山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见Word文档格式.docx

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（一）全面建立和完善住房公积金制度

　　建立住房公积金制度有利于转变住房分配体制，提高职工购、建住房的能力，有利于积累住房建设资金和建立政策性抵押贷款制度。

1995年6月底以前，全省所有市（县）都有袄建立起住房公积金制度。

　　1、住房公积金的筹集

　　所有行政和企事业单位及其在职职工都要按照"

个人存储、单位资助、统一管理、专项使用"

的原则交纳住房公积金。

职工及其所在单位，各按职工工资的一定比例逐月交存，归职工个人所有，存入个人住房公积金帐户。

目前，职工和单位住房公积金的缴交率分别掌握在5%，有条件的市（县）和单位缴交率可以适当提高。

外商投资企业及其中方的职工的住房公积金缴交率应高于5%。

　　2、住房公积金的管理

　　各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。

省、地、市、县要在同级住房制度改革领导小组领导下设立住房公积金管理中心，按照责、权、利一致的原则，实行分级管理，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。

住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。

受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。

住房公积金要专户存储，专款专用，严禁挪作他用。

财政、审计、监察部门要加强监督管理。

　　3、住房公积金的使用

　　住房公积金使用的基本原则是：

在保证个人正常支取的前提下，主要用于经济适用住房的开发建设和购、建房贷款；

滚存结余的公积金，可用于购买国债。

要保证住房公积金的政策性、安全性、保障性和滚动增值。

　　职工个人使用其交纳的公积金，只能定向用于购买自住住房，自建和大修自住住房。

（二）积极推进租金改革

　　合理调整公有住房租金是房改的重要环节。

提高房租应着眼于租售比价合理化，调整租金采取分步到位的办法。

　　1、建立健全住房租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。

凡城镇公有住房，在同一城市（县城、工矿区）实行同一租金标准。

收取公房租金以住房使用面积计算。

　　2、分步提租的具体要求是：

从本实施意见发布起，各市（县）公有住房调租幅度不低于双职工家庭月平均工资的4%测定；

到2000年年底以前，公房租金应达到15%。

按此办法测定，租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

　　各市（县）要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革的规划，有计划、有步骤地逐年实施，实现向成本租金和市场租金的过渡。

　　3、在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准，应当高于同期现住房的租金标准。

如分配住房采取交纳租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

　　4、租金调整后，对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军、抗日战争和解放战争时期参加革命工作的，租金净增支部分可以给予减、免。

　　对社会救济户、优抚户、已故老干部配偶及退休职工困难户，各市（县）可根据各自的实际，制定租金减、免的具体办法。

　　5、住房在规定之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。

　　6、租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

　　（三）稳步出售公有住房

　　1、城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售，职工购买公有住房要坚持自愿的原则。

新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

　　2、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

旧住房的成本价按售房当年新房的成本价新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；

经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。

目前，以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。

出售公有住房的成本价格和标准价由市（县）人民政府逐步测定，报省人民政府批准后公布执行。

　　现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

　　公有住房出售，应坚持先评估出售的原则。

住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

　　3、标准价按负担价和抵交价之和测定。

一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。

双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。

抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

　　旧住房的负担价按售房当年新房的负担价的成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；

旧住房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

　　4、职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐步减少，2000年前全部取消。

　　售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。

每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。

离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

　　5、职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的面积必须严格按照国家和省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

　　6、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。

当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；

新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年达到3.5倍。

各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价和市场价的过渡。

　　7、付款方式。

职工购房可以一次付款，也可以分期付款。

售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。

实行分期付款的首次付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定，经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

