域和的计划时间之中计;
【盛世商城】的城面积、地理位臵、商场规划等要素是否符合商品牌主力店、大品
卖场的要求。
这些是【盛世商城】求招商成功的关键点。
招
2、、品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符场合支合撑贵公司对销售价格和销售率的预期和;
品牌主力店、大卖场力整体租赁的租金水平一般都较低~按租照商业地产投资回报率照
一般在般8%以上。
较低的租金水平恐怕很难支撑较高金的销售价的格和较高的销售率~贵公司的整体收益就率会受到较大的影会
响。
3、、当然~品牌主力店、大卖场由于租期较长~品大牌效牌应明显~对销售率和销售价格也有一定的提升销作用。
作
二、基以主题概念的精品店中店商场题~整个商场分割~
成小产权商铺~采取一定回报率~商一定时间段的返租或不返一租租的形式销售商铺。
此种方式有以下几个问题需要方探探讨:
1、主题概念的精品店中店商场的市场的定位甚为关键。
定定位的准确~关系到商场的销售率确和销售价格。
和
2、主题概念的精品店中店商场题也需要物业性质的商场也
管理公司进行管理。
商场管理理公司由谁为主体组建~理关系到关
商场后续的经营的好坏。
好
3、主题概念的精品店中店商场需要销的售和招商齐头并售
进~需要行之有效、严谨的市场营行销方案及强有力的执行力销来来保证销售。
4、主题概念的精品店中店商场题如果市场操作良好~能如
实现较好的销售率及较理想现的销售价格~贵公司的整的体收益体也较理想。
【盛世商城】的行销和招商工世作就以上两点来开展和实作施施。
第一部分品牌主力店、大卖场的招商力
一、、目标客户
1、家电类全国品牌连锁店电
))苏宁电器连锁集团:
苏宁电器连锁集团始创:
于于1990年~历经十余年的努力拼搏~苏宁已发年展成为年销售规模展120多多亿、上缴税收过4亿元、员工、2万余名、连锁企业遍及全国业24个省市地区的大型零售连锁企业集区团。
先后获得中国最具团
影响力十大企业之一、全国响民营企业民8强、全国连锁企业企7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名服名务商标等殊荣。
务
----自自1995年起~苏宁率先在中国家电流通领域尝先试连锁试经营的模式。
在江苏省内及北京、上海、广苏州、重庆、天津、州
成都、合肥、杭州、西安、深圳合等地以直营和特许形式建等立立了数百家连锁店。
))永乐苏宁电器连锁集团:
团
2、类全国品牌连锁店品
)赛博数码广场:
赛博数码广博场~旨在建立全国最大场
的33增值服务渠道~拓展全国连锁卖场达全500家~以紧密的~网络覆盖全国各大中级城市。
成为全国各最有价值的行销服务最
平台~为国内外合作伙伴提供~在中国市场内的最有效服在务平务台。
赛博数码广场~拥有全国最大的场3会员组织~其中时会
常积极参与活动的会员~超过参50000万名以上。
)百脑汇:
于1998年成立~至今”百脑汇?
”已成为年
中国电脑大卖场第一品牌~国百脑汇资讯广场致力于经百营信息营产品~服务流通事业~缩短产品销售通路~业提供最新资讯~提为商家和消费者之间建立最短通路消。
现在在上海、成都、南。
京京拥有4家大型资讯卖场~计划~2016年前在全国主要城市国开设25家连锁资讯大卖场。
百脑汇资锁讯广场是蓝天电脑集讯
团目前在中国大陆地区最大的前投资项目~蓝天电脑集团投系股系票上市公司~一向以高科技发展为经营方针~高生产专业笔记生本及相关产品之开发、制造、销售、品产品覆盖欧、美、亚三产
洲五十多个国家和地区~名五列台湾前列50强知名企业~并排~名台湾最佳营运绩效企业~为一发展空间广效阔~经营稳健的阔公司目前~中国的零售业中~~大卖场是其主要的渠道终大端~端这一由百脑汇率先开拓的产品销售形式~拓涵盖了售前产品培涵
训~自由购买~方便维修和在卖由场中休闲娱乐的购买全过场程。
程
3、大卖场类品牌连锁店牌
)好又多量贩店:
好又多是一家多大型的流通业量贩型大
台资企业~主要经营产品有:
企零售日用百货、日用杂品零、针、纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工照艺美术品、精艺品、精细化工产品、音像制品、副食工品、粮油制品、冷冻食品
品、干货类食品、烟、、酒类、书籍~并提供相关酒的商务咨的询和商务服务~配套中西快餐、电子游戏机娱乐务、食品游
加工及销售等。
好又多百货商及业广场有限公司自业97年88月开设首家店——广州天河店以来广,又陆续在全国各地开续
