新沂市房地产市场调研报告.docx

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新沂市房地产市场调研报告

新沂市房地产市场调研报告

一、宏观经济环境

（一）城市概况

新沂市街道夜景

新沂,徐州市下辖县级市，地处苏鲁两省交界，东靠沭阳、东海，南隔新沂河、骆马湖与宿迁相望，西邻邳州市，北接山东郯城，是江苏的正“北大门”。

1952年以境内新开辟的新沂河得名新沂县，1990年撤县建市。

5000多年前，新沂属于北方大汶口文化和南方良渚文化交流融会的区域，著名的花厅古文化就在新沂发祥，新沂自古为徐州之域。

全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口105万，其中城区人口30万。

1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。

苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。

新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局，这在全国2000多个县市中独一无二。

2013年，新沂通过了江苏省全面达小康评审认定，已跻身“苏北第一方阵”。

2014年，新沂在全国百强县位居第75位，竞争力等级为A+级。

1、城市交通情况

（1）外部交通

新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍、新扬高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。

新沂境内有京沪高速、连霍高速、新扬高速，205国道及323、249省道。

通过高速公路，在1小时内可到达徐州、淮安、临沂、连云港；4~5小时可到南京、无锡、苏州、上海；7小时可到达北京、西安。

铁路

新沂境内有陇海铁路（甘肃兰州--江苏连云港）、胶新铁路（山东胶州--江苏新沂）、新长铁路（江苏新沂--浙江长兴），徐连高速铁路（徐州至连云港）在建。

新沂距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在100公里左右。

江苏四大湖泊之一的骆马湖位于新沂区南部，京杭大运河绕境而过，直通长江水道；沭河、沂河贯穿南北，辖区内河道密布，新沂境内有6级航道（常年通航150吨级驳船）2条、等外级航道（通航50吨级以下船舶）2条；东距连云港港口100公里，出海通道畅通，水运发达。

新沂周边分布着徐州观音机场、连云港白塔埠机场、山东临沂机场及淮安涟水机场4座机场，构成了铁路、高速公路、水运、航空四位一体的大交通网络格局。

新沂位于省内区域图

新沂市周边机场分布图

（2）内部交通

新沂市城区结构图

2、城市资源

矿产资源以变质岩地区非金属矿及砂矿为主，埋藏条件好，储量较大，交通方便，采选容易，部分矿产储量较大。

已探明的矿产资源有18种，已开发利用的矿产有天然石英砂、建筑用黄砂、建筑用花岗岩、水晶、矿泉水、砖瓦粘土、硅石、钾钠长石等。

水资源方面，新沂水域面积41208公顷，骆马湖、高塘水库、阿湖水库、沂河、沭河是新沂主要的地表水资源。

植物资源方面，新沂地处暖温带落叶阔叶林植被区南端，毗邻亚热带常绿阔叶林植被区，植物资源丰富。

境内植物资源136科389属614种。

树木类有柳、杨、桑、槐、榆、松、柏等150种；药材类有半夏、何首乌、车前草、茵陈、白芍等200余种；草类有芦、蒲、三方草、抓秧草、稗、白毛草等近百种；粮食作物有三麦、水稻、玉米、高粱等；油料作物有油菜、大豆、芝麻、花生等；果树类有杏、桃、梨、苹果、柿子、枣等。

动物资源方面，新沂畜禽饲养业较发达，人工饲养的畜兽类有：

黄牛、水牛、波尔山羊、绵羊、三元杂交猪、苏太猪、驴、马、骡、兔、水貂、狐狸等，饲养的家禽有良种鸡、鸭、鹅、肉鸽、鹌鹑等；饲养的观赏鸟类有：

画眉、鹦鹉、八哥、黄雀、孔雀等；水生饲养的鱼类有鲤、鲫、鲢、鳊、蟹、虾、鳖、泥鳅、黄鳝等。

建国前，境内尚有虎、狼、獾狗等野生动物，后绝迹。

现境内野生动物尚有哺乳类的狐狸、黄鼠狼、家鼠、蝙蝠等；爬行类的动物有蛇、壁虎、蜥蜴等；两栖类动物有青蛙、蟾蜍等；软体动物有蜗牛、蚌、螺等；环节动物有蚯蚓、水蛭等；节肢动物有蟹、虾、螳螂、蚂蚁等；鱼类有鲤、鲫、鲢、鲶、钢针、银鱼、草鱼、鳊、泥鳅、黄鳝等；鸟类有麻雀、鹰、乌鸦、喜鹊、燕子、啄木鸟、猫头鹰、斑鸠、布谷鸟等。