　　8、明确产权。

职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权，有限的收益权和处分权，可以继承。

产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。

职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。

售、租住房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　9、发展房地产交易市场，规范住房交易行为。

职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。

按标准价购买的住房应注明产权比例。

出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。

要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

　　10、加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。

职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。

楼房出售后应建立共用部位、公用设施的维修基金。

改革现行城镇住房管理体制，发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务工作。

　　11、要加强售房款管理。

国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；

其他公有住房出售收入，售房款要及时存入配套银行售房款专户，所有权不变，归单位所有，纳入单位住房基金，全部用于单位住房建设和住房制度改革。

　　（四）加强经济适用住房建设，鼓励职工集资合作建房

　　1、各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决低收入家庭的住房问题。

经济适用住房建设，经批准原则上采取行政划拨方式供应。

对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。

各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。

金融单位在信贷等方面予以支持。

　　2、鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房的改造。

　　3、严格掌握住房建设标准。

新建的住房占地面积、建筑面积，都要按国家和省人民政府规定标准执行。

对住房造价要严格控制，制止不合理收费，切实把住房造价降下来。

　　4、各市（县）的旧城改造和新区开发，都要配合住房制度改革进行，紧密协作，互相促进。

　　（五）做好原有政策同本实施意见的衔接工作

　　1、要做好与原有售房政策的衔接。

已出售的公有住房均须按照售房当年的标准价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；

经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。

1994年1月日至本实施意见发布之前出售的公有住房，一律按本实施意见规定售房政策进行规范。

　　2、原有文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

　　3、要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。

划转的资金和原有住房补贴，要逐步纳入职工工资或用于列支公积金。

　　三、几项具体规定

（一）除军队系统住房制度改革方案由中央军委审批外，在同一市（县）内的单位，不论隶属关系，都应服从所在市（县）人民政府对房改的统一部署。

（二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。

有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

　　（三）财政税收政策

　　职工离退休时，住房公积金本息余额一次结清，退还本人。

职工的住房公积金本息免征个人所得税。

　　国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金、营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、土地使用税、契税等减免政策，按照国家有关规定执行。

对经济适用住房开发建设和地方政策统筹建设的"

解危"

"

解困"

住房及"

特困户"

集资合作建房，按晋政发[1991]21号文件执行。

　　单位向职工按标准价出售住房后，对留存的部分产权可以继续提取折旧费和大修理基金。

　　（四）房地产开发公司在每年的建房总量中，经济适用住房要占20%，作为"

解危‘"

房源，优先出售给住房困难户，主要用于教师和住房特殊困难的单位。

　　（五）住房金融业务

　　要发展住房金融业务，开展个人购房、建房储蓄和贷款业务。

实行住房抵押贷款制度，从贷款利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。

属于房改政策性的信贷业务，由当地人民政府委托专业银行办理。

公积金管理中心在配套银行存储的住房公积金和政策性房改资金按规定提取存款利率。

　　四、加强领导，统筹规划，积极推动城镇住房制度改革

　　住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项长期细致的工作。

为了保证房改全面、持续、有序地推进，需要做好以下几方面的工作：

（一）加强领导，健全工作机构。

加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。

省已调整加强了住房制度改革领导小组，下设办公室负责日常工作。

各地、市、县要健全由政府主要负责同志主持的，有关部门领导参加的房改领导小组，并成立常设办事机构，定编定员，做好日常工作。

（二）各有关部门要密切配合，积极支持房改工作。

各级计划、建设、体改、财政、劳动、人事、金融、税务、土地、物价、国有资产管理、统计、工会等部门，要积极配合同级房改领导小组和房改办，及时总结经验，协调解决深化改革中的矛盾和问题。

今后凡涉及房改的有关政策均由省住房制度改革领导小组行文，任何部门、单位不得制定涉及房改的政策规定和办法。

国务院有关部门下发的涉及房改的有关文件、规定、办法，省有关部门可根据实际提出的意见，经省房改领导小组审议后，报省政府批转执行，以保证城镇住房制度改革的顺利实施。

　　（三）认真做好宣传工作。

各级宣传部门和新闻单位，要采取多种形式，大力宣传房改的重要意义、有关政策和实施的方法步骤，引导干部群众转变观念，增强改革意识，积极参与城镇住房制度改革。

　　（四）要严肃房改纪律，严格执行国家和省制定的房改政策。

各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、多购或套购住房、变相增加折扣等违法、违纪行为要严肃查处。

　　（五）各地、市、县根据省实施意见，制定本地区房改方案和实施细则，报经省房改领导小组批准后方可实施。

附1

山西省城镇住房租金改革实施细则

第一章总则

　　第一条为了逐步改变低租金、福利型、无偿分配的住房制度，依据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