设五十几家新店家,至今在广州、番禺、深圳、成都、禺昆明、明绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州福、杭州、上海、等城市均已开设分店开,并以成倍的数量在增长数
)力量
)屈臣氏
)家乐福家
4、百货类品牌连锁店牌
)来雅百货:
来雅百货成立于百19989年3月~由台湾正统统管理团队操盘管理~以全新的经营理念~科学的全管理模式~管差异化的经营特色以及拥有雄厚实力的特经营母体等五大优经
势~迅速崛起于百货行业当中。
速
)新华都:
)天虹商场:
天
5、娱乐类品牌连锁店类
)康康柳丁:
大唐娱乐事业发康展有限公司展
)音乐厨房:
音乐厨房连锁餐饮厨管理有限公司管
)欢唱:
采星欢唱娱乐有限公唱司司
第二部分
主题概念的精品店中店商场——【的盛世建材城】盛
一、本项目的经营业态定位——项中、高档品牌家居装中
饰城
本项目位于当某某市的中心。
从地理位臵这一角中度来度看~目前此地段是繁华地段。
因此针对该项目华进行细致准确进的市场定位——高档品牌家居装饰城—。
并针对商铺的经营主。
题和商铺未来的经营前景进和行细致和适当的宣传~从行而促进而和带动商铺更好、更有利的销售。
更
(一)项目定位的分析项
项目优势:
1、区位:
本项目位于某某市的城:
市商业中心~南北贯市
通~交通便捷。
交
2)规划:
是目前当某某市域内划~唯一的高档品牌家居~
装饰市场~并能够形成很强饰的市场聚集效应的;
在新旧的消费的
观念转换上~本项目更倍受现代消费者的关目注。
注
3)硬件:
项目的面积较合适~有较充足的的停车位。
的
4)理念:
营造出与当某某市原有:
的消费观念不同的高的
档次高品质的现代消费经营理高念。
念
5)人气:
本项目的周围存在大量的显性目消费者和隐性消消费者~这些利于未来市场的蓬勃发些展展
6、项目在当某某市域内及周边城镇的影响力域够~形成够一定的感召力。
稍有了解的大多数经营者稍和投资者对本项目和
的认知度较高~对商铺未来的价度值很期望。
值
项目劣势:
1、对于中低档产品的商户来说~本项目的销售商和租赁和价格相对商业中心区域以外过高~使这些商区户在投资上形成户一些困难。
2、在地理位臵上~零散的装饰市场辐射区域零占市区大占部分~截断了项目市场的部分终端客户。
目
市场机会:
1)目前~当某某市城内没有一个~完善的高档品牌家居完
装饰市场~并且一些经营商户市规模较小~分布零散~不规易形易成市场规模。
2)市区内的房地产业正在蓬勃发展~在建项目的市蓬场场容量大~而且待建的项目将陆续上演~从而形成目了一个深厚了
的市场容量。
3)现有市场的家居装饰商品~已有多数品质装已不能满已足现代人的消费需求。
需
4)零散的经营家居装饰产品~在终端营消费者心目中定消位为中低档产品。
档
5)对于家居装饰的品牌商户~在租居赁和出售的价格上赁相对于周边的区域具有很强的合周理性。
理
6)现在某某市场上的多数商户为追随市性经营~追随的性对象多数为品牌商户和有感召力的为商户。
商
7)现在某某市域内原有商铺经营的灵市活性导致商业的活经营缺乏统一性~商业氛围的形成统仅依靠市场的调节由经营仅者者自发形成~商铺的换租率表现频繁。
率
市场威胁:
:
2)未来规划的家居装饰业~对本项目的潜居在威胁~威在胁的大小直接取决于定位是否同质化。
取
3)现某某市的一些有影响力的经营户~对于我影们市场们的形成具有一定的冲淡影响。
冲
4)国家宏观政策的调控对相关行宏业的影响在今后一年业
也会对本项目造成一定的不利对因素。
因
(二)定位的优势势
、可以使客户规避市场风险~坚定投资信心市~增加销售~
热度。
因为这样定位~可以减少与直接样竞争对手的接触面。
竞
通过市场调查分析~我们发现市在周边的群楼商铺~都以在满足满消费者的日常生活需求为突破口。
如果本项目求商铺雷同于它商们~必将增加市场压力~加剧市场竞加争~在这方面~本项目争
明显处于不利地位显;
、有深厚的市场容量:
我们有的这个定位就目前情况~的某某某的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展~并且带本项目周边本在建或在售的楼盘较多~这些楼盘入伙楼后对家居装饰的需求后
量较大大;
、目前在某某市集中的家居装饰材料区集(城城)相对较少~且高档品牌家居装饰区更少~因此牌本项目有着很大的发展空本间间;
、项目现在人气旺~交通条件十分理想~旺且商铺前面步且行道空间较大~满足发展家居装饰业大的硬件需要的;
、为以后在区域市场上发展树立后一个品牌效应~避免了一
定位的同质化位;
、良好的市场操作性:
我们这一的定位~是基于详细的市定
场调查和商战实例整合出来调的~有良好的前瞻性。