国家AAAA级景区——新沂窑湾古镇

3、城市发展规划

新沂市城镇体系规划（2004——2020）

1、城镇体系空间构架：

新沂贯彻“中心极化、结构优化”的战略思想，以“中心集聚、点轴开发、梯度推进、协调发展”为原则，建立“一主一重点一轴线”的市域空间布局构架。

“一主”——市区：

在政策倾斜下得到快速发展，以高度集中的资源配置方式形成一个首位度更高的中心城市，规划达到48万人口的规模，集中力量培育一个强大的区域中心，带动市域城镇体系及周边地区的整体发展。

“一重点”——马陵山镇（重点中心镇）：

重点中心镇必须有一个更集聚的发展思想，重点扶持具有传统优势和良好发展前景的中心城镇——马陵山镇，在完善功能的基础之上，扩大规模，建设旅游基地型城镇，为马陵山的旅游开发服务。

“一轴线”——徐连城镇聚合轴：

新沂市域以东陇海铁路和徐连高速公路为轴线，呼应全省的徐连城镇聚合轴和沿东陇海产业带的发展，通过市区的辐射，带动瓦窑、高流等镇梯度推进，形成轴线产业带，带动与市域现有城镇框架有机结合，推动城镇体系的发展。

（二）经济发展情况

1、国内生产总值（GDP）

2、固定资产投资情况

二、土地市场

（一）市场概况

日期

面积（公顷）

位置

容积率

成交价（万）

竞得人

2014-7-10

2.2279

新沂市马陵山镇249省道东侧

2

1210

新沂市金鹰置业有限公司

2014-6-23

3.1604

新沂市窑草路东、龙湖湾小区北侧

2

3320

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2014-6-17

1.7886

新沂市阿湖镇阿湖村

2

805

新沂市美麟置业有限公司

2014-6-13

1.7338

新沂市北沟街道办事处香山路北侧

2.5

4160

新沂星友置业有限公司

2014-6-12

3.5072

云龙山路南

2.5

8420

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-12

5.6226

太湖东郡北

2.5

13500

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-12

6.881

新东路东

3.5

16520

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-12

5.131

龙山河北

2.5

12320

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-11

3.0475

田吴村委会北

2.5

7320

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-12

5.1099

沭东大道北

2.5

12270

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-12

3.4018

黄沭路西

3.5

8170

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2014-6-11

2.3866

新沂市北沟街道办事处黄沭路东、市府东路南

2

5730

徐州宇宏置业有限公司

2014-4-30

4.9174

新沂市墨冲路东、新戴河南地块

3

5200

新沂市新源水务投资发展有限公司

2014-4-30

5.9943

新沂市323省道东、新戴河南地块

3

5400

新沂市新源水务投资发展有限公司

2014-4-29

4.1883

新沂市205国道东、新戴河南。

3

3770

新沂市新源水务投资发展有限公司

2014-4-30

4.9676

新沂市205国道东、新戴河北

3

4480

新沂市新源水务投资发展有限公司

2014-4-29

4.1883

新沂市205国道东、新戴河南。

3

3770

新沂市新源水务投资发展有限公司

2014-4-8

0.4841

新沂市棋盘镇棋盘村南京路南、迎宾路西侧

2.5

291

新沂市鼎峰房地产开发有限公司

2014-4-3

2.1825

新沂市棋盘镇棋盘村南京路南、迎宾路西侧

2.5

1310

新沂市鼎峰房地产开发有限公司

2013-12-14

0.6642

新沂市马陵山镇王庄村249省道西侧

3.5

500

新沂市交通投资有限公司

2013-12-14

6.5455

新沂市新华路东、新华小区南

3

29460

新沂市交通投资有限公司

2013-12-14

6.942

新沂市新华路东、新华小区南

3

31240

新沂市交通投资有限公司

2013-12-14

5.932

新沂市公园路东、新戴河北侧

3

26700

新沂市交通投资有限公司

2013-12-14

5.6555

新沂市公园路西、新戴河北侧

3

25450

新沂市交通投资有限公司

2013-12-14

5.6293

新沂市公园路西、新戴河北侧

3

25350

新沂市交通投资有限公司

