房地产估价案例与分析真题与解析Word文档下载推荐.docx

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（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；

通过实地查勘确定建筑物折旧。

　　对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

（1）比较法：

根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；

对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

（2）成本法：

首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。

　　（三）李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。

同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。

经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。

2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。

　　双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

　　1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

　　2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？

　　1.损失资本化测算过程：

（1）测算损失期；

（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；

（3）确定报酬率；

（4）计算房地产价值减损额。

参见《房地产估价理论与方法》教材P380。

　　2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：

（1）房屋使用人周转安置费用；

（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；

（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；

（4）施工影响的补偿；

（5）修复后对承租人的心理减价；

（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。

参见教材P292。

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。

收益归全体业主所有。

目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。

　　合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

　　1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为（　）。

　　A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

　　B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

　　C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

　　D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

『正确答案』B

『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。

　　2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（　）。

　　A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

　　B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

　　C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

　　D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

『正确答案』C

『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

　　3.若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（　）。

　　A.按市场租金评估该广告位收益价值

　　B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

　　C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

　　D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；

租赁期间届满后应采用市场租金。

　　4.若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（　）。

『正确答案』A

『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。

参见《房地产基本制度与政策》教材P142。

（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。

该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。

征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。

　　5.本次估价的估价对象应包括（　）。

　　A.土地使用权、平房、简易房、水井

　　B.土地使用权、平房、水井

　　C.土地使用权、平房、水井、围墙

　　D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

　　6.本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（　）。

　　A.采用批量估价方法进行评估

　　B.采用标准价调整法进行评估

　　C.选用适宜估价方法进行个案评估

　　D.采用假设开发法进行个案评估

『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

　　7.采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（　）。

　　A.周边带院落的类似平房

　　B.周边不带院落的类似平房

　　C.周边新建商品住宅

　　D.周边成套二手住宅

『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：

与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。

本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。

　　（三）甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。

厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；

两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；

锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。

2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。

　　2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。

乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。

2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

　　8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（　）。

　　A.比较法和收益法

　　B.成本法和假设开发法

　　C.比较法和成本法

　　D.收益法和成本法

『正确答案』D

『答案解析』工业房地产估价时采用较多的是成本法；

甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

　　9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（　）。

　　A.5栋共计5230㎡的建筑物

　　B.10000㎡土地使用权

　　C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

　　D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

『答案解析』以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；

以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（　）。

　　A.土地使用权价值及全部建筑价值

　　B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

　　C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额

　　D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

『答案解析』转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

　　房地产抵押估价报告

　　估价项目名称：

×

市×

区×

路19号楼第10层房

　　　　　　　　　地产抵押价值评估

　　估价委托人：

集团有限公司

　　房地产估价机构：

房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：

（注册号×

）×

　　　　　　　　　　　（注册号×

）

　　估价作业期：

2015年12月1日一2015年12月5日…

　　估价报告编号：

（房估）（抵）字第×

号

致估价委托人函

　　×

集团有限公司：

　　受贵公司委托，我公司对×

集团有限公司位于×

路19号楼第十层，总建筑面积为2026.77m2的办公房地产（产权证号：

房权证第×

号）的抵押价值进行了评估。

　　估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　价值时点：

2015年12月1日。

　　价值类型：

房地产抵押价值。

2。

　　（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）

房地产估价有限公司×

分公司（公章）

法定代表人：

2015年12月5日

　　1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。

　　2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。

　　3.致函方应为×

房地产估价有限公司而不是分公司。

　　分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承担债务，所以一般是没有资质的；

但若总公司有相应资质，是可以授权分公司参与的。

　　目录（略）

　　注册房地产估价师声明（略）

　　估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

　　一、估价委托人（略）

　　二、房地产估价机构（略）

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　1.估价对象范围

　　估价对象为坐落于×

路19号楼第10层的整层办公用房，总建筑面积为2026.77m2，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。