同的时~我时们在定位的过程中~逐渐赋予和加深了它所~包容的内涵~并包
准备一套有逻辑、有秩序的销售、有促销准备活动。
促
(三)目标客户群的定位目
根据市场调查~初步把这次销市售宣传的对象定位为隐性售目
目标客户和显性目标客户。
、隐性客户群:
被本项目本身的氛围与定位本的独特性吸的引而来的商户~主要表现为转换行业的~商户。
、显性客户群:
可分为投资者和经营者:
、投资者:
1、本区域的商铺投资者域;
2、看好本区域家居装饰业发看展前景的其他地区的投资展者者;
、经营者:
1、经营知名家居装饰品牌、的加盟者或连锁店的;
2、一些准备设立办事处的、装饰公司装;
3、本区域的高档品牌装饰经营者的;
4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地材区经区营者;
二本项目商铺的销售方案商
本项目商铺销售的主要目的是为商尽快回笼资金尽,提高销售率和销售价格率
根据市场分析~销售方式主要采取分以租代售和直接销售以
两种方式。
方
(一)以租代售。
(主要是针对经营户的销售方式~降低销
其经营门槛槛)
以租代售~就是客户一开始先付总房款的户30%0作为购房
定金~并与开发商签订一至两年的租开赁合同~租金按市场价赁
计算~一次性付清一年租金算;
;
租赁合同期满后客户如有意购有买此商铺~则可交纳纳剩余房款(总房款减去定定金和已交租金)~并与开发商签订正式购房合同开;
若客户无意购买~则向客客户返还开始交纳的购房定金。
定
以租代售这种方式降低了臵业者门槛~首式付大概付7万元(60*3900*=70200)9即可~缩短了销售周期~即有利于打开市场有
形成人气~带动以后商铺的销售~~但是~这种方式不利于发但展展商资金快速全面的回笼。
根据我们对当某某市市场的实地调查发现~当市某某市商某铺月租金为20——28元/?
不等。
从上表看~当某某市域内的上月租额可以分为月12元/?
?
的低价段~16—20元元/?
的中价段~24—282元/?
的高价段。
虽然然16—20元/?
占主体部分~但考虑到每个物体业本身存在业的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系长等外部因素~这部分等
价位相对有些保守。
本项目的相商铺属于新建市场~配套商设施设完善~故取中段价位的均价的18元/?
和高价段段的均价26元/?
为其变化幅度~因此我们的商变铺租金定价取其中高价位铺的的均价22元/?
针对这个租金定价~对于我对们们这个项目~以租代售这种种销售方式在租赁套数上应有限制~若全部以这种应方式销售~方则回笼资金才达万元达(租赁合同以一年为期限为)。
(二)直接销售。
销(主要是针对投资户的销售方式~打消户
其投资回报的顾虑资)
我们这里所说的直接销售包括三里种具体形式:
种
1.一次次性付款(采取此种方式购购房可以给予一定优惠);
;
2.分期付款(签订合同时先付总房款的订40%,0房屋封顶时再付40%,0交房时最后付20%);
%
3.按揭(首付为总房款的付50%,剩余房款客户向银行贷余
款付清清)。
这一方式能最大限度的回笼资金~加快其限总体项目工程总进度;
但提高了臵业者门槛~延长了高销售周期~在时间上大销
大影响了发展商资金回笼。
影
因此~结合现在商铺销售上存在的实际情况~建售议采用议这两种销售方式相结合的销售方案。
对此我结们对这一销售方们
案的可行性进行了相关分析。
性
(三三)销售方式组合分析。
一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一发样的~样而对于分期付款方式~因工程进度不同而有式异~故只以第一异
期款额计算算资金回笼。
(据保守估计~计划销售占总户的计85%5~计40户)
下表—租售月租金以—22元/?
收取~租赁合同以一年为为期限
户数(户)面积积(?
)房款(元)备注备
以租代售1590012906009房款30%+一年租金
一次性付款(含按揭)1060023400000
分期付款15900140405000总房款40%~(一年内封顶可一收回总房款的的80%)
销售总计402400503446004
(四)投资回报分析。
报
无论是臵业者还是投资者都很关注自身还的投资回报。
高的
档家居装饰区是新兴市场~市场人饰气有待提升~所以租金不气宜宜定的过高~但也不宜定的过低~这样不利于商铺的地位的提地升~也不利于高档品牌市场的形成。
但是档随着发展和市场的随
壮大~商铺租金增长幅度一定会商更大。
下表是投资一年后投资的回报率:
后
5年期月利率为‰~十年期月期利率为‰利
月租金(元/?