2013-11-11

6.5332

新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。

3

9220

新沂市城发置业有限公司

2013-11-11

4.632

新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。

3

6540

新沂市城发置业有限公司

2013-11-11

5.5677

新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。

3

7580

新沂市城发置业有限公司

2013-11-11

4.9946

新沂市新安街道办事处八一路北、郯新路东

3

7120

新沂市城发置业有限公司

2013-11-11

3.5073

新沂市新安街道办事处八一路北、郯新路东

3

5000

新沂市城发置业有限公司

2013-11-11

5.1433

新沂市新安街道办事处新北路北，华盛路西

3

7560

新沂市城投置业有限公司

2013-11-11

4.6677

新沂市新安街道办事处新北路北，华盛路西

3

6870

新沂市城投置业有限公司

2013-11-11

6.7965

新沂市新安街道办事处新北路北，郯新路东。

3

10200

新沂市城投置业有限公司

2013-11-11

6.4219

新沂市新安街道办事处新北路北，郯新路东。

3

9640

新沂市城投置业有限公司

2013-11-8

0.3085

新沂市北沟街道办事处黄沭路西、中山路北。

2.5

566

新沂市合和百富置业有限公司

2013-11-8

0.3296

新沂市北沟街道办事处黄沭路西、中山路北。

2.5

600

新沂市合和百富置业有限公司

2013-11-11

5.059

新沂市北沟街道办事处黄沭路东、市府东路南

2

10630

徐州宇宏置业有限公司

2013-11-11

3.7215

锡沂园区

2.5

6700

新沂星友置业有限公司

2013-6-23

0.79

新沂市北沟镇沭东大道南侧

1.5

1420

新沂市国信置业有限公司

2013-6-20

3.998

北沟镇黄沭北路东侧、胜利街北侧

2.3

6000

徐州宇宏置业有限公司

2013-6-6

0.9344

新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）

3

710

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-6

0.4973

新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）

3.5

380

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-6

0.8153

新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）

3.5

620

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-6

1.3385

新沂市窑湾镇疏港路东（窑湾镇三桥村）

3.5

1010

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-6

4.3993

新沂市窑湾镇劳武路南、后三河东地块

3.5

3960

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-5

1.9704

新沂市窑湾镇西环路东、劳五路南（窑湾镇三桥村）

3.5

1480

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-5

2.1901

新沂市窑湾镇嘉禾鸭业有限公司地块（窑湾镇三桥村）

3.5

1320

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-6-5

0.4642

新沂市窑湾镇劳武路南、农贸市场北

3.5

2410

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2013-5-31

0.0366

新沂市阿湖镇中心路东、电信局北侧

1.6

12.1

沈学光

2013-5-16

5.9336

新沂市郯新路西、新北路南

3

6872

徐州钜中添房地产开发有限公司

2013-5-15

1.65786

新沂经济开发区上海路以西、五华西路以南、环城南路以北

2.2

2486

江苏潮人汇房地产开发有限公司

2013-5-7

3.2218

新沂市新安镇新北路北、平墩路东

2.8

3722

徐州国大置业有限公司

2013-3-14

7

新沂市钟吾路西、人民路南、公园路东

3.5

24150

新沂市交通投资有限公司

2013-3-14

6.1869

新沂市钟吾路西、公园路东、人民路南二

