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9、住宅的销售费用；
10、当地的住宅市场的供求状况以及类似住宅的正常成交价格。
二、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积3500平方米，总建筑面积4500平方米，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元./平方米，甲公司拿到估价报告不解，其实际投入的成本已经达到960元/平方米，而且未考虑开发利润及利息；
而评估公司认为评估结果是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
1、估价目的不同，不是因为转让而估价，是为抵押而估价，不具有可比性；
2、价值类型不同，抵押评估是抵押价值，遵循谨慎原则，同时考虑快速变现，一般要低于市场价值；
3、评估中房地产的成本采用的是社会客观成本，并非实际投入成本，客观成本比实际成本低，是正常的。
4、房地产价格收市场供求关系的影响，当该类房地产的市场供大于求时，应该下调评估价值；
5、该房地产于2002年1月竣工，物质折旧的可能性比较小，但不排除功能折旧和经济折旧。
三、某饮料厂位于市商业中心，所处地段在城市规划中是商业用地。
该饮料厂将迁往城乡结合部，欲将其全部房地产出售给一食品公司，要求评估该房地产的市场价值。
估价人员采用房产、地产分估的技术路线，即首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的价值，你认为这样做合格吗？
为什么？
这样做不合格，因为估价对象的实际用途虽然是工业，但城市规划用途却是商业，技术路线应该是按照商业用地进行估价，优先选用市场法和收益法估价。
四、李某有一房产，产权证记载的建筑面积300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005月2日改为商店经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。
（一）张某认为该估价结果过低，你认为如何解释该估价结果的合理性？
1、两者的估价时点不同（或市场状况发生变化、或实物状况发生了变化、或剩余使用年不同）
2、两者的价值类型不同。
转让价格为市场实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款后的价值。
3、对估价对象的界定不同。
抵押价值是按法定用途进行评估的价值，或转让价有可能考虑该住宅可作为商业用途对价值的提升。
4、成交价格与交易情况有关。
估价结果是客观合理价格，二者差异很正常。
（二）2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发为2007年9月30日，乙房地产估价构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。
你认为应如何解释该估价结果的合理性？
1、二者的估价时点不同；
2、拆迁估价结果和拆迁补偿额内涵不同。
拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置费、装修补偿费等。
或房屋拆迁评估价格仅为被拆迁房屋的市场价格。
3.、对估价对象用途的界定可能不同。
五、甲公司有一建筑面积为50㎡的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。
物业名称
A
B
C
建筑面积/m2
65
48
50
成交单价/（元/㎡）
15500
14500
15000
成交期
2007.9.
2007.8.
2007.10.
（一）你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
1、房地产权证；
2、租赁合同；
3、法定优先受偿款的说明或关于他项权利的说明（或证明）；
（二）若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？
1、土地使用年限（或：
房地产收益.限，或新旧程度）；
2、宽深比（或：
临街宽带、临街状况）；
3、使用面积比率（或：
得房率、面积、建筑面积、使用面积）；
4、装修（或：
设备设施）；
5、净高（或：
平面布局、形状）。
六、2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年租期、固定租金、租金按.支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
（一）评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
1、市场租金与租约租金的差异大小，差异越大，毁约的可能性越大。
（2分）
2、承租方对估价对象已投入的成本大小（如装修等），成本投入越大，毁约的可能性越小。
3、承租方与出租方约定的保证金或押金数额过低（1分）及租约约定的条件。
（1分）
（二）说明评估承租人权益价值的技术路线。
取租赁期内租赁合同约定的租金与市场租金的差额在估价时点的现值之和作为承租人的权益价值，
或：
评估出无租约限制条件下的市场价值（2分），减去有租约限制条件下的价值（或出租人权益价值）（2分）作为承租人的权益价值。
（共4分）
七、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的商场，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为抵押。
估价师完成估价报告后，委托人发现报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请说明房地产估价师这样的理由
1、估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；
（1）净收益是指房地产对应的净收益，既房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（2分）；
（2）净利润已经扣除了房地产折旧摊销（1分）财务费用（含利息收益）（1分）及所得税（1分）包含了正常的商业利润等（1分）
2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年（1分）
3、估价采用的成本应该为估价时点当时（1分）的社会平均成本，或实际成本是历史不一定是社会客观成本。
八、两年前甲公司兼并了该城区中沿街二层标准工业厂房的工厂，重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》
（一）甲公司可能提出哪些评估要求?
