物业项目经理工作手册实操版2正式版Word下载.docx
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确保工作服按规定穿着满2年
2领用本岗位以上的工作服审核申请《物资领（借）用单》主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金色家园
业务管理
★管理项目负责人例行工作表
序号工作内容月季半年年
1管理服务报告首月20日前
2顾客恳谈会半年一次
3业委会会议每季至少一次
4外包保洁巡查及评估报告5日前
5保洁现场巡查和记录每月一次
6机电设备年检计划12月15日前
7设备检查及记录每月一次
8职员工面谈半年一次
9员工面谈每年一次
10B级查岗计划12月31日前
11安全消防检查及记录每月一次
设备设施管理
★安全管理
保洁管理
★绿化管理
★客户关系管理
客户服务流程
客户投诉处理流程
★CI标识管理
装修管理
1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。
2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。
★会所管理
工程遗留问题处理
1、保修期以发出的《入伙通知书》上的入伙日期开始计算。
迎检工作流程
业委会筹备和选举流程
★业委员会和业主恳谈会会议工作流程
本体维修基金管理和使用
★物业前期管理
入伙前工作计划表
工作项目主要内容负责人完成时间完成情况备注
与发展商沟通对接管理用房和保安住房经理
对接小区公共洗手间的设置经理
对接保安宿舍水、电和排水排污问题设备主管
对接垃圾收集点设备主管
对接装修款式设备主管
跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备主管
设备交接设备主管
住宅交接设备主管
公用设施交接设备主管
再次递交整改、返修清单设备主管
签定返修合同经理
列出所有分包方的联系电话设备主管
管理处食堂和员工宿舍的租用经理
技术员值班室装修设备主管
食堂和员工宿舍的装修设备主管
管理处的装修经理
会议室的装修经理
购置办公设备及用品行政后勤
办公场所的布置行政后勤
保洁外包人员到位经理入伙前1月
绿化人员、会所人员到位经理入伙前1月
购买绿化工具行政后勤
管理人员到位经理入伙前1月
维修人员到位经理入伙前2月
安全管理人员到位经理入伙前1月
刻制管理处公章行政后勤
办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证行政后勤
办理停车场营业执照行政后勤
制作备用钥匙柜（办公室、宿舍等钥匙）设备主管
制作员工宿舍床50张设备主管
购买文件柜行政后勤
建立与政府部门联系经理
购买证件悬挂镜框行政后勤
确定管理制度、岗位职责及工作管理流程经理
编写各类设备操作作业指导书及规章制度设备主管
购置管理处办公设备（保险柜、电脑、打印机、白板）、用品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机行政后勤
购置保安用品行政后勤
购置维修工具行政后勤
购买维修材料行政后勤
制作培训室隔离展板、培训桌设备主管
管理处领取公司《人事操作指南》《行政制度汇编》、《财务制度、规定汇编》CI手册客户主办
领取体系部分常用表格（如值班本、物资领用单）客户主办
安装人事、设备、财务软件电脑室
跟总办对接安全员、保洁员服装款式行政后勤
邻取各岗位人员服装客户主办
-1层建消防沙池设备主管
员工岗前培训、在职培训客户主办
为施工人员办理临时出入证客户主办
电话安装设备主管
消防电梯桥箱临时装修设备主管
制作公布栏行政后勤
交通及设备房等各类表识的悬挂设备主管
控制中心控制中心布置装修工程部
会所经营确定会所经营方案经理
拟订会所酒吧酒水价目表经理
确定会所规章制度、公约及会员章程经理
宿舍购衣柜行政后勤
购宿舍木桌子行政后勤
购排气扇、挂衣架行政后勤
购热水器行政后勤
联系饮水机行政后勤
操作间制作操作台、工具架设备主管
停车场制作停车场标识工程部
车位划分及制作倒车架工程部
停车场卫生清扫行政后勤
控制中心跟踪控制台的制作设备主管
整理备用钥匙并列清单设备主管
中心各系统的安装调试工程部
中心各系统使用方法培训工程部
购置消防器材及工具行政后勤
门禁系统的启用工程部
仓库仓库现场布置行政后勤
制作货架设备主管
仓库货架分类标识制作仓管员
宿舍宿舍卫生打扫行政后勤
制作上下铺床设备主管
制作鞋架设备主管
安装宿舍窗帘架及窗帘行政后勤
安排排气扇、挂衣架设备主管
安装宿舍热水器及冲凉管道设备主管
标识办公室、培训室各类标识的制作及张贴设计室
设备房各类标识的制作及张贴设计室
公共设施各类标识的制作及张贴设计室
楼道内各类标识的制作及张贴设计室
地下车库各类标识的制作及张贴设计室
购买各类临时挂牌、警告标识行政后勤
入住入伙手续培训品质部
领取公司各类入住表格资料员
办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表领取行政后勤
入住现场宣传展板设计设计室
入住现场设计、布置设计室
入住资料的分放资料员
准备住户入伙装修手续的各类表格资料资料员
住户入伙资料装袋资料员
房屋验收设备主管
递交整改、返修清单设备主管
入伙前房屋的清洁行政后勤
入住手续的办理资料员
业主资料的归档资料员
入伙流程
★用水（电）指标办理更改流程
在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。
重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。
3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。
4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。
印鉴证照办理流程
1、申办是指证照的首次办理。
2、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。
年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。
4、延期：
在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。
5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照;
6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。
印鉴证照办理指引表
序号名称证照主体颁证单位备注
1营业执照正副本管理处、停车场市工商局注册分局必须申办
2申请刻制印章登记卡管理处、停车场区公安分局也可在公司印鉴卡上登记
3公章管理处、停车场区公安分局必须申办
4业务专用章管理处区公安分局根据业务需要申办
5收费专用章停车场区公安分局根据业务需要办理
6发票专用章停车场区公安分局根据业务需要申办
7组织机构代码证、代码卡管理处、停车场市技术监督局必须申办
8、国税登记证、登记表管理处市国家税务局登记分局必须申办
9、地税登记证、登记表管理处、停车场市地方税务局登记分局必须申办