3.5

21344

新沂市交通投资有限公司

2013-3-14

6.667

新沂市钟吾路西、人民路南、公园路东

3.5

23000

新沂市交通投资有限公司

2013-1-7

1.066

窑湾镇窑草路东侧地块（窑湾镇三桥镇）

1.6

610

新沂市龙湖置业有限公司

2012-12-16

1.1206

棋盘镇城岗中心路北侧

1.8

670

新沂市交通投资有限公司

2012-12-16

0.34

棋盘镇城岗老水利站

2

204

新沂市交通投资有限公司

2012-12-16

0.612

棋盘镇南京东路北侧、农贸市场东侧

2

372

新沂市交通投资有限公司

2012-12-17

1.2273

棋盘镇南京东路北侧、新力工贸东侧

2.5

740

新沂市交通投资有限公司

2012-12-4

0.38359

合沟镇合沟村长安路北侧、南京北路东侧

2

150

新沂市合沟镇农民资金互助合作社

2012-12-4

1.93057

建业路南、市八中北、轻工路西东

3.5

7530

新沂市城发置业有限公司

2012-12-4

4.392

建业路南、市八中北、轻工路西

3.5

17134

新沂市城发置业有限公司

2012-12-4

3.7998

市府路南、建业路北、轻工路东、新华路西。

3.5

14820

新沂市城发置业有限公司

2012-12-4

6.3925

市府路南、建业路北、轻工路东。

3.5

24930

新沂市城发置业有限公司

2012-12-3

2.9865

大桥路北、春华小学南、轻工路东

3.5

11654

新沂市城发置业有限公司

2012-12-3

3.62804

大桥路北-市八中南、轻工路西

3.5

14144

新沂市城发置业有限公司

2012-11-22

0.0513

唐店镇镇区

1.6

15

蔡绍山

2012-11-8

3.3333

北沟镇胜利路北侧

3

6250

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

1.342

北沟镇沭东大道北侧

3

2520

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

1.1033

北沟镇神山路南侧

3

2070

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

4.4701

北沟镇珠江路以东，沭东大道以北

3

8390

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

5.8386

北沟镇钱塘江路西侧，沭东大道北侧

3

10950

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

5.184

北沟镇珠江路以东、天山路以南、沭东大道以北

3

9720

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-11-8

4.5833

北沟镇天山路以北、钱塘江路以东

3

8600

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2012-10-15

1.349

东至村道，西、南至现状道路，北至市府东路

3

4100

新沂久江房地产开发有限公司

2012-8-17

6.17739

新安镇建业路南、景润园北、臧圩路东

3.5

24100

新沂市城投置业有限公司

2012-8-17

6.10317

棋盘镇棋盘村中心路西、南京路南

1.6

3665

新沂市交通投资有限公司

2012-8-17

5.90803

市府路南、建业路北、臧圩河东、轻工路西

3.5

21270

新沂市城投置业有限公司

2012-8-17

5.96659

新安镇市府路南、建业路北、臧圩河东、轻工路西

3.5

21480

新沂市城投置业有限公司

2012-8-17

5.12227

新安镇市府路北、轻工路西、引河南

3.5

18440

新沂市城投置业有限公司

2012-8-10

3.7333

北沟镇天目山路南侧、黄沭路西侧、中山路北侧

2.5

5600

新沂市合和百富置业有限公司

2012-8-10

3.97797

北沟镇沭东大道南侧、天目山路北侧、黄沭路西侧、汉江路东侧

3.5

6000

新沂市合和百富置业有限公司

2012-8-7

3.06268

新安镇郯新路西-新北路南

3

3220

徐州钜中添房地产开发有限公司

2012-7-27

2.40892

黄敦河西、云龙山路北、惠前路东

1.6

3640

徐州市维维万恒置业有限公司

2012-7-27

5.533225

北沟镇沭东大道南侧、新东路东侧、天目山路北侧、湘江路西侧。

2.4

8357

徐州辰润房地产开发有限公司

2012-6-25

1.66655

新安镇五华路北、新华路东

3.5

3500

鑫锦观房地产开发江苏有限公司