　　第二条所有党政机关、群众团体、国有和集体企业等单位管理的公有住房，均按本规定执行。

　　第三条同一城市（县镇）内的公有住房执行同一的租金标准。

　　第四条

公有住房租金改革要着眼于租售比价合理化和有利于加快解决城镇居民的住房问题，有利于实现住房建设资金的良性循环。

租金改革的基本方针是：

租金与职工工资增长相挂钩，在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大租金改革力度。

　　第五条公有住房一律按使用面积计收租金，并区别层次和内外装修、设备、环境等因素予以增减，拉开不同档次住房租金差价。

第二章公有住房租金标准

　　第六条

公有住房租金标准起步阶段以不低于双职工家庭月平均工资收入的4%测定，以后逐年递增，到2000年的住房租金支出应达到占双职工家庭平均工资的15%。

　　第七条租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

　　第八条

各市（县）要根据实际情况制定提高租金标准的步骤，要与当地居民的收入水平相适应，根据物价指数控制目标统筹安排，逐步实现向成本租金和市场租金的过渡。

　　各市（县）的租金改革规划和每年的调租标准报省住房制度改革领导小组批准后实施。

　　第九条

在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准应高于同期现住房的租金标准。

如分配住房采取交纳住房租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

第三章超标准住房加收租金

　　第十条在公房租金未达到成本租金之前，对多占住房超过国家和省政府规定住房面积标准的部分加收租金。

租金标准根据住房的不同结构按住房本租金核定。

　　第十一条本细则规定的住房标准只是租金改革中计算家庭住房面积是否超标的依据，不是职工住房必须达到的标准，也不是分配住房的标准。

第四章减、免、补办法

　　第十二条租金调整后，对下列人员在本户规定住房面积标准之内的部分租金实行减免。

　　第十三条

对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军，租金净增支部分可以全免；

1945年9月2日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免80%；

1949年9月30日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免50%。

他们的子女不得享受此项待遇。

　　第十四条

享受国家定期抚恤的孤老优抚户、享受社会福利的社会救济户、民政部门确认的社会贫困户、已故老干部配偶和退休职工困难户，调整租金后，可分别适当给予租金减免。

各市（县）根据实际制定具体减免办法。

　　第十五条

住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足以支付房租的，差额可由其所在单位给予补助。

企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；

其它行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未形成城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。

第五章附则

　　第十六条

实施租金改革涉及到住房交叉辐射问题，根据国务院放制度改革领导小组《关于解决房改中发放住房补贴辐射问题的通知》（[1989]房改字第003号）的有关规定执行。

　　第十七条

调整公有住房租金后，要建立健全租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。

公有住房的租金收入权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和住房补助。

产权单位应加强对住房的维修和管理，不断提高服务质量。

　　第十八条本细则未尽事宜，由省住房制度改革领导小组办公室补充修订并报省住房制度改革领导小组批准实施。

　　第十九条本细则自发布之日起施行。

　　第二十条本细则由省住房制度改革领导小组负责解释。

附2

山西省公有住房出售管理实施细则

　　第一条

为建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度，加快住房商品化、社会化的进程。

根据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则适用于城镇房地产管理部门直接管理和国家党政机关、社会团体、全民及集体所有制企事业单位自行管理的公有住房。

　　除已列入规划需改造的、地处临街宜改造为营业性用房的、产权未定和具有历史保护价值以及当地政府认为不宜出售的公有住房以外，其它公有住房均可以出售。

　　第三条

房改中出售公有住房对象为家住城镇且有城镇常住户口的职工，本着购房自愿的原则，产权单位应将新建住房（含腾空旧住房）优先出售给原住户、无房户和住房困难户。

每个家庭按标准价或成本价购房只能享受一次。

　　自住私房且面积已达到规定标准的职工家庭，暂不准以标准价、成本价购买公有住房。

　　第四条出售公有住房按建筑面积计算。

第二章售房价格

　　第五条售房价格的构成

　　房改出售公有住房的价格分为市场价、成本价。

对高收入职工家庭购买公有住房实行市场价；

对一般收入职工家庭购买公有住房实行成本价，在成本价售房确有困难的市（县）和单位，可以实行标准价售房。

（一）新建公有住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费，住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息，税金等7项因素构成。

（二）新建公有住房标准价按负担价和抵交价之和测定。

一套56平方米新房的负担价，1994年为所在城市（县城）双职工年平均工资的3倍。

双职工年平均工资按当地上年平均工资计算。

抵交价按双职工64年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

　　双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年度职工平均工资乘以2计算。

　　新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

　　公有旧住房负担价按购房当年新房负担价成新折扣。

折扣率为每年2%，折旧年限按50年计算，计算折旧期高于30年的按30年计算。

旧住房的抵交价根据使用年限折减，最多不能低于新房抵交价的80%。

　　（三）新旧公有住房在核定统一价格的前提下，根据地段、朝向、层次、环境、内外装修和设备等因素拉开差价，其差价率由各市（县）确定。

房改售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。

根据上年平均工资增长的水平和单位资助职工建立住房公积金年增长水平，测算确定售价，成本价和标准价要一年一定。

　　第七条

以成本价或标准价出售公有住房，必须先评估后出售。

评估公有住房价格业务可由市（县）住房制度改革领导小组办公室委托有资格的房地产评估专业机构办理。

对公有住房的评估由省房地产管理部门和国有资产管理局共同认定资格的房地产评估专业机构办理，经房改办核准后，方可公布执行。

任何单位不得自行定价出售。

第三章房价折扣办法

　　第八条房改中，职工以成本价、标准价购买公有住房享受下列房价折扣：

（一）关于税收减免按国家有关规定执行。

（二）职工购买现已住用的公有住房，1994年的折扣率为负担价的5%，今后逐年减少，2000年全部取消。

　　（三）按购房时购房职工家庭双职工实际工龄之和给予工龄折扣。

每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。

　　离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。

第四章付款方式

　　第九条职工家庭购买公有住房可以一次付款、也可以分期付款。

一次付清购房款的，可给予实际售价70%部分的20%以内的利息补偿。

　　分期付款的，首次付款不低于实际售价的30%。

分期付款期限，一般不超