)投资回报率(一次性付款性)投资回报率(按揭按)10年期投资回报率报(按揭)5年期
根据上部分投资回报率的分据析~可以看出为更快形成析市市场~增加人气~利于下一期商铺的销售~发展商一可以代替那可些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺引~并保证可以给其一~
定的回报率如回%~这样从表面上看可能会给开发商带来上一定一
风险~如达不到一定的回报率~开发商每平米的可能要承担可200元的风险~但随着市场逐渐完善险~房价上涨~这种风险将~降降到最低。
对于我们这个项目~这种销售方式是可项行的~尤其行在姑孰新城商业街真正形成后。
因此针业对这种情况~发展商对
就要采取积极合理的招商策略采~更快吸引经营户进驻~~这样这既加强了投资户的投资信心~还可以更快提升资项目的知名度项和影响力。
(五)、具体的招租方式
不管是以租代售还是为投资户进行招商~开发商投都必须都积极的吸引经营户进驻商铺~针对商铺市场进的初步定位——的
高档品牌家居装饰区~因此建议采家取一些主动出击的招商方取式式~可以更好的吸引经营户。
具体操作如下:
户
1、推出品牌商家进驻优惠、策略策
品牌商家的品牌效应应能给投资者及经营者增强强臵业的信心~从而有力地促进销售~所以建议对地于有意进驻的品牌于
装饰材料商及装饰公司设立办事料处~在售价或租金上给予处一一定比例的优惠~如在售价上给予一定的折扣或在价租金上给予租3个月或半年的免租期~利用其品牌效的应来带动其它商铺的应
销售与招租与;
2、“客户领袖”奖励计划袖
针对目前地区商铺人气不足~为达地到带动人气~建议对到
此推行“客户领袖奖励计划”行~凡已认购的客户若能带~领其领它客户~进行认购并成交者~发展商将按所规成定的标准奖励定给予领袖客户~如:
按其所购买的商户铺总价的铺1%作为优惠奖励励~可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其时他形式。
他
3、针对目标客户采用策略客
对于一些目标客户一,可以通过直邮直()或直接派人上门向上各商家派发单张、海报等方式将有关资料传海给客户~这也是给
招商的有效方式。
效
4、设臵专职人员人
对于售楼处可以设臵一个销售商铺的专职人臵员~主要负员责商铺的一系列问题和情况~也包括售列前、售中及售后的各前
种服务。
务
三营销推广策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点~我状们在们有效控制广告宣传费用的同时~将采用针对性用的宣传策略~的加大广告宣传力度~使整个项目的宣传传策略与销售策略紧密传
配合~从而达到热销和旺销合的效果。
(一)推广主题题
基于前面的分析及本项目的定位~并结合目前项商业物业商市场的实际情况~在项目的推广宣传时~~主要围绕主下面几个方面进行:
进
1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展~域必将带动家居装必
饰业的长远发展~从而使购买本项远目的消费者对于商铺的发目展展前景与潜力充满信心;
2、本项目位于当某某某市老城区的中心路——南北贯南通~交通便捷~况且商铺前面的步行道空间且较大~对发展家较
居装饰材料行业极具潜力料;
3、项目独创性:
以差异化竞项争为前提~做到人无我有争、、人有我优、人优我奇的特点~特我们的“有”——未来的商—
业中心;
我们们的“优”——合理的售价价和租价;
我们的“奇”——商铺和家居为一体。
—
(二)项目形象包装
1、主题广告语:
建议以“建造美丽家园——盛以世高档品牌家居装饰区”世为为主题~进行广告诉求;
2、项目导视系统
建议本项目的导视系统表现议手手法采用多样化~更能充分分的将本项目的形象及主题表现出来~因此可以在题面向路的面0#楼上悬挂条幅~并在等客流量较多的幅地方设立导视牌地;
3、现场包装现
1)、条幅:
条幅广告是项目最快~费用最省的广告形式之~一。
建议一条幅广告用在~突出内容为一些醒目的广突告语和租售热线告
等。
例如:
如
“投资有眼光~盛世商铺做家装”世
“盛世商铺~铺展家装财源路”商
2)道旗:
为营造整体现场气氛~引起人造们的关注~吸引更多的人们气气~建议在路上布设道旗~道旗内容以发布装饰材~料区销售料的信息及商铺的发展潜力为主。
附加内容发可以为:
可
“资本.运作..财富.扩张”
“今日寸金买土~明日寸土寸金寸
(三)“造势”策略
针对本项目目前的销售状况对~为渲染市场气氛~我们~建建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰发稿~稿进行一定量的报纸广告与软性文章炒作~纸在本地报纸和有线电视在
台发布~内容主要以宣传介发绍该项目地理位臵及高档绍品牌家品居装饰区的发展前景~