2012-6-20

0.75281

邵店镇邵店村振兴路南侧、建民路西侧

2.2

320

新沂市舜泰置业有限公司

2012-6-18

4.5985

开发区大桥西路被、侯马路西

2.2

4000

江苏鸿飞置业有限公司

2012-2-13

5.12

新安镇马陵山路南、轻工路西

2.5

10750

新沂市经济适用住房发展中心

2012-2-3

0.9564

邵店镇邵店村、振兴路北侧、邵店中学西侧

2

400

新沂市万德福房地产开发有限公司

2012-1-16

0.5366

建业路南、城关里东

4

3200

江苏苏广置业有限公司

2011-12-22

6.8759

开发区大桥西路南、江西路东

2.2

5160

新沂天拓房地产开发有限公司

2011-12-8

2.5786

北沟镇沭东大道以北、湘江路以东、黄沭中路以南

2.8

3100

徐州市怡萌景苑房地产开发有限公司

2011-12-15

3.5752

开发区江苏路以东、五华西路以南、臧圩河以西、环城西路以北

2.4

2600

江苏天坤集团有限公司

2011-12-12

2.6732

新安镇轻工路东、市府路北

4

9630

新沂市城市投资发展有限公司

2011-12-12

3.9384

新安镇城关里东、城关新村北

3.5

17200

新沂市城市投资发展有限公司

2011-11-30

5.078

新东路西、胜利路南、市府路北

3.5

30380

新沂市沭东新城投资开发有限公司

2011-11-24

0.518

新店镇油脂加工厂北

1.6

165

新沂市岳峰建筑工程有限公司

2011-11-7

2.3371

新安镇徐海西路南侧

1.7

2350

江苏中江国际房地产公司

2011-11-4

10.0387

新安镇市府路北、南京路东、金三角市场南、临沭路西

4

27110

新沂市城市投资发展有限公司

2011-11-4

10.0308

新安镇市府路南、大桥路北、沭河西

4

27110

新沂市城市投资发展有限公司

2011-11-4

3.6355

新安镇引河北、南京路东、青年路南、临沭路西

5.5

12000

新沂市城市投资发展有限公司

2011-11-4

1.702

新安镇引河北、临沭路东、人民巷南、沭河西

5

5620

新沂市城市投资发展有限公司

2011-11-3

2.24074

新安镇北拓路北、郯新路西

2

2380

徐州贝鑫房地产开发有限公司

2011-11-4

0.4779

新安镇引河南、南京路东、富民路北

7

1580

新沂市城市投资发展有限公司

（2）土地供应现状

三、房产市场

（一）房产概述

2008年，受金融危机影响，商品房成交跌入谷底，商品房供应远超过成交，但在2009年中央政府投入4万亿救市，房地产优惠贷款措施吸引大量刚需入市，之前的供应迅速得到去化。

但在2010年4月份起的长达2年多的房地产调控政策，随着2011年房贷收紧，严控房企融资等措施，2010年房企明显减少市场供应，商品房成交总体呈萎缩态势，基本上新沂市去化周期在一年半左右，去化水平处于正常状态。

（二）区域房产住宅市场情况

1、房产市场竞争格局

新沂市县2012年-2013年房地产成交量价表

2012年

2013年

2014年（截止11月）

住宅销售面积（万方）

54.5

71.7

45.8

住宅销售数量（套）

4673

6199

3901

商业用房销售面积（万方）

9.8

9.8

10.3

商业房销售数量（套）

505

782

1291

2、量价关系

（三）区域房产商业市场情况

1、商圈整体分析

（四）竞争市场分析

1、竞争对手的选定

2、竞争对手概况

4、销售去化情况

户型

面积段（㎡）

去化率

2房

60~70

88%

80~90

68%

90~100

56%

100~110

40%

3房

90-100

88%

100~110

93%

110~120

72%

120~130

57%

130~140

80%

140~150

74%

150~160

70%

4房

130-140

52%

140~150

55%

四、结论与分析

优势：

1.新沂市地理、交通位置优越，是江苏长江以北县（市）中唯一的三级一类中心城市；

2.新沂市人均GDP、储蓄、房产开发投资都超过了邳州市、东海县。

在沿东陇海线区域经济增速处于偏上水平；

3.产业集聚效应明显，第二、三产业发展势头良好；

4.18岁以下人口占比逐年递增，给房地产的发展带来新情况；

劣势：

1.新沂市2012年GDP总值350亿元，处于沿东陇海线区域偏下水平；

2.大量农用化工企业集聚，给城市带来一定环境污染问题；

3.老龄化程度处于较高水平，35-60岁人群占比逐年减少，另外，新沂市区人口占比低，部分区域农民人口密度高；

4.新沂城镇居民的现状消费水平还比较低，恩格尔系数较高，消费结构属于传统型的，吃穿消费占据主要地位

机会：

1.《长三角区域规划》将发展苏北经济被推至关键一环，作为苏北经济核心的沿东陇海线上中心