10、收费许可证、价目表管理处、停车场区物价局必须申办
11、机动车停车场许可证停车场市交通管理局必须申办
12卫生许可证（会所或泳池）管理处区卫生防疫站必须申办
13卫生许可证（食堂）管理处区卫生防疫站根据食堂规模及外卖情况申办
14统计登记证正副本及信息卡管理处、停车场市统计信息局必须申办
15二次供水设施清洗消毒合格证管理处市水务局有相关业务的部门必须申办
16房屋租赁许可证管理处辖区租赁所根据业务需要申办
17对讲机执照管理处市无线电管理委员会一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办
18电梯安全检验合格证管理处市技术监督局所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办
篇2：
物业项目经理工作手册实操版
（1）
物业项目经理工作手册实操版
（1）
管理项目负责人人力资源工作的权限和程序
序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限
1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。
承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。
变动后15日内
2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。
根据实际情况调整
3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。
所有人员由人力资源部统一招聘、调配。
部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。
根据岗位空缺情况
4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。
审核《签定劳动合同审批表》，主送招聘管理员。
每月25日前
5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写《员工登记表》（俗称大表）。
如填写需在《员工登记表》上加签部门经理意见（不签名字），资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。
每月20日前
6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。
根据职员表现确定转正时间，在《万科企业股份有限公司职员转正审批表》填写意见后（不签名字），将资料上交薪酬福利管理员。
7职工转正审核部门人事管理员填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。
8员工转正审核员工主管上级填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。
9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。
每月3日前
10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。
11主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。
免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。
12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。
免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。
13加薪承办审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写《薪金调整表》，主送人力资源部经理。
14办理保险审核审批《办理社会保险审批表》，主送薪酬福利管理员。
所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。
每月10日前
15加班汇总表考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。
制订工资前
15工资审批审批工资表签字。
每月5日前
17暂住证审批审批《办理暂住证审批表》，主送招聘管理员。
办理月份15日前
18考勤汇总表审批审批《考勤汇总表》，主送薪酬福利管理员。
职员每月30日前，员工、职工每月5日前
19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月
20请假审批员工15日内病、事假、探亲假管理人员、技术员7天内的假主送薪酬福利管理员
审核员工15日以上的病、事假管理人员、技术员7天以上的假主送薪酬福利管理员
21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容
22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。
23落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况
24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。
25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：
试工期内的;
严重违反劳动纪律;
（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书→警告通知书→辞退流程逐级处理）劳动合同到期。
对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。
对已转正辞退的人员填写《离职手续表》，签字后主送薪酬福利管理员。
进行离职面谈。
26各类人员辞职审核审批《离职手续表》，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。
主管人员离职主送人力资源部经理。
★职业生涯规划流程
品质管理
品质管理框架图
财务和经营管理
财务和经营管理流程图
1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。
2、合理维护各类设备，降低运行成本。
3、考虑将客户资源转化成经济效益。
★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序
序号项目内容权限主送附件/备注
1付款单审核
2停车场发票使用情况不定期抽查
3拖欠款减免承办总经理
4季度管理报告财务部分审批重大调整须经财务部同意
5日常经营性费用20xx元以下审批
20xx-5000元审核相关职能部门
5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批
10000元以上承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批