1、按改造后的办公用途进行估价；
2、对办公楼承租人损失进行评估；
3、对装修改造费用进行评估
（二）对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
1、应按照改造前的工业用途评估（或按照法定用途）
2、经拆迁当事人协调或城市规划行政部门确认同意，可以按照装修改造后的办公用途进行评估；
3、评估价格中不包含装修改造费用，按工业用途评估时可以委托评估停业损失；
4、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
九、某估价公司2004年8月1对一房地产进行了估价，估价目的抵押贷款，按当时正常市场价格评估结果为1000万，银行据此贷给业主800万。
2005年10月1日，该业主无力还贷，法院判决拍卖该房地产。
拍卖所得扣除各项税费后为600万，加上业主已偿还的部分本金及利息，业主仍欠银行100万。
银行要求估价公司赔偿100万的损失，估价公司认为没有责任。
估价公司应如何说明没有责任和解释其原因？
1、估价时点不同，抵押贷款的时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产的价值也会发生变化。
2、估价目的不同，2004年的估价目的是为了抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具有可比性。
3、由于未来市场变化分先和短期强制变现因素，拍卖成交价格低于公开市场价值；
4、房地产拍卖所得扣除了所有税费后价格会低于公开市场价值；
5、银行按照评估价值的八成贷款给业主，放贷比例偏高，对风险考虑不够；
6、如果评估公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
十、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，土地是2001年6月出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
（一）这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
1、应采用估价时点时的各项客观成本。
或不应采用实际支出时的各项成本费用；
2、应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期以计算投资利息。
或不应计息至估价时点；
3、利润应该是估价时点市场的客观正常利润水平。
或利润不应是开发商期望的利润。
（二）在此基础上还应考虑哪些因素才能计算出计算价格？
还应将重置价格减去折旧
1、可能存在施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧（1分）；
2、可能存在烂尾楼设计过时等各种原因产生的功能折旧。
3、可能存在由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
说明：
只要应减去折旧，既给2分。
十一、基于出租收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？
1、潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；
2、基于经营收入计算净收益要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业利润；
3、基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，既实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
十二、某工厂土地面积7672㎡，车间面积3300㎡，办公楼面积1050㎡，商业用房面积580㎡，已出租。
商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
房地产估价机构应搜集哪些资料？
1、现状房地产状况（实物、权益、区位）资料；
2、规划部门批准的规划设计条件或详细规划；
3、该地区居住物业的市场状况（或租金、售价）资料；
4、该地区居住物业的建造成本费用；
5、相关税费；
6、贷款利率；
7、该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
8、该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用的标准；
9、市政配套费用和土地开发费用；
10、该地区土地出让金的规定和标准
十三、张某拟购买李某的一套住宅，但该住宅已先出租，还有两年租约。
如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
（一）如果张某购房用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
1、应将现有的租金与市场客观租金比较，如若现有租金高于市场租金，则现有租金将有助于提高该住宅的买入价；
如若现有租金低于市场租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低；
（二）如果张某购房立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
（三）该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?
为什么?
该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全可以决定的。
十四、甲公司1993年通过出让方式获得某宗土地，用途为别墅，楼面地价为3500元/㎡。
甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务被法院裁定拍卖20栋，乙房地产评价所评估出的拍卖底价为3800元/㎡。
拍卖行在当.以此拍卖卖出6栋，平均价格为3860元/㎡，其余14栋无人承接。
当1996日6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/㎡售出，甲公司因此指责乙估价所当时评估的拍卖底价过低，别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/㎡，远低于其投入的建设成本，而乙估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
1、估价目的不同，当时是为了清偿债务而进行拍卖评估，需要考虑快速变形偿债因素，第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情况下达成的价格；
2、估价时点不同，房地产市场状况也会不同；
3、从估价对象上看，一期的估价对象，建筑有单件生产的特点，第二期别墅规模数量与第一期会与第一期不同，第二期完工后环境、基础设施等相应的改善，对第二期销售产生有利影响；
4、两期的售价主要受到当地的房地产市场供求影响，个别的实际成本不能用来衡量房地产价格的高低，应以平均的社会一般成本衡量；
5、从市场销售结果来看，拍卖底价为3800元/平方米，售出6栋的平均价格为3860元/平方米，比较吻合，尚有14栋没有卖出，也从侧面反映了估价结果的合理性。
十五、某人1996年7月预购了一幢别墅（总价120万元），向开发商支付了114万。
别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，花了40万。
1997日9月为筹集资金，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。
现估价人员掌握的资料有：
1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件；
2、该人的购房发票；
3、商品房预售许可证复印件；
4、其他市场资料。
（一）上述资料用于抵押估价是否齐全？
尚不齐全，缺少自己装修的成本费用、拆除原有装修的费用、残值等资料
（二）估价人员可否承诺按170万元进行估价？
房地产估价人员不能承诺按170万元估价，这是房地产估价的独立、客观、公正性原则和估价师的职业道德所要求的
（三）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？
不能按照1997年9月同类型的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修的价值受损，所以装修后的房地产价值不等于简单的成本相加，应按照别墅装修后的社会客观成本进行估价才是科学合理的。