　　2.估价对象基本概况

（1）土地基本状况

　　估价对象所在大楼用地坐落于×

路，四至为：

南至×

路，西至×

路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外达到“七通一平”。

（2）建筑物基本状况

　　估价对象所处的×

路19号楼，现用名称为×

中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000㎡，采用钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。

该中心于2008年8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。

　　估价对象外立面采用石材与高档LOW－E玻璃幕墙，大堂挑高6米，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由×

物业管理有限公司管理。

　　估价对象位于19号楼第10层，总建筑面积为2026.77m2，层高3.2m，已作普通办公房室内装修：

墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。

　　（3）权属基本状况

　　根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为×

集团有限公司所有，产权证号为×

号，估价对象未设立抵押权等他项权利。

　　4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特殊情况说明。

　　5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。

　　五、价值时点

　　依据《房地产抵押估价指导意见》，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2015年12月1日。

　　六、价值类型

　　房地产抵押价值（定义略）

　　七、估价依据

　　1.法律、法规、规范性文件（略）

　　2.技术标准

（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）

（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）

　　（3）《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）

　　（4）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）

　　3.估价委托人提供的相关资料（略）

　　4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略）

　　5.估价机构搜集整理的其他相关资料（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法

　　经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。

　　（估价方法定义略）

　　6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

　　7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。

　　十、估价结果

　　十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

盖章

日期

　　8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。

　　十二、实地查勘期

　　2015年12月1日

　　十三、估价作业期

　　2015年12月1日至2015年12月5日

　　十四、变现能力分析（略）

　　十五、风险提示（略）

估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析（略）

　　二、市场背景描述与分析（略）

　　三、估价对象最高最佳利用分析（略）

　　四、估价方法适用性分析（略）

　　五、估价测算过程

　　1.比较法（定义及公式略）

（1）可比实例选取

　　可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

物业名称

中心10层

大厦11层

大厦15层

中心18层

建筑面积（m2）

2026.77

1985

2050

580

成交日期

2015.12.1

2015.11.4

成交单价（元/m2）

57000

61000

59000

　　9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。

（2）可比实例情况说明

　　将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。

　　表2　估价对象及可比实例情况说明表

比较因素

可比实例Ｃ

坐落位罝

楼×

路19号楼

路25号楼

路26号楼

中心十层

大厦十一层

大厦十五层

中心十八层

价格内涵

成交单元/（元/m2）

待估

付款方式

正常

交易情况

-

区位状况

区域繁华程度

附近有×

中心、×

大厦、×

体育馆，市政配套完善

附近荷×

交通便捷程度

附近有多条公交线路：

距地铁×

号线×

站100m

站120m

站130m

外部配套设施完备度

公共配套完善

区域环境

公园

权益状况

用途

办公

使用年限

39.33年

38年

实物情况

设施设备

电梯（客梯16个，货梯2个）、中央空调。

消防设施，高速光纤接入，地下停车场（385个）

电梯（客梯21个，货梯4个）、中央空调。

消防设施，高速光纤接入，地下停车场（373个）

电梯（客梯17个，货梯6个）、中央空调。

消防设施，高速光纤接入，地下停车场（376个）

物业管理

好

楼层

10层

11层

15层

18层

层高/m

3.2

平面布局

规整

建筑面积/m2

内部装修

高档

毛坯

　　10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。

　　11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。

　　12.未说明可比实例总楼层。

　　（3）建立比较基础

　　估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。

　　（4）交易情况修正

　　各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。

　　（5）市场状况调整

　　市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。

估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，市场状况无需调整。

　　（6）房地产状况调整

　　根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况调整＋1或－1，编制比较因素分析表（表3）、比较因素调整系数表（表4）如下。

　　表3　比较因素分析表

一般

—般

公共设施完备度

实物状况

设备设施

较好

10

11

15

18

层高

平而布局

　　表4　比较因素调整系数

—

100

交易日期

102