65000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费承办人力资源部审批
仪器仪表、品质活动费承办品质管理部审批
书报费、社区文化费用承办总经理办公室审批
75000元以上的非经营性费用承办相关职能部门审核，总经理审批
8工程劳务合同20xx元以下审批
20xx-5000元审核相关职能部门审批
10000元以上承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批
9交际费1000元以内审批
1000-20xx元承办相关职能部门审批
20xx元以上承办相关职能部门审核，总经理审批
10差旅费承办总经理审批
1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。
2、保管好部门历任财务人员交接单。
篇3：
宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法（2021试行）
宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法（2021试行）
第一章总则
第一条为切实规范物业服务企业和物业项目经理行为，推进物业服务企业和物业项目经理加强自律和自我约束，建立健全事中事后监督管理机制，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境，根据《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》等相关法律法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用管理，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指根据法律法规，从事物业服务活动的独立法人。
本办法所称物业项目经理，是指由物业服务企业委派，担任物业服务项目的负责人。
本办法所称信用信息，是指在本市行政区域内从事物业服务活动中形成的能够用以分析、判断、评价物业服务企业和物业项目经理遵守法律、法规、规范性文件以及规范、导则，履行物业服务合同等信用状况的客观信息。
第三条市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责指导和监督全市物业服务企业和物业项目经理信用体系建设工作，建立“宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理平台”（以下简称市物业信用平台）。
宁波市物业和住房维修资金管理中心（以下简称市物管中心）承担全市物业服务企业和物业项目经理信用信息的具体管理工作，负责市物业信用平台的运行、维护和管理。
区县（市）、功能园区住房城乡建设主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责指导和监督本辖区物业服务企业和物业项目经理信用体系建设，具体负责物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用等工作。
宁波市物业管理协会应加强物业行业自律，协助做好信用信息管理相关工作。
第四条物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用管理，应当遵循客观、公正、公开和审慎原则，严格遵守本办法和其他相关管理规定要求，保守国家秘密，保护商业秘密和个人隐私。
第二章信用信息征集
第五条信用信息征集是指通过采集、认定、记录等方式，形成客观反映物业服务企业和物业项目经理相关活动信息的行为。
第六条物业服务企业和物业项目经理的信用信息主要包括基础信息、良好行为信息和不良行为信息。
第七条基础信息包括：
（一）物业服务企业基础信息：
反映物业服务企业基本状况的信息，主要包括企业注册信息、从业人员信息、经营业绩信息及物业服务项目信息等。
（二）物业项目经理基础信息：
反映物业项目经理基本状况的信息，主要包括人员身份信息及从业业绩信息等。
第八条良好行为信息包括：
（一）获得各级党委、政府及相关政府部门表彰、通报表扬、创新创优奖励的;
（二）获得地市级以上物业服务行业协会表彰、通报表扬的;
（三）物业服务综合测评结果较好的;
（四）在各级政府部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实的;
（五）作为正面典型在各级官方新闻媒体宣传报导的;
（六）在各级评优评先活动中获得良好评价、认定、认证的;
（七）经市住建局认定的其他良好行为信息。
第九条不良行为信息包括：
（一）已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或物业项目经理在从事物业服务活动中因违法、违规或违约需承担责任的;
（二）受到各级党委、政府及相关政府部门行政处罚、通报批评的;
（三）受到地市级以上物业服务行业协会通报批评的;
（四）媒体披露、社会公众投诉存在与物业服务有关的不良行为，经各级物业主管部门查证属实的;
（五）物业服务综合测评结果较差的;
（六）各级物业主管部门以及街道（镇乡）在日常监督检查中发现的项目履约违规行为;
（七）经市住建局认定的其他不良行为信息。
第十条信用信息征集方式包括：
（一）基础信息由物业服务企业输入，企业注册所在地（首次登记地）物业主管部门核实，其中物业服务项目信息由项目所在地物业主管部门核实;
（二）良好行为信息由物业服务企业输入，企业注册所在地（首次登记地）物业主管部门核实;
（三）不良行为信息由各级物业主管部门记录;
（四）人民法院、公安、人力社保、市场监管、发改（物价）、生态环境、综合执法、安全生产、应急管理、税务、银行等相关部门提供的信用信息由企业注册所在地（首次登记地）物业主管部门记录。
第十一条各级物业主管部门应在收到信息之日起10个工作日内负责核实、记录。
第十二条物业服务企业或物业项目经理对记录的信用信息有异议的，可向记录信用信息的物业主管部门提出书面异议申请。
物业主管部门应当在收到异议申请之日起5个工作日内完成核查，核查结果应当及时反馈。
第十三条信用信息按规定录入平台后，不得擅自修改，信用信息发生变更的，按第十条的规定执行。
第三章信用信息评价
第十四条信用信息评价是指对物业服务企业和物业项目经理记录的信用信息进行量化评价，确定其信用等级的行为。
第十五条信用信息评价实行信用评价分和信用等级相结合的方式。
信用评价分是根据信用评价标准对物业服务企业和物业项目经理信用信息进行综合评分，每日更新;
信用等级按上季度最后一日的信用评价分核定。
第十六条物业服务企业的信用评价分，由基础信用信息评价分、市场行为信用信息评价分、项目履约行为信用信息评价分和其他信用信息评价分组合而成。
其中：
基础信用信息评价分由物业服务企业基础信息，根据评价标准计算所得;
市场行为信用信息评价分，根据物业服务企业经营管理行为和投标行为，按照评价标准计算所得;
项目履约行为信用信息评价分，按照物业服务企业各物业项目履约行为得分进行平均计算所得;
其他信用评价分，由相关良好行为信息和不良行为信息根据评价标准计算所得。
计算公式如下：
其中：
：
企业信用评价分
：
基础信息评价分
B：
企业市场行为得分
有效期内项目总数
有效期内第个项目常规履约行为得分
有效期内第个项目第次履约检查得分
升级会员 