十六、一商铺，建筑面积148㎡，现为餐饮，比较陈旧。
用成本法测算该商铺为3000元/㎡，该街道上类似新装修餐饮商铺的市场价格为4000元/㎡，现测算知该商铺装修改造为其街道旁同等装修水平商铺的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳手续费2220元。
现有一买家希望以3000元/㎡买之，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？
1、从最该最佳使用原则考虑，买主的出价还是偏低；
2、按照最高最佳使用原则评价，估价对象现状还不是最佳使用，因为装修改造后的价格可达4000元/平方米，扣除装修改造费用及相关手续费后海高于3000元/平方米
3、合理的成交价格为：
4000－（5000＋2220÷
148）=3485元/平方米，买方实际支付的金额为3485元＋买方缴纳的税费，只要支付的金额不小于（3485元＋买方缴纳的税费），就可以购买。
十七、黄某2004年购置一套底层商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，评估其现时市场价值。
估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确）为40万元。
然后，再将该估价对象视为住宅采用市场法估价为50万元。
由此确定最终估价结论为（40＋50）÷
2＝45（万元）。
请问：
这样确定估价结论是否正确？
1、违背了合法性原则，在估价时点估价对象的法定用途是商业不是住宅。
若仅按最该最佳使用原则，对估价对象应按照住宅用途估价，但是最高最佳使用原则的应用前提是合法性原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法原则。
2、将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均数的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
十八、王某2006年10月在郊区购买别墅，购买价格为220万元，当时为办理过户评估公司对该别墅进行评估，价值为200万元。
2006年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅抵押向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。
问：
为什么原评估报告不可用？
1、估价时点不同，市场可能发生了变化，别墅的周围景观也可能发生了变化；
2、价值类型不同，前者评估的是市场价值，后者评估的是抵押价值；
3、估价目的不同，估价报告只能为委托方在该估价目的下提供估价对象的价值依据；
4、考虑到抵押对象是别墅，价值量大，而市场需求比较小，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能与原估价报告的评估结果有较大的差距，故需重新评估。
十九、某商业房地产项目拟通过招标方式来确定投资经营者，甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，估价师对该项目的市场价值估值为430万元。
分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因，及投资行为能够实现的基本条件。
1、投资人的报价是投资价值，是特定的投资者根据自身的情况和意愿，对投资项目所评估的价值。
因此对于同一个投资项目，不同的投资人因自身的情况（如开发成本、经营费用）和意愿（如报酬率高低不同）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。
2、估价师的评估值是市场价值，是投资项目对于一个典型的投资者的价值。
3、市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；
投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
4、投资行为能够实现的基本条件是：
投资价值是否大于等于市场价值，当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，值得投资；
否则，就说明不值得投资。
二十、某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。
若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线
1、应当首选市场法和收益法
2、技术路线如下：
（1）分别用市场法和收益法评估出估价对象再完全产权下的市场价格
（2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格与其拍卖市场价格水平的差异
（3）确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏离的程度
（4）按该偏离的幅度对上述的两种估价方法的初步估价结果进行调整计算，根据调整的结果综合确定拍卖底价。
二十一、甲公司因业务扩大2001年9月1以800万元购入相邻办公楼。
2004年10月1日甲公司与乙公司拟合资新公司，甲公司以该办公楼产权入股，乙公司委托评估公司以投资目的进行了评估，结果为720万元。
甲公司认为评估公司的评估价值过低。
但评估公司坚持自己的评估结果。
请问评估公司的理由有哪些？
1、甲公司当时购买时是急需，可能购买的价格较正常市场价格高；
2、估价时点不同，房地产市场状况已经不同；
3、该房地产的实物状况已经发生了变化，产权的使用时间变短；
4、可能房地产的区域条件已经发生了变化。
5、估价目的不同，乙评估公司要求评估的是投资目的；
6、价值类型不同，2001年的是成交价格，2004年评估的是投资价值。
二十二、有一临街商铺要转让，建筑面积500平方米，土地使用期限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺已经出租，租金为每年5万元，租期为2年，自2001年10月13日起计。
当地商业房地产租赁的综合税率为13%，现转让价格为510万。
你打算购买该房地产用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请问根据上述资料是否决定购买？
1、不能决定购买
2、租约租金期满后的客观租金还不知道，还需要了解租金的变化趋势；
3、租约期满后的客观出租率还不清楚，还需要调查掌握；
4、出租运营费用还不清楚，还需要调查掌握。
二十三、李某看中了一处位于城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向。
目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。
该房地产为一栋三层独体小楼，紧邻规划商业街，建筑面积500㎡。
李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼居住。
卖家要价60万元。
李某委托一家房地产估价机构进行了评估。
1、房地产估价师采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？
需要了解估价对象的哪些情况？
（一）采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几个方面的因素:
1、是估价对象类似的房地产。
类似的房地产是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：
可比实例与估价对象再同一地区或者同一供求范围内；
可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。
结构：
钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构
用途：
居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等
2、可比实例的成交日期应与估价时点接近；
3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
（一般选取协议买卖方式）
4、可比实例的成交价格应为正常成交价格